Emisión piloto del Fondo Fiduciario de Inversión en Bienes Raíces

La vivienda asequible ocupa sin duda la posición C del actual mercado de alquiler de vivienda. La introducción intensiva de una serie de políticas desde el gobierno central hasta los locales ha puesto a las viviendas de alquiler asequibles en la vía rápida del desarrollo.

El desarrollo del mercado del leasing no puede separarse del apoyo financiero. Es importante que los profesionales aclaren los principales canales de financiación para viviendas asequibles y sus respectivos atributos.

Max Space Leasing ahora clasifica los principales canales de financiación del arrendamiento de vivienda (REIT de infraestructuras, fondos de inversión fiduciarios inmobiliarios, bonos corporativos) y los casos representativos de la siguiente manera:

REIT de infraestructura

REITs (Fondos de Inversión en Fideicomisos Inmobiliarios)-Los Fondos de Inversión en Fideicomisos Inmobiliarios son productos financieros estandarizados basados ​​en activos inmobiliarios.

El 29 de junio de 2021, la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma emitió el "Aviso sobre nuevas mejoras en el trabajo piloto de los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) en el sector de infraestructura" (Fagai Investment [2021] No. 958), oficialmente las viviendas de alquiler asequibles están incluidas en el ámbito industrial de emisión de REIT de infraestructura.

Anteriormente, los proyectos piloto de REIT de infraestructura daban prioridad al apoyo a proyectos con deficiencias de infraestructura y fomentaban proyectos piloto para nuevos proyectos de infraestructura. Incluyen principalmente:

1. Proyectos de almacenamiento y logística.

2. Autopistas, ferrocarriles, aeropuertos y proyectos portuarios.

3. Proyectos de tratamiento y aprovechamiento de recursos de aguas residuales y basura urbanas, tratamiento de desechos médicos, desechos sólidos peligrosos y aprovechamiento integral de desechos sólidos a granel.

4. Proyectos urbanos de abastecimiento de agua, suministro de energía, suministro de gas y calefacción.

5. Proyectos de centros de datos, inteligencia artificial y centros de computación inteligente.

6. Proyectos de 5G, torre de comunicaciones, Internet de las Cosas, Internet industrial, red de banda ancha y red de televisión por cable.

7. Proyectos de transporte inteligente, energía inteligente y ciudades inteligentes.

8. Incentivar a los clusters industriales emergentes estratégicos nacionales, a los parques industriales de alta tecnología y a los parques industriales característicos a llevar a cabo proyectos piloto.

Caso representativo 1

Proyecto REIT de Shenzhen Talent Housing Group

Según la persona relevante a cargo de Shenzhen Talent Housing Group Co., Ltd., el subyacente Los activos del proyecto están ubicados en Shenzhen. Hay un total de 4 proyectos en las áreas o sectores centrales de la ciudad, todos los cuales han sido certificados como viviendas de alquiler asequibles. La tasa de ocupación general es del 99% e involucra 1.830 unidades de viviendas de alquiler asequibles. El área de construcción es de 134.700 metros cuadrados y el valor de tasación de los activos es de aproximadamente 1.158 millones de yuanes. Los derechos de propiedad del proyecto son claros, el flujo de caja se mantiene estable y puede cumplir con los requisitos de rendimiento para la emisión de fondos fiduciarios de inversión inmobiliaria.

Según el responsable correspondiente, "el trabajo piloto de REIT de viviendas de alquiler asequibles en Beijing, Shanghai, Chongqing y otros lugares está avanzando. Se espera que en el futuro aparezcan más REIT de viviendas de alquiler asequibles , y las autoridades reguladoras Durante el proceso piloto, continuaremos acelerando el trabajo de revisión y estandarización, mejoraremos las políticas de apoyo relevantes, promoveremos la construcción del mercado REIT de viviendas de alquiler asequibles y estableceremos un nuevo modelo para el desarrollo de viviendas de alquiler asequibles. sistema.p>

No existen leyes y regulaciones estrictas relacionadas con los REIT en China. Algunos de los productos emitidos actualmente en el mercado cumplen con los estándares de REIT de los mercados extranjeros maduros, por lo que se denominan productos cuasi-REIT.

Caso representativo 2

Plan especial de apoyo a activos de viviendas de alquiler público del Centro Nacional de Vivienda Asequible de Beijing

El 18 de agosto de 2021, los primeros REIT de viviendas públicas de alquiler de mi país Se lanzó oficialmente el producto: "Plan especial de apoyo a activos de viviendas de alquiler público del Centro de Vivienda Asequible del Banco Nacional de Desarrollo de Beijing" (en adelante, "Plan especial de apoyo a activos"). La exitosa emisión del "Plan Especial Respaldado por Activos" (en lo sucesivo, el "Plan Especial") abrió un nuevo capítulo en los REIT de viviendas públicas de alquiler.

El Banco de Desarrollo de China y el Beijing Financial Holding Group son los "Banco de Desarrollo de China-Centro de Vivienda Asequible de Beijing" Coordinador unificado del Programa Especial de Apoyo a Activos de Vivienda de Alquiler Público.

El Banco de Desarrollo de China y el Beijing Financial Holding Group son los administradores y principales suscriptores del plan especial, el Centro de Vivienda Asequible de Beijing es la agencia de servicios de activos del plan especial y el Fondo de Orientación de Inversiones de Capital es el administrador del fondo. Los activos subyacentes son viviendas públicas de alquiler en poder del Centro de Vivienda Asequible de Beijing. Los valores preferentes del plan especial tienen calificación AAA, con un plazo de 18 años y un tamaño de emisión de 400 millones de yuanes.

Como el primer producto REIT de vivienda pública de alquiler en China, el plan especial ha recibido una cuidadosa orientación de la Comisión Reguladora de Valores de China, la Bolsa de Valores de Shanghai y otras autoridades competentes, así como una gran atención y un fuerte apoyo. del Gobierno Municipal de Beijing y unidades de todos los niveles. Ha encontrado una salida a todos los aspectos implicados en la financiación de los activos públicos de vivienda en alquiler y ha realizado exploraciones útiles para el cumplimiento legal.

El plan especial tiene muchas innovaciones: el uso innovador de los REIT como herramienta de financiación en un mercado De manera orientada, revitaliza efectivamente los activos existentes de viviendas públicas de alquiler y mejora la capacidad de las viviendas públicas de alquiler para depender de su propio flujo de efectivo para su financiamiento. El valor de tasación de los activos determina la escala de financiamiento de las viviendas públicas de alquiler y mejora la capacidad de las públicas. viviendas de alquiler dependan de su propio flujo de caja para financiarse. El valor de tasación de los activos determina la escala de financiación de las viviendas públicas de alquiler, lo que aumenta el espacio para que los activos de viviendas públicas de alquiler dependan de su propio valor para la financiación. La estructura del producto que sólo paga intereses y no reembolsa el principal reduce la presión de pago de la deuda pública; empresas de alquiler de viviendas.

La financiación de los REIT ha mejorado las capacidades de financiación de las empresas públicas de alquiler de viviendas, ha aumentado el apoyo a la vivienda para familias de ingresos bajos y medios, ha ampliado los canales de financiación para proyectos de viviendas asequibles, ha promovido el desarrollo saludable y sostenible de la vivienda. mercado de alquiler y establecido" El sistema de vivienda de "suministro de múltiples sujetos, garantía de múltiples canales y alquiler y compra simultánea" tiene un importante significado de orientación y demostración. Esto tiene un importante significado de orientación y demostración para la construcción del sistema de vivienda.

Bonos corporativos

Los bonos corporativos se refieren a certificados de préstamo emitidos por una sociedad anónima para aumentar el capital dentro de un período determinado. En comparación con el método de financiación indirecta de los préstamos bancarios, los bonos corporativos, como método de financiación directa en el mercado de capitales, tienen ciertas ventajas de costes.

Según estadísticas incompletas de Maidian, en 2021 se emitirán un total de 16 bonos corporativos especiales para alquiler de viviendas, con un monto de emisión acumulada de 37.262 millones de yuanes. La gran mayoría de los emisores son empresas inmobiliarias, incluidas importantes empresas inmobiliarias como Vanke, China Resources y Poly.

Caso representativo 3

Bono corporativo especial para alquiler de viviendas por valor de 500 millones de yuanes de Beijing Capital Entrepreneurship Group

El 15 de abril de este año, Beijing Capital Entrepreneurship Group Co., Ltd anunció su éxito Emitió 500 millones de yuanes en bonos corporativos especiales para alquiler de viviendas.

El 15 de abril de este año, Beijing Capital Entrepreneurship Group Co., Ltd. anunció que la compañía emitió con éxito un bono corporativo especial de alquiler de viviendas públicas para 2023 (para inversores profesionales) (segunda fase).

Entre ellos, el monto principal de este bono es de 500 millones de yuanes, la tasa de cupón es de 3,18 y el plazo es de 3 años.

Caso representativo 4

El bono corporativo de 1.500 millones de yuanes de Beijing Affordable Housing Center Co., Ltd.

Beijing Affordable Housing Center Co., Ltd. ha también bonos corporativos emitidos públicamente recientemente.

Se informa que la escala de esta emisión de bonos no supera los 1.500 millones de yuanes (incluidos 1.500 millones de yuanes) y la tasa de cupón es 3,09.

Según el prospecto, el plazo del bono actual emitido por Beijing Residential Center a inversores profesionales no excederá los 25 años (inclusive). El bono actual es un bono de tasa fija y la tasa de cupón es. determinado por el emisor y el propietario. Los aseguradores negocian y determinan en función de los resultados de la consulta fuera de línea y la contabilidad. El método de pago de intereses es interés simple, la frecuencia del pago de intereses es una vez al año y el principal del bono se reembolsará de una sola vez al vencimiento.

Los fondos recaudados por Beijing Residential Center a partir de esta emisión de bonos se utilizarán para pagar deudas vencidas, complementar el capital de trabajo, la construcción y operaciones del proyecto, y otros fines permitidos por las leyes y regulaciones aplicables.

Para desarrollar vigorosamente viviendas de alquiler asequibles, el apoyo financiero debe ser una de las cuestiones que las entidades del mercado deben resolver con urgencia.

En julio de 2021, el Consejo de Estado emitió las "Varias opiniones sobre la aceleración del desarrollo de proyectos de viviendas asequibles" (Guobanfa [2021] No. 22), proponiendo claramente aumentar aún más el apoyo financiero para proyectos de viviendas de alquiler asequibles. La intensidad del apoyo incluye apoyo a préstamos bancarios a largo plazo y apoyo a empresas de leasing para emitir bonos corporativos, bonos corporativos, instrumentos de financiación de deuda corporativa no financiera y otros bonos de crédito corporativo.

Al mismo tiempo, los gobiernos nacional y local han incluido sucesivamente viviendas de alquiler asequibles en el alcance de los proyectos piloto de REIT.

En el futuro, con el avance continuo de los proyectos piloto de REIT, también se espera que las viviendas de alquiler orientadas al mercado se incluyan en el alcance de los REIT, lo que se convertirá en otro océano azul para los REIT de China.

En la actualidad, lo que las empresas de alquiler de viviendas deben hacer con urgencia es aprovechar al máximo las ventajas de las entidades del mercado, fortalecer las capacidades operativas, ampliar los canales de financiación y esperar políticas favorables. Preguntas y respuestas relacionadas: ¿Qué significa un arrendamiento financiero de equipos de 10 millones de yuanes? 1. Arrendamiento financiero significa: la empresa selecciona el equipo, compramos el equipo de acuerdo con su elección y, después de comprarlo, el equipo se alquila directamente a la empresa. Una vez pagado el alquiler, la propiedad del equipo se transferirá a la empresa. 2. El arrendamiento financiero de equipos significa que la empresa alquila el equipo al arrendador mediante arrendamiento financiero. El arrendador reembolsa el alquiler del equipo a la empresa en el plazo previsto. , la propiedad del equipo se transferirá a la empresa 3. El arrendamiento financiero de equipo significa que la empresa alquila el equipo al arrendador mediante arrendamiento financiero del equipo al arrendador. Por ejemplo, si quiero gastar 100.000 yuanes para comprar equipos e ir al banco a pedir dinero prestado para obtener crédito, primero necesito tener garantías o prendas, un plan de pago único y ocupar un límite de crédito personal o corporativo. Es decir, tomé prestados estos 100.000 yuanes. Diez mil yuanes, si todavía necesito fondos para el desarrollo, es posible que me rechacen porque el banco evaluará mi capacidad de pago y otras condiciones. Y este préstamo de 10 millones tiene una única forma de reembolso, lo que aumentará la presión del flujo de caja de las empresas emergentes. 3. En primer lugar, el arrendamiento financiero es un negocio fuera de balance y no afectará a otros préstamos financieros. Para decirlo sin rodeos, no figurará en el informe crediticio. En segundo lugar, el costo del equipo del arrendamiento financiero es menor cuanto más largo sea el tiempo. tiempo, menos estresante es, y el umbral es más bajo que el de los bancos; en tercer lugar, el pago es gratuito y flexible. Todos son pasivos, pero hay mucho espacio para la flexibilidad. Preguntas y respuestas relacionadas: ¿Qué es el arrendamiento financiero?

En el proceso de participación en el negocio de arrendamiento financiero, muchos arrendadores se enfrentarán a la situación de que el alquiler no se puede recuperar y la propiedad arrendada no se puede recuperar ni enajenar, sufriendo así enormes pérdidas. Para comprender más claramente los riesgos legales involucrados en los proyectos de arrendamiento financiero y responder mejor a los riesgos, el autor consultó libros y materiales profesionales relacionados con el arrendamiento financiero, combinados con las situaciones más típicas que se encuentran en el manejo real de casos de proyectos de arrendamiento financiero. De acuerdo con las tres etapas antes de la firma del contrato de arrendamiento financiero, durante el proceso de ejecución y después de la aparición de disputas, se clasificaron y resumieron los riesgos relevantes del arrendador en el proyecto de arrendamiento financiero y se hicieron sugerencias al arrendador. Los riesgos del arrendador en los proyectos de arrendamiento financiero se clasifican y resumen de acuerdo con las tres etapas antes de firmar el contrato de arrendamiento financiero, durante la ejecución y después de que ocurran las disputas, y se presentan sugerencias de prevención de riesgos, con la esperanza de proporcionar alguna referencia a las personas relevantes.

1. Riesgos legales comunes para los arrendadores en el negocio de arrendamiento financiero en mi país

1. Riesgos comunes antes de firmar un contrato de arrendamiento financiero

1. El arrendatario proporciona materiales falsos, lo que lleva a un malentendido por parte del arrendador

Para ganarse la confianza del arrendador y obtener financiación, algunos arrendatarios pueden proporcionar certificados de calificación, información financiera, certificados de activos, etc. falsos para hacer frente a la investigación del arrendador. En la investigación del arrendador sobre el arrendatario, hay incluso casos en los que algunos arrendatarios fabrican proyectos y proporcionan contratos, facturas y otros materiales falsos para defraudar fondos de financiación, y es difícil distinguir la autenticidad de algunos materiales. Basándose en los materiales falsos proporcionados por el arrendatario, es probable que el arrendador tenga una comprensión errónea del proyecto, la solidez económica o las calificaciones para las cuales el arrendatario solicita el arrendamiento financiero y, por lo tanto, solicite y emita financiamiento a través del proyecto, lo que resultará en una serie de riesgos posteriores.

2. El arrendador no presta suficiente atención a los riesgos, lo que provoca que el arrendatario seleccionado no tenga las calificaciones y capacidades correspondientes.

Algunos arrendadores no prestan suficiente atención a los riesgos y no establezca ni complete el sistema dentro de la unidad. El mecanismo de revisión de crédito y gestión de riesgos solo se centra en la cantidad de proyectos e ignora la calidad. La revisión de crédito no es profunda ni "formalista", y la evaluación de la calidad del proyecto sí lo es. se ignora, o la revisión crediticia no es meticulosa, o se ignora la evaluación de la calidad del proyecto. Hay situaciones en las que la empresa sólo se centra en la cantidad de proyectos pero ignora la calidad, no realiza una revisión crediticia en profundidad o es "formalista" e ignora la revisión y juicio del estado financiero y la solvencia del arrendatario para poder perseguirlos. desempeño de ventas, el personal comercial a menudo hace todo lo posible para facilitar las transacciones del proyecto.

Este descuido de los riesgos ha llevado a un crédito y una capacidad desiguales en la cooperación empresarial de los arrendatarios, y algunos arrendatarios son incluso incapaces de cumplir con sus deudas y operar bien, lo que aumenta la probabilidad de financiar riesgos como las "deudas incobrables".

3. La falta de elementos en el contrato de arrendamiento financiero provoca defectos en la relación entre el arrendatario y el arrendado [1]

Durante la firma del contrato de arrendamiento financiero, se debe a la falta de conocimiento jurídico de algunos arrendadores o a la falta de supervisión corporativa. Si no se estandariza la supervisión interna, puede existir solo un contrato de arrendamiento financiero sin un contrato de arrendamiento de compra y venta del inmueble arrendado, el contrato de arrendamiento de compra y venta del inmueble arrendado la propiedad no se realiza, el objeto del contrato de arrendamiento, compra y venta de la propiedad arrendada no está claramente establecido en el contrato de arrendamiento financiero, y el contrato de arrendamiento Hay situaciones como esta que no están claramente establecidas en . El objeto del contrato de arrendamiento no está claramente establecido en el contrato de arrendamiento financiero, el alquiler no está claramente pactado, etc., lo que puede dar lugar a que la relación jurídica en el contrato de arrendamiento financiero se considere "denominada como financiera". arrendamiento sino en realidad un préstamo." Una vez que un contrato de arrendamiento financiero se reconoce como un contrato de préstamo, tendrá un impacto adverso más obvio en el arrendador: en primer lugar, el arrendatario no necesita pagar alquiler al arrendador, sino que sólo debe reembolsar el precio de compra y los intereses sobre el contrato. propiedad arrendada, y el interés podrá ser determinado por el contrato original. Consiste en honorarios de manejo, intereses, intereses vencidos, etc. Si el interés excede la proporción del interés total legalmente calculado, no se garantizará el exceso, y el interés. calculado de esta manera suele ser menor que el ingreso calculado según el negocio de arrendamiento financiero [2]; en segundo lugar, la propiedad del objeto arrendado pertenecerá al arrendatario y no es necesario devolverlo al arrendador. el objeto arrendado no puede utilizarse para proteger los créditos del arrendador, en tercer lugar, porque las medidas de seguridad establecidas para los créditos de arrendamiento financiero, debido a las diferentes relaciones jurídicas del contrato principal, corren el riesgo de ser consideradas inválidas, etc. Esto no sólo viola la intención original del contrato de arrendamiento financiero, sino que también puede causar mayores pérdidas al arrendador.

(Fotos citadas de Internet)

Dos riesgos habituales en la ejecución de los contratos de arrendamiento financiero

1 El arrendatario no paga el alquiler acordado en el contrato. contrato

Este es el proyecto de arrendamiento financiero más común y también el riesgo legal más influyente. Dado que el ciclo de pago de alquiler de los proyectos de arrendamiento financiero suele ser largo y algunos proyectos se verán afectados por las políticas nacionales o locales, el el arrendatario no cumplirá el contrato según lo estipulado en el contrato. Pagar el alquiler.

El arrendatario no pagará el alquiler según lo acordado en el contrato.

El arrendatario no pagará el alquiler según lo acordado. en el contrato. Debido al largo ciclo de pago de alquileres de los proyectos de arrendamiento financiero y al impacto de las políticas nacionales o locales en el establecimiento y operación de algunos proyectos, no es raro que los arrendatarios retrasen o no sigan pagando el alquiler por diversas razones durante la operación de el proyecto. Por ejemplo: Los ingresos de los proyectos de generación de energía fotovoltaica dependen en gran medida de los subsidios estatales. Sin embargo, en las operaciones reales, hay casos en que el subsidio a pagar está en mora, lo que resulta en que el arrendatario no pueda pagar el alquiler correspondiente; los proyectos de infraestructura pueden retrasarse debido al clima, las políticas y otros factores. El retraso o la falta de finalización pueden verse muy afectados por el mercado, lo que resulta en ingresos inferiores a los esperados, etc. Esto puede provocar que el arrendatario no pueda pagar el alquiler en su totalidad. Éstos provocarán que el arrendatario no pueda pagar la renta íntegra y puntualmente según lo estipulado en el contrato de arrendamiento financiero, pudiendo incluso ocasionar dificultades en operaciones posteriores y dificultar el avance de todo el proyecto.

Además, los contratos de arrendamiento financiero suelen estipular que si el arrendatario no paga el alquiler vencido, deberá soportar intereses de demora o indemnización por daños y perjuicios, y los estándares de cálculo de los intereses de demora o indemnización por daños y perjuicios suelen ser mucho más altos que los interés de desempeño normal acordado originalmente. Luego, si el inquilino no puede pagar el alquiler debido a una escasez persistente de fondos, una vez vencido, el alcance de la escasez de fondos puede continuar ampliándose y la capacidad de pagar el alquiler puede reducirse aún más.

2. La falta de conservación adecuada del bien arrendado por parte del arrendatario provoca daño o pérdida del bien arrendado.

En un proyecto de arrendamiento financiero, la propiedad del bien arrendado pertenece al arrendador, pero la posesión real del bien arrendado y el derecho de uso es del arrendatario[3], y el arrendador tiene ciertas dificultades para administrar el bien arrendado. Si el arrendatario no cumple con su obligación de conservar la propiedad arrendada[4], lo que resulta en daños o pérdida de la propiedad arrendada, incluso si el arrendador todavía puede exigir al arrendatario el pago del alquiler[5], esta situación inevitablemente dañará la propiedad del arrendador. propiedad del bien arrendado y hacerlo Si el arrendador reduce o pierde la protección de sus derechos a través del bien arrendado, es muy probable que cause pérdidas económicas.

Además, el bien arrendado ya no existe, lo que también puede provocar ciertos obstáculos a las disputas que surgen cuando se establece la relación de arrendamiento financiero, exacerbando los riesgos del arrendador.

3. El arrendatario dispone del bien arrendado sin autorización

Ante la separación de dominio y derechos de uso del bien arrendado en el proyecto de arrendamiento financiero, aunque el arrendador disfruta del La propiedad del inmueble arrendado, la posesión del inmueble arrendado, el uso y los ingresos pertenecen al arrendatario, y el arrendatario también es responsable de la administración del inmueble arrendado, es decir, el inmueble arrendado está realmente bajo el control del arrendatario. Si bien la ley prohíbe al arrendatario disponer del bien arrendado sin autorización, es difícil para el arrendador garantizar que el arrendatario no venderá, subarrendará o hipotecará el bien arrendado una vez que se produzca la conducta anterior, incluso si el Código Civil lo estipula. las medidas de Remedio del arrendador[6], la propiedad del arrendador sobre la propiedad arrendada aún puede ser infringida, especialmente si el arrendatario transfiere la propiedad arrendada sin autorización. Si la propiedad arrendada es adquirida por un tercero de buena fe, el arrendador perderá completamente su propiedad. derecho a la propiedad arrendada Incluso si la propiedad de la propiedad se puede recuperar del arrendatario, se necesitará mucha energía y recursos financieros adicionales. Si el arrendatario no puede compensar, causará mayores pérdidas al arrendador.

4. El arrendatario no acepta depositar los honorarios cobrados en la cuenta de supervisión (tomando como ejemplo el proyecto de la central eléctrica)

En los proyectos de arrendamiento financiero, el arrendatario obtiene ingresos por cobro de tarifas, para proteger los reclamos del arrendador, el arrendador generalmente acepta establecer una cuenta de supervisión con el arrendatario para almacenar los fondos financieros y las tarifas cobradas por el arrendatario. Tomando como ejemplo un proyecto de central eléctrica, la cuenta de supervisión se utiliza para almacenar las tarifas de electricidad cobradas por el arrendatario. El arrendador exigirá que el arrendatario hipoteque el derecho a cobrar las tarifas de electricidad al arrendador y pagar los ingresos de las ventas de electricidad al arrendador. cuenta de supervisión. Sin embargo, en la práctica, no se da el caso de que el arrendatario incumpla esta obligación y adopte diversos métodos (como exigir al usuario de electricidad el pago de la factura de la luz a otras cuentas, pagar al arrendatario en efectivo o en facturas, etc.) para Evite que la factura de electricidad ingrese a la cuenta de supervisión. En raras ocasiones, incluso hay algunos proyectos en los que no hay ingresos por facturas de electricidad en la cuenta de supervisión en ningún momento y la promesa se convierte en "un trozo de papel". "

Práctica

En la práctica, la realización del valor de la propiedad del derecho de cobro de la tarifa eléctrica depende más de la capacidad económica y la voluntad de cumplir el contrato del pagador de la tarifa eléctrica. En la relación entre las empresas de generación de energía y los operadores de la red eléctrica o la energía En la relación legal de suministro de energía del usuario, si la factura de electricidad no se puede pagar en su totalidad y a tiempo, debido a la naturaleza relativa del contrato, es difícil para el arrendador directamente hacer una solicitud al deudor del arrendatario, el comprador real de energía, si el pagador de la factura de electricidad no paga la factura de electricidad a la cuenta de supervisión, pero llega a un acuerdo privado con el arrendatario de otras maneras, y el arrendatario no informa ni cumple de manera proactiva. acuerdo de depositar la factura de luz en la cuenta de supervisión, será difícil que el arrendador pueda realizar los derechos correspondientes, o incluso conocerlo

5 . Los bienes y cuentas supervisadas del arrendatario han sido embargados o congelados. por el tribunal debido a otros casos

Cuando surge una disputa entre el arrendatario y un tercero, el tribunal puede tratar la propiedad arrendada y las cuentas supervisadas bajo el contrato de arrendamiento financiero como si el arrendatario hubiera sido embargado o congelado debido a otros casos Aunque el arrendador puede buscar reparación solicitando al tribunal una reconsideración u objeciones de ejecución, el plazo para que el tribunal acepte la reconsideración o las objeciones de ejecución y el resultado de su respuesta son impredecibles y existe una gran incertidumbre. Certidumbre, además, si el arrendador no conoce el embargo y el arrendatario no lo informa proactivamente, es probable que el bien arrendado sea enajenado y no se puedan proteger los derechos del acreedor a través de la cuenta de supervisión. >

3 Riesgos comunes después de que ocurren disputas.

1. Es difícil presentar un caso penal

Si el arrendador cree que la disputa del proyecto de arrendamiento financiero es sospechosa de un delito. delito (principalmente fraude contractual), dado que la mayoría de los casos penales relacionados con el arrendamiento financiero tienen superposiciones penales y civiles, los órganos de seguridad pública a menudo informan a las víctimas que tomen recursos de litigio civil al aceptar informes, incluso si las pistas y pruebas de que el caso constituye un delito son. Completo y obvio, los órganos de seguridad pública pueden utilizar varias razones (tal vez para evitar infracciones ilegales de actividades económicas u otras consideraciones) para negarse a aceptar la solicitud. Por lo tanto, si se sospecha que se producen fraudes contractuales y otros delitos en un proyecto de arrendamiento financiero, será. difícil perseguir la responsabilidad penal del arrendatario a través de los órganos de seguridad pública.

2. Es difícil para el arrendatario ofrecer garantías para cubrir eficazmente las pérdidas.

En los proyectos de arrendamiento financiero, el arrendador suele exigir al arrendatario que proporcione determinadas garantías para minimizar el incumplimiento por parte del arrendatario. contrato al arrendador Las pérdidas derivadas de la constitución de fiadores, hipotecas, prendas de acciones, etc. Sin embargo, en la práctica, cuando el arrendatario incumple, las medidas de garantía a menudo no pueden compensar las pérdidas del arrendador. Por ejemplo, los garantes personas físicas suelen tener una capacidad de garantía débil y pueden asumir muy poca responsabilidad; los garantes personas jurídicas suelen estar relacionados con el arrendatario, y el arrendatario está en riesgo, y la capacidad de garantía del garante a menudo es insuficiente; el arrendatario se niega a cumplir sus obligaciones o el bien hipotecado se daña o se pierde, será difícil para el arrendador compensar sus pérdidas mediante el ejercicio de sus derechos hipotecarios que suelen ser causados ​​por el incumplimiento del arrendatario; hipotecas, prendas de acciones, etc. La prenda de capital generalmente significa que los accionistas del arrendatario prometen el capital del arrendatario al arrendador. Sin embargo, cuando el arrendatario tiene dificultades operativas o carece de fondos, el valor de su capital se reducirá o incluso perderá su valor, y será difícil realizarlo. Las pérdidas del arrendador serán difíciles de compensar.

Como propiedad con propiedad relativamente estable y clara, los bienes inmuebles son una de las propiedades más utilizadas en garantías y también son la propiedad garantizada más segura. Sin embargo, también existen ciertos problemas en la práctica. Se han encontrado las siguientes situaciones: (1) Para hacer creer al arrendador que el valor del inmueble es suficiente para garantizar los derechos del acreedor del proyecto de arrendamiento financiero, el arrendatario puede presentar un informe de tasación con un resultado de tasación mayor como una forma de hacer creer al arrendador que el valor del inmueble es suficiente para garantizar el arrendamiento financiero. Para los derechos del acreedor del proyecto, el arrendatario puede presentar un informe de tasación con un resultado de valoración superior como prueba para ganarse la confianza del arrendador. arrendador y lograr el objetivo de financiación. Dado que el arrendador no tiene conocimientos de valoración profesional y no puede comprender ni predecir bien los cambios en el precio de los inmuebles hipotecados en la región, es difícil encontrar problemas y sólo puede confiar en las conclusiones del informe de tasación. el inmueble hipotecado sólo puede descubrirse cuando se produce un litigio que puede ser muy inferior a la deuda que debería soportar el arrendatario (2) Parte del inmueble ha sido arrendado a un tercero antes de la hipoteca, y el tercero también; efectivamente toma posesión del inmueble. En este caso, el tercero también posee efectivamente el inmueble. Al enajenar el inmueble, el tercero puede no cooperar o incluso obstruir deliberadamente el proceso de enajenación, dificultando la enajenación del inmueble. Los bienes inmuebles no se pueden realizar mediante subasta, solo se pueden realizar mediante subasta. Los derechos reales realizan los derechos del acreedor. Para disponer del inmueble, es posible que el arrendador deba pagar la compensación de decoración del arrendatario legal y es posible que deba adelantar impuestos. en nombre del acreedor hipotecario para completar la transferencia de propiedad de bienes inmuebles Especialmente para bienes raíces comerciales, el valor de los bienes inmuebles puede ser muy diferente. La propiedad de bienes inmuebles, especialmente terrenos comerciales e industriales, está sujeta a impuestos y tasas muy altos, lo que añade una enorme carga a los arrendadores cuyas deudas ya están insatisfechas. Además, algunos lugares han implementado políticas de restricción de la compra de bienes inmuebles. Si se firman varios contratos de derechos de propiedad inmobiliaria al mismo tiempo, existe incertidumbre sobre si el arrendador puede aceptar el inmueble como pago de la deuda.

II.Sugerencias sobre prevención de riesgos legales

1. Antes de firmar un contrato de arrendamiento financiero

1. Establecer un mecanismo completo de revisión del proyecto y realizar una revisión exhaustiva de él. la situación básica del arrendatario Llevar a cabo investigaciones y evaluaciones detalladas sobre la solvencia crediticia, las capacidades, los pasivos, así como la legalidad y viabilidad del propio proyecto de financiación propuesto, y tomar decisiones prudentes para reducir los riesgos que plantean los malos proyectos o los malos arrendatarios.

2. Reforzar la revisión de la autenticidad de los materiales aportados por el arrendatario, como consultar el código de la factura, entrevistar a la dirección o socios del arrendatario, exigir al arrendatario que emita los compromisos pertinentes, etc., para garantizar la autenticidad de los materiales tanto como sea posible.

3. Al tiempo que se garantiza que el contrato de arrendamiento financiero cumpla con los requisitos legales, en función de los problemas reflejados en los proyectos y casos existentes, complementar y mejorar constantemente el contenido del contrato principal y los textos del contrato de respaldo para garantizar que cuando Si se producen disputas, puede proteger en la mayor medida posible los intereses de los acreedores de conformidad con el texto del contrato.

4. Fortalecer el acuerdo sobre medidas de seguridad. Por ejemplo, si el proyecto tiene un compromiso de derechos de cobro, se recomienda tomar medidas efectivas para fortalecer la supervisión de los derechos de cobro para garantizar que el compromiso de cobro. los derechos pueden realizarse sin problemas.

Tomando como ejemplo los derechos de carga de electricidad, al establecer una prenda de los derechos de carga, se puede exigir al pignorante que presente un compromiso por escrito del comprador de energía real o que firme un acuerdo tripartito con el arrendatario (prometedor) y el comprador de energía para reducir el riesgo de cargos de electricidad. El riesgo de no poder monitorear los ingresos por tarifas de electricidad: el contenido principal del compromiso escrito o acuerdo tripartito debe incluir al menos: (1) El comprador de electricidad es consciente de la existencia de la prenda de los derechos de carga del arrendador; los ingresos por tarifas de electricidad se transfieren a la cuenta de supervisión designada y el arrendador disfruta del derecho de prioridad a ser reembolsado de conformidad con la ley (2) el comprador de energía cumplirá con las disposiciones del contrato de compra de energía firmado con el vendedor de energía (es decir, , e., (3) el comprador de energía garantiza que los cargos de electricidad pagaderos se transferirán a la cuenta de supervisión abierta por el vendedor en el banco designado (4) Cuando el arrendatario no cumpla con sus obligaciones bajo el acuerdo; , el arrendatario (prendatario) no podrá supervisar los ingresos de la factura de electricidad). Cuando el arrendatario no pueda pagar sus deudas, según la notificación del arrendador, los cargos de electricidad a pagar se transferirán directamente a la cuenta designada por el arrendador; (5) Si el comprador de electricidad viola su compromiso o acuerdo, asumirá cierta responsabilidad por incumplimiento de contrato, etc.

2 Durante la ejecución del contrato de arrendamiento financiero

1. Fortalecer la supervisión del inmueble arrendado, establecer un mecanismo de seguimiento completo del inmueble arrendado, asegurar la existencia del inmueble arrendado , y garantizar que el arrendador siempre disfrute de la propiedad de todos los elementos arrendados en un proyecto de arrendamiento financiero.

Se pueden considerar los siguientes métodos: Si es un proyecto de arrendamiento directo, participar directamente en la compra y recepción de lo arrendado. elementos para garantizar la existencia de los elementos arrendados: participar directamente en los elementos arrendados En todos los aspectos de la compra y recepción, garantizar que la propiedad arrendada se compre, reciba y realmente se ponga en uso de manera oportuna para proyectos de venta-arrendamiento; que la propiedad arrendada realmente existe, el arrendatario tiene derecho a disponer de la propiedad arrendada y maneja los procedimientos de registro para el cambio de propiedad de la propiedad arrendada de manera oportuna (necesaria) para garantizar que la propiedad de la propiedad arrendada sea transferido al arrendador.

2. Tome medidas efectivas para indicar la propiedad de la propiedad arrendada y reducir el riesgo de que la propiedad arrendada sea adquirida por un tercero de buena fe.

Puede considerar marcar la propiedad arrendada. en lugares obvios y exigiendo a los inquilinos que la alquilen. La persona hipotecará la propiedad arrendada al arrendador y se encargará del registro de la hipoteca de acuerdo con la ley, configurará el monitoreo remoto de cámaras, configurará el posicionamiento GPS, etc., para garantizar que el arrendador pueda. comprender la situación de la propiedad arrendada durante el proceso de implementación del proyecto y mejorar el control del arrendatario sobre la capacidad arrendada. El arrendador puede comprender eficazmente la situación del bien arrendado durante la operación del proyecto, lo que hace más difícil para el arrendatario disponer del bien arrendado sin autorización y reduce el riesgo de que el arrendador pierda la propiedad del bien arrendado.

3. Mejorar el mecanismo de gestión posterior al arrendamiento y adoptar inspecciones in situ para comprender, verificar y proporcionar retroalimentación de manera rápida e intuitiva sobre el estado de los arrendatarios, garantes y propiedades/garantías arrendadas.

Los proyectos de arrendamiento generalmente son proyectos de mediano y largo plazo. Es muy importante mantenerse al tanto del estado del proyecto y del arrendatario. Hacer un buen trabajo en la gestión post-arrendamiento puede advertir eficazmente de los riesgos laborales, mejorar la calidad del arrendado. activos y garantizar la seguridad de los activos arrendados. El arrendador podrá realizar inspecciones in situ del arrendatario de forma regular o irregular, enfocándose en el estado operativo y financiero del arrendatario, el uso del inmueble arrendado, el estado operativo y financiero del garante, y las condiciones de la hipoteca y del inmueble pignorado. , y El contenido de la inspección y las condiciones descubiertas durante la inspección se registrarán en detalle y se conservarán adecuadamente, y estarán firmados por el inspector (preferiblemente firmado y sellado por la parte inspeccionada). Finalmente, un resumen y análisis de las condiciones de la inspección. se llevará a cabo. Finalmente, resuma y analice la situación de la inspección. De esta manera, no sólo se puede evaluar oportunamente al arrendatario si existe incumplimiento de contrato o posibilidad de incumplimiento de contrato, sino que también se pueden conservar pruebas favorables para posibles disputas en el futuro.

3. Medidas reparadoras tras producirse el riesgo

1. Comunicarse con el arrendatario y garante lo antes posible y enviar documentos escritos para hacer valer sus derechos.

Si el Se determina que el arrendatario está en mora. Si existe la posibilidad de atrasos en el alquiler, para evitar mayores pérdidas, el arrendador debe comunicarse con el arrendatario lo antes posible para confirmar la situación real y el plan de pago posterior, y decidir el seguimiento. acciones basadas en la situación real. Durante la comunicación, se recomienda enviar documentos escritos (carta recordatorio de la empresa o carta del abogado, etc., tenga cuidado de conservar el comprobante de envío y entrega) al arrendatario y al garante al mismo tiempo para reclamar formalmente la realización de los derechos del acreedor. recordar y advertir al arrendatario, y también puede servir de base para reclamar derechos más adelante.

2 Recopilar de forma exhaustiva pruebas e información favorables

Después de que el arrendatario incumpla, ya sea que el incumplimiento se deba a una escasez temporal de fondos o a una interrupción a largo plazo en la cadena de capital, el arrendador debe hacer un buen trabajo Estar completamente preparado, clasificar y analizar materiales relacionados con el proyecto y recopilar continuamente evidencia e información que sea beneficiosa para usted en la comunicación posterior con el arrendatario y el garante, para estar listo para el litigio en cualquier momento. .

3. Determinar las reclamaciones del litigio

Los proyectos de arrendamiento financiero suelen utilizar un formato de contrato proporcionado por el arrendador. El contrato en ocasiones estipula que cuando el arrendatario incumple el contrato, el arrendador tiene el derecho. exigir al arrendatario el pago de todo el alquiler y se rescindirá inmediatamente el contrato y se recuperará el inmueble arrendado. Sin embargo, según el artículo 10, párrafo 1 de las "Interpretaciones del Tribunal Supremo Popular sobre las cuestiones jurídicas aplicables en el juicio de casos de disputas sobre contratos de arrendamiento financiero" (revisadas en 2020): "El arrendador no solo exige el pago de todos los alquileres impagos acordados en el contrato, pero también exige la terminación de la financiación. En el caso de un contrato de arrendamiento, el Tribunal Popular informará al arrendador de su elección de conformidad con el artículo 752 [7] de la Ley Civil "Según lo dispuesto en el artículo". 752 de la Ley Civil, cuando el arrendador interpone una demanda, deberá "rescindir el contrato", optar entre recuperar el bien arrendado" o "exigir al arrendatario el pago íntegro del alquiler". Por tanto, el arrendador debe sopesar los pros y los contras de las dos opciones de "rescindir el contrato y recuperar el bien arrendado" y "exigir al arrendatario el pago del alquiler completo", y elegir la que sea más propicia para la realización. de derechos.

4 Determinación del tribunal jurisdiccional

Los contratos de arrendamiento financiero suelen estipular que el tribunal jurisdiccional es el Tribunal Popular del domicilio del arrendador, por lo que una vez determinada la demanda litigiosa, la competencia puede ser la misma. se determinará en función del importe de la demanda judicial.

5 Presente una demanda con prontitud y solicite la preservación de la propiedad.

Los casos de disputas por arrendamientos financieros se deben principalmente a las dificultades financieras del arrendatario y a su incapacidad para pagar el alquiler. Por lo tanto, antes de que el arrendador presente una demanda, el arrendatario ya ha incumplido el pago del alquiler, y el arrendatario también puede soportar otras deudas, o incluso otros casos han dado lugar a medidas de preservación de la propiedad. Por lo tanto, para garantizar que la orden obtenida por el arrendador a través de procedimientos judiciales sea ejecutable en la mayor medida posible, es necesario solicitar la preservación de la propiedad a través de procedimientos judiciales y tomar las medidas necesarias para sellar, congelar y congelar las propiedades del arrendado. propiedad, arrendatario y garante. Orden de ejecución anticipada. Sin embargo, al solicitar la conservación, se debe prestar atención a proporcionar pistas de conservación, sopesar los riesgos y evitar una solicitud de conservación errónea.

6 Una vez que se descubre que la propiedad/garantía arrendada ha estado sujeta a medidas de preservación o ejecución debido a otros casos, la reparación de derechos debe llevarse a cabo con prontitud a través de canales legales efectivos

1 . El arrendador descubre que el bien arrendado está mal conservado por otros supuestos, según el estado del caso en el momento de la conservación se podrán adoptar las siguientes modalidades de reparación de derechos:

(1. ) Si el bien arrendado es embargado por otros acreedores durante la etapa de conservación del caso, independientemente de si es embargado por otros acreedores antes de la etapa de conservación del litigio o durante la etapa de conservación del litigio, podrá ser embargado de conformidad con el artículo 111 [ 8] de la Ley de Procedimiento Civil y el "Reglamento del Tribunal Supremo Popular sobre la Aplicación de la lt; República Popular China****", Interpretación de la Ley Nacional de Procedimiento Civil" Artículo 172[9];

(2) Si el bien arrendado se ejecuta durante la etapa de ejecución, si la ejecución es incorrecta, el arrendamiento podrá ejecutarse de acuerdo con la situación real de conformidad con lo dispuesto en los artículos 232[10] y 234[11]. ] de la Ley de Procedimiento Civil, presentar objeciones por escrito al tribunal para salvaguardar sus derechos.

2. Si el arrendador descubre que la garantía ha sido preservada anticipadamente o se han tomado medidas de ejecución por otros supuestos, podrá tomar las siguientes medidas de alivio:

(1) A través del caso del arrendador El juez de ejecución coordina con el tribunal de primera instancia para transferir la propiedad hipotecada al tribunal de ejecución en el caso del arrendador para su disposición;

(2) Solicitar al tribunal de primera instancia la prioridad en recibir una compensación por el bien obtenido de la enajenación del bien hipotecado [12].

El autor clasifica y resume lo anterior en función de las teorías relevantes del arrendamiento financiero y los casos reales de proyectos de arrendamiento financiero relevantes, y los riesgos legales a los que se debe prestar atención en los proyectos de arrendamiento financiero y Se resumen sus sugerencias de prevención y alivio. Espero que pueda proporcionar algunas ideas y sugerencias valiosas a personas relevantes de la industria.