La renovación de viviendas existentes, la "garantía" de viviendas de alquiler a largo plazo y las viviendas de alquiler garantizadas pueden convertirse en una "nueva fuerza" en el mercado de alquiler.

Recientemente, ha habido constantes buenas noticias en el mercado de alquiler de viviendas asequibles.

El 8 de noviembre, China Construction Bank celebró un anuncio de creación de un fondo de alquiler de viviendas y una ceremonia de firma de cooperación. Se lanzó oficialmente el fondo de alquiler de viviendas de 30 mil millones, que ayudará al mercado de viviendas de alquiler a largo plazo y aumentará el alquiler asequible. suministro de vivienda (en adelante, "vivienda con alquiler garantizado"). Al mismo tiempo, los REIT de viviendas con alquiler garantizado continúan expandiéndose, y el REIT de Vivienda Garantizada de China Resources Youchao fue aprobado oficialmente el 1 de noviembre. También hay informes positivos de las políticas locales nuevamente El 2 de noviembre, el Comité Permanente del Pueblo Municipal de Shanghai. El Congreso emitió un informe sobre el "Reglamento de Alquiler de Vivienda de Shanghai (proyecto)" que está abierto a comentarios del público y también propone disposiciones pertinentes sobre viviendas con alquiler garantizado.

En este contexto, lo que vale la pena prestar atención es que la oferta de viviendas con alquiler garantizado continúa expandiéndose. ¿Se convertirá en la corriente principal del mercado de alquiler en el futuro? ¿En qué áreas se centrará? ¿Qué casas existentes tienen la posibilidad de convertirse en viviendas con alquiler garantizado y cuáles son las perspectivas?

Las estadísticas institucionales muestran que al cierre de septiembre, había 6 empresas con más del 50% de sus propiedades aseguradas. Imagen/Foto IC

Con frecuentes buenas noticias, la construcción de viviendas con alquiler garantizado se está acelerando y expandiendo

El desarrollo del alquiler de viviendas es inseparable del apoyo del sector financiero. El 8 de noviembre, el Banco de Construcción de China celebró un anuncio de creación de un fondo de alquiler de viviendas y una ceremonia de firma de cooperación, y se lanzó oficialmente el fondo de alquiler de viviendas de 30 mil millones. El día del evento, CCB Housing Leasing Fund completó la firma del proyecto en Zhihui Health City en el Parque Industrial de Base Biomédica en el distrito de Daxing, Beijing. Adquirió algunos edificios de oficinas inactivos y posteriormente transformará las propiedades comerciales en viviendas de alquiler. y solicitar ser incluido en el sistema de gestión de viviendas de alquiler asequibles de Beijing.

Al mismo tiempo, los REIT de viviendas de alquiler asequibles continúan expandiéndose. La cuenta pública oficial de WeChat de China Resources Land reveló que su filial China Resources Youchao Affordable Rental Housing REIT fue aprobada oficialmente el 1 de noviembre. La cotización de este REIT es el primer REIT de viviendas de alquiler empresarial central y el cuarto REIT de viviendas asequibles. Desde la perspectiva de la industria, el lanzamiento exitoso de REIT de viviendas de alquiler asequibles ha abierto un nuevo canal de financiación para las empresas inmobiliarias, lo que puede promover aún más que las empresas inmobiliarias desplieguen activamente la vía de viviendas asequibles y también desempeñará un modelo a seguir para otras empresas de alquiler de viviendas, lo que ha atraído a más REIT públicos con viviendas con alquiler garantizado como activo subyacente que se emitirá y cotizará.

Desde la perspectiva de las políticas y regulaciones locales, después de que el "Reglamento de Arrendamiento de Vivienda de Beijing" entrara en vigor el 1 de septiembre, el 2 de noviembre, la cuenta oficial de WeChat del "Congreso Popular de Shanghai" anunció que Shanghai El Comité Permanente de la Asamblea Popular Nacional solicita públicamente opiniones sobre el "Reglamento de arrendamiento de viviendas de Shanghai (proyecto)" del 2 al 16 de noviembre. En términos de viviendas de alquiler asequibles, las regulaciones aclaran que se seguirá ampliando la oferta de viviendas de alquiler asequibles; se fortalecerá la planificación de fuentes y se formularán claramente los planes especiales y los requisitos clave de diseño y gestión; Se establecerán razonablemente las condiciones y mecanismos de salida, se optimizará el proceso de revisión de solicitudes, se mejorarán las regulaciones de asignación y uso, se estandarizarán los períodos de alquiler y arrendamiento.

El desarrollo de viviendas de alquiler asequibles se ha convertido en una máxima prioridad en la construcción del sistema de vivienda de mi país. Desde que la Oficina General del Consejo de Estado emitió las "Opiniones sobre la aceleración del desarrollo de viviendas de alquiler asequibles" en junio del año pasado, se han introducido una tras otra políticas de apoyo a las viviendas con alquiler garantizado, incluido el aumento de la oferta de terrenos, reducciones y exenciones de impuestos. proporcionar incentivos y subsidios financieros, apoyo financiero y establecer múltiples La implementación de "paquetes" de medidas de promoción del desarrollo, como el mecanismo de revisión conjunta entre departamentos, la simplificación del proceso de aprobación y la revitalización del stock del mercado inmobiliario premiando las calificaciones para la compra de viviendas, ha acelerado la Implementación de la construcción de viviendas con alquiler garantizado.

Se informa que durante el período del "14º Plan Quinquenal", 40 ciudades clave en todo el país planean inicialmente agregar 6,5 millones de unidades (habitaciones) de viviendas de alquiler asequibles, lo que se espera que ayude a resolver el problema. dificultades de vivienda de casi 20 millones de personas. Ciudades clave como Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen también han aumentado la proporción de nuevas viviendas de alquiler asequibles.

“La vivienda con alquiler garantizado ha formado un modelo completo de circuito cerrado de 'inversión, financiación, construcción, gestión y retirada' y se convertirá en la principal fuerza y ​​lastre del mercado de alquiler de viviendas de mi país en el futuro. El presidente del Instituto de Investigación de la Industria de Alquiler de Vivienda ICCRA, Zhao Ran, señaló que tomando a Beijing como ejemplo, la oferta potencial de proyectos de viviendas de alquiler centralizadas institucionales de marca que se abrirán en el futuro asciende a más de 87.000 unidades (habitaciones), de las cuales a largo plazo. las viviendas de alquiler bajo operación y gestión orientadas al mercado representan alrededor del 44%, y las viviendas con alquiler garantizado La proporción es del 56%.

Quan Li, fundador de Dongdong Apartment Academy, también dijo que las viviendas con alquiler garantizado se convertirán en la corriente principal del mercado de alquiler. Se espera que el número de viviendas con alquiler garantizado en mi país alcance un número récord. alcanzar su punto máximo a finales de 2025.

Sin embargo, en opinión de Hu Jinghui, economista jefe de Jinghui Think Tank, las viviendas con alquiler garantizado crecerán rápidamente en el futuro. Sin embargo, desde la perspectiva de la nueva oferta, 6,5 millones de nuevas unidades (veces). se agregará en 40 ciudades clave), cuando se analiza el mercado de alquiler con 200-300 millones de personas en el país, es solo una parte del mercado y no puede convertirse completamente en la corriente principal del mercado, porque el mercado de alquiler general es. relativamente grande.

Se fomenta el aumento de la oferta y la conversión de casas existentes en viviendas de alquiler garantizado.

Según los objetivos de la política, la construcción de viviendas de alquiler garantizado en varios lugares se ha acelerado y la El aumento de la oferta se ha expandido rápidamente. Hu Jinghui señaló que será más probable que las viviendas con alquiler garantizado se generalicen en el futuro en las ciudades de segundo y primer nivel con una fuerte afluencia de población neta. “Estas ciudades tienen efectos de aglomeración industrial y de población. Para el desarrollo de algunos parques industriales y zonas de desarrollo, también se necesitan viviendas con alquiler garantizado”. "Las ciudades débiles de segundo nivel se desarrollarán más lentamente, mientras que las ciudades de tercer y cuarto nivel no son realistas".

En términos De diseño regional específico, Quanli cree que las áreas de introducción de población, como nuevas ciudades, universidades y grupos industriales, y alrededor de las estaciones de transporte, las viviendas con alquiler garantizado serán el foco de despliegue.

Por ejemplo, el "Plan de Seguridad de la Vivienda de Beijing para el período del "14º Plan Quinquenal"" mencionó que guiará el diseño principal de las nuevas viviendas asequibles en el centro de la ciudad y emprenderá activamente la "multi- "Funciones del sitio" y dispersión de la población de la ciudad central. "Región; organizar razonablemente viviendas asequibles alrededor de las principales direcciones de desplazamiento, como Haidian-Changping-Yanqing, Chaoyang-Shunyi-Huairou/Miyun, Chaoyang-Tongzhou-Pinggu, Fengtai-Fangshan, Shijingshan. -Mentougou.

Desde la fuente de viviendas con alquiler garantizado, además de viviendas nuevas, varios lugares están fomentando el uso de edificios existentes para renovar viviendas con alquiler garantizado y aumentar la oferta efectiva de viviendas con alquiler garantizado a través de múltiples canales. Tomando a Shanghai como ejemplo, el "Reglamento (borrador) de arrendamiento de viviendas de Shanghai" señala que el parque de viviendas no residenciales, como oficinas comerciales, hoteles, fábricas, almacenes, investigación científica y educación, etc., debe cumplir con los principios de planificación, mantener propiedad, cumplir con los requisitos de seguridad y respetar a la gente. Si se desea, se puede transformar en viviendas de alquiler asequibles.

En este contexto, en opinión de Hu Jinghui, existen varias posibilidades para que las viviendas existentes se incluyan en el sistema de viviendas de alquiler asequible (denominado "Naobao"): proyectos maduros que han sido desarrollados por promotores , o proyectos de vivienda de alquiler propio; algunos proyectos de empresas operadoras de apartamentos de alquiler a largo plazo; renovación de existencias y proyectos de renovación antiguos.

Además, en opinión de Quanli, un requisito previo importante para el "seguro" de una vivienda de alquiler es que esté completamente decorada y que tenga instalaciones habitables, como comedores comunitarios, tiendas de conveniencia, etc.

Es necesario ajustar cuentas, y hay una tendencia evidente a que los pisos en alquiler a largo plazo estén "garantizados"

Cabe mencionar que, con una serie de políticas favorables , muchos pisos de alquiler a largo plazo están "garantizados" ". Las estadísticas de ICCRA muestran que a finales del tercer trimestre de este año, alrededor del 10,7% de las habitaciones abiertas en todo el país estaban incluidas en viviendas de alquiler asequibles locales, un aumento de 3,8 puntos porcentuales con respecto al trimestre anterior, y la escala total fue de 100.450 unidades. (habitaciones), un aumento respecto al segundo trimestre Hay 38.431 unidades (habitaciones) la comunidad de alquiler con mayor proporción de habitaciones aseguradas representa el 31,3% de la escala total, y las tasas de inclusión de apartamentos para jóvenes y dormitorios son del 10,9%; y 7,3% respectivamente.

Desde el lado corporativo, según las estadísticas del ICCRA, al cierre del tercer trimestre, había seis empresas con más del 50% de sus propiedades aseguradas. Entre ellos, la tasa de cobertura de seguro de Anju Jinjia alcanza el 100%, la tasa de cobertura de seguro de Galaxy Holding Group es el 85%, la tasa de cobertura de seguro de Dayue Leyi es el 84%, la tasa de cobertura de seguro de Yihebeike, GET HOME Kaidejia y Ningchao Apartment es el 85%. 70%, 61% y 51% respectivamente.

Desde la perspectiva del nivel de alquiler promedio de los proyectos que han recibido garantías, ICCRA basado en los datos promedio de cada marca en todo el país, el nivel de alquiler promedio después de la "garantía" ha caído un 10,18%. lo cual está en línea con los requisitos de la mayoría de las ciudades. Es consistente con el requisito de “una reducción del 10% en el alquiler en comparación con productos de vivienda en alquiler de la misma calidad y ubicación”.

En opinión de Hu Jinghui, el “seguro” de las empresas operativas y de arrendamiento es un arma de doble filo, con ventajas y desventajas. Específicamente, por un lado, las empresas operadoras de arrendamiento pueden disfrutar de preferencias políticas como descuentos en tierras, subsidios financieros, exenciones de impuestos y agua y electricidad civiles. Sin embargo, al mismo tiempo, habrá ciertas restricciones y restricciones sobre los aumentos de alquileres y los alquileres. Control de precios y estándares de productos. Esto significa que mientras los costos están cayendo, los ingresos también pueden estar cayendo. Por lo tanto, lo principal que las empresas de leasing deben considerar es "liquidar cuentas".

De cara al futuro, Zhang Bo, director de la sucursal del Instituto de Investigación de Bienes Raíces de 58 Anjuke, cree que para los operadores de viviendas con alquiler garantizado, es importante tener en cuenta que, a medida que los proyectos de viviendas con alquiler garantizado continúan entrar en el mercado, las operaciones intensivas y a gran escala aumentarán la dificultad. Al mismo tiempo, es necesario considerar cómo implementar mejor dichos dividendos de políticas, de modo que los grupos destinatarios que necesitan viviendas con alquiler garantizado puedan comprender plenamente dichos proyectos, solicitar viviendas con alquiler garantizado de manera más conveniente y eficiente y eliminar la información del mercado. asimetría, a fin de crear productos de vivienda con alquiler garantizado y un acoplamiento y adaptación más eficaz y precisa de las necesidades de alquiler de los nuevos jóvenes.

Reportero de Beijing News Zhang Xiaolan

Editor Yang Juanjuan Corrección de Wang Xin