¡El principal problema del sector inmobiliario es la gran burbuja! ¿Qué señal se libera con la sintonización más estricta?
¿Existe una burbuja en el mercado inmobiliario de China?
Recientemente, Guo Shuqing, presidente de la Comisión Reguladora Bancaria de China, dijo en una conferencia de prensa de la Oficina de Información del Consejo de Estado:
“El problema central en el campo inmobiliario sigue siendo una burbuja relativamente grande”. Esta es la dura verdad y también es la base de la situación actual del mercado inmobiliario de China.
“Muchas personas compran casas no para vivir, sino para invertir y especular, lo cual es muy peligroso”. Esta es también una advertencia sin precedentes emitida por partes relevantes sobre la inversión y la especulación inmobiliaria.
Obviamente, frenar las burbujas financieras inmobiliarias se ha convertido en una nueva dirección política.
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¿A qué altura está la burbuja inmobiliaria?
Hay muchos indicadores para medir la burbuja inmobiliaria, pero el ratio de apalancamiento de los residentes (deuda total de los residentes/PIB nacional) ilustra mejor el problema.
Un informe publicado por el Laboratorio Nacional de Finanzas y Desarrollo muestra que en 2020, el ratio de apalancamiento de los residentes de mi país fue de 62,2, 6,1 puntos porcentuales más que en 2019 y superando el nivel promedio internacional.
En la actualidad, el ratio de apalancamiento de los residentes chinos sigue siendo inferior al de Estados Unidos y el Reino Unido, pero ha superado al de Japón y Alemania.
En comparación con los niveles internacionales, el ratio de apalancamiento de los residentes chinos no es exagerado, pero la tasa de crecimiento es tan rápida que ninguna otra economía puede seguir el ritmo.
El ratio de apalancamiento de los residentes era solo de 5 en 2000, aumentó a 18 en 2008 y volvió a alcanzar 39,9 en 2015.
Se disparará a 62,2 en 2020, aproximadamente el doble que en 2013 y cerca de 3,5 veces más que en 2008.
El aumento del índice de apalancamiento de los residentes significa que la deuda de los residentes continúa expandiéndose, y la principal fuente de deuda de los residentes son los préstamos hipotecarios.
A medida que aumentan los precios de la vivienda y los préstamos hipotecarios, el índice de apalancamiento de los residentes naturalmente continúa alcanzando nuevos máximos.
Una vez que el crecimiento de los ingresos sea más lento de lo esperado, o los precios de la vivienda experimenten una corrección significativa, surgirán riesgos financieros.
Como se dijo en esta reunión:
Es por eso que el gobierno ha enfatizado repetidamente en frenar la burbuja inmobiliaria.
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¿Qué se puede hacer para frenar la burbuja financiera inmobiliaria?
Durante mucho tiempo, la regulación del mercado inmobiliario se ha basado a menudo en medios tradicionales como restricciones de compra, restricciones de precios y restricciones de ventas. Ahora se ha mejorado la regulación del mercado inmobiliario en todos sus aspectos, centrándose en los siete centímetros de terreno y el crédito.
Los "nuevos tres conjuntos de combinaciones de boxeo" están a punto de salir.
Primero han nacido las “cinco líneas rojas” del sector inmobiliario.
De estas cinco líneas rojas, tres son para financiación de viviendas y las otras dos para préstamos bancarios. Las cinco líneas rojas apuntan a la tendencia a la financiarización del sector inmobiliario.
¿Son útiles estas cinco líneas rojas?
Hemos visto que tras la introducción de las tres líneas rojas para la financiación de las empresas inmobiliarias, muchas grandes empresas inmobiliarias han sufrido el impacto de la cadena de capital. Menos de tres meses después de que se introdujeran las dos líneas rojas para la financiación hipotecaria, los tipos de interés hipotecarios han aumentado en consecuencia en varios lugares.
En segundo lugar, el sistema centralizado de suministro de tierras ha regresado, y 22 ciudades clave son las más afectadas.
Recientemente, el Ministerio de Recursos Naturales emitió un documento que propone nuevos requisitos regulatorios para la transferencia de terrenos residenciales en 22 ciudades clave, implementando una política de oferta de terrenos de "dos concentraciones" y emitiendo anuncios no más de tres veces. durante todo el año, y organizando actividades de Venta centralizadas.
El terreno sólo se puede ceder tres veces al año. ¿Qué tan útil es?
La oferta de tierra centralizada a gran escala puede dar a la sociedad la expectativa de una oferta de tierra suficiente y limitar el juego del "mercadeo del hambre" de los gobiernos locales. Al mismo tiempo, también aumenta en gran medida la presión financiera a corto plazo sobre los mismos. inmobiliarias y pierde la posición de "Rey de la tierra" Espacio para la especulación.
Por supuesto, este sistema beneficiará a las empresas inmobiliarias a gran escala con fondos suficientes y bajos índices de endeudamiento. El espacio de desarrollo futuro de las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias inevitablemente se verá aún más reducido.
En tercer lugar, las restricciones a los préstamos comerciales y de consumo no tienen precedentes.
Los préstamos comerciales, como su nombre indica, se utilizan para operaciones comerciales y no necesariamente desembocan en campos de inversión como el mercado de valores y el mercado inmobiliario. Sin embargo, desde el año pasado, debido a la inversión de las tasas de interés, los préstamos operativos en muchas ciudades se han vuelto populares sin precedentes, convirtiéndose en uno de los factores importantes que impulsan los precios de la vivienda.
Para tomar medidas drásticas contra los préstamos comerciales se necesitan ruidos fuertes pero poca lluvia. Esperaremos y veremos cómo se desarrolla esto.
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¿Cuál es el impacto de suprimir la burbuja inmobiliaria?
Debemos darnos cuenta de que frenar la burbuja inmobiliaria no significa suprimir los precios de la vivienda. Los precios vertiginosos de la vivienda no son algo bueno, y la caída de los precios de la vivienda no es una opción política.
Los problemas suelen ser complejos.
Por un lado, el sector inmobiliario siempre ha sido una herramienta poderosa para estimular el crecimiento económico y un pilar importante de la financiación de tierras de los gobiernos locales. Esta dependencia es difícil de aliviar en el corto plazo.
Por otro lado, si los precios de la vivienda aumentan demasiado rápido, traerá riesgos financieros potenciales. El estallido de la burbuja inmobiliaria japonesa en la década de 1990 y la crisis de las hipotecas de alto riesgo en Estados Unidos en 2008 son lecciones del pasado.
Por lo tanto, la clave para suprimir la burbuja inmobiliaria es mantener la estabilidad del mercado, lo que no sólo debe suprimir el fuerte aumento de los precios de la vivienda, sino también evitar la fuerte caída.
Esto determina el tono general de la futura regulación del mercado inmobiliario.
Para las ciudades calientes de primer y segundo nivel, es un modelo obligado. Mientras los precios de la vivienda tiendan a subir, haremos todo lo posible para controlarlo. Si fracasa una vez, dos veces; si fracasa dos veces, tres veces, hasta que el mercado se estabilice.
Shenzhen es un ejemplo típico en este sentido. Esta vez, la introducción de la guía de precios de viviendas de segunda mano sorprendió a mucha gente. El precio de referencia no es nada nuevo, pero lo fatal es que el descuento del 30% sobre el precio de referencia se convertirá en el estándar de referencia para los préstamos hipotecarios bancarios, lo que se puede calificar de un movimiento radical.
Si el mercado inmobiliario de Shenzhen sigue activo, no es imposible tomar la iniciativa en la recaudación de impuestos a la propiedad.
Después de todo, el mercado inmobiliario de China está muy diferenciado, al igual que el mercado de valores, es simplemente un "mercado alcista estructural". Las grandes ciudades son la clave del problema y el principal campo de batalla para contener la burbuja inmobiliaria y financiera.
"Resolver los problemas pendientes de vivienda en las grandes ciudades" se ha incluido entre ocho tareas clave en 2021.
Todo acaba de empezar. Todas las grandes ciudades se enfrentarán a continuación a tormentas regulatorias.