Análisis de pagos de transacciones inmobiliarias (1)
Las transacciones inmobiliarias, especialmente las transacciones de viviendas de segunda mano, tienen vínculos comerciales complejos e involucran una gran cantidad de transacciones. Por lo tanto, es particularmente importante garantizar la seguridad de los fondos durante la transacción y proteger los intereses de. tanto compradores como vendedores.
Desde la perspectiva del proceso de transacción de vivienda de segunda mano, se divide principalmente en varios eslabones principales: encomienda, visualización, firma y posfirma (aprobación de préstamo, transferencia, préstamo bancario, etc.) , incluyendo depósito, pago inicial (de hecho, excluyendo los fondos de Demolición, se reservan como depósitos de propiedad, depósitos en cuenta), préstamos, depósitos de entrega de propiedad y depósitos en cuenta, etc.
En términos generales, aproximadamente dos semanas después de firmar el contrato de venta, el cliente debe pagar el depósito y el pago inicial al propietario al mismo tiempo y, en el proceso posterior a la firma del contrato, el cliente debe pagar el depósito y el anticipo al propietario al mismo tiempo. pagar al propietario el depósito de entrega de la propiedad, depósito en cuenta, etc. A excepción de los préstamos otorgados por el banco a los propietarios, el resto lo pagan los clientes a los propietarios. Por lo tanto, estos fondos tienen grandes riesgos de seguridad, pero los puntos de tiempo de entrega y los vales de cada tipo de "dinero" también tienen límites claros. y regulaciones.
En las transacciones de vivienda de segunda mano, "dinero" y "vales" son dos conceptos diferentes;
En las transacciones de vivienda de segunda mano, para garantizar la seguridad de los fondos, es necesario supervisarlos. Para lograr una supervisión eficaz de los fondos en las transacciones de viviendas de segunda mano, primero debemos comprender el tipo y el flujo de "dinero" en el proceso de transacciones de viviendas de segunda mano, y también debemos definir claramente los riesgos y nodos.
El depósito se utiliza para asegurar la intención de compra del comprador y del vendedor. Generalmente lo entrega el cliente al propietario antes o al firmar el contrato. Este paso puede parecer simple, pero puede causar problemas a las tres partes: el comprador, el vendedor y la firma de corretaje.
Aunque el importe del depósito no es elevado en comparación con el precio total de la casa, a medida que los precios de la vivienda aumentan, especialmente en Beijing, el importe del depósito también ha aumentado. La cantidad puede oscilar entre cientos de miles y millones, por lo que muchos propietarios sin escrúpulos ven esta brecha y piden a los compradores que primero paguen un depósito alegando que necesitan dinero con urgencia, y luego se fugan con el dinero. A menudo sucede que la casa no puede. ser transferido. En principio, si un cliente no quiere comprar una casa después de pagar una fianza, ésta no es reembolsable. Pero si el propietario no vende la casa, el depósito debe duplicarse y devolverse al cliente.
En un mercado en alza, si el precio de una vivienda aumenta durante el proceso de venta y el propietario fija un precio más bajo, el propietario preferiría perder el doble del depósito al cliente que pagar un precio más bajo. vender. Por esta razón, muchos corredores vincularán el índice de entrega del depósito al monto creciente para reducir los costos de incumplimiento de ambas partes. Pero, de hecho, cuanto mayor es el depósito, mayor es el riesgo y la empresa de corretaje no puede controlar la seguridad de la transacción.
Además del depósito, el pago inicial también conlleva riesgos. En las transacciones inmobiliarias, si pagar primero o cerrar primero es un tema espinoso para compradores, vendedores e incluso empresas de corretaje.
Si transfiere la propiedad primero, puede encontrar incumplimientos maliciosos o falta de pago por parte del cliente; si paga primero, es posible que no pueda transferir la propiedad debido a motivos como la confiscación de la casa; Incluso hay casos en los que el propietario comete fraude maliciosamente y se fuga.
Además de las dos sumas relativamente grandes de depósito y pago inicial, el depósito de entrega de propiedad y el depósito de apertura de cuenta también deben estar dentro del alcance de la supervisión de seguridad de las transacciones inmobiliarias.
Aunque el monto total de estos dos fondos no es tan grande como el depósito y el pago inicial, también es el que tiene más probabilidades de causar disputas. Debido a la elevada cantidad de derechos de propiedad hoy en día, no es raro que se deban cientos de miles o incluso cientos de miles de yuanes. Pero en el proceso de transacción de vivienda de segunda mano, ni el comprador ni el vendedor están dispuestos a asumir este coste.
Estos dos fondos son parte del pago de la casa y solo se pueden pagar al propietario en puntos diferentes como pago del saldo. Por ejemplo, si el precio total de compra de una casa es de 3 millones de yuanes, los últimos 50.000 yuanes sólo se pueden pagar al propietario una vez completada la entrega para garantizar los intereses del cliente.
Lo mismo ocurre con el depósito de registro del hogar. Los clientes deben mover su registro del hogar después de comprar una casa, especialmente en los distritos escolares. Si el registro del hogar no se transfiere, afectará la inscripción de los niños en la escuela. , lo que pierde el significado de comprar una casa.
En vista de los puntos débiles anteriores en el proceso de transacción de viviendas de segunda mano, una comprensión profunda de estos puntos débiles puede resolverlos mejor, garantizar la seguridad de los fondos y mejorar la experiencia de la transacción. .
Por lo tanto, existe una necesidad urgente de una plataforma de pago de transacciones inmobiliarias, que pueda denominarse el Alipay de las transacciones inmobiliarias. El principio de Alipay es el mismo que el de poner los fondos relevantes involucrados en bienes raíces. transacciones inmobiliarias en la plataforma según diferentes nodos y el bono se utiliza luego para entregar el dinero al propietario o devolverlo al cliente, garantizando la seguridad de los fondos y desempeñando un papel en la supervisión del fondo.
Después de que el comprador y el vendedor firmen el contrato, un especialista en transferencias de tiempo completo acudirá al comité de construcción para consultar sobre los derechos de propiedad de la casa y verificar la propiedad de la casa. Solo cuando la propiedad de la casa esté clara y se complete la transferencia y se vea el libro de la casa, se entregará el depósito al propietario. El pago inicial se entregará al propietario el día en que se complete la transferencia, es decir. , se traspasa la casa.
La plataforma de pagos inmobiliarios solo entregará el dinero al propietario después de completar la liquidación de la propiedad y ver la lista de liquidación de la propiedad. El depósito en cuenta puede ser entregado por el comprador y el vendedor en forma de acuerdo, y normalmente se liquida en el nodo de transferencia, pero el ciclo puede ser muy largo, de varios meses o incluso años. Si algo sale mal, el dinero se devuelve al cliente nuevamente y no se paga al remitente.
Para llevar a cabo la supervisión de seguridad antes mencionada, se requiere la coordinación entre las cuatro partes, a saber, el comprador, el vendedor, el banco regulador y la empresa intermediaria para supervisar los fondos.
La supervisión cuatripartita significa que los fondos supervisados se congelarán primero en la cuenta de depósito especial de la empresa intermediaria para los fondos de liquidación de transacciones de clientes para casas existentes en construcción después de que el comprador y el vendedor completen los procedimientos de registro de transferencia de propiedad. el comprador obtendrá un nuevo certificado de propiedad inmobiliaria y luego descongelará los fondos.
Los fondos supervisados en la cuenta de depósito especial son independientes de los activos inherentes de la empresa intermediaria. Si la cuenta de la empresa intermediaria se congela por cualquier motivo, los fondos de la cuenta especial no se congelarán. Los compradores, vendedores y bancos supervisores tienen derecho a gestionar los fondos de las transacciones de acuerdo con los procedimientos normales. Al mismo tiempo, esta cuenta está sujeta a doble supervisión por parte del banco y del Comité de Construcción, y la empresa intermediaria no puede ni puede utilizar fondos dentro del alcance de la supervisión.
Sin embargo, la supervisión cuatripartita de los bancos también tiene sus limitaciones. Actualmente, solo se admite la supervisión del pago inicial, el alcance de los fondos respaldados no es amplio y no puede satisfacer las necesidades de supervisión de todos los fondos de la cadena.
Los bancos sólo están dispuestos a supervisar grandes cantidades de fondos, como los pagos de viviendas. Debido a las diferentes condiciones de transacción y diferentes acuerdos entre los depósitos de entrega de bienes raíces y los depósitos en cuentas, el costo de la supervisión bancaria también aumentará en consecuencia. Además, los bancos no tienen suficiente experiencia en escenarios de transacciones complejas, detalles y cuándo descongelar fondos para casas de segunda mano. Su falta de conocimiento profundo de esta industria también conducirá a muchos desvíos, lo que generará mayores costos.
Por lo tanto, en el futuro, no sólo los depósitos y pagos iniciales, sino también los fondos de diferentes atributos, como los depósitos de entrega de propiedad y los depósitos de transferencia de registro de hogares, podrán supervisarse de manera efectiva.
En el futuro, el estado de la financiación será transparente. Los compradores y vendedores pueden registrar sus propias cuentas en la plataforma de pago de transacciones de bienes raíces. Siempre que inicien sesión en la cuenta, podrán ver el flujo de los fondos de sus transacciones en la plataforma. Una vez que los fondos cambien, los compradores y vendedores los recibirán. Recordatorios por SMS y otras notificaciones para conocer el estado de los fondos en tiempo real y de forma transparente.
El procesamiento integral estará disponible las 24 horas del día, los 7 días de la semana en el futuro.
En términos de "procesamiento integral en cualquier momento, 7 × 24 horas", se pueden procesar teléfonos móviles con cinco colores: "negro, rojo, azul, amarillo y azul". Como todos sabemos, existen límites de tiempo para gestionar negocios en las sucursales bancarias, pero los clientes generalmente solo tienen tiempo para realizarlos durante los días festivos y las horas fuera de servicio. Además, el proceso de gestión bancaria es engorroso y requiere múltiples viajes al banco. Si se puede lograr un procesamiento en un solo lugar, no hay necesidad de múltiples viajes de ida y vuelta, lo que mejora la experiencia del cliente.
Un modelo similar se llama Escrow en Estados Unidos y ya está muy maduro. Hay bancos de transacciones de bienes raíces en los Estados Unidos. Lo primero que hace un cliente al comprar una casa es ir a dicho banco y abrir una cuenta de depósito en garantía. Esta también es una condición necesaria para ofertar al vendedor. Siempre que se trate de una transacción inmobiliaria, todo el dinero se distribuye a través de este banco, incluidas las comisiones de intermediarios, los pagos de la vivienda, los honorarios de informes y los honorarios legales. El banco asigna el dinero de acuerdo con las reglas establecidas. en el futuro un poco.
Para realizar las transacciones de plataforma mencionadas anteriormente y la supervisión de la seguridad de los fondos, el estado debe proporcionar una licencia de pago para transacciones de bienes raíces.
La licencia no solo está relacionada con la garantía más básica de la seguridad de los fondos de transacciones, sino también con la futura integración de la industria inmobiliaria y la industria financiera de Internet. billete para que la industria inmobiliaria entre en las finanzas por Internet Un billete pequeño La cadena de intereses derivada de la licencia de pago será enorme.
Especialmente bajo la ola de "finanzas inclusivas" y el endurecimiento de las emisiones por parte del banco central, el valor de esta licencia parece ser particularmente caro.
El Ministerio de Construcción y el Banco Central estipulan que los agentes inmobiliarios no pueden tocar el dinero. El dinero va a la cuenta del agente, lo cual es ilegal. Sin embargo, en las transacciones de viviendas de segunda mano, muchos fondos están en riesgo. Por lo tanto, para que la transacción sea cada vez más fluida y para operar fondos que no son de propiedad, las empresas de la industria que no es de corretaje deben solicitar un acuerdo. licencia de pago para garantizar la seguridad de la transacción y la seguridad de los fondos del cliente.
Esto también coincide con el concepto del banco central de desarrollar el "pago vertical". El banco central ahora está implementando el Sistema Generalizado de Preferencias, al igual que las arterias humanas, pero es necesario mejorar la microcirculación detallada, lo que crea la posibilidad de segmentación en la industria de pagos.
Las empresas de corretaje inmobiliario deberían apuntar al campo vertical de las transacciones inmobiliarias, no para captar negocios bancarios, sino para arraigarse en la industria inmobiliaria y proporcionar mejores servicios de pago para la industria.