Gestión de costes de proyectos de desarrollo inmobiliario
Costo: el gasto necesario para implementar el proyecto
Gestión de costos: es un subconjunto de la gestión del proyecto, que incluye lo que se necesita para garantizar que el proyecto se complete dentro del presupuesto aprobado. El proceso Consiste en la planificación de recursos, la estimación de costos, la presupuestación de costos y el control de costos.
Planificación de recursos: determine los tipos y cantidades de recursos (mano de obra, maquinaria y materiales) necesarios para realizar las actividades del proyecto.
Estimación de costos: una estimación del costo de los recursos necesarios para completar las actividades del proyecto.
Presupuesto de costos: asigne estimaciones de costos a varios subelementos del proyecto.
Control de Costos - Controlar cambios en el presupuesto del proyecto.
La gestión de costos siempre ha sido una parte importante de la mayoría de los proyectos de desarrollo inmobiliario. El propósito fundamental del desarrollo inmobiliario es minimizar los costos, maximizar los beneficios y minimizar los riesgos que enfrenta el desarrollo. La gestión de costos de los proyectos de desarrollo inmobiliario está acompañada por cada desarrollador, cada proyecto de desarrollo y cada etapa del desarrollo del proyecto. Sin embargo, hasta ahora la palabra que más hemos escuchado, ya sea en los medios o en la gestión diaria, es control de costes de los proyectos de promoción inmobiliaria.
1. La etapa de desarrollo de la gestión de costos del proyecto
Durante el período de economía planificada, la gestión de costos de un proyecto de construcción fue realizada principalmente por el departamento financiero o el departamento creado por el funcional. departamento de la empresa en ese momento. La función de gestión de costos estaba separada de los departamentos de planificación, ingeniería, estadística y finanzas en ese momento. Después de que una oficina o departamento de ingeniería implementa un proyecto, la oficina o departamento de ingeniería está familiarizado con los planos y las condiciones naturales relevantes del sitio del proyecto, y prepara el diseño de la organización de la construcción o el plan de construcción; la oficina o departamento de estadística está familiarizado con los planos; y cuenta las cantidades del proyecto; la oficina o departamento de planificación está familiarizado con los planos y las condiciones naturales relevantes del sitio del proyecto, con base en las condiciones naturales relevantes del lugar donde se ubica el proyecto, prepare una tabla de valoración unitaria para el proyecto. y luego reunir el diseño de la organización de la construcción propuesto por el proyecto y las cantidades del proyecto calculadas a partir de estadísticas, realizar un análisis del trabajo y los materiales de todo el proyecto y obtener la mano de obra y los costos laborales de todo el proyecto. maquinaria utilizada. De acuerdo con los requisitos generales de tiempo de finalización del proyecto, el departamento o departamento de planificación prepara el plan de uso de mano de obra, el plan de uso de máquinas herramienta y el plan de uso de materiales. Con base en el plan anterior, el Departamento de Finanzas prepara el plan de uso de fondos del proyecto y el plan de crédito bancario. En las circunstancias de ese momento, el estado financiero de una unidad era confidencial. El personal ordinario de ingeniería, planificación y estadística no lo sabía en absoluto, y el departamento de finanzas no prestó mucha atención al estado de trabajo real y al progreso de otras. departamentos como ingeniería. Por lo tanto, parecía que la gestión de costos durante el período de la economía planificada equivalía a ajustar cuentas después de la caída y no desempeñaba ningún papel en la supervisión y el control.
Después de la reforma y apertura, especialmente después de la introducción obligatoria del sistema de supervisión de proyectos en los procedimientos básicos de la construcción de ingeniería, el control de costos de construcción de ingeniería, el control de calidad, el control de progreso, la gestión de contratos y la gestión de la información fueron Introducido en el proceso de gestión de ingeniería, el principio básico del trabajo de supervisión es dar prioridad al control ex ante, complementado con el control en el proceso, y adherirse al control de retroalimentación posterior al evento. Durante este período, la gestión de costos de los proyectos de ingeniería. se encuentra principalmente en la etapa de construcción de proyectos de desarrollo inmobiliario. Por supuesto, como proyecto de desarrollo, más del 80% del costo del proyecto ocurre en esta etapa. Es por ello que un número considerable de desarrolladores centran sus principales esfuerzos en el control de costes en esta etapa. Es este énfasis excesivo en los costos en una etapa determinada y la subestimación de los costos tangibles (como los costos de administración de propiedades) y los costos intangibles (como los beneficios sociales, la reputación del propietario) en otras etapas, lo que ha resultado en que un pequeño número de desarrolladores pierdan algunos propietarios. y parte del mercado.
En los proyectos de promoción inmobiliaria, la intervención de supervisión se produce principalmente durante la etapa de construcción del proyecto. Desde la perspectiva de la supervisión, el alcance del trabajo de supervisión se basa principalmente en el contenido de la supervisión encomendado por el propietario en el contrato de supervisión. De hecho, en la implementación de la construcción de un número considerable de proyectos de desarrollo inmobiliario, la supervisión no se preocupa por el costo del proyecto y el equipo de construcción lleva a cabo la gestión de costos. La gestión de costos realizada por la parte constructora se basa en el costo del proyecto elaborado por la empresa consultora de costos. Dado que el personal relevante de la empresa consultora de costos no fue al sitio del proyecto para recopilar información de primera mano, el costo preparado siempre fue diferente de la situación básica en el sitio durante el proceso de implementación. Además, los precios del mercado de materiales fluctuaron y. factores inciertos aumentaron. Este es un tipo de riesgo en la contratación general en condiciones de economía de mercado.
Si el riesgo de precio está dentro del rango aceptable del contratista, la calidad de la construcción y el período de construcción aún pueden garantizarse. Si excede lo que puede soportar, el contratista ideará varias formas de reclamar compensación, tomar atajos y retrasar la construcción. período, etc. Solicitar una compensación. Otra situación es que la parte de la construcción sufre una pérdida y el contratista obtiene beneficios que no merece, lo que también es una pérdida para el propietario.
Por las razones anteriores, es necesario reformar el modelo de gestión existente y buscar un nuevo método de gestión. El modelo moderno de gestión de costos de proyectos puede resolver muy bien este problema.
2. Gestión de costos moderna de proyectos de desarrollo inmobiliario
La definición de gestión de costos de proyectos moderna: el proceso requerido para garantizar que el proyecto se complete dentro del presupuesto aprobado, compuesto por recursos. planificación, costos Compuesto por estimación, presupuestación de costos y control de costos. De la definición anterior se puede ver que el control de costos es uno de los eslabones de la gestión de costos de proyectos moderna. Lógicamente, es el último proceso de control y retroalimentación en este grupo de procesos. Si queremos lograr desempeño en la gestión de costos del proyecto, no podemos ignorar los resultados del proceso y su calidad de los primeros tres procesos.
1. Preparación de la planificación de recursos
Sus insumos son: estructura de desglose del trabajo, información histórica, descripción del alcance, descripción de la biblioteca de recursos, política organizacional y estimaciones de duración de las actividades.
Estructura de desglose del trabajo (EDT): Uno o varios entregables que se pueden presentar durante la etapa de proyecto. Este entregable tiene características cualitativas y cuantitativas. Por ejemplo, el informe del estudio de factibilidad es un entregable en la etapa de estudio de factibilidad. Entregables Las características de calidad de este entregable son que el formato del informe debe cumplir con los requisitos de formato para la revisión gubernamental de proyectos de desarrollo inmobiliario, el contenido cubierto debe ser consistente con el contenido requerido por el gobierno y la información relevante. Los datos en el informe deben obtenerse a través de la investigación y son verdaderos. No son inventados. Los métodos de datos y análisis de datos son científicos y razonables. Las conclusiones extraídas son persuasivas a través de análisis cualitativos y cuantitativos. como planificación y posicionamiento del proyecto, son ciertos. El informe del estudio de viabilidad no es el informe del estudio de aprobación, y sus características cuantitativas son una de ellas; otro ejemplo es el informe del estudio geológico, que es un resultado entregable en la etapa del estudio geológico. Las características cualitativas y cuantitativas, y sus características de calidad se encuentran en el informe del estudio. Es necesario describir con precisión el estado geológico del sitio de desarrollo propuesto (que cubre el espesor del suelo, la dirección de los estratos de la roca y sus características mecánicas correspondientes son la profundidad de perforación). y metraje total (metros). Las conclusiones extraídas del informe de resistencia deben poder orientar el diseño estructural posterior del plano constructivo. La estructura de desglose del trabajo (WBS) es similar a los subproyectos y las cantidades estadísticas de proyectos relacionados que encontramos a menudo. Sin embargo, no consideramos las características de calidad como un elemento al calcular las cantidades del proyecto, sino que las separamos en el tema de calidad del diseño de la organización de la construcción.
Información histórica: la experiencia y las lecciones aprendidas por los desarrolladores de los proyectos desarrollados (documentadas), información relevante obtenida de otros desarrolladores u otros proyectos, y conocimiento relevante de los miembros del equipo del proyecto (No muy confiable debido a la influencia subjetiva) .
Descripción del alcance: Demostración del proyecto propuesto, productos (formato comercial, escala) del proyecto propuesto, objetivos del proyecto (calidad, cronograma, costo, gestión del alcance, etc.).
Descripción de la biblioteca de recursos: Unidades de estudio de viabilidad y unidades de planificación de desarrollo de productos que pueden proporcionar servicios de consultoría para este proyecto. El estado de los recursos de la ubicación del proyecto, las reservas locales, la distancia de transporte, el precio unitario y la calidad de los materiales del piso como cemento, arena y grava y acero, así como el estado del equipo de construcción y la maquinaria de construcción que pueden llevar a cabo el proyecto. proyecto, etc
Política organizativa: si el desarrollador organiza e implementa el estudio de viabilidad, la planificación del proyecto, la comercialización, etc. del proyecto de desarrollo propuesto por sí mismo o lo confía a una unidad de servicios de consultoría con las calificaciones correspondientes durante la construcción y; proceso de implementación, es autoconstruido O contratarlo con un contratista con las calificaciones correspondientes, ya sea para suministrar materiales de A o B, etc.
Estimación de la duración de la actividad: el tiempo necesario para completar los entregables, como 2 meses para el estudio de viabilidad, 3 meses para la planificación del producto, 2 meses para el estudio geológico y el período de finalización correspondiente, etc.
Todos los anteriores son insumos para la planificación de recursos en la gestión de costos.
¿Cómo podemos convertir la entrada anterior en salida? La gestión de proyectos moderna propone las soluciones correspondientes. El método es: organizar a los expertos correspondientes para determinar, es decir, el análisis de cantidad y materiales que adoptamos en la era de la economía planificada, analizar la mano de obra, los materiales y el equipo mecánico necesarios en cada etapa del proyecto de desarrollo. . También considerar alternativas para asegurar el suministro.
El resultado de la preparación de la planificación de recursos: plan de demanda de recursos plan de demanda de recursos Estos son en realidad los tres planes principales propuestos por el departamento o departamento de planificación al comienzo del nuevo proyecto hace más de 20 años. plan de demanda de fuerza laboral (incluidos los trabajadores mentales), plan de demanda de maquinaria y equipo. Sin embargo, el plan elaborado en ese momento no estaba vinculado a otros objetivos del proyecto, lo que resultó en una mala comunicación interna. La gestión de proyectos moderna aboga por integrar todos los recursos del equipo del proyecto desde el inicio del proyecto. Al proponer el plan de requisitos de materiales, se deben incluir los objetivos de calidad, los objetivos de progreso y los objetivos de producto del proyecto, lo que crea las condiciones para alcanzar los objetivos.