Texto completo del Reglamento de gestión de propiedades de Wuxi (2)
(3) Si el comité de propietarios no cumple con sus funciones durante más de un año y no puede realizar su trabajo normalmente y necesita ajustar o volver a seleccionar el comité de propietarios, el departamento administrativo de administración de propiedades de la ciudad o distrito a nivel de condado donde está ubicada la propiedad o la oficina del subdistrito (Gobierno Popular del Municipio) aún no puede seleccionar un nuevo comité de propietarios después de repetidas orientaciones.
Artículo 18 El comité de administración de propiedades está organizado por la oficina del subdistrito (gobierno popular del municipio) y está formado por miembros del comité de propietarios, así como por la oficina del subdistrito (gobierno popular del municipio), autoridades públicas. comisaría de seguridad, comité de residentes de la comunidad (aldea), está compuesto por personal enviado por la unidad de construcción y otros.
El número de miembros del comité de administración de propiedades debe ser un número impar de siete a once, de los cuales no menos del 50% son miembros del comité de propietarios, recomendado por la oficina del subdistrito (gobierno popular del municipio) entre los propietarios. Los miembros de la comisión de administración de bienes deberán cumplir con lo dispuesto en el artículo 8 de este Reglamento.
La lista de miembros del comité de administración de la propiedad se publicará en un lugar visible del área de administración de la propiedad.
Artículo 19 El comité de administración de propiedades notificará al departamento administrativo de administración de propiedades de la ciudad o distrito a nivel de condado donde se encuentra la administración de propiedades dentro de los treinta días a partir de la fecha de establecimiento.
Los departamentos administrativos de administración de propiedades de las ciudades y distritos a nivel de condado deben fortalecer la orientación y supervisión de los comités de administración de propiedades.
Artículo 20 El comité de administración de bienes desempeñará sus funciones de conformidad con la ley.
El comité de administración de la propiedad desempeña sus funciones en nombre de la asamblea de propietarios. Antes de tomar una decisión, solicitará la opinión de todos los propietarios y después de tomar la decisión la publicará en un lugar destacado; el área de administración de la propiedad por no menos de treinta días.
Durante el período en que el comité de administración de propiedades está a cargo de la junta de propietarios o del comité de propietarios, si la oficina del subdistrito (gobierno popular del municipio) puede establecer la junta de propietarios, debe guiar la preparación y establecimiento de la asamblea de propietarios; si puede elegir el comité de propietarios, debe guiar la elección del comité de propietarios.
Capítulo 3 Gestión Preliminar de la Propiedad
Artículo 21 Los proyectos inmobiliarios nuevos se dividirán claramente en varias áreas independientes, y las instalaciones de apoyo, equipos, servicios inmobiliarios, etc., se configurarán de forma independiente, lo que Se puede determinar. Se trata de una serie de áreas independientes de gestión de propiedades.
Para las propiedades que se han puesto en uso pero que aún no se han dividido en áreas de administración de propiedad, el departamento administrativo de administración de propiedad de la ciudad o distrito a nivel de condado donde se encuentra la propiedad, junto con la sub- La oficina de distrito (gobierno popular del municipio) determinará el área de administración de la propiedad después de solicitar las opiniones de los propietarios y será anunciada.
Artículo 22: Las viviendas de nueva construcción y las propiedades no residenciales en venta estarán sujetas a administración predial.
En la etapa inicial, los propietarios y la conferencia de propietarios seleccionarán y contratarán empresas de servicios inmobiliarios, y la unidad de construcción será responsable de la administración de la propiedad en la etapa inicial.
Artículo 23 La unidad de construcción de una propiedad de nueva construcción deberá firmar un contrato preliminar de servicios inmobiliarios con la empresa de servicios inmobiliarios seleccionada.
El departamento administrativo de gestión de propiedades municipales debe establecer un sistema de garantía de desempeño del servicio previo a la propiedad, estandarizar el comportamiento del servicio previo a la propiedad e instar a las empresas de servicios inmobiliarios y a las unidades de construcción a cumplir con sus obligaciones.
Artículo 24 Antes de solicitar una licencia de preventa de vivienda comercial para una propiedad de nueva construcción, la unidad de construcción deberá encargarse de la división de las áreas de administración de la propiedad, los contratos preliminares de servicios de la propiedad y la administración temporal de acuerdo con la reglamentación. del departamento administrativo de administración de fincas. Reglamentos y demás trámites de presentación.
El plano de división del área de administración de la propiedad no podrá modificarse sin autorización después de su presentación.
Artículo 25 Al vender propiedades, la unidad de construcción no prometerá ni aceptará reducir o reducir las tarifas de servicios de propiedad.
Artículo 26 La ubicación específica y el área de los edificios de servicios de propiedad dentro del área de administración de la propiedad se indicarán en el permiso de planificación del proyecto de construcción y se determinarán antes del permiso de preventa (venta) de viviendas comerciales. .
Para los edificios de servicios de propiedad en áreas de administración de propiedad residencial de nueva construcción, la unidad de construcción los asignará en una proporción no menor a cuatro milésimas del área total de construcción sobre el suelo y subterránea; de los inmuebles de nueva construcción en venta sean edificios de servicios no inmobiliarios. Tratándose de edificios residenciales, la unidad constructora los asignará en proporción a las tres milésimas de la superficie total construida, con un máximo de no más de 500 metros cuadrados. Si el área de la habitación de servicio de la propiedad es inferior a 100 metros cuadrados, se asignará como 100 metros cuadrados.
Si hay propiedades residenciales y no residenciales en el área de administración de propiedades para la venta de nueva construcción, y el área de construcción residencial representa más del 50% del área total de construcción, las habitaciones de servicio de la propiedad deberán se asignará de acuerdo con los estándares de los nuevos edificios residenciales; si la proporción es inferior al 50%, los edificios de servicios inmobiliarios se asignarán de acuerdo con los estándares no residenciales.
Artículo 27 Cuando una unidad de construcción solicita una licencia de preventa (venta) para viviendas comerciales, los departamentos administrativos de administración de propiedades a nivel municipal y de condado verificarán los edificios de servicios de propiedad dentro del área de administración de propiedades.
Al organizar la aceptación de finalización, la unidad de construcción notificará a los departamentos administrativos de administración de propiedades a nivel municipal y de condado para que participen.
No está permitido cambiar el uso de los edificios de servicios inmobiliarios sin autorización.
Artículo 28 Cuando una empresa de servicios inmobiliarios se haga cargo de una propiedad, deberá inspeccionar y aceptar las partes más utilizadas de la propiedad y las instalaciones y equipos más utilizados de acuerdo con los procedimientos prescritos. Aquellos que pasen la inspección. firmar un acuerdo de aceptación con la unidad de construcción, manejar los procedimientos de entrega de propiedad; descubrir problemas de calidad del proyecto y otros problemas que no sean propicios para el uso y administración de la propiedad, proponer rápidamente sugerencias de rectificación a la unidad de construcción y ayudar a los departamentos de administración relevantes en la supervisión de la implementación. El departamento de gestión supervisa la implementación.
Las empresas de servicios inmobiliarios gestionarán los procedimientos de presentación de aceptación de conformidad con la ley y anunciarán el estado de aceptación en un lugar visible dentro del área de administración de la propiedad.
La tarifa de inspección de la propiedad se acordará entre la unidad de construcción y la empresa de servicios inmobiliarios en el contrato preliminar de servicios inmobiliarios. Si no hay acuerdo o el acuerdo no es claro, la unidad de construcción asumirá la responsabilidad.
Capítulo 4 Servicios inmobiliarios
Artículo 29 Las empresas de servicios inmobiliarios deberán tener calificaciones de persona jurídica, obtener calificaciones de empresas de servicios inmobiliarios de conformidad con la ley y emprender proyectos inmobiliarios dentro del nivel de calificación.
Si una empresa de servicios inmobiliarios emprende un proyecto de servicios inmobiliarios en un lugar no registrado, deberá presentar su licencia comercial de persona jurídica, certificado de calificación, certificado de integridad y otros materiales al departamento administrativo de gestión de propiedades de la ciudad. o ciudad a nivel de condado donde se encuentra la propiedad para su presentación.
Artículo 30 Los proyectos de servicios inmobiliarios deberán implementar un sistema de responsabilidad del director del proyecto. Después de que una empresa de servicios inmobiliarios envíe un administrador de proyecto, deberá presentar un registro ante la agencia de administración de propiedades donde se encuentra la propiedad de acuerdo con las regulaciones.
Artículo 31 Las empresas de servicios inmobiliarios deberán colocar la siguiente información en un lugar visible en el área de administración de propiedades y actualizarla de manera oportuna:
(1) Certificado de calificación de empresa de servicios inmobiliarios, información básica del gerente del proyecto, información de contacto, línea directa de quejas de servicios inmobiliarios
(2) Contenido del servicio, estándares de servicio, elementos de cobro, estándares de cobro, base de cobro, etc. estipulados en el contrato de servicio de propiedad.
(3) Prorrateo de las tarifas de operación y mantenimiento de ascensores, consumo público de energía, etc.
(4) Otra información que debe divulgarse.
Artículo 32 Las empresas de servicios inmobiliarios firmarán contratos de servicios inmobiliarios con referencia al texto del contrato modelo formulado por el departamento administrativo de gestión de la propiedad.
Las empresas de servicios inmobiliarios deberán proporcionar servicios inmobiliarios de acuerdo con el contrato de servicios inmobiliarios, cumplir con las normas técnicas pertinentes y las especificaciones técnicas profesionales, informar rápidamente a los propietarios y usuarios de la propiedad sobre los asuntos que requieren atención en el uso seguro y razonable de las propiedades. , y escuchar periódicamente las opiniones de los propietarios, comentarios y sugerencias para mejorar y mejorar los servicios inmobiliarios.
Artículo 33 Los cargos por servicios inmobiliarios deben distinguir la naturaleza y características de diferentes inmuebles y seguir los principios de razonabilidad, apertura y coherencia entre la calidad y el precio del servicio.
Sin el consentimiento de la junta de propietarios, no podrán ajustarse las normas de servicio y los conceptos de tarificación pactados en el contrato de servicios inmobiliarios sin el consentimiento de los propietarios cuyas partes exclusivas representen más de la mitad del total; área del edificio y que representen más de la mitad del número total de personas, No se ajustarán los estándares de servicio y los puntos de carga acordados en el contrato preliminar de propiedad.
Artículo 34 El propietario deberá pagar los honorarios de servicios inmobiliarios de acuerdo con el contrato de servicios inmobiliarios.
Si el propietario no paga los honorarios del servicio inmobiliario según lo acordado, el comité de propietarios y la empresa de servicios inmobiliarios pueden instar al propietario a pagar el honorario mediante recordatorios puerta a puerta, anuncios públicos en la propiedad área de gestión, etc.; si el pago está vencido, la empresa de servicios inmobiliarios puede presentar una demanda o solicitar arbitraje de acuerdo con la ley.
Cuando un propietario transfiera o arriende un inmueble, deberá informar al cesionario o arrendatario del contenido del contrato de administración, normas de cobro de servicios inmobiliarios y demás asuntos. Cuando se transfiere la propiedad, el cedente deberá liquidar los honorarios del servicio inmobiliario con la empresa de servicios inmobiliarios; el cesionario deberá liquidar los honorarios del servicio inmobiliario dentro de los 30 días siguientes a la fecha de registro y transferencia de la propiedad e informará a la empresa de servicios inmobiliarios sobre la propiedad del propietario. nombre, información de contacto, etc.
Artículo 35: Ingresos generados por las operaciones de una empresa de servicios inmobiliarios mediante la utilización de algunas de las instalaciones y equipos propiedad del propietario dentro del área de administración de la propiedad de acuerdo con las disposiciones del contrato de servicios inmobiliarios y las leyes pertinentes y Las ganancias, después de deducir los costos, pertenecen a todos los propietarios.
Según decisión de la junta de propietarios, los ingresos de explotación podrán utilizarse directamente para reparar, actualizar, transformar o reponer los fondos especiales de mantenimiento del inmueble para piezas propias de ****,*** *'s partes usadas de instalaciones y equipos, y para compensar los honorarios insuficientes de servicios de propiedad y otras necesidades. Durante el período de servicio preliminar a la propiedad, el uso y gestión de los ingresos operativos serán realizados por la unidad de construcción y la empresa de servicios a la propiedad de acuerdo con las disposiciones del contrato de servicio preliminar a la propiedad.
Si los ingresos de explotación son administrados por la empresa de servicios inmobiliarios, se contabilizarán separadamente y sujetos a la supervisión del comité de propietarios, si son administrados por el propio comité de propietarios, una cuenta de ingresos de explotación; Se abrirá en nombre del comité de propietarios y será aceptado por el comité de supervisión de residentes de la comunidad (pueblo).
Los ingresos y gastos operativos deben anunciarse públicamente en un lugar visible en el área de administración de la propiedad cada seis meses. Una vez completados los servicios inmobiliarios preliminares, las empresas de servicios inmobiliarios auditarán los ingresos y gastos operativos y publicarán los resultados de la auditoría en un lugar visible en el área de administración de la propiedad.
Artículo 36 Las empresas de servicios inmobiliarios y los comités de propietarios llevarán a cabo la gestión financiera y la contabilidad de acuerdo con las regulaciones pertinentes y establecerán y mejorarán un sistema financiero especial sólido y estandarizado.
Artículo 37 Cuando una empresa de servicios inmobiliarios se retira del área de administración de la propiedad y realiza la entrega con el comité de propietarios o la empresa de servicios inmobiliarios seleccionada, ambas partes en la entrega deberán inspeccionar la protección contra incendios, los ascensores, etc. el área de administración de la propiedad.*. Confirmar el estado de uso actual de las instalaciones y equipos e informar a la oficina del subdistrito (gobierno popular del municipio) donde se encuentra la propiedad para su archivo.
Si la protección contra incendios, los ascensores y otras instalaciones y equipos **** no se pueden utilizar normalmente debido a un mantenimiento inadecuado, la empresa de servicios inmobiliarios original asumirá las responsabilidades de mantenimiento o correrá con los gastos correspondientes.
Artículo 38 Los departamentos administrativos de administración de propiedades a nivel municipal y de condado establecerán un sistema de evaluación y un sistema de evaluación crediticia para empresas de servicios inmobiliarios, formularán medidas de gestión crediticia para empresas de servicios inmobiliarios y gerentes de proyectos, y el gerente de proyectos implementará medidas dinámicas. gestión y lleva a cabo inspecciones periódicas de los servicios inmobiliarios.
Las agencias de administración de propiedades municipales y de condado son específicamente responsables de recopilar, verificar y resumir la información de integridad de las empresas de servicios inmobiliarios y gerentes de proyectos, establecer un sistema de información de integridad de la industria y evaluar la satisfacción del público con los servicios inmobiliarios.
La oficina del subdistrito (gobierno popular del municipio) debe ayudar a recopilar información sobre el sistema de integridad de las empresas de servicios inmobiliarios.
Artículo 39 Si una empresa de servicios inmobiliarios no presta servicios inmobiliarios de acuerdo con el contrato, las normas técnicas y las especificaciones técnicas profesionales, se registrará en el sistema de información de integridad de la empresa de servicios inmobiliarios; perjudique los derechos e intereses del titular, asumirá las consecuencias legales correspondientes.
Si una empresa de servicios inmobiliarios comete cualquiera de los siguientes abusos graves de confianza, no solicitará varios proyectos de demostración de servicios inmobiliarios en un plazo de dos años y el departamento administrativo de gestión de propiedades no emitirá un certificado de integridad:
(1) Proporcionar información falsa en actividades de licitación de administración de propiedades para defraudar ofertas
(2) Arrendar, prestar o transferir certificados de calificación
(3; ) Negarse a negarse después de ser despedido Salir del área de administración de la propiedad, o no completar los procedimientos de salida y entrega de acuerdo con las regulaciones, causando caos en la administración de la propiedad.
Artículo 40 Si un administrador de proyecto inmobiliario comete cualquiera de los siguientes actos graves y poco confiables, se registrará en el sistema de información de integridad del administrador de proyecto, y la empresa de servicios inmobiliarios a la que pertenece se registrará en el registro de propiedad. sistema de información de integridad de la empresa de servicios:
(1) Defraudar, malversar o malversar fondos especiales de mantenimiento
(2) Cambiar edificios de servicios de propiedad, construcción pública e instalaciones y equipos de uso público en el área de administración de la propiedad sin autorización
(3) Ocupación y excavación no autorizada de caminos y sitios dentro del área de administración de la propiedad
(4) Uso no autorizado de partes de la propiedad de propiedad del propietario; área de gestión*** Uso de instalaciones y equipos para operaciones comerciales
(5) Accidentes graves que resultan en víctimas personales, pérdidas de propiedad, etc. debido a una gestión negligente
(6) Daños los intereses de los propietarios o del público**** Las circunstancias son graves
(7) El departamento de gestión de precios determina que los cargos son arbitrarios o los cargos son irregulares y no han sido corregidos;
Artículo 41 El propietario deberá observar las normas de gestión y cumplir las obligaciones de conformidad con el contrato de servicios inmobiliarios.
Si un propietario viola el contrato de servicios de la propiedad y las normas de administración al incumplir el pago de las tarifas de servicios de la propiedad, etc., y si el propietario de la propiedad es confirmado por una sentencia efectiva o laudo arbitral, se registrará en el expediente de crédito personal de conformidad con la normativa pertinente sobre gestión de la información crediticia personal.
Artículo 42 El departamento administrativo de administración de propiedades y la oficina del subdistrito (gobierno popular del municipio) fortalecerán la supervisión e inspección de los servicios de propiedad en sus respectivas jurisdicciones y obtendrán rápidamente la información de administración de integridad y la información de administración de propiedades. de empresas de servicios inmobiliarios, contratos de servicios, divisiones del área de gestión inmobiliaria, presentación de aceptaciones y otra información.
Capítulo 5 Uso y mantenimiento de la propiedad
Artículo 43 La unidad de construcción asumirá la responsabilidad de garantía por la calidad de la propiedad vendida y cumplirá con las obligaciones de garantía por los problemas de calidad que ocurran dentro del período de garantía. y asumirá la correspondiente responsabilidad por la indemnización.
Artículo 44 La unidad receptora será responsable del mantenimiento y reparación de las instalaciones de los edificios públicos entregados para su uso dentro del área de administración de la propiedad.
Las instalaciones de los edificios públicos dentro del área de administración de la propiedad no podrán cambiar sus funciones sin autorización.
Artículo 45 La unidad constructora anunciará la enajenación de plazas de aparcamiento y garajes a todos los propietarios. Los espacios de estacionamiento y garajes no vendidos o no incluidos se arrendarán primero a los propietarios dentro del área de administración de la propiedad. Si el propietario solicita un espacio de alquiler o un garaje, la unidad de construcción no podrá venderlo ni alquilarlo. Vencido el plazo, podrá darse prioridad a la renovación del contrato de arrendamiento.
Las plazas de aparcamiento y garajes no podrán transferirse individualmente a unidades o personas físicas fuera del área de gestión de la propiedad.
Para proyectos planificados para ser desarrollados y construidos en fases dentro de un área de administración de propiedad, la unidad de construcción deberá proporcionar espacios de estacionamiento y garajes para alquiler y venta en una cierta proporción basada en las necesidades de estacionamiento de los propietarios existentes, y proporcionar plazas de aparcamiento y garajes en el área de gestión de la propiedad publicar en un lugar visible después de la entrega de toda la comunidad, solo se venderá una plaza de aparcamiento y un garaje a cada propietario, con la condición de que cada hogar; De la casa no vendida se garantiza una plaza de aparcamiento y garaje, las plazas de aparcamiento y garajes restantes se pueden vender según normativa.
Artículo 46 Están prohibidas dentro del área de administración de la propiedad las siguientes conductas:
(1) Cambiar el uso previsto de la propiedad sin autorización;
(2) Dañar o cambiar sin autorización Habitaciones o balcones con estructura portante y requisitos de impermeabilidad para la estructura principal de la casa se convierten en baños y cocinas
(3) Habitaciones o balcones que requieren cambios no autorizados; en el uso de la casa y los requisitos de impermeabilidad de la estructura principal se convierten en baños y cocinas.