Un gran consejo para Focus House de Sohu: evite las rutinas de transacciones de casas de segunda mano
Después de que las dos transmisiones en vivo anteriores hablaran sobre restricciones de compra, muchos internautas hicieron preguntas sobre el proceso de compra de viviendas de segunda mano y cómo evitar diversas trampas en las transacciones de viviendas de segunda mano. En esta edición de Sohu Focus House, los dos presentadores del equipo de presentadores se centraron principalmente en las preguntas de los internautas, les brindaron maravillosas transmisiones en vivo y les enseñaron a evitar varias rutinas en las transacciones de viviendas de segunda mano.
1. P: Muchos internautas quieren comprar casas de segunda mano, pero sienten que el proceso de compra de una casa de segunda mano es complicado. ¿Puede presentarnos el proceso de compra de una casa de segunda mano?
El proceso básico de compra de una casa de segunda mano: confirmar la intención de comprar una casa - mirar la casa y elegir una casa - firmar un contrato y reservar una casa - préstamo (o pago completo) - pagar impuestos, traspaso - entrega y entrada a la vivienda.
2. P: Hemos recopilado muchas preguntas de los internautas en segundo plano. Dicen que quieren comprar una casa de segunda mano. ¿tener?
R: En la compra de una casa de segunda mano, los gastos que conlleva incluyen depósito, señal, impuestos, honorarios por servicios de intermediación, etc. Cabe señalar que al calcular el pago inicial, se deben deducir el depósito, los impuestos y los honorarios del servicio de intermediación antes de que el pago inicial sea disponible.
① ¿Cómo calcular el depósito?
Después de ver y seleccionar una casa de segunda mano, si el comprador y el vendedor llegan a una intención de transacción, es posible que el comprador deba pagar una cierta cantidad de depósito al vendedor, generalmente menos de 100.000 yuanes (si excede los 100.000 yuanes, es posible que se requiera supervisión de capital).
Pagar un depósito significa:
Si el comprador incumple unilateralmente el contrato (por ejemplo, se arrepiente de no haber comprado en el medio), no recuperará el depósito;
El vendedor incumple unilateralmente el contrato (por ejemplo, se arrepiente de no haber comprado) El precio comienza desde la planta baja) y el comprador debe ser compensado con el doble del depósito.
(La diferencia entre depósito y depósito es que el depósito tiene efectos legales y es una garantía. Si el destinatario incumple el contrato, deberá devolverlo el doble (el importe original), y el El monto del pago no excederá los 20 del contrato (opcional))
(Depósito intencional, estoy interesado en esta casa y necesito negociar con el propietario. El beneficiario será la empresa de corretaje. Si el dos partes no llegan a un acuerdo, se reembolsará el importe original).
②¿Cómo calcular impuestos y tasas?
Las viviendas comerciales ordinarias deben pagar el impuesto sobre la escritura, el impuesto personal y el impuesto al valor añadido.
Además, las viviendas asequibles de primera clase deben pagar un precio integral del terreno, y las viviendas asequibles de segunda clase y las viviendas públicas compradas deben pagar tarifas de transferencia de terreno.
③¿Cómo calcular la tarifa del servicio de intermediación? (comúnmente conocido como honorarios de intermediación)
En Beijing, los honorarios del servicio de intermediación también corren a cargo del comprador. Dado que los estándares de cobro de varios intermediarios en Beijing son diferentes, no existe un estándar específico para la tarifa del servicio de intermediario. La fórmula de cálculo es generalmente la siguiente: (Lianjia 2.7, I Love My Home 2.2)
Servicio de intermediario. tarifa = precio de transacción de la vivienda × porcentaje de tarifa de servicio de intermediario.
④¿Cómo calcular el pago inicial? ?
Si las transacciones se realizan a través de una institución de corretaje, los fondos del pago inicial deben ser supervisados por el Comité de Construcción.
Para el pago completo, se debe transferir una cantidad equivalente al precio de la firma en línea a la cuenta de supervisión del Comité de Construcción antes de la transferencia.
Si desea un préstamo, debe transferir la parte del precio del préstamo en línea a la cuenta de supervisión del Comité de Construcción.
Caso 1:
Xiao Liu tiene un registro de hogar en Beijing, tiene una casa en Fengtai, Beijing, y está pagando el préstamo. Quiere comprar otra casa ordinaria de segunda mano en Xicheng. Ha acordado con el vendedor que el precio de la transacción es de 5 millones de yuanes. El valor tasado de la casa es de 4,5 millones de yuanes.
En base a los conocimientos anteriores, podemos determinar que la casa que queremos comprar es un segundo conjunto y una vivienda habitual.
Así que puedes aplicar la fórmula, señal = precio de transacción - valor de tasación de la casa × 40.
Primero calcule el monto del préstamo = valor de tasación de la casa × 40 = 4,5 millones × 40 = 1,8 millones, y luego calcule el pago inicial = precio de la transacción - monto del préstamo = 5 millones - 1,8 millones = 3,2 millones .
3. P: Hay muchos impuestos y tasas durante la transacción de casas de segunda mano. ¿Puede introducir los impuestos y tasas específicos?
R: En términos generales, incluye el impuesto al valor agregado, el impuesto sobre escrituras y el impuesto sobre la renta personal.
IVA y recargos
1) La vivienda tiene menos de dos años: se cobra el importe íntegro
IVA = (precio firmado online o precio aprobado/ 1.05) × 5.6 (El que sea mayor, el precio firmado online o el precio verificado)
2) La casa tiene más de dos años y no es una residencia ordinaria: se cobrará la diferencia
IVA = (el precio firmado online o el precio verificado - el precio original Valor)/1.05×5.6 (El que sea mayor, el precio de firma online o el precio verificado)
3) La casa tiene más de 2 años y es residencia habitual, exenta de impuestos.
Impuesto de escrituración
1) Primera vivienda, menos de 90 metros cuadrados (inclusive), impuesto de escrituración = (precio de firma online - impuesto sobre el valor añadido) × 1
2) Primera casa, más de 90 metros cuadrados, impuesto de escritura = (precio de firma en línea - impuesto al valor agregado) × 1,5
3) Para una segunda casa, impuesto de escritura = (precio de firma en línea - impuesto al valor agregado) × 3.
IRPF
1) Si la transmisión es a nombre de la familia durante más de cinco años y es la única residencia, estará exento del IRPF.
2) Si el traspaso se realiza a nombre del familiar desde hace menos de cinco años, o si no es la única residencia dentro de cinco años, se tributará en el IRPF en función de la "diferencia" de 20 ;
Impuesto sobre la renta personal = (precio de firma en línea - Valor original - Impuesto de escritura original - Precio de firma en línea × 10 - Intereses del préstamo - Este impuesto al valor agregado y recargo) × 20.
4. P: Después de analizar el factor más importante, el precio, muchos internautas también están más preocupados por los tipos de apartamentos. ¿Puedes presentarlo brevemente?
R: A la hora de comprar una casa de segunda mano, además del precio y la ubicación, lo más importante a tener en cuenta es la planta. Un buen tipo de casa debe cumplir los siguientes cuatro puntos: distribución cuadrada, gran anchura y poca profundidad, tamaño moderado de la habitación, particiones dinámicas y estáticas, etc. Un buen tipo de casa puede mejorar en gran medida la tasa de utilización de los fondos para la compra de su casa y también mejorar su comodidad de vida.
①El diseño es cuadrado y cuadrado
Un diseño cuadrado puede hacer un uso eficaz del espacio y se pueden utilizar todos los rincones. La distribución cuadrada no significa que toda la casa sea un cuadrado completo, sino que la forma de cada habitación y área funcional es un rectángulo cuadrado. Al mismo tiempo, toda la casa parece aproximadamente rectangular, con algunas esquinas "desbordantes" permitidas.
Comparación de tipos de casas cuadradas y no cuadradas
La cuadratura de un tipo de casa, además del significado literal de "cuadrada" y "erguida", también está relacionada con la Tipo arquitectónico de la casa. El suelo de losa es más ancho, de menor canto y transparente de norte a sur. Las torres generalmente no son transparentes, así que preste atención a la ventilación cuando vea las propiedades.
②¿La superficie es amplia y la profundidad es pequeña?
El ancho y la profundidad de la superficie afectan la iluminación. ¿Por qué la iluminación también afecta la tasa de disponibilidad de la habitación? Una razón importante es que con una buena iluminación en la casa se puede aprovechar mucho espacio, lo que prácticamente aumenta la superficie útil.
De amplia superficie y poca profundidad, la estancia es espaciosa, con mobiliario bien dispuesto y buena iluminación natural. Si la habitación es demasiado profunda y la luz proyectada desde la ventana se refleja de forma difusa, aún así no llegará a las zonas alejadas de la ventana y seguirá siendo necesaria iluminación durante el día.
Además, esto también está relacionado con la unidad en la que se encuentre. Por ejemplo, este es un edificio de losa larga, pero durante el diseño arquitectónico, para embellecer la fachada, se hicieron algunos diseños cóncavos y convexos para esta fila de edificios. Por ejemplo, algunas unidades sobresalen un poco y otras están empotradas. un poco. En este momento, la unidad empotrada será bloqueada por la unidad de al lado, lo cual no es relativamente bueno.
Otro punto es que no debe haber un cuarto oscuro. Además de la falta de iluminación natural, la ventilación también es un gran problema en el cuarto oscuro. La mayoría de las habitaciones oscuras actuales están dispuestas en baños. En un baño sin ventanas, la deshumidificación y la ventilación dependen completamente del equipo de extracción, y la iluminación depende completamente de la iluminación interior. La conservación de energía y la protección del medio ambiente son otra segunda prioridad. La clave es que el baño es la habitación más húmeda de una casa. Una mala deshumidificación afectará a la salud de las personas.
③¿La habitación es de tamaño moderado?
La habitación es de tamaño moderado, lo que sin duda es una forma de mejorar el uso de la habitación.
¿Cuanto más grande sea la habitación, mejor? Una habitación demasiado pequeña hará que la gente se sienta deprimida e incómoda, pero una habitación demasiado grande se sentirá vacía. Un dormitorio demasiado grande dificulta la creación de sensación de calidez y desperdicia espacio. Si el salón es demasiado grande, parecerá vacío y alienado.
Además, al diseñar, bajo la premisa de que se determina el área de toda la casa, si el área de una habitación es demasiado grande, inevitablemente comprimirá otra habitación.
(Las respuestas anteriores se publicaron el 6 de abril de 2017, consulte las políticas de compra de viviendas relevantes actuales)
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