Negociación de demolición: habilidades de negociación de demolición y análisis de casos

Para la demolición, ¿cómo pueden las dos partes estar realmente satisfechas? La negociación es particularmente crítica en este momento. En este sentido, el autor le traerá "Negociación de demolición: habilidades de negociación de demolición y análisis de casos", tal vez el libro. El artículo puede darte algo de inspiración. Este artículo es solo de referencia, puede encontrar más contenido interesante aquí.

Cinco consejos para la negociación de demolición

Habilidad 1 de negociación de demolición: recopilar la información necesaria

La información nos ayuda a "conocernos a nosotros mismos y al enemigo" y mejorar nuestra seguridad y confianza en las negociaciones. La información que debe recopilarse incluye:

(1) ¿Por qué debería demolerse esta área? Según el plan, ¿cuál será el uso del terreno después de la demolición? Diferentes usos tienen diferentes coeficientes de compensación.

(2) ¿Quién es el demoledor? ¿Tiene un permiso de demolición? ¿Quién es la agencia de servicios de reubicación?

(3) ¿Cuál es la composición de los negociadores de la otra parte? ¿Quiénes son los principales negociadores? ¿Su posición, antecedentes, personalidad, pasatiempos?

(4) ¿Quién es la agencia de evaluación de demoliciones? Si se ha realizado una evaluación, ¿cómo obtengo el informe de evaluación?

(5) ¿Qué contenidos del informe de evaluación son razonables? ¿Dónde puedo solicitar una reevaluación? ¿Se omitió alguna propiedad intencionalmente o no de la tasación?

(6) ¿Son legales los procedimientos de trabajo y contenidos de la agencia de demolición o agencia de servicios? Si hay una infracción de la ley, ¿ante quién debo presentar una queja?

(7) ¿Han llegado otras empresas a un acuerdo de compensación por demolición? ¿Cuál es el monto de la compensación? ¿Cuáles fueron sus ganancias y pérdidas al negociar?

Consejo 2 para la negociación de demolición: estrategias de tiempo y lugar de negociación

En las negociaciones de demolición, la procrastinación es una estrategia de tiempo muy útil. Para el propietario, el tiempo no cuesta casi nada. Para los desarrolladores, el tiempo conlleva enormes costos de capital y de oportunidad. Por lo tanto, el enfoque más estratégico al comienzo de una negociación es hacer que la otra parte no pueda encontrarlo y no tenga ningún contacto con la otra parte. Deje que la otra parte hable primero y manténgase al tanto de su progreso como base favorable para sus propias negociaciones. Cuanto más tarde, más quieren los expulsados ​​acabar con todo lo más rápido posible. Cuando las cosas avancen en el último mes o dos, los demoledores tendrán menos preocupaciones y será más probable que hagan concesiones.

En términos de selección de ubicación, no tome la iniciativa de negociar en la oficina de la otra parte. Si toma la iniciativa de ir a la oficina de la otra parte, la otra parte pensará que quiere demolerla y obtener una compensación. Facilite que la otra parte encuentre su empresa y lo encuentre a usted. Durante el proceso de negociación, también es conveniente hacer arreglos para que las personas interfieran o interrumpan de manera inteligente y estratégica el proceso de negociación.

Consejo tres para la negociación de demolición: forme un equipo de consultores de negociación

Dado que los objetivos de negociación de propiedades involucrados en la demolición suelen ser grandes (a menudo decenas o decenas de millones), el contenido es complejo y profesional. . Fuerte, el propietario no puede hacer el trabajo solo y necesita formar un equipo de asesores en negociación. El equipo de consultoría debería formarse a más tardar antes de que la agencia de evaluación entre en la fábrica para su evaluación. Una vez que salga el informe de evaluación, será relativamente pasivo y tendrá poco margen de maniobra. Lo mejor es que los miembros del equipo de negociación de demolición estén compuestos por las siguientes personas:

(1) El propietario está familiarizado con la situación básica de su propia empresa y es responsable de la selección de las decisiones importantes y de la firma final del acuerdo de compensación;

(2) Los consultores de negociación son responsables de la preparación de la negociación, la recopilación y el análisis de información relevante, el juicio de la situación de la negociación, el control del proceso de negociación, la selección y secuencia de las prioridades de la negociación, y Aplicación de estrategias y técnicas de negociación. , para brindar a los propietarios servicios de consultoría sistemáticos e integrales;

(3) El tasador de activos es responsable de revisar el informe de tasación emitido por la agencia de tasación para ver si hay subvaluaciones intencionales, tasaciones incorrectas o faltantes. tasaciones, etc., para facilitar las negociaciones. La cotización proporciona la base necesaria.

(4) Abogado La función de un abogado es proporcionar la base jurídica pertinente y revisar el acuerdo de demolición, no demandar al demoledor. Las demoliciones se originan en proyectos gubernamentales y los demoledores suelen contar con el respaldo del gobierno. Es imposible que los propietarios ganen la demanda o resuelvan el problema de la compensación por demolición mediante un litigio.

Habilidad de negociación 4: determinar objetivos de negociación razonables

Muchos propietarios pedirán precios excesivos y presentarán algunas demandas poco realistas e irrazonables durante las negociaciones de demolición. Los requisitos de compensación excesivamente altos serán considerados por la otra parte como una "bocaza" y destruirán la esperanza de negociación de la otra parte. El resultado puede ser obligar a la otra parte a tomar medidas extremas de "demolición forzada" y, a veces, incluso liderar. a una demolición de "destrucción compartida".

El resultado puede ser obligar a la otra parte a tomar medidas extremas de "demolición forzada", y en ocasiones incluso conducir a la tragedia de la demolición en la que "tanto la piedra como la piedra son destruidos".

Las metas de negociación racional son metas que es posible alcanzar mediante una negociación diligente. Este objetivo debe estar fundamentado en razones, es decir, los requerimientos y cotizaciones del propietario deben estar bien fundamentados y tener una base determinada. Una tarea importante del equipo de consultoría es ayudar al propietario a establecer un objetivo de negociación adecuado y proporcionarle las razones necesarias y una base cierta para alcanzar este objetivo. Este objetivo puede basarse en el informe de evaluación emitido por la agencia de evaluación, pero debe ser significativamente mayor que el monto de compensación propuesto en el informe de evaluación.

Los objetivos de la negociación no son estáticos y pueden ajustarse de manera flexible según las circunstancias a medida que avanza la negociación. En las primeras etapas de las negociaciones, los propietarios no deben revelar sus objetivos de negociación ni sus cotizaciones demasiado pronto para evitar ser etiquetados como "habladores" por la otra parte desde el principio. Es necesario cambiar gradualmente las expectativas de la otra parte a través de estrategias de negociación y control de procesos, para que puedan acercarse cada vez más a sus propios objetivos de negociación.

Consejo 5 para la negociación de demolición: Aproveche el núcleo de la negociación

La cuestión central en la mayoría de las negociaciones de demolición es el coeficiente de compensación por el equipo mecánico y el reemplazo de la casa.

Tomemos como ejemplo el informe de evaluación emitido por una agencia de evaluación sobre una empresa en la ciudad de Kangqiao, distrito de Gongshu, Hangzhou en 2008, para ilustrar esta cuestión. La compensación total propuesta en el informe es de 23,4 millones de yuanes, de los cuales:

(1) La compensación por vivienda es de 14,5 millones de yuanes y 2,5 veces el precio de reposición (el costo de reconstruir todas las casas demolidas según el material). precios del año) es 580 10.000 yuanes

(2) Compensación de vivienda temporal no vencida de 2,04 millones de yuanes. 040.000 yuanes, los edificios temporales vigentes se calculan como 1 vez el valor de reemplazo de 2,04 millones de yuanes;

(3) Costos de accesorios del terreno (decoración, etc.)

(; 4) El valor neto de la maquinaria y el equipo (valor original × porcentaje de novedad) es de 15,47 millones de yuanes y el valor tasado es de 5,37 millones de yuanes.

Al observar el informe de evaluación, hay dos partes de maquinaria y equipo que pueden reclamarse por compensación: una es la presunta omisión de equipo con un valor neto de 1,84 millones de yuanes; la otra es la cantidad no evaluada; de 3,2 millones de yuanes (el informe de evaluación no incluye los que fueron transferidos a otros después de la demolición). Los equipos que no afectarán el valor de uso no han sido evaluados y no han sido incluidos en el alcance de la compensación). Por lo tanto, el monto total involucrado en este proyecto de maquinaria y equipo es 1547+184+3,2****20,51 millones de yuanes. El informe de evaluación sólo proponía una compensación de 5,37 millones de yuanes, una diferencia de 15,14 millones de yuanes. Por muy buenas que sean las negociaciones en otros lugares, si la negociación sobre maquinaria y equipo no es buena, no se considerará una negociación exitosa. La maquinaria y el equipo se convirtieron en elementos centrales de las negociaciones.

Después de una cuidadosa verificación por parte del tasador de activos, la compensación de vivienda de la compañía involucra principalmente tres partes: en primer lugar, el precio de reemplazo de la casa es de 5,8 millones de yuanes; en segundo lugar, el precio de reemplazo de los edificios temporales vigentes es de 2,04 millones de yuanes; yuanes; en tercer lugar, la estructura de la casa fue mal estimada y el valor de reposición quedó infravalorado en 660.000 yuanes. Si toda la compensación se basa en el coeficiente de compensación de 3 para los proyectos de demolición de instalaciones públicas no municipales y de construcción de instalaciones de bienestar público, se puede obtener una compensación de 25,5 millones de yuanes en un día. El informe de evaluación sólo propuso una compensación de 16,54 millones de yuanes, una diferencia de 8,96 millones de yuanes. Por tanto, el coeficiente de compensación por reposición de vivienda es también uno de los temas centrales de la negociación.

El factor de precio de la tierra es solo una parte del precio promedio integral del distrito. El precio promedio integral del distrito refleja el precio mínimo de las casas, mientras que el precio de referencia de la tierra refleja el precio fijo de la tierra.

Los principales factores que inciden en el precio de reposición de las viviendas son la estructura, las calidades y las nuevas incorporaciones. El 1 de junio de este año, la Oficina Municipal de Bienes Raíces y la Oficina de Precios reajustaron y anunciaron los estándares de precios de reemplazo de viviendas en Wuhan.

La fórmula para calcular la compensación por la demolición de una casa en terrenos de propiedad estatal es: área de construcción de la casa × precio unitario de evaluación del mercado inmobiliario (precio promedio integral del distrito + precio de reemplazo de la casa).

Primero se debe adoptar el método para realizar los trámites:

Primero revisar la autorización (la empresa demoledora debe tener un comportamiento autorizado) y el "Permiso de demolición".

Licencia de proyecto: "Permiso de planificación de terrenos de construcción" de la Comisión de Reforma y Desarrollo, Oficina de Planificación o Comisión de Planificación, "Carta de aprobación de terrenos de construcción" de la Oficina de Tierras y Recursos).

Documento de aprobación de proyecto - documento de aprobación de uso de suelo - plan de compensación de demolición - documento de aprobación de terreno de construcción - certificado de fondo.

Si las fechas del "Permiso de Demolición" y el "Informe de Evaluación" son consistentes, si se ha ampliado el alcance de la demolición, etc.

Negociación de demolición: habilidades de negociación de demolición y análisis de casos (1)

Resumen de hechos

Desde el 31 de mayo de 2004, "Complejo residencial y comercial de Hujialou" desde Tras la reubicación de la primera fase del proyecto, la vida de Ding Hao (seudónimo) puede describirse como "refrescante y refrescante, condensando los intestinos de nueve vientos". Resultó que, según el informe de evaluación, su casa de 66,6 metros cuadrados ubicada dentro del Tercer Anillo de Circunvalación sólo podría recibir un subsidio de 452.000 yuanes. Tal ubicación, tal precio, después de una cuidadosa consideración, Ding Hao decidió negarse a firmar el acuerdo. Su razón es simple: la compensación no alcanza para comprar una casa del mismo nivel.

Desde junio de 2004 hasta junio de 2009, el demoledor, First Chaoyang Real Estate Development Co., Ltd., se acercó a Ding Hao para negociar muchas veces, pero todas terminaron en quiebra. Finalmente, la paciencia del demoledor llegó al límite y el 9 de junio de 2009, solicitó a la Autoridad de Vivienda del Distrito de Chaoyang una sentencia de demolición contra Ding Hao. La Autoridad de Vivienda del Distrito de Chaoyang aceptó la solicitud y notificó a ambas partes sobre la demolición para que participaran en la mediación y el fallo el 16 de junio de 2009.

Como dice el refrán: "Quien conoce la actualidad es un héroe". Después de recibir la notificación de arbitraje y mediación, Ding Hao supo muy claramente que su camino hacia la demolición sería empinado y accidentado, y que su futuro sería peligroso e impredecible. Por lo tanto, la ansiosa familia de demolición trajo materiales relevantes e hizo un viaje especial para consultar al abogado Ma. La abogada recibió a Ding Hao y lo ayudó a responder sus preguntas en profundidad. Después de 30 minutos de conversación, Ding Hao firmó decisivamente su nombre en el "Acuerdo de Agencia de Servicios Legales Especiales". En ese momento, nunca imaginó que nueve meses después, volvería a firmar con su nombre en un tan esperado "Acuerdo de Reasentamiento y Compensación por Demolición", y el monto de la compensación aumentaría más de cinco veces.

Una instantánea del caso

La primera etapa del caso: la sabiduría del calentamiento previo al fallo

Cuando el abogado Ma asumió la importante tarea de defender los derechos de Ding Hao, faltaban pocos días para la reunión de mediación. El veredicto está a solo unos días. Aunque el tiempo apremiaba, los abogados se hicieron cargo del caso de manera ordenada y buscaron puntos de avance. Como dice el refrán, el trabajo duro vale la pena. El abogado descubrió que el permiso de demolición para este proyecto de demolición se había ampliado muchas veces. El período de demolición del permiso de demolición fue del 6 de junio de 2004 al 5 de junio de 2005. La última extensión fue. para renovar el permiso el 2 de diciembre de 2008, el período de demolición fue del 5 de diciembre de 2008 al 4 de junio de 2009. La última prórroga para renovar el certificado fue el 2 de diciembre de 2008, y el período de demolición fue del 5 de diciembre de 2008. al 4 de junio de 2009. 4 de junio.

Con base en los resultados de la investigación anterior, el Sr. Ma adoptó inmediatamente la primera estrategia de defensa. El Sr. Ma adoptó inmediatamente la primera estrategia de protección de derechos: presentó simultáneamente dos "Solicitudes de Reconsideración" a la Comisión Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Beijing, solicitando la confirmación del "Permiso de Demolición" y el "Permiso de Demolición" emitidos por la Autoridad de Vivienda del Distrito de Chaoyang. del demandado ha sido prorrogado y renovado (válido del 5 de diciembre de 2008 al 4 de junio de 2009). La última extensión del Permiso de Demolición emitida el 2 de diciembre de 2008 es del 5 de diciembre de 2008 al 4 de junio de 2009. El último período de prórroga del “Permiso de Demolición” emitido el 2 de diciembre de 2008 es del 5 de diciembre de 2008 al 4 de junio de 2009. (Esta acción administrativa específica (válida del 5 de diciembre de 2008 al 4 de junio de 2009) es ilegal. La razón dada por el abogado es: La Autoridad de Vivienda del Distrito de Chaoyang no revisó los materiales de solicitud presentados por los demoledores y no proporcionó al solicitante Luego de entregar y notificar el contenido relevante, el permiso de demolición y el certificado de renovación del permiso de demolición fueron emitidos ilegalmente.

Luego de que se presentó la doble revisión del permiso de demolición, el abogado Ma participó inmediatamente en los preparativos para la sentencia de demolición. y mediación...

La segunda etapa del caso: respuesta de alto perfil durante el fallo

El fallo y la mediación llegarán pronto El destino del abogado Ma y su cliente Ding. Hao y este caso de demolición se desarrollarán en la reunión de mediación. Al comienzo del fallo, los dos abogados presentaron una "Solicitud de suspensión del fallo" con el argumento de que Ding Hao había presentado una revisión administrativa ante la Oficina Municipal de Vivienda y Urbanismo de Beijing. -La Comisión de Desarrollo Rural respecto del permiso de demolición y su renovación, y el resultado de la revisión aún no se ha publicado. Las actividades de la sentencia serán suspendidas de conformidad con la ley.

Después de la suspensión del fallo, el Sr. Ma inmediatamente mostró su segunda carta de triunfo: presentó una "Solicitud de reencomienda de evaluación" a la Autoridad de Vivienda del distrito de Chaoyang, creyendo que el informe de evaluación existente era un encomienda unilateral de la agencia de tasación por parte de la parte demolidora Se realizó una tasación, y el monto de la tasación se desvió del precio de mercado, y los resultados de la tasación preliminar no fueron divulgados de acuerdo con la ley, y tampoco se divulgó el informe de tasación final. Los resultados de la evaluación preliminar no fueron anunciados de acuerdo con la ley y el informe de evaluación final no fue entregado de acuerdo con la ley, lo que conducirá directamente a la invalidación del informe de evaluación. El informe de tasación inválido no puede utilizarse como base fáctica principal para la sentencia, por lo que debe volver a autenticarse.

La tercera etapa del caso: el procesamiento de Lei Lei tras la reconsideración

Tras la reunión de mediación para el fallo, el silencio comenzó a rodear a Ding Hao hasta agosto de 2009...

A mediados de agosto, la Comisión Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Beijing produjo dos "Decisiones de Revisión Administrativa" para Ding Hao: una fue una decisión para rechazar la solicitud de revisión del "Permiso de Demolición" con el argumento de que excedió el período de solicitud de revisión del "Permiso de Demolición" especificado en la Ley de Revisión Administrativa una decisión de mantener la renovación del "Permiso de Demolición" después de la revisión (válida del 5 de diciembre de 2008 al 4 de junio de 2009); fundamentando que la solicitud de renovación del permiso las actuaciones administrativas se ajustan a lo establecido en el “Reglamento de Ordenación de Demolición de Vivienda Urbana”.

Los resultados de las dos reconsideraciones no superaron las expectativas citadas por el abogado Ma basándose en la reparación administrativa. Por lo tanto, después de que se conocieron los resultados, el abogado Ma entró inmediatamente en la tercera etapa de protección de derechos y presentó un "administrativo". demanda" ante el Tribunal Popular del Distrito de Chaoyang", solicitando confirmación de que la renovación del "Permiso de Demolición" (válido del 5 de diciembre de 2008 al 4 de junio de 2009) emitido por la Oficina de Administración de Vivienda del Distrito de Chaoyang demandada es ilegal. Esta vez los abogados introdujeron un nuevo contenido: las unidades de demolición no tenían certificados legales de calificación para demolición.

La cuarta etapa del caso: Juicio del mundo: la vergüenza del litigio VS la punta afilada de Xiaohe

Como se dice en "Un sueño de mansiones rojas", "Terminas de cantar y Apareceré". Después de que Ding Hao presentó una demanda para "reemplazar el permiso de demolición", la Autoridad de Vivienda del Distrito de Chaoyang tomó una decisión sobre las disputas de demolición de casas de la ciudad: 1) Ding Hao estuvo a la vanguardia de las disputas de demolición de casas de la ciudad. Fallo: Ding Hao entregará la casa desocupada al demoledor para su demolición dentro de los 15 días a partir de la fecha de recepción del fallo. ② El demoledor proporcionará a Ding Hao una vivienda de recambio temporal, con un período de recambio de tres meses; entregar la casa desocupada al demoledor dentro de los 15 días a partir de la fecha de recepción de la sentencia. Registrar ante notario la compensación de demolición de 452.000 yuanes dentro de los 5 días, y entregar la casa desocupada a Ding Hao; proporcionado sobre la base de los certificados pertinentes ⑤ Además del contenido de compensación determinado por las leyes y reglamentos, la demolición de la casa se llevará a cabo de acuerdo con las leyes y reglamentos pertinentes de esta ciudad. Además del contenido de la compensación determinado por las leyes y reglamentos, el demoledor pagó voluntariamente a Ding Hao un subsidio de subsistencia de 350.000 yuanes y un subsidio para la compra de una vivienda de 480.000 yuanes en otro lugar.

"La casa goteaba y llovió toda la noche". A mediados de septiembre de 2009, el Tribunal Popular del Distrito de Chaoyang extendió el "Permiso de Demolición" para la demanda de Ding Hao después de una audiencia por escrito (el período de validez es a partir de diciembre). 5, 2008 a 2009 En este caso se emitió una “Resolución Administrativa” el 4 de junio de 2016, resolviendo que se revisó la legalidad de la indemnización y laudo de reasentamiento y se protegieron los derechos e intereses del demandante. La prórroga de la licencia en este caso, que estuvo vigente del 5 de diciembre de 2008 al 4 de junio de 2009, fue ilegal.

Ante el veredicto inesperado y la sentencia estampada con el sello rojo del tribunal, la filosofía de protección de derechos de los abogados Ding Hao y Ma no tuvo un color negativo de decepción, porque se puede decir que el resultado de la protección de derechos "Una derrota". "Rong"--En el tema central de la compensación por demolición, los conceptos de protección de derechos de los abogados Ding Hao y Ma no están manchados con el color negativo de la decepción. En términos de la cuestión central de la compensación por demolición, Ding Hao efectivamente ha subido a un nuevo nivel, de 452.000 yuanes a 1.288 millones de yuanes, superando la marca del millón.

La quinta etapa del caso: la apelación del permiso de demolición y el fallo de la fiscalía llegaron a buen término

A finales de septiembre de 2009, el Sr. Ma representó al cliente en la cuestión de la renovación del contrato de demolición. permiso decidido en primera instancia. Se presentó una apelación ante el Segundo Tribunal Popular Intermedio de Beijing. El Tribunal Popular Intermedio N° 2 de Beijing señaló: El tribunal de primera instancia determinó directamente que el demandado, la Oficina de Administración de Vivienda del Distrito de Chaoyang, había emitido un fallo sobre la disputa por la demolición de la casa y se lo entregó al Sr. Ding Hao sin celebrar una audiencia. Ésta es la cuestión más importante en este caso. "Sentencia de disputa de demolición de la casa", por lo que el apelante no tiene las calificaciones necesarias para presentar una demanda para el reemplazo del permiso de demolición. Este es un error claro y debe ser revocado y remitido para un nuevo juicio.

Aunque la sentencia se inclinó a favor de los intereses reales de Ding Hao hasta cierto punto, no impidió que Ding Hao continuara defendiendo sus derechos. A finales de octubre de 2009, el Sr. Ma presentó una demanda ante el tribunal. en nombre de su cliente. El Sr. Ma presentó una solicitud de reconsideración administrativa ante la Comisión Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Beijing en nombre del cliente, alegando que la Autoridad de Vivienda del Distrito de Chaoyang debería dejar de emitir el fallo, pero no lo hizo. Dictamen de Tasación" es el Libro "Decisión de Reconsideración Administrativa". El "Informe de Tasación" como base fáctica principal del fallo tiene violaciones tanto procesales como sustantivas y no debe utilizarse como base para el fallo. Por lo tanto, se solicita la revocación del "Laudo en disputa por demolición de viviendas urbanas".

La sexta etapa del caso: continuar poniendo fin al caso perdedor versus acuerdo extrajudicial

A mediados de noviembre de 2009, el Segundo Tribunal Popular Intermedio de Beijing apeló contra la decisión de Ding Hao. insatisfacción con la extensión del permiso de demolición El caso emitió un fallo administrativo final, sosteniendo que el tribunal de primera instancia consideró que los derechos e intereses de las personas demolidas podían ser protegidos por la legalidad del fallo, y por lo tanto determinó que Ding Hao no no cumple con las condiciones de procesamiento de este caso. El tribunal de primera instancia consideró que los derechos e intereses de las personas demolidas podrían protegerse revisando la legalidad de la sentencia y, por lo tanto, determinó que Ding Hao no cumplía las condiciones para el procesamiento en este caso. El tribunal dictaminó que era correcto. para rechazar el proceso administrativo de Ding Hao para la extensión del permiso de demolición para el proyecto involucrado en el caso y debe ser confirmado.

A finales de diciembre de 2009, la Comisión Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Beijing emitió una decisión de reconsideración administrativa sobre la decisión de demolición de Ding Hao, confirmando que los hechos y las pruebas de la "Decisión de disputa sobre demolición de viviendas urbanas" emitida por la autoridad de revisión fue clara, es concluyente, la base aplicable es correcta, el procedimiento es legal y la decisión debe ser confirmada.

El enjambre de casos perdidos pone de relieve una vez más los estrechos y limitados canales de ayuda para las actuaciones administrativas en nuestro país. Pero aun así, el abogado Ma, que defiende los derechos en el ámbito de la demolición, no se desanimó. A principios de enero de 2010, presentó una demanda administrativa ante el Tribunal Popular del Distrito de Chaoyang, solicitando a la Autoridad de Vivienda del Distrito de Chaoyang que emitiera una "Demolición de Casas Urbanas". Resolución de disputa."

"Aquellos que son buenos volando pueden bailar con el mundo, y aquellos que están decididos no serán responsables". Además, la estrategia del abogado Ma está llena de contenido técnico, que luchó por. Durante mucho tiempo y no pudo cambiar su destino de perder la demanda, finalmente marcó el comienzo de la victoria. Un punto de inflexión en el destino: ¡acepté el procesamiento según el fallo! El Tribunal Popular del Distrito de Chaoyang comenzó a mediar activamente entre las partes de la demolición. En marzo, la hierba crece y los oropéndolas vuelan, una temporada llena de hermosos paisajes. El grupo de demolición, Capital Chaoyang Real Estate Development Co., Ltd., acordó aumentar el estándar de compensación a 2,96 millones de yuanes. Ding Hao ya no dijo no a esta norma y firmó el "Acuerdo de Reasentamiento y Compensación por Demolición" acompañado por el abogado Ma. Una vez alcanzado un acuerdo, el proceso de negociación es inevitable. ¡La negociación es algo común en la demolición! Casi el 100% de los hogares demolidos vivirán esta experiencia. La diferencia es que diferentes personas logran diferentes resultados en la negociación. Las razones se deben a las excelentes habilidades en el proceso de negociación, el estatus desigual de las partes negociadoras y la brecha entre las expectativas de compensación de los hogares demolidos y el monto de compensación proporcionado por los demoledores.

Cuando las personas demolidas no están familiarizadas con el mercado de compensación por demolición, no conocen las habilidades de negociación y pertenecen a la clase base, el precio de compensación que proponen ignorantemente en función del valor de mercado de los bienes raíces circundantes es generalmente difícil de ser aceptado por los derribados. Ding Hao es un ejemplo de ello. Creía que el precio de evaluación dado por los demoledores era extremadamente irrazonable y propuso un precio esperado que consideró razonable. Como resultado, durante más de cinco años, nunca alcanzó una compensación ni un reasentamiento. acuerdo con los demoledores. Sin embargo, gracias a la protección de los derechos por parte de un abogado profesional en demoliciones, y el límite de tiempo era de solo 9 meses, Ding Hao no solo salió del viaje de demolición que había estado enredado durante muchos años, sino que también recibió la compensación ideal. ?

En primer lugar, existe una correlación positiva entre la sabiduría profesional y los derechos de demolición. La demolición de viviendas es un obstáculo que no es fácil de entender ni para la gente común ni para los profesionales del derecho. Como persona demolida, las ventajas en los procedimientos se denominan deficiencias inherentes, que se reflejan en la falta de comprensión del alcance, las normas, las bases y otros detalles de la compensación durante el proceso de demolición. Estos dos "no entendimientos" son suficientes para que las personas que tienen una experiencia considerable en demolición pierdan confianza en ella y caigan en un estado de confusión acerca de la protección de sus propios derechos e intereses en la demolición: pueden considerarse desafortunados y aceptar un estándar más bajo de total. compensación o intercambio de derechos de propiedad; o pueden no tener miedo de negarse a firmar un acuerdo de compensación y reasentamiento de demolición, negarse a participar en el fallo o optar por convertirse en un "hogar clavo" en una situación difícil. Para deshacerse de este estado confuso, cada vez más personas demolidas se han dado cuenta de la importancia de la protección de los derechos legales, y los trabajadores legales profesionales ayudan a proteger estos dos contenidos.

Porque el requisito de sabiduría profesional de este último es una comprensión integral de factores relevantes como las condiciones del mercado de demolición (como los precios de la tierra en diferentes ubicaciones), las prácticas habituales de los desarrolladores, los procedimientos administrativos de demolición, etc. Cuanto más profundo sea el grado de sabiduría profesional, más significativo será el efecto de la protección de los derechos de demolición.

En segundo lugar, está el efecto dominó inherente a los programas de ayuda por demolición. Probablemente la mayoría de la gente esté familiarizada con el efecto dominó. Este efecto pretende ilustrar que en un sistema con conexiones intrínsecas, una energía inicial muy pequeña puede desencadenar una serie de reacciones en cadena. El proceso administrativo de demolición incluye el establecimiento del proyecto, el permiso de planificación, el permiso de demolición, la extensión del permiso de demolición y la resolución administrativa. Si solo un enlace es ilegal, puede presentar una demanda ante los tribunales o presentar una revisión administrativa, lo que en última instancia convertirá la presión del litigio en presión de negociación. Si hay más de un acto ilegal, la forma de organizar los procedimientos de reparación es extremadamente particular. Porque si no tienes cuidado, lo perderás todo: si lo arreglas bien, ganarás más margen de maniobra para ganar el caso; si lo arreglas mal, puedes perder a tu esposa y perder tus tropas; En este caso, debido a que el abogado intervino tempranamente, antes de la sentencia se insertó hábilmente el paso de reconsideración del permiso de demolición y su renovación, lo que fue una obra maestra en todo el proceso de protección de derechos. Este paso es de hecho una idea brillante en todo el proceso de protección de derechos. Lo maravilloso es: ① Este trámite se convertirá en motivo legal para suspender la adjudicación. Si el laudo se suspende de conformidad con la ley, las partes interesadas pueden evitar el peligro de demolición forzosa; si el laudo no se suspende de conformidad con la ley, se puede imaginar la ilegalidad del laudo, lo que da a las partes involucradas una mayor; espacio para defender sus derechos. De hecho, este caso es el último. La reconsideración administrativa y el litigio administrativo de fallos ilegales han aumentado la presión sobre las decisiones ilegales, ganando así las conversaciones de paz finales ② El plan en sí es escalable; La reconsideración administrativa y el litigio administrativo suelen estar relacionados uno tras otro, especialmente en el caso de las demoliciones. Primero la reconsideración, luego el litigio, y el litigio en sí es un sistema de dos instancias. Esto no sólo puede reafirmar la ley de la otra parte, aumentar la presión sobre la otra parte, sino también mejorar el coeficiente de realización de intereses de las partes, lo cual vale la pena observar. adelante a.