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2020 está destinado a ser un año extraordinario. Todos los cambios se produjeron de forma demasiado repentina y alteraron los planes de todos.
Por un lado, es el dolor causado por el cambio económico. Por otro, los precios de la vivienda en muchas ciudades se han disparado durante el invierno capitalino, e incluso requieren medidas regulatorias para extinguirlos.
En China, ningún mercado es más mágico que el mercado inmobiliario.
El mercado de cada ciudad es diferente y la diferenciación entre promotores es cada vez más evidente. ¿Está cambiando de rumbo la economía o el mercado inmobiliario acaba de entrar en la siguiente etapa?
El mercado gradualmente se dividió en tres preguntas.
¿El mercado inmobiliario entrará en un periodo de congelación este año?
¿El mercado de viviendas nuevas verá recortes de precios significativos?
¿Pueden los “Nueve de Oro y Diez de Plata” ser una excelente oportunidad para comprar una casa a precio de ganga?
Comprar o no comprar, esta cuestión empieza a molestar de nuevo a la gente.
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¿El mercado inmobiliario es sombrío? no quiero!
Echemos un vistazo primero al desempeño general del mercado inmobiliario. Se puede resumir en dos palabras: la temporada baja no es débil y la diferenciación se ha intensificado.
Echemos un vistazo primero a "la temporada baja no es lenta":
Desde la perspectiva del volumen de transacciones del mercado inmobiliario, la tendencia general es primero disminuir y luego aumentar. con crecimiento de ventas en los primeros ocho meses año tras año. Conviértase en un empleado regular.
Si miras con atención, el comienzo del año es la temporada baja para la venta de viviendas. En un contexto de volumen de transacciones relativamente lento en todo el mercado inmobiliario, el brote no es más que un insulto a la herida y, de hecho, ha provocado una fuerte caída en el volumen de transacciones;
En el segundo trimestre, la epidemia se fue controlando gradualmente y el mercado inmobiliario se recuperó lentamente. En la epidemia anterior, la liberación de cierta demanda reprimida junto con la reducción de las tasas de interés LPR, el volumen de transacciones se recuperó gradualmente;
En agosto, las ventas acumuladas de viviendas comerciales fueron de 969,43 mil millones de yuanes, un año- aumento interanual de 65.438 0,6 (6-7 meses es 2,1).
A juzgar por los precios de las transacciones inmobiliarias, la mayoría de las ciudades experimentaron aumentos constantes en agosto.
Entre las 70 ciudades grandes y medianas, los precios de venta de nuevos edificios residenciales comerciales cayeron en 9 ciudades en comparación con el mes anterior, mientras que las 61 ciudades restantes se mantuvieron igual o aumentaron. Las ciudades con los mayores aumentos fueron Huizhou, Yinchuan, Jinzhou, Tangshan y Wenzhou, con aumentos de 1,9, 1,8, 1,4 y 1,3 respectivamente.
Hablemos primero de “diferenciación creciente”:
En primer lugar, se refleja en la diferenciación cada vez más obvia entre el desarrollo regional y urbano.
Originalmente, debido a la influencia de la población, el transporte y la economía, el mercado inmobiliario de China siempre ha estado dividido en su desarrollo. Sin embargo, la superposición de una política monetaria laxa y una política de crédito fiscal durante la epidemia ha hecho que esto sea así. diferenciación más obvia.
El mercado inmobiliario en algunas ciudades clave puede deshacerse rápidamente de la epidemia, como la recuperación general del mercado en la región del delta del río Yangtze, y el mercado de tierras también está relativamente activo, como Hangzhou, Shanghai. , Nanjing, Suzhou, Wuxi, Jinhua y otras ciudades;
Algunas ciudades de primer y segundo nivel también han visto escenas populares como "agotado en la inauguración" y "lotería de miles de personas".
Detrás de este entusiasmo local está la falta de apoyo económico en algunas ciudades pequeñas y medianas bajo el impacto de la epidemia, una grave fuga de cerebros y el mercado inmobiliario también se enfrenta a una caída. Por ejemplo, las transacciones en ciudades como Chongqing y Fuzhou han disminuido significativamente.
Otra diferenciación es entre empresas inmobiliarias.
Los datos publicados por el Instituto de Investigación Zhongzhi muestran que en los primeros ocho meses de 2020, había 19 empresas de bienes raíces en el súper campo por valor de 10 mil millones, con una tasa de crecimiento de ventas promedio de 3,7; empresas inmobiliarias en el campo de 5 a 10 mil millones, con una tasa de crecimiento de ventas promedio del 3,7% Velocidad 5,5.
Hay 34 empresas inmobiliarias en el campo de 20 a 50 mil millones, con una tasa de crecimiento de ventas promedio de 6,4; hay 51 empresas de bienes raíces en el campo de 10 a 200 mil millones, y la tasa de crecimiento de ventas ha aumentado; volvió a 1,3 Hay 24 empresas en el cuarto campo, las ventas promedio fueron 7,32 mil millones, una disminución interanual del 8,3%.
Bajo la epidemia, las grandes empresas inmobiliarias tienen una mayor capacidad para reunir recursos, aprovechar mejor las oportunidades, compartir riesgos, aumentar las ventas a través del marketing online innovador y otros modelos, y lograr un crecimiento de las ventas.
En este punto, los datos de ventas de las empresas inmobiliarias son claros de un vistazo, y la tasa de crecimiento de las ventas de las grandes empresas inmobiliarias ha vuelto a la normalidad primero.
Para las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias, una vez que la epidemia afecte las ventas y el flujo de caja, puede ser un golpe fatal. En el futuro, más empresas inmobiliarias quedarán eliminadas de la competencia del mercado.
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¿Se reducirá significativamente el precio de las viviendas nuevas? no quiero!
Lo que ha llamado más la atención recientemente es el incidente del "30% de descuento en bienes raíces en Evergrande en todo el país".
El incidente provocó una protesta pública. Una pregunta es si realmente es tan bueno como se anuncia. La segunda pregunta, lo que más preocupa a todos es la interna. ¿Las reacciones posteriores provocadas por este incidente, por ejemplo, harán que otras empresas comiencen a reducir los precios y luego desencadenen una ola de recortes de precios en toda la industria?
Las cosas no son tan sencillas como vemos.
En primer lugar, las grandes inmobiliarias siempre han sido incansables en sus promociones de descuentos. En 2019, las empresas inmobiliarias lanzaron “532 propiedades en todo el país, ventas flash con un 22% de descuento”.
En febrero de 2020 también se propuso un descuento a nivel nacional del 75%. Sin embargo, últimamente ha habido muchos rumores sobre Evergrande. Quizás este 30% de descuento sea un descuento real. Puedes prestar atención a los proyectos inmobiliarios de tu ciudad, puedes perder la oportunidad.
Se informa en línea que las tres líneas rojas (1 de enero de 2021) se implementarán Independientemente de si los rumores son ciertos o no, la actitud regulatoria hacia la supervisión financiera de las empresas inmobiliarias es clara. . En el futuro, bajo la premisa de una financiación limitada, las empresas inmobiliarias sólo podrán lograr un desarrollo sostenible acelerando las ventas y recaudando efectivo.
En el caso de elevados ratios de endeudamiento de las empresas inmobiliarias, si las empresas inmobiliarias no pueden cobrar efectivo mediante ventas rápidas, una ruptura en la cadena de capital será absolutamente fatal para la empresa.
Entonces, ¿las promociones de descuento de las grandes inmobiliarias provocarán una fuerte caída de los precios en todo el sector? ¡incierto!
El nivel de política enfatiza el desarrollo constante de la industria inmobiliaria. Aunque enfatiza frenar el aumento de los precios inmobiliarios, no espera que los precios caigan significativamente. Después de todo, las caídas también pueden generar confusión y pánico, y el mejor resultado es controlarlas dentro de un cierto rango.
A nivel industrial, aunque el objetivo de todas las empresas es el retiro rápido de efectivo, no todas esperan promover las ventas mediante promociones de reducción de precios. Al fin y al cabo, los beneficios también son importantes.
Lo cruel es que la reducción de precios puede no ser una solución eficaz al problema actual, sino que puede sumergir a los promotores en ansiosas guerras de precios. Algunos promotores pueden incluso tener un impacto negativo en la financiación debido a la reducción de los activos. .
Al comienzo de la epidemia, Evergrande tomó la iniciativa al ofrecer un descuento del 25%, lo que provocó que el mercado hiciera lo mismo. Ahora, después de que Evergrande lanzara una estrategia de descuento del 30%, la noticia caló en el mercado y las empresas inmobiliarias de Henan incluso celebraron una reunión de alto perfil para anunciar que no reducirían los precios.
La reducción de precios es un arma de doble filo y no debe usarse a la ligera a menos que sea absolutamente necesario. La mayor búsqueda en este momento es el crecimiento pacífico en escala y ganancias.
Tres
¿Reaparecerán el Nueve de Oro y el Diez de Plata? no quiero!
2020 es un año especial. Actualmente no hay ninguna conclusión sobre la calidad de "Gold Nine, Silver Ten". Ha pasado más de la mitad de septiembre. De hecho, podemos vislumbrar la situación a partir del desempeño de algunas ciudades.
Desde julio, muchas ciudades populares, como Nanjing, Shenzhen, Ningbo, Hangzhou y Dongguan, han implementado controles del mercado inmobiliario destinados a enfriar el mercado inmobiliario.
En septiembre, Chengdu y Shenzhen también emitieron las últimas políticas:
El 14 de septiembre, Chengdu emitió el "Aviso sobre el mantenimiento del desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario en nuestra ciudad". "para fortalecer la tierra Se han introducido políticas regulatorias en términos de regulación del mercado, apoyando las necesidades razonables de los propietarios-ocupantes y mejorando las políticas de regulación de la vivienda.
El 17 de septiembre, Shenzhen publicó las "Medidas de supervisión del mercado inmobiliario (borrador revisado para comentarios)", que prevé legislar la supervisión del mercado inmobiliario. Se creará un mecanismo de orientación de precios y un sistema de supervisión de fondos de alquiler. establecido para viviendas de segunda mano.
Se puede decir que el primer semestre de 2020 debe considerarse como el período de regulación más relajado de este año. En los próximos días, bajo el tono general de que "la vivienda es para vivir, no para especular", será inevitable un endurecimiento de la regulación urbana. A partir del análisis del contenido del control, se centra principalmente en implementar estrictamente la política de restricción de la compra de viviendas, fortalecer la revisión de las calificaciones para la compra de viviendas y tomar medidas severas contra el fraude.
Bajo la presión de la regulación inmobiliaria, es difícil ser optimista sobre la calidad del mercado inmobiliario durante los períodos de los "nueve de oro y diez de plata".
Por lo tanto, se espera que el volumen general de transacciones en septiembre y octubre probablemente se mantenga en un nivel tan activo, y será difícil lograr un crecimiento sustancial en base a julio y agosto.
Cuatro
Guía de Acción
Comprar o esperar es lo más desafiante en este momento.
Entonces sólo nos falta recordar e implementar estos tres principios, palabras de cuatro letras.
1) Conócete a ti mismo y a tu enemigo
Como el activo fijo más importante para todos, una casa cuesta mucho. Todo el mundo es muy cauteloso a la hora de comprar una casa y quiere elegir la forma más segura y con el menor riesgo.
A medida que la industria inmobiliaria entra en un período de profundo ajuste, los cambios en las empresas también son erráticos.
Por eso, todo el mundo debería mantener los ojos abiertos y tener una cierta comprensión de las condiciones operativas de las empresas inmobiliarias, especialmente después de la implementación de las "Tres Líneas Rojas", para protegerse contra el fenómeno de los edificios sin terminar, que puede causar pérdidas irreparables.
Las pequeñas empresas inmobiliarias pueden tener precios más bajos y mayores descuentos, pero los riesgos futuros también son difíciles de controlar.
Las empresas inmobiliarias líderes o las empresas estatales y las empresas centrales con operaciones estables; y buen estado financiero, los precios pueden ser ligeramente más altos, pero en términos de calidad y riesgo general, es la mejor opción. No pierdas lo grande por lo pequeño y elige las semillas de sésamo en lugar de la sandía.
2) Quienes entienden la actualidad son héroes.
Como se mencionó anteriormente, la diferenciación entre ciudades se ha vuelto cada vez más obvia, especialmente después de la epidemia de este año, las diferencias entre ciudades en la construcción de infraestructura, sistemas de seguridad médica, entorno empresarial, gestión comunitaria, etc. presentado en público, que también puede decirse que jugó un papel catalizador en la elección de ciudad por parte de los compradores de vivienda.
En términos de selección de ciudades en el futuro, seguimos recomendando elegir ciudades centrales de primer y segundo nivel y ciudades circundantes de tercer y cuarto nivel con potencial de desarrollo. Ya sea en términos de instalaciones urbanas o espacio de desarrollo, ya sea comprando una casa para vivir o invirtiendo en valorización, parece ser la opción correcta en este momento.
3) Prepara tu cámara.
A juzgar por la naturaleza de los controles políticos recientes, en realidad existen políticas relativamente claras que limitan las necesidades especulativas de los especuladores inmobiliarios, favoreciendo a los hogares sin casa y a aquellos que sólo necesitan comprar una casa. Sólo es necesario comprar una casa que debe estar ubicada en zonas con políticas favorables.
Las últimas cotizaciones de la LPR para un año y más en septiembre de 2020 fueron las mismas que las del período anterior. Han estado estancadas durante cinco meses consecutivos y se encuentran en un mínimo histórico desde que el banco central estableció el. Mecanismo de publicación de cotizaciones centralizado LPR. Esto es muy importante para los compradores de viviendas. Sin duda, es un gran beneficio.
Al mismo tiempo, también ilustra la verdad de que el control de la compresión del agua ha logrado resultados notables. Después de vivir el ardiente 2016, el mercado tardó tres años en adaptarse, digerir y estabilizarse.
Durante el período de Oro, Nueve y Plata Diez, para los proyectos que aún no se han lanzado, optarán sabiamente por lanzarlos a un precio más bajo. Después de todo, si la apertura no es buena, existe una alta probabilidad de que no sea mejor en los meses restantes de este año. Esto es lo último que los desarrolladores quieren ver.
Los proyectos que ya se han lanzado también intentarán utilizar los trucos de oro, nueve y diez de plata para cobrar una ola de tarifas.
Según la práctica anterior, el 65438 de febrero es la mejor fecha para que los desarrolladores compren una casa, pero este año, los desarrolladores quieren sobrevivir hasta el 65438 de febrero primero.
En este momento, el fuerte deseo de supervivencia de los desarrolladores acaba de abrir una ventana para comprar una casa.
Así que, en el entorno actual, el momento de comprar una casa es relativamente maduro. Si ve una casa adecuada, podrá comprarla en el momento adecuado.