"El pago inicial está pagado, pero la casa está sin terminar". Muchos lugares han reforzado la supervisión de los fondos de preventa para viviendas comerciales.
Según estadísticas incompletas, en la segunda mitad del año, muchos lugares, incluidos Fujian, Yinchuan, Shijiazhuang, Ziyang, Jingzhou, Huangshi, Guilin, Bengbu, Quzhou y otros lugares, han introducido o mejorado sucesivamente medidas para La supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales nuevas, y Beijing debe llevar a cabo inspecciones especiales y reforzar la supervisión de los fondos de preventa. Además, algunas localidades y agencias inmobiliarias también han reforzado la custodia de fondos para transacciones de vivienda de segunda mano.
Los conocedores de la industria creen que siempre ha existido un sistema de supervisión para los fondos de preventa de viviendas comerciales, pero la realidad es que el dinero de los compradores de viviendas no ingresa a la cuenta de supervisión, y los fondos que ingresan a la La cuenta de supervisión es retirada y apropiada indebidamente por los desarrolladores. Otros la utilizan, lo que induce a que el proyecto se suspenda o incluso quede sin terminar. Este endurecimiento tiene como objetivo garantizar la seguridad de las operaciones de capital y prevenir riesgos financieros en la industria inmobiliaria. En términos de operaciones reales, en el futuro debemos seguir fortaleciendo las entradas y salidas de capital de las cuentas de supervisión del fondo de preventa.
El fenómeno de la malversación de fondos de preventa y de proyectos inmobiliarios sin terminar todavía existe
La mayoría de las ventas de viviendas comerciales se realizan en forma de preventa, es decir, los compradores pagan depósitos, pagos iniciales, préstamos y otros fondos a los desarrolladores por adelantado, el desarrollador utilizará los fondos para la construcción del proyecto. Para evitar que los promotores malversan fondos para otros fines, se ha creado gradualmente un sistema de supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales. Los promotores depositan los fondos de preventa en cuentas especiales de supervisión de bancos comerciales una vez que el progreso del proyecto alcanza un determinado nivel. será revisado por las autoridades gubernamentales y los bancos, se asignarán los fondos correspondientes y los fondos no se podrán retirar ni utilizar a voluntad.
Sin embargo, la malversación de fondos de preventa no es infrecuente. Este año, un posible propietario de un proyecto de viviendas de lujo emprendido por una conocida empresa inmobiliaria en Beijing reveló que el desarrollador había malversado fondos en la cuenta de supervisión de capital, lo que provocó que el proyecto no recibiera el pago y el proyecto fuera suspendido. . En mayo de este año, la Autoridad de Vivienda del Distrito Chaoyang de Beijing respondió a los posibles propietarios en el "Foro de mensajes de líderes locales" del People's Daily Online que, de acuerdo con el artículo 13 de las "Medidas de Beijing para la supervisión y administración de fondos de preventa para viviendas comerciales ": "Durante el proceso de preventa del proyecto, el precio de compra debe depositarse directamente en una cuenta especial. Las empresas de desarrollo inmobiliario no pueden recaudar directamente otros fondos de preventa de viviendas comerciales que no sean depósitos". Porque los desarrolladores violaron lo anterior. regulaciones durante el proceso de venta de viviendas, en marzo de 2019, Beijing emitió las "Regulaciones de Beijing" Medidas Municipales para la Supervisión y Administración de Fondos de Preventa de Viviendas Comerciales.
En octubre de este año, algunos internautas afirmaron en el "Foro de mensajes de líderes locales" del People's Daily Online que el desarrollador CGC International maliciosamente gastó en exceso los fondos de supervisión y se apropió indebidamente de ellos para otros fines, lo que resultó en fondos insuficientes para la construcción de los restantes. Los edificios y el proyecto en sí se suspendieron a principios de septiembre. Más tarde, la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de la ciudad de Deyang, provincia de Sichuan, respondió que había entrevistado nuevamente al responsable de CGC International Corporation y lo instó a acelerar la reanudación del trabajo después de la liquidación y esforzarse por lograr una entrega temprana.
El abogado Wang Jiahong, director ejecutivo de Beijing Jinzui Law Firm, dijo que los gobiernos locales tienen un sistema regulatorio para los fondos de preventa. Tomando a Beijing como ejemplo, las autoridades de construcción exigirán a los promotores que establezcan una cuenta de supervisión de fondo independiente. Los compradores de viviendas deberán transferir el precio de compra directamente a la cuenta, y esto se reflejará en el contrato de venta firmado por el comprador de la vivienda. Sin embargo, en muchos lugares, los desarrolladores permitirán a los compradores de viviendas transferir el dinero de la compra a otras cuentas, y algunos incluso lo transferirán directamente a la cuenta privada del representante legal del desarrollador. En este caso, el desarrollador puede apropiarse indebidamente de los fondos. Una vez que no se puedan recuperar los fondos, la cadena de capital se romperá, lo que eventualmente conducirá a una situación en la que no se podrán construir viviendas y el proyecto quedará inacabado.
Wang Jiahong dijo que si el desarrollador deposita todo el dinero de la compra en la cuenta de supervisión de capital, pero cuando usa el dinero de preventa, proporciona materiales falsos para defraudar al banco para que emita el dinero de preventa, o el departamento gubernamental impone una sanción al promotor. Un seguimiento inadecuado del progreso del proyecto también puede dar lugar a una malversación de fondos.
Todas las localidades han reforzado la supervisión de los fondos durante todo el proceso, enfatizando el uso de fondos asignados
En marzo de este año, la Autoridad de Vivienda de Wuhan emitió un documento afirmando que mejoraría la eficiencia del uso de los fondos regulatorios de preventa; la Autoridad de Vivienda de Changchun declaró, suspendiendo la supervisión de los fondos de preventa para la venta de viviendas comerciales nuevas, el Departamento Provincial de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Shandong declaró que se reducirá moderadamente; las condiciones de preventa de viviendas comerciales y mantener el ratio de supervisión del capital de preventa. Sin embargo, a medida que el impacto de la epidemia en el mercado inmobiliario pase gradualmente, varias regiones reforzarán la supervisión de los fondos de preventa.
Yan Yuejin, director de investigación del Think Tank Center del E-House Research Institute, analizó que la política regulatoria sobre fondos de preventa ha llegado a un punto de inflexión que se relajó en la primera mitad del año. y endurecido en la segunda mitad del año. Desde una perspectiva política, es para garantizar la seguridad operativa y la prevención de riesgos financieros en el sector inmobiliario.
Según estadísticas incompletas, Fujian, Yinchuan, Shijiazhuang, Ziyang, Jingzhou, Huangshi, Guilin, Bengbu, Quzhou y otros lugares han introducido o mejorado regulaciones pertinentes sobre la supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales. Huizhou, Shantou, el distrito de Huai'an, la ciudad de Huai'an y otros lugares emitieron proyectos para la supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales, y Beijing llevó a cabo inspecciones especiales.
Se descubrió que las regulaciones anteriores se centran básicamente en todo el proceso de supervisión del fondo de preventa, como exigir a los desarrolladores que abran cuentas especiales para la supervisión del fondo de preventa de viviendas comerciales y firmen el fondo de preventa. acuerdos de supervisión con autoridades reguladoras y bancos reguladores, los compradores de viviendas deben depositar el pago de la vivienda directamente en la cuenta de supervisión del proyecto, etc. En cuanto al uso de los fondos de preventa, se retirará una proporción correspondiente de los fondos en función del progreso del proyecto.
De acuerdo con las "Medidas de supervisión del fondo de preventa de la ciudad de Yinchuan para viviendas comerciales de nueva construcción (prueba)" publicadas e implementadas recientemente el 1 de diciembre de este año, las empresas de desarrollo inmobiliario deben aclarar las cuentas de supervisión y otra información en contratos de venta de viviendas comerciales para ayudar El comprador de la casa depositará directamente el pago de la casa en la cuenta de supervisión del proyecto y no cobrará directamente el pago de la casa de ninguna naturaleza. Los fondos de supervisión se utilizan de acuerdo con el número de pisos terminados, la aceptación calificada de la estructura principal, la presentación de la aceptación de terminación, la obtención del "Certificado de Entrega y Uso de Vivienda Comercial" y el primer registro de los nodos de uso del Fondo inmobiliario.
Los fondos asignados también son una palabra de alta frecuencia en documentos emitidos por varios lugares. Las "Opiniones orientativas sobre el fortalecimiento de la supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales" emitidas por el Departamento Provincial de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Fujian en septiembre de este año establecieron que los departamentos de gestión inmobiliaria y los bancos reguladores deberían implementar una supervisión clave sobre la supervisión. La cuota de fondos de preventa y los fondos asignados para el pago de los costos de construcción del proyecto no se utilizarán para pagar el principal y los intereses de ningún préstamo (préstamo), pago de tierras, daños y perjuicios, gastos de marketing, salarios de los empleados. de empresas de promoción inmobiliaria, etc.
Aunque muchos lugares exigen que los compradores de viviendas depositen todos los pagos de la vivienda en cuentas regulatorias, Yan Xiaohong dijo que es difícil para las autoridades reguladoras o los bancos reguladores verificar las verdaderas ventas de las empresas inmobiliarias. Si cobran tarifas de forma privada, seguirán pagándolas. Política de supervisión del fondo de preventa corta. Por lo tanto, a las empresas de bienes raíces se les debe permitir informar verazmente las ventas cada mes y luego verificar si el precio de compra es puntual, completo y está incluido en la supervisión.
En términos de retiro de fondos, Yan Yuejin dijo que en muchos casos, los bancos que supervisan los fondos de preventa tienen cooperación comercial con los desarrolladores. Dichos bancos son fáciles de supervisar y son propensos a tener problemas. Los bancos deben implementar verdaderamente las responsabilidades de supervisión de terceros. Una vez que surgen problemas en el proyecto, deben asumir la responsabilidad de la supervisión insuficiente.
El ratio de fondos para vivienda de segunda mano depositados en 50 ciudades alcanza el 80%, y la agencia recomienda seguir reforzándolo
Con la llegada de la era del stock de vivienda, la escala El número de transacciones de viviendas de segunda mano se ha vuelto gradualmente mayor, pero debido a las grandes diferencias en la naturaleza de las casas, el proceso de transacción es relativamente engorroso y muchos otros factores, cómo garantizar la seguridad de los fondos entre compradores y vendedores durante el proceso de transacción. También ha atraído la atención de la gente.
A juzgar por el desempeño de las transacciones de vivienda de segunda mano, en los primeros tres trimestres de este año, el número de transacciones en la plataforma de búsqueda de vivienda Beike que rescindieron el contrato de transacción por cualquier motivo representó el 3% . Entre las 47 quejas sobre disputas financieras en transacciones de viviendas de segunda mano contabilizadas por el Instituto de Investigación Shell, 20 se referían a depósitos, que representaban el 43%; 19 se referían a pagos iniciales, que representaban el 40%. Las razones de riesgo incluyen apropiación indebida por parte de los propietarios, disputas sobre derechos de propiedad, incautación después de la firma, apropiación indebida por parte de corredores o agencias de corretaje, etc.
Para garantizar la seguridad de las transacciones de fondos, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Xi'an ha establecido una plataforma de servicios de supervisión de fondos de transacciones desde el 1 de enero de 2015, propiedades de segunda mano que hayan obtenido. certificados de propiedad de vivienda dentro de los seis distritos de la ciudad de Xi'an Al comprar y vender casas, las partes interesadas deben firmar un contrato de venta a través del sistema de firma en línea de contratos de venta de casas de segunda mano del departamento de gestión de vivienda y construcción, y confiar la garantía de la transacción. agencia establecida por el Centro Municipal de Gestión de Transacciones Inmobiliarias para supervisar los fondos de las transacciones. Los fondos de la transacción son supervisados por la agencia de garantía.
Según las estadísticas, en los primeros tres trimestres de este año, seis ciudades, incluidas Foshan, Langfang, Kaifeng, Zhuzhou, Haikou y Fuyang, emitieron documentos de política relevantes para regular los fondos para transacciones de viviendas de segunda mano. aclarar los requisitos y requisitos para la supervisión del fondo.
Además de la supervisión gubernamental, el depósito de fondos de transacciones de viviendas de segunda mano también incluye el depósito bancario, el depósito de instituciones de pago de terceros y el depósito cooperativo con instituciones profesionales de la industria. Anteriormente, Beike Housing había cooperado con muchos bancos como China CITIC Bank, Industrial and Commercial Bank of China y China Everbright Bank, y los bancos proporcionaban servicios de custodia de fondos. El banco guarda los fondos para la compra de la vivienda antes de que se complete la transacción y luego se transfieren a la cuenta del propietario una vez completada la transacción.
Yikai, director general de la plataforma de negociación de búsqueda de viviendas Beike, dijo que el depósito de fondos de viviendas de segunda mano es un medio eficaz y un factor clave para garantizar la seguridad de las transacciones inmobiliarias y puede evitar eficazmente la pérdida de dinero de compra y derechos de propiedad causados por los clientes durante el proceso de transacción y resuelve el problema de la desconfianza entre compradores y vendedores.
Sin embargo, el actual depósito del fondo de vivienda de segunda mano no ha logrado una cobertura completa. Según el seguimiento del Instituto de Investigación Shell, en el tercer trimestre las transacciones de vivienda de segunda mano en la Plataforma de Búsqueda de Vivienda de Shell. , 50 ciudades clave de todo el país utilizaron depósitos de capital para una sola transacción. La proporción es del 81%. El Instituto de Investigación Shell sugirió que los departamentos gubernamentales deberían fortalecer la orientación política y los requisitos de supervisión de fondos. Las asociaciones industriales deberían tomar la iniciativa en la formulación de un modelo de contrato de custodia de fondos y pueden agregar cláusulas de custodia de fondos a los contratos de venta de viviendas de segunda mano para aclarar el método de custodia de fondos; , cantidad y condiciones de descongelación; las marcas de corretaje deben fortalecer la gestión del sistema de tiendas y prohibir estrictamente que las tiendas y los corredores manejen fondos para la compra de viviendas en su nombre.