Una exploración real del mercado de alquiler de Shenzhen: difícil recuperación desde el “punto de congelación”
Luo Man Wu Jiaming, reportero del Securities Times
Afectados por la nueva epidemia de neumonía por coronavirus, los mercados de edificios de oficinas, tiendas y alquiler de viviendas de Shenzhen han caído a un punto de congelación este año. Un periodista del Securities Times visitó recientemente varios edificios de oficinas en el área central de Shenzhen y descubrió que la tasa de desocupación de los edificios de oficinas es alta y el alquiler se ha reducido hasta en un 50%. Es común que las tiendas se entreguen y subarrendan en lugares como Dafen Oil Painting Village en el distrito de Longgang y Nanyou Clothing Market en el distrito de Nanshan. Durante una investigación in situ de las fábricas en Shiyan, distrito de Baoan, Shenzhen, el periodista descubrió que muchas fábricas pequeñas y medianas se han trasladado a Foshan, Dongguan, Huizhou y otras ciudades alrededor de Shenzhen.
“Los costos de alquiler y mano de obra de las fábricas en Shenzhen son demasiado altos. El alquiler ha aumentado de 8 yuanes por metro cuadrado en 2008 a 40 yuanes por metro cuadrado en la actualidad. Sin embargo, el aumento en los precios de los productos es considerable. menos que los costos de alquiler y mano de obra, por lo que trasladamos la fábrica a Huizhou", dijo el propietario de un fabricante de muebles a un periodista del Securities Times.
Sin embargo, la reubicación de la fábrica de Shiyan también puede estar relacionada con la modernización industrial de Shenzhen, es decir, la eliminación de fábricas de bajo nivel en la cadena industrial y la creación gradual de parques industriales de alta tecnología. Varios altos gerentes de ventas de edificios de oficinas también dijeron a los periodistas que la gran oferta de edificios de oficinas puede reducir los costos de alquiler de las empresas. Una gran cantidad de espacios de oficinas de alta calidad con alquileres favorables puede evitar efectivamente la salida de empresas y, al mismo tiempo, alentar. más empresas para expandirse en escala.
La tasa de desocupación de edificios de oficinas es alta
Desde este año, el mercado de oficinas de Shenzhen se ha enfrentado a un invierno frío. El último informe de investigación de Cushman & Wakefield muestra que el alquiler medio de los edificios de oficinas de Grado A en Shenzhen cayó un 3% en el primer trimestre en comparación con el final del año anterior, y la tasa de desocupación alcanzó el 24,6%.
Recientemente, periodistas del Securities Times visitaron Futian, Nanshan, Luohu y otros distritos de Shenzhen para investigar la situación del alquiler de los edificios de oficinas del CBD. En el edificio Phoenix en Futian CBD, el Sr. Yang, un agente fantasma, dijo: "La tasa de desocupación actual en el edificio Phoenix es de aproximadamente el 10%, y básicamente hay varias unidades desocupadas en cada piso. El alquiler solía ser de alrededor de 220 yuanes por metro cuadrado, pero ahora puede ser tan bajo como 120 yuanes por metro cuadrado. Esto nunca antes había sucedido. El alquiler ha bajado en un 45%. Ahora puedo hablar con los propietarios sobre la reducción de precio. /p>
Edificios de oficinas de grado A Huangting Plaza y Excellence en el distrito central de Futian, Shenzhen. Las tasas de desocupación de Century y Ping An Financial Center rondan el 30%. El Sr. Wang, agente de Lianjia Real Estate, dijo a los periodistas: "Es más rentable alquilar ahora. Hay un piso entero del Excellence Century Center en alquiler. El propietario cotizaba 180 yuanes por metro cuadrado, pero antes de la primavera Festival, la cotización externa para el edificio de oficinas de Excellence Century fue de más de 320 yuanes por metro cuadrado. Si lo desea, puede negociar sobre la base de 180 yuanes por metro cuadrado. Habrá más espacio para la negociación".
Chen Chen, que trabaja en el Parque Científico y Tecnológico de Nanshan, también estuvo allí recientemente. Ayude a un amigo a encontrar una oficina. Dado que la empresa prefiere la industria de Internet, el Parque Científico y Tecnológico de Nanshan se ha convertido en su primera opción. "Hoy en día, muchos edificios de oficinas ofrecen descuentos para pagos trimestrales y semestrales y también se pueden negociar períodos de exención de alquiler. Algunos segundos propietarios incluso han dejado de ganar dinero con el alquiler. Si el precio no es el adecuado, también hay propiedades a precios tan bajos como unos 70 yuanes por metro cuadrado", dijo a los periodistas un agente en el área de cine.
Otro motivo del aumento de las tasas de desocupación de oficinas es la nueva oferta. Después de varios trimestres de demanda débil, en el primer trimestre de este año se pusieron en uso tres edificios de oficinas de Grado A en Shenzhen, lo que generó un total de 300.000 metros cuadrados de nueva oferta, elevando el stock de la ciudad a 5,824 millones de metros cuadrados.
El informe de investigación de Cushman & Wakefield señaló que la presión del alquiler de oficinas y la alta disponibilidad pueden persistir en todo el mercado durante el año. Las actividades comerciales y empresariales todavía están a la espera de reanudarse y el impacto de la epidemia en el mercado de alquiler puede empezar a notarse en el segundo trimestre. En un contexto de desaceleración de la demanda, los alquileres de los edificios de oficinas de grado A en Shenzhen enfrentarán una mayor presión durante el año y es probable que la tasa de desocupación aumente nuevamente.
En el área de Luohu Sungang, algunos edificios de oficinas transformados a partir de antiguos almacenes y mercados mayoristas son cada vez más preferidos por las pequeñas y medianas empresas. El periodista descubrió que cada vez más almacenes y mercados mayoristas antiguos se han transformado en edificios de oficinas en el área de Sungang y que la tasa de ocupación empresarial se ha mantenido relativamente estable. El personal de las empresas estacionadas allí dijo a los periodistas que el precio es similar al de los edificios de oficinas, pero el espacio es más grande que el de los edificios de oficinas ordinarios de Grado A y los requisitos para las empresas establecidas no son tan altos, lo que lo hace más adecuado para pequeñas y medianas empresas. empresas de gran tamaño.
Los anuncios de alquiler de tiendas aparecen con frecuencia
Es bien sabido en la industria que las pequeñas y medianas empresas tienen dificultades para sobrevivir durante la epidemia. La Sra. Qin, que se dedica al negocio mayorista de ropa, lamentó que el negocio se haya vuelto cada vez más difícil desde el Festival de Primavera.
"Aunque la situación de la epidemia nacional ha mejorado, la popularidad del mercado de ropa de Nanyou ni siquiera se ha recuperado a una décima parte de su nivel habitual. Originalmente era un negocio mayorista, pero ahora comenzó a venderse al por menor y comenzó a transmitir en vivo. Espero que pueda sobrevivir al impacto de esta epidemia. Después de hablar con otro socio el mes pasado, decidí reducir el tamaño de la tienda existente a la mitad y el propietario estuvo de acuerdo, porque una vez que pierden clientes, puede resultarles difícil alquilar. "
El mercado de ropa de Nanyou, donde trabaja la Sra. Qin, es el mayor lugar de venta de ropa al por mayor en Shenzhen. Se ha visto gravemente afectado por la epidemia. Los traslados de tiendas y los anuncios de alquiler de tiendas populares se pueden ver por todas partes. La industria tiene un largo camino por recorrer para recuperarse.
Dafen Oil Painting Village, uno de los diez distritos culturales más característicos de Shenzhen, también está sufriendo las consecuencias de las cancelaciones de arrendamientos de tiendas. Durante una visita al lugar, el periodista descubrió que muchas tiendas de arte estaban vacías y que también se estaba transfiriendo la ubicación de tiendas populares cerca de la entrada del estacionamiento. Vale la pena mencionar que casi el 70% de los pedidos de muchas tiendas en Dafen Oil Painting Village provienen del extranjero, y las exportaciones alguna vez representaron la mitad del comercio mundial de pinturas al óleo.
"Las pinturas al óleo no son necesidades de la vida como la leña, el arroz, el aceite y la sal, y se ven muy afectadas por la economía, por lo que incluso si la epidemia mejora, la recuperación del mercado no será rápida", dijo Weiwei. El pintor original dijo a los periodistas: "Hay gente aquí todos los días. La transferencia de la tienda y el retiro del arrendamiento son realmente insostenibles. Antes, la tarifa de transferencia para subarrendar la tienda aquí era de cientos de miles, pero ahora no hay tarifa de transferencia y hay muchas tiendas."
Weiwei dijo a los periodistas: En días festivos anteriores, como el Primero de Mayo y el Día Nacional, la facturación diaria de las tiendas podría alcanzar decenas de miles de yuanes. Sin embargo, las tiendas del Primero de Mayo de este año no completaron un negocio único.
Muchas tiendas están revendiendo caligrafías y pinturas a precios de liquidación. Algunos pintores también dijeron a los periodistas que se están preparando para transformarse en transmisiones en vivo en línea, romper con la dependencia de las tiendas y utilizar el modelo de negocio de impulsar las ventas a través de transmisiones en vivo para convertir la atención de los fanáticos en ingresos económicos.
“He estado en Oil Painting Village durante más de 10 años y debo ser uno de los primeros pintores. La tienda que alquilé tiene unos 300 metros cuadrados y el alquiler se ha multiplicado por siete. más de 1.000 yuanes desde el principio hasta ahora. "El dueño de la tienda, Huang, está a punto de cancelar el contrato de arrendamiento. "No es una opción continuar así. A menudo no hay negocios durante varios días y no podemos recibir pedidos del extranjero. , y hay muy pocos pedidos nacionales".
En industrias de alto nivel. Marcando la diferencia
Además de alquilar edificios de oficinas y tiendas, varias fábricas en Shiyan, El principal lugar de reunión de fábricas de Shenzhen se ha trasladado a Dongguan, Huizhou, Foshan y otros lugares. El fabricante de muebles Boss Zhao dijo a los periodistas: "El alquiler promedio de una fábrica en Shiyan es actualmente de unos 40 yuanes por metro cuadrado, pero el alquiler de fábrica otorgado a la fábrica de Huizhou es de 8 yuanes por metro cuadrado, y los salarios de los empleados se calculan por pieza. En comparación con Shenzhen, dijo que los descuentos otorgados a las empresas en Huizhou son muy fuertes y más atractivos."
"Nuestra fábrica ha estado en Shenzhen durante 20 años y es relativamente grande, pero la sede actual puede ser trasladada a Huizhou pronto, porque Huizhou también tiene instalaciones de apoyo a la cadena industrial upstream y downstream", dijo a los periodistas el Sr. Luo, miembro del personal de la oficina de Xi Drawing Printing (Shenzhen) Co., Ltd., una empresa de embalaje de cartón en Shiyan.
Sujeto a la reducción del uso de la tierra y al aumento del costo de factores como el alquiler, los salarios de los empleados y las materias primas, el espacio de desarrollo de las empresas de producción mecanizadas y a gran escala se ha ido comprimiendo gradualmente. La escala de estas empresas oscila entre decenas de millones y miles de millones de yuanes.
Con la caída de su popularidad, los propietarios de viviendas de segunda mano también se enfrentan a la situación de que no hay nadie que pueda alquilar las casas de los agricultores renovadas. También hay cada vez más anuncios de alquiler de fábricas.
El jefe Zhao dijo a los periodistas: “En los últimos años, el gobierno de Shenzhen ha estado liderando la modernización industrial y eliminando algunas industrias manufactureras de bajo nivel atrasadas, pero si las industrias manufactureras de bajo nivel se han alejado, ¿quién servirá? ¿Estas industrias manufactureras de alto nivel? Las empresas en las que se centra Shiyan Factory Zone en realidad están apoyando las cadenas industriales ascendentes y descendentes. Si se reubica una industria manufacturera, puede significar la reubicación de una cadena industrial, y muchas empresas de apoyo ascendentes y descendentes también lo harán. reubicarse con él es incidental y también es perjudicial para el desarrollo de la industria manufacturera avanzada de Shenzhen”.
Se informa que en los últimos años, la calle Shiyan en el distrito de Bao'an ha estado experimentando una transformación industrial. y modernización, y planes para construir industrias como la inteligencia artificial, la aeroespacial y nuevas industrias. Un grupo industrial de alta tecnología representado por almacenes logísticos y de tecnología de la información de primera generación. El informe de trabajo de 2019 de Shiyan Street mencionó que muchas empresas en el área de Shiyan se encuentran en el extremo inferior de la cadena de valor y la cadena industrial. Algunas grandes empresas han experimentado una disminución en los pedidos y la falta de motivación representa el valor de producción de 6 bases de producción. El 23% de la calle, y los impuestos locales sólo representan el 23% del total de las calles, 5.500 empresas ocupan el 75% del espacio industrial, pero sólo aportan el 10% del valor de la producción.
El académico Jin Xinyi dijo anteriormente que la actual aglomeración urbana con Shenzhen como centro ha establecido inicialmente un sistema de mercado para la innovación tecnológica. Este logro muestra que las empresas chinas definitivamente pueden marcar la diferencia en las industrias de alto nivel. El resultado ideal debería ser que los centros económicos costeros se trasladen a industrias de alto nivel, mientras que las industrias de bajo nivel se trasladan a las áreas circundantes menos desarrolladas.
En cuanto a las preocupaciones ocultas sobre la "cadena rota" de la cadena industrial, dijo Guo Wanda, vicepresidente ejecutivo del Instituto de Investigación de Desarrollo Integral de China (Shenzhen), en una entrevista con un periodista de la Securities Los tiempos en que las empresas trasladarán sus líneas de producción a las ciudades circundantes de Dongguan y Huizhou, Zhongshan y otras ciudades no tendrán mucho impacto en la integridad de la cadena industrial de Shenzhen. Sin embargo, si se traslada a la más alejada Jiangxi, o incluso a Vietnam u otros países del sudeste asiático, Entonces Shenzhen realmente necesitará "reponer la cadena".
En opinión de Guo Wanda, el traslado de las líneas de producción a las ciudades circundantes es exactamente el papel que desempeña la Gran Área de la Bahía de Guangdong-Hong Kong-Macao en la creación de industrias. "La cadena industrial no está definida por divisiones administrativas. Mientras el flujo de factores de producción se logre dentro del círculo económico de una hora, no tiene por qué ser en Shenzhen."
"Negocios para alquilar" " puede convertirse en un nuevo modelo
Un alto gerente de ventas de oficinas dijo que si hay un excedente importante de edificios de oficinas, "será fácil convertirlos en arrendamientos comerciales".
Se espera que la “conversión del negocio al alquiler” se convierta en un nuevo modelo para aumentar la vivienda de alquiler en Shenzhen. A principios de este año, el "Aviso de la Oficina Municipal de Vivienda y Construcción de Shenzhen sobre asuntos relacionados con la conversión de edificios comerciales y de oficinas existentes en viviendas de alquiler" (borrador para comentarios) comenzó a solicitar públicamente la opinión del público. En vista del hecho de que algunos edificios de oficinas comerciales están inactivos y Shenzhen necesita urgentemente múltiples canales para resolver el problema de las viviendas de alquiler, el "Aviso" propone permitir que los edificios de oficinas comerciales existentes se conviertan en viviendas de alquiler, aumentando efectivamente la oferta efectiva de El mercado de alquiler de viviendas de Shenzhen y la realización de la "vivienda" de los ciudadanos El objetivo de tener un lugar donde vivir.
Cuando hablamos de reconvertir negocio a alquiler, tenemos que mencionar los pisos de alquiler de larga duración. Los bajos rendimientos y la dificultad para obtener ganancias siempre han sido los puntos débiles de la industria del alquiler de apartamentos a largo plazo. Bajo la influencia de la epidemia, si la solidez financiera no es lo suficientemente fuerte, la cadena de capital puede romperse en cualquier momento.
Luo Yi, que vive en Bantian Vanke City, Longgang, se siente un poco halagado recientemente. "He estado alquilando aquí durante 5 años. Esta es la primera vez que recibo una llamada del propietario este año. Principalmente me preguntó si necesitaba actualizar algunos muebles y electrodomésticos, y luego me pidió que renovara el contrato de arrendamiento sin aumentar el alquiler."
Afectados por la epidemia, muchos apartamentos alquilados por padres en Shenzhen han lanzado diversos grados de reducciones de alquiler u otros beneficios de apoyo. Una ama de llaves de un apartamento de alquiler a largo plazo en el distrito de Futian dijo que, además de una reducción inmediata de parte del alquiler, los inquilinos también reciben un período de compra vacío de cinco días. Se puede decir que estos beneficios de alquiler no tienen precedentes. En el área de Futian Jingtian, un miembro del personal de una empresa de bienes raíces con experiencia en apartamentos de alquiler a largo plazo le dijo a un periodista del Securities Times que, aunque la presión actual sobre los apartamentos de alquiler a largo plazo es generalizada, hay algunos signos de mejora en comparación con los dos meses anteriores. "El alquiler actual de una casa de 28 metros cuadrados es de unos 5.800 yuanes. Si la alquilas por un año, puedes obtener algunos descuentos, pero el rango no será demasiado grande. Después de todo, nuestra calidad y costo siguen siendo muy buenos. alto."
En Luohu, en el distrito de Honghu, un apartamento de alquiler a largo plazo llamado No. 8 Season Apartment se transformó a partir de un edificio de almacén original. Durante la entrevista, el periodista descubrió que muchas personas vinieron a concertar citas para ver las casas. El alquiler mensual de una unidad dúplex con un dormitorio y una sala de estar es de alrededor de 4.000 yuanes, debido a que es un edificio de almacén renovado, es un apartamento. -Las propiedades del piso no son lo suficientemente altas, lo cual es una sensación deprimente. El personal también dijo que, aun así, últimamente cada vez más personas vienen a alquilar casas, especialmente jóvenes. Según el personal, los empleos de algunos jóvenes aún no son estables, pero la fortaleza financiera de sus familias aún puede sostenerlos, por lo que han abandonado las aldeas urbanas y las áreas residenciales en general que requieren alquileres a largo plazo, y en su lugar eligen alquileres a largo plazo. Apartamentos de alquiler que se pueden alquilar a corto plazo.