¿Por qué existe un mercado para casas con derechos de propiedad pequeños?

La vivienda con derechos de pequeña propiedad es un tema importante de preocupación para todos los sectores de la sociedad. Las discusiones sobre la legalidad de sus derechos de propiedad se han convertido en foco de controversia en los círculos académicos. La teoría de la economía de los derechos de propiedad cree que "los derechos de propiedad son un conjunto de derechos". Al cambiar, definir y mantener la estructura de derechos de propiedad existente, se puede crear un sistema de derechos de propiedad con bajos costos de transacción pero alta eficiencia. [La exclusividad, la independencia y los límites claros de separación de los derechos de propiedad pueden asignar eficazmente los riesgos y mejorar los incentivos. A partir de esta idea, las casas de pequeña propiedad construidas en tierras colectivas rurales enfrentarán inevitablemente varios riesgos de transacción debido a derechos de propiedad incompletos. Además de las políticas regulatorias introducidas por los gobiernos central y local, es lógico que no deba convertirse en una gran casa. problema. Sin embargo, según estadísticas incompletas, la superficie de viviendas pequeñas en todo el país es de aproximadamente 6.600 millones de metros cuadrados. En algunas ciudades grandes y medianas, representa incluso un tercio del mercado inmobiliario local. Además, en los últimos años, los conflictos provocados por la demolición de casas pequeñas se han convertido en un grave problema social. Sin embargo, de hecho, más casas pequeñas han escapado a la atención pública porque no han enfrentado disputas por demolición. La pregunta de investigación de este artículo es: ¿por qué se sigue prohibiendo un tipo de vivienda de pequeña propiedad que está estrictamente prohibida por leyes y políticas formales? ¿Existe un conjunto de mecanismos sociales detrás de su existencia a gran escala para apoyar su aparición y mantenimiento? ?

Actualmente se debate mucho en los círculos académicos sobre las causas del fenómeno de la vivienda con derechos de pequeña propiedad. Debido a la gran cantidad de literatura de este tipo, este artículo las resume en tres tipos: teoría de la oferta y la demanda del mercado, teoría del sistema dual de tierras urbano-rural y teoría de las lagunas jurídicas de supervisión de políticas. La teoría de la oferta y la demanda se refiere al hecho de que un gran número de inmigrantes que han llegado a las ciudades en los últimos años han recurrido a la compra de casas pequeñas relativamente baratas porque no pueden permitirse viviendas comerciales costosas para agricultores o colectivos rurales en aldeas urbanas y. Los suburbios ganan dinero construyendo y vendiendo casas de pequeñas propiedades. [4] La teoría del sistema se refiere al hecho de que los gobiernos locales monopolizan el mercado primario de tierras y obtienen tarifas de transferencia de tierras mediante la subasta de tierras de propiedad estatal. Las tierras colectivas sólo pueden subastarse después de la adquisición de tierras por parte del gobierno. Las tarifas impulsan a los aldeanos y a los colectivos rurales a obtener beneficios construyendo casas. [5] La teoría del vacío legal se refiere al hecho de que la vivienda para pequeñas propiedades se encuentra en un área en blanco de la supervisión política o legal. La supervisión insuficiente del gobierno local, la aprobación tácita de los gobiernos municipales e incluso el estímulo encubierto brindan espacio para el crecimiento. [6] Las ideas anteriores restablecen las causas del fenómeno de los derechos de pequeña propiedad sobre la vivienda desde diferentes ángulos, pero aún dejan algunas dudas. En primer lugar, la investigación anterior se centra en el nivel de análisis institucional e ignora el proceso real de las transacciones de viviendas de pequeña propiedad. Tomando como ejemplo la teoría de la oferta y la demanda del mercado, si los bajos precios de la vivienda son un incentivo para comprar casas con derechos de propiedad pequeños, pero tales transacciones ilegales traerán riesgos para las partes involucradas, ¿cómo entendemos el comportamiento de los compradores? Estos estudios se centran en el análisis de políticas y no se destiló ningún marco analítico. Tomando como ejemplo la teoría del sistema dual de tierras, si el mercado secundario de tierras promueve la producción de pequeñas casas con derechos de propiedad, entonces ¿cómo entender que bajo las mismas condiciones del sistema dual de tierras, existen diferencias regionales en la distribución de pequeñas casas con derechos de propiedad? Por lo tanto, es necesario comprender la distribución de las pequeñas viviendas con derechos de propiedad. La razón de la existencia de las viviendas con derechos de propiedad requiere que reexaminemos el mecanismo de su creación y mantenimiento con la ayuda del marco de las transacciones de derechos de propiedad.

Segunda reconstrucción del marco del contrato civil: una hipótesis teórica

En el artículo "La paradoja de Coase y la percepción de las partes sobre los derechos de propiedad", Liu Shiding partió de resolver la paradoja de Coase y propuesto Un tema sobre cómo las transacciones informales son posibles fuera de la supervisión legal de los derechos de propiedad. Señaló que debido a que ambas partes han llegado a un consenso sobre un determinado derecho, que excede o viola las disposiciones de la política formal actual, la cooperación sobre esta base producirá un nuevo acuerdo de estructura de derechos de propiedad. Las partes que participan en este nuevo tipo de estructura obtendrán nuevos beneficios, pero enfrentarán riesgos de transacción derivados de la falta de supervisión legal de los derechos de propiedad y severas sanciones por derechos legales de propiedad. [7] La ​​inspiración de este estudio para este artículo es que en la vida real, para lograr un orden de transacción que sea inconsistente con las regulaciones legales de derechos de propiedad, se deben cumplir tres condiciones: La nueva estructura de derechos de propiedad formada por ambas partes fuera los derechos de propiedad legales traerán mayores beneficios para cada uno. Debido a las limitaciones de los derechos de propiedad legales, ambas partes adoptarán estrategias para evitar diversos riesgos derivados del proceso de transacción y ambas partes pueden evitar sanciones de terceros con derechos de propiedad legales; y el tercero también pagará los costos de supervisión correspondientes. Debido a limitaciones de espacio, Liu Shiding no habló de esto en el artículo.

Este artículo señalará que esta nueva estructura de derechos de propiedad es un contrato privado alcanzado por ambas partes en violación de políticas existentes o restricciones legales. El contrato de transacción de vivienda con derechos de propiedad pequeña que se discutirá a continuación complementará esta visión con nuevos materiales.

Esta nueva estructura de derechos de propiedad fuera de los derechos de propiedad legales es un contrato privado firmado voluntariamente por ambas partes. Tiene el mismo efecto legal que un contrato formal siempre que no viole las leyes existentes. Por ejemplo, un pagaré firmado por ambas partes es un ejemplo. El pensamiento de los sociólogos sobre los contratos privados se sitúa en el ámbito de la investigación sobre contratos amplios, que se divide en dos corrientes de investigación. El primero es un diálogo con la nueva economía institucional, tomando los contratos empresariales formales como objeto de examen y explorando cómo esta relación de transacción está integrada en la red de instituciones, cultura y relaciones sociales. [8] Este tipo de investigación utiliza un marco sociológico para examinar temas tradicionales en economía y explorar si se incluyen variables sociológicas, enriqueciendo así el marco teórico de la investigación por contrato. El segundo artículo utiliza los contratos privados como material de investigación para explorar los requisitos previos y los principios para la realización de dichos contratos. El pensamiento de los sociólogos chinos al respecto se centra en la cuestión de los cambios en los derechos de propiedad colectiva. [9] Este tipo de investigación incorpora en el marco analítico fenómenos que los economistas consideran anormales o descarrilados y explora diversos factores sociales que afectan la celebración de contratos privados. Los temas de investigación son diferentes, pero ambas líneas tienen un color sociológico distinto, es decir, los contratos privados, como orden de transacción de mercado, están integrados en instituciones formales y redes de relaciones sociales. [10] El contrato de compraventa de casas con derechos de propiedad pequeños pertenece al segundo contexto. Una vez que estas casas se comercializan, violan las políticas y regulaciones legales pertinentes. Sin embargo, el hecho de que exista un gran número de casas con derechos de propiedad pequeños muestra que fuera del sistema formal, se ha formado un contrato privado extenso.

Representar al tercero que representa los derechos de propiedad legales e intentar construir un marco analítico para los contratos privados. Siempre que cualquiera de las partes en la transacción esté de acuerdo con la política actual sobre propiedad de la vivienda, el contrato no se firmará, los beneficios para ambas partes serán cero y los riesgos y sanciones también serán cero. Si ambas partes se oponen a las políticas actuales y comercian en privado, la otra parte puede beneficiarse, pero enfrenta riesgos de transacción y sanciones derivadas de derechos de propiedad legales. Por lo tanto, es imperativo analizar cuidadosamente los beneficios, riesgos y sanciones que generan las distintas partes en torno a los contratos privados. Este artículo propone una hipótesis de investigación de que siempre que los beneficios obtenidos por ambas partes sean iguales o mayores que los riesgos de transacción y las sanciones de los derechos de propiedad legales, entonces se puede realizar este tipo de contrato privado que es independiente de la supervisión institucional formal. Existe una estrecha conexión entre la distribución de beneficios, riesgos y sanciones contenidas en este tipo de contrato privado y las actuales disposiciones políticas formales sobre vivienda en nuestro país. Esto ayudará a la gente a comprender por qué este tipo de contrato privado viola las leyes y políticas pertinentes. . existirá durante mucho tiempo. Siga a Guohui Law Firm en WeChat para obtener más conocimientos legales.

Verificación lógica de tres pares de hipótesis: un análisis realista

La transacción de vivienda pequeña comentada en este artículo se refiere a una simple transacción extraña, el comprador es un no residente de la aldea y el vendedor está en la propiedad Para los aldeanos que construyen y venden casas (excluidos los colectivos de aldea), el gobierno se refiere a los gobiernos locales a nivel de condado, ciudad y niveles superiores, y los gobiernos municipales no se consideran por el momento. Si este simple contrato privado se puede realizar sin problemas, entonces las pequeñas casas con derechos de propiedad vendidas en nombre del comité de la aldea serán más legítimas, y el riesgo de comprar pequeñas casas con derechos de propiedad a través de relaciones de amistad será menor, con la aprobación tácita y El estímulo del gobierno municipal fomentará aún más su desarrollo.

(1) Compradores y vendedores de casas con pequeños derechos de propiedad: cada uno toma lo que quiere

Desde la perspectiva de la economía de los derechos de propiedad, se encontrarán muchos problemas en las transacciones de casas con pequeños derechos de propiedad. Los gobiernos central y local han advertido repetidamente a los compradores de viviendas que tales transacciones no están protegidas por la ley y causarán pérdidas a las partes si surgen disputas legales. Sin embargo, ¿cuáles fueron exactamente las pérdidas y a cuánto ascendieron? Los detalles no están claros. En otras palabras, si tanto compradores como vendedores se oponen a las políticas legales existentes sobre viviendas para pequeñas propiedades y adoptan contratos privados, se puede formar un nuevo contrato fuera del sistema formal.

1. Ingresos por contratos privados

En comparación con las casas comerciales en el mismo lugar, las casas con derechos de propiedad pequeños son relativamente más rentables. sin tarifa de transferencia de tierra y muchas omisiones debido a menos impuestos y tasas.

Para los compradores, gastar una pequeña cantidad de dinero puede resolver el problema de la vivienda; para los aldeanos, las ganancias obtenidas al vender casas autoconstruidas (vender terrenos para construir casas con pequeños derechos de propiedad) son mucho más rentables que simplemente cultivar o iniciar una empresa. negocios, por lo que las casas se proporcionan a través de "viviendas vegetales" en pueblos urbanos y periferias urbano-suburbanas. [11] Siempre que ambas partes firmen el contrato con satisfacción, ambas partes se beneficiarán. La única pregunta es si los beneficios de ambas partes pueden compensar los riesgos en el proceso de transacción.

2. Riesgo de transacción en el contrato

El riesgo de contrato en transacciones de vivienda de pequeña propiedad proviene principalmente de la ruptura unilateral del contrato. La causa fundamental de las disputas actuales sobre las transacciones de viviendas para pequeñas propiedades se debe al aumento de los precios de la tierra provocado por la urbanización. El propietario original que anteriormente vendió una casa para pequeñas propiedades descubrió que el dinero original no valía el precio actual de la vivienda. se arrepintió y quiso regresar a la casa original para obtener más compensación por la demolición. A continuación se analizarán las tres situaciones una por una: disputas por compensación por demolición, disputas por transferencia de viviendas y riesgos para la calidad de la vivienda.

(1) Disputas de compensación y demolición urbana

Como se mencionó anteriormente, las casas pequeñas con derechos de propiedad no están protegidas por la ley, por lo que las dos partes no pueden firmar documentos formales similares a los contratos de vivienda comercial. por eso utilizan contratos privados para regular el comportamiento comercial. Algunas personas pueden dudar de la eficacia de este tipo de contrato, especialmente cuando el precio de compensación por demolición de la casa es más alto que el precio original de la casa, el propietario original romperá el contrato y recuperará la casa, y el nuevo propietario lo perderá todo. Sin embargo, para que esto ocurra deben darse al menos tres condiciones. En primer lugar, las casas con pequeños derechos de propiedad serán demolidas en la ciudad. Si no hay demolición, no surgirán disputas de inmediato. En otras palabras, suponiendo que se espera que el propietario original se enfrente pronto a la demolición urbana, ampliar la casa original (casa de plantación) es la mejor opción. No hay necesidad de vender la casa, porque la demolición traerá una gran compensación. Admitiendo esta premisa, podemos deducir que las zonas con frecuentes transacciones de viviendas de pequeña propiedad pueden no enfrentarse a una demolición urbana de inmediato. Esto significa que un grupo de casas pequeñas no enfrentará disputas sobre derechos de propiedad debido a la demolición y, por lo tanto, se convertirá en un grupo silencioso. En segundo lugar, incluso si la propiedad es demolida, si la compensación proporcionada por el gobierno local es menor o igual al precio de venta original, no habrá disputa porque el propietario original no recibió una gran diferencia de precio. En tercer lugar, si hay demolición y el precio de compensación de la póliza es superior al precio original de la vivienda, el propietario original negociará con el nuevo propietario antes de recurrir a acciones legales. Si la mediación fracasa, el tribunal litigará. considerar el tiempo y el costo de los procedimientos judiciales. Costos de dinero y esfuerzo. En resumen, las casas con derechos de propiedad pequeños recurrirán a los tribunales sólo si se enfrentan a una demolición urbana, la compensación por demolición es mucho mayor que el precio original de la vivienda y las dos partes no logran llegar a una mediación privada. Las tres condiciones avanzan una a una. Mientras no se cumpla la anterior, no habrá disputa por derechos de propiedad. Como lo muestran los resultados de la investigación en sociología jurídica, la mayoría de las disputas judiciales se han resuelto antes de un litigio judicial, formando eventualmente un patrón piramidal de resolución de disputas. [12]

Pero una vez que se cumplen las tres condiciones, comienzan las disputas por los derechos de propiedad. El tribunal, de conformidad con lo dispuesto en el Capítulo 3, Artículo 52 de la Ley de Contratos de la República Popular China, señalará que si el contrato privado celebrado originalmente por las dos partes "viola las disposiciones imperativas de las leyes y reglamentos administrativos ", entonces determinará que el contrato es inválido. El artículo 58 de la Ley de Contratos también estipula: "Los bienes adquiridos como resultado del contrato serán devueltos. Si no pueden ser devueltos o son innecesarios, se les compensará con un descuento. La parte culpable compensará a la otra parte por las pérdidas sufridas por ello. Si ambas partes tienen culpa, cada una debe asumir las responsabilidades correspondientes "Además, desde la perspectiva de la práctica judicial, en términos de sujetos contractuales, los residentes urbanos no tienen membresía en organizaciones económicas colectivas rurales y. no son aptos para la compra de casas con pequeños derechos de propiedad en terrenos colectivos. En términos del contenido del contrato, cualquier contrato que viole las disposiciones obligatorias de las leyes de nuestro país será inválido; [13] Si este es el caso, en primer lugar, el contrato no representa ningún riesgo para el arrendador original, e incluso si es posible, no es tan grande, porque lo considerará antes de acudir a los tribunales y determinará que el contrato No es válido si los beneficios venideros son mayores que compensar las pérdidas de la otra parte. Esto es sólo si el propietario original es la parte culpable. Si ambas partes tienen culpa, los daños al propietario original pueden ser menores. En segundo lugar, para los nuevos propietarios, la razón principal de las disputas sobre casas pequeñas es la demanda de la casa por parte del propietario original debido al aumento de los precios de la tierra.

Es lógico que el nuevo propietario no sea la parte culpable. Por lo tanto, una vez que se determina que el contrato no es válido, el nuevo propietario devolverá la casa y obtendrá el precio de compra original de acuerdo con la ley, y también podrá recibir más. compensación de la otra parte. Para los nuevos propietarios, hay dos situaciones: si el riesgo es mayor que el rendimiento y solo pierde dinero pero no gana, no puede comprarlo; si el riesgo es menor o igual al rendimiento, al menos ganó; Si no pierde dinero y aún puede obtener una pequeña ganancia, puede comprarlo. A juzgar por las disposiciones vigentes de la Ley de Contratos, es probable que la situación del nuevo arrendador caiga en esta última situación.

(2) Disputas de transferencia y compensación de la casa

Dado que el contrato privado firmado por ambas partes no tiene efecto legal, la pequeña propiedad aún no estará protegida por la ley si se va a ser transferido. El riesgo de transmisión de la casa hace que el comprador no pueda venderla a un tercero ni entregársela a otros en herencia en el futuro. Y si el comprador utiliza la pequeña propiedad sólo para vivir y no para invertir, entonces no habrá transferencia y, naturalmente, se evitará este riesgo de transacción. Incluso si se transfiere a otra persona, si ambas partes pueden evitar riesgos mediante contratos privados en la primera transacción, se puede adoptar el mismo método en la segunda transacción. Porque los contratos privados que violen la ley se considerarán inválidos cuando surjan disputas. Si el contrato es beneficioso para ambas partes y no perjudica los intereses de terceros, entonces es vinculante para ambas partes.

(3) Calidad de la vivienda y disputas de compensación

La calidad de la vivienda y las instalaciones de apoyo de las pequeñas casas con derechos de propiedad son cuestiones importantes que los propietarios deben considerar. Los gobiernos de todos los niveles han informado repetidamente sobre estos peligros ocultos, pero ¿por qué no pueden detener el entusiasmo de la gente por comprar? Aquí hay dos situaciones: si la calidad y las instalaciones de las pequeñas casas con derechos de propiedad son confiables, entonces no hay mucha diferencia entre ellas. ellos y las casas comerciales; si hay problemas, puede ser grande o pequeño, pero una vez que aparezca, atraerá la atención de los compradores de viviendas. Veamos primero la primera situación. Los gobiernos central y local han emitido repetidas advertencias sobre los riesgos para la calidad y las instalaciones de apoyo de las viviendas para pequeñas propiedades. Sin embargo, la magnitud de este riesgo y el tiempo que tardará en convertirse en peligros reales requieren una investigación real y no se puede confiar en ellos. Algunos ejemplos típicos. Hablemos del caso. Si hay problemas con las casas pequeñas, muchas casas comerciales nacionales también tienen problemas similares. Veamos la segunda situación. En general, existen dos canales para las viviendas con derechos de pequeña propiedad: uno es que los residentes rurales construyan casas en fincas y luego vendan algunas unidades por sí mismos; el otro es que los comités de aldea cooperen con algunos promotores pequeños y medianos para construir casas; en granjas o tierras utilizadas por empresas colectivas. Algunas de ellas se utilizarán para los residentes de la aldea y otras se reservarán para la venta a personas de otras aldeas. Si las condiciones de vida del propietario original no son diferentes de las de la casa en venta, la calidad de la casa es naturalmente confiable y el segundo tipo de canal es similar al primero. La clave es ¿qué hacer si hay un problema con la calidad de la casa? Ambas partes (el comprador de la vivienda y los residentes rurales o el comité del pueblo) llegarán a un contrato privado antes de comprar la casa, especificando soluciones a la calidad de la casa. casa, instalaciones de apoyo, etc. Si la calidad de la casa es preocupante y pierde su valor como se mencionó anteriormente, el comprador también utilizará el método de considerar inválido el contrato para exigir el pago de la casa.

(2) Actitudes de los gobiernos locales: supervisión ineficaz

Las lagunas que aparecen cuando los gobiernos locales supervisan las viviendas de pequeña propiedad se pueden resumir en dos aspectos: construir casas y vender casas. En primer lugar, desde la perspectiva de la construcción de viviendas, dichas casas sólo se convertirán en casas de pequeña propiedad cuando se vendan a no residentes de la aldea, lo que hace que sea muy difícil para el gobierno identificar casas de pequeña propiedad. El artículo 43 de la "Ley de Gestión de Tierras de la República Popular China" estipula: "Cualquier unidad o individuo que necesite utilizar terrenos para la construcción debe solicitar el uso de terrenos de propiedad estatal de conformidad con la ley; sin embargo, el establecimiento de Las empresas municipales y la construcción de edificios residenciales por parte de los aldeanos deben llevarse a cabo de conformidad con la ley. Se aprueba el uso de tierras de propiedad colectiva de los agricultores en esta organización económica colectiva, o la construcción de instalaciones públicas y empresas de bienestar público en los municipios (ciudades). ) ha sido aprobado para utilizar tierras de propiedad colectiva de los agricultores "Es necesario explicar que puede haber muchas excepciones. La gente piensa que las casas con pequeños derechos de propiedad son construcciones ilegales que ocupan tierras de cultivo en zonas rurales. De hecho, este es el caso, la clara actitud del gobierno central hacia la protección de las tierras agrícolas significa que estas pequeñas propiedades están sujetas a grandes riesgos. Por el contrario, otras situaciones en las que terrenos de construcción colectiva rural y terrenos residenciales se utilizan de conformidad con la ley para construir casas con derechos de propiedad pequeños parecen estar más estandarizadas y ocultas.

Por ejemplo, Gan Zangchun, inspector jefe adjunto del Ministerio de Tierras y Recursos, señaló: "La ley estipula que sólo hay cuatro situaciones en las que las tierras colectivas rurales pueden utilizarse para la construcción: en primer lugar, las granjas de los agricultores; en segundo lugar, las tierras En cuarto lugar, según la Ley de Garantía, las empresas o empresas conjuntas administradas por las aldeas pueden utilizar derechos de hipoteca colectiva sobre tierras rurales. Aparte de eso, no están permitidos por las leyes actuales. [14] En otras palabras, aquellos que ocupan ilegalmente tierras cultivadas o no tienen experiencia. Las casas con pequeños derechos de propiedad que hayan sido aprobadas mediante los procedimientos se considerarán construcciones ilegales, pero las casas en los cuatro tipos de terreno mencionados anteriormente no son ilegales.

En segundo lugar, desde la perspectiva de la venta de viviendas, cuando ambas partes llegan a un acuerdo sobre la compra y venta de viviendas pequeñas, es difícil para el gobierno descubrir dichos contratos privados. La construcción y gestión de viviendas en terrenos colectivos rurales no son competencia del departamento de construcción. Se convierte en una casa de pequeña propiedad sólo cuando un residente de la aldea la vende a un no residente. Si ambas partes pueden firmar un contrato privado, no habrá disputas. Esto prácticamente aumentará el costo del gobierno para identificar las pequeñas propiedades. casas de propiedad. Para dar un paso atrás, incluso si surge una disputa, sólo llamará la atención cuando llegue a los tribunales. La opinión actual de la "Ley de Contratos" sobre la resolución de disputas sobre salas de parto pequeñas es que el contrato anterior se considera inválido y requiere un retorno al estado original. Como se mencionó anteriormente, este tipo de contrato privado beneficia a ambas partes. Incluso si hay una disputa, no existen sanciones claras para ambas partes, lo que hace posible este tipo de contrato de transacción de derechos de propiedad. Además, cuando los gobiernos locales descubran casas de pequeñas propiedades y las derriben como edificios ilegales, afectará la estabilidad social. De hecho, existen viviendas pequeñas en todo el país y en algunos lugares la proporción sigue siendo muy alta, lo que hace que sea muy difícil para el gobierno central abordar esta cuestión. Si no se resuelve, será más problemático a largo plazo; si se resuelve, la situación en diferentes lugares es diferente, lo que dificulta la formulación de políticas unificadas.

(3) Discuta también otros tipos de casas con derechos de propiedad pequeños: lado de la oferta, lado de la demanda y lado regulatorio

Lo anterior es solo el proceso de transacción más simple de casas con derechos de propiedad pequeños En realidad, el proceso de transacción de casas con derechos de propiedad pequeños es Los tipos de contratos de vivienda son mucho más complejos. Desde el punto de vista de la oferta, además de las casas de pequeña propiedad construidas y vendidas por particulares en terrenos familiares, también hay casas de pequeña propiedad construidas y vendidas en nombre de los comités de aldea. Tomando como ejemplo la construcción de nuevas áreas rurales, algunos comités de aldea pueden utilizar esto para utilizar racionalmente el terreno de construcción colectiva en la aldea para construir casas sin ocupar tierras cultivadas, desde la aprobación de tierras hasta la planificación urbana y rural y la venta de casas. evitar restricciones de los gobiernos locales. Vender una casa en nombre del comité de la aldea tiene mayor credibilidad que vender una casa por un aldeano individual, lo que hace que la transacción parezca más oculta. [15] Desde el lado de la demanda, los compradores y vendedores pueden ser simplemente transacciones de mercado puras. Si algunas transacciones de viviendas pequeñas se realizan a través de conocidos, los contratos privados integrados en las redes sociales pueden en realidad reducir los riesgos de las transacciones. Desde la perspectiva del regulador, los ingresos por tierras impulsados ​​por el proceso de urbanización se han convertido en objeto de competencia entre los gobiernos locales y los gobiernos de base, ya que los ingresos por tarifas de transferencia de tierras se encuentran en los gobiernos de los condados y ciudades y superiores, con el fin de aumentar los ingresos fiscales de. gobiernos de base y evitar ingresos por tierras Debido a la consideración de pérdida, los gobiernos de los municipios de base adoptarán una actitud ambigua sobre el tema de las viviendas con derechos de pequeña propiedad, e incluso emitirán certificados de propiedad de viviendas en nombre del municipio. También llamado "vivienda con derechos de propiedad rural". Si se incluye a los gobiernos de base como supervisores, encontraremos que cuando la venta de casas pequeñas esté vinculada a intereses económicos rurales, los gobiernos municipales la consentirán o incluso la alentarán. Como resultado, los gobiernos de base estarán severamente prohibidos por órdenes estrictas. de los superiores. [16] Los gobiernos municipales no están muy entusiasmados con la vivienda con derechos de propiedad pequeños, e incluso pueden alentarlos encubiertamente debido a relaciones de interés, lo que debilita aún más la supervisión del gobierno local.