En la Edad del Hierro Negro, ¿cómo se desarrollará el sector inmobiliario en 2022?
Inicialmente han surgido tres grandes tendencias.
A principios del Año del Tigre, Yu Liang, presidente de la junta directiva de Vanke, ha dado la voz de alarma para el sector inmobiliario.
Esta vez, Yu Liang definió la era actual de la industria inmobiliaria como la "Edad del Hierro Negro" y propuso que 2022 será el año en el que Vanke "rompe el barco y lucha contra todas las probabilidades": O morir o vivir, no hay un estado intermedio.
Detrás de estas declaraciones está la ola de frío que dura ya casi un año en el sector inmobiliario. Hoy en día, el sector inmobiliario se ha visto envuelto en un estado de ánimo pesimista y frágil, y los mercados de acciones y bonos están en crisis. Es innegable que el mercado inmobiliario en 2022 ha sufrido cambios cualitativos.
Sin embargo, en medio de la retórica negativa, recientemente las políticas se han dirigido con frecuencia hacia el sector inmobiliario, y el crédito también ha marcado el comienzo de un período de ventana perdido hace mucho tiempo. Bajo la alternancia de "frío" y "caliente", ¿adónde irá el sector inmobiliario en 2022?
Las empresas inmobiliarias se están reuniendo para "aprovechar" descuentos más que antes
Desde este año, los desembolsos de préstamos personales para vivienda se han acelerado, las tasas de interés se han reducido y hay signos evidentes Al mismo tiempo, el entorno financiero para las empresas inmobiliarias ha mejorado.
Según los últimos datos publicados por el banco central, los préstamos en RMB aumentaron en 3,98 billones de yuanes en enero, un récord para un solo mes, y el crédito tuvo un "buen comienzo". Entre ellos, los préstamos a medio y largo plazo aumentaron en 2,1 billones de yuanes.
CITIC Securities señaló que con la recuperación de la infraestructura y la relajación de los préstamos relacionados con la vivienda, se espera que la ventana de crédito se abra gradualmente. Sin embargo, este período de ventana es corto. Él cree que el primer trimestre será el punto más alto de la oferta de crédito durante todo el año. El mercado de bonos actual ha entrado en un mercado alcista y debemos tener cuidado con los ajustes después de la selección de datos. al final del primer trimestre.
En opinión de Lu Wenxi, analista jefe de mercado de Shanghai Zhongyuan Property Consulting Co., Ltd., la política de rescate actual es cálida y el sentimiento del mercado también es cálido. Durante este período de tiempo, el precio puede. intercambiarse por volumen para "recuperar sangre" "Es factible". "Se espera que las empresas inmobiliarias adopten medidas de marketing activas en el futuro".
De hecho, muchas empresas inmobiliarias ya han empezado a "captar ventas". El 14 de febrero, el Weibo oficial de Jinke Shaanxi anunció que el proyecto Bocuitianchen de Xi'an Jinke está obteniendo calificaciones de espacio de estacionamiento con descuento especial por 0 yuanes; el suministro diario del proyecto Jimei Jiayue de Xianyang Jinke comienza en 13,3 yuanes para obtener un buen lugar; pago inicial A partir de 60.000 yuanes, obtendrá 10 metros cuadrados gratis al comprar una casa. El mismo día, las tres ciudades de Longfor, en el noreste, lanzaron conjuntamente un evento de descuento, con descuentos para proyectos que oscilaron entre el 9,3% y el 9,9%.
Según estadísticas incompletas, la lista de promociones de descuento incluye actualmente Longfor, Sunac, Vanke, CIFI, Poly, Gemdale, Rongsheng Development (002146), Country Garden, R&F, China Resources. Hay más de 10 grandes empresas inmobiliarias, incluidas China Shipping, Agile, Yuexiu, Jinke, etc.
Por ejemplo, las viviendas especiales de Año Nuevo de Jinmao Beijing International Community ofrecen un descuento por tiempo limitado de 20.000 RMB; Agile Skyline 715 tiene un descuento de casi el 50%; las ofertas especiales de viviendas de "precio fijo" de China Overseas Vision. si es antiguo Si el propietario recomienda a un nuevo cliente para completar la transacción, recibirá 5 años de tarifas de propiedad. El nuevo cliente también recibirá beneficios como una cierta reducción en el pago total de la vivienda (excluyendo vivienda preferencial).
Xu Xiaole, analista jefe del Instituto de Investigación Shell, dijo
que las empresas inmobiliarias están actualmente bajo una gran presión para pagar sus deudas y se espera que las empresas inmobiliarias tengan alrededor de 960,3. mil millones de yuanes en deuda que vence en 2022. Las empresas inmobiliarias tienen una alta demanda de reembolsos de ventas. Una vez que mejore el entorno crediticio para la vivienda, será propicio para la entrada de la demanda de compra de viviendas en el mercado. Las empresas inmobiliarias con mayor presión de pago de la deuda adoptarán estrategias de promoción y se aplicarán descuentos. mayor que en años anteriores.
Se espera que el volumen de transacciones de viviendas de segunda mano se cuadruplique.
Aunque los promotores han recurrido a métodos de promoción con dinero real, los consumidores aún no han mostrado una fuerte disposición a comprar.
En años anteriores, las vacaciones del Festival de Primavera eran el período pico para los compradores de viviendas, pero el desempeño de este año fue muy lento. Según datos de seguimiento del Centro de Investigación de Datos de Vivienda de Zhuge, durante las vacaciones del Festival de Primavera de 2022, se vendieron 959 viviendas nuevas en 15 ciudades clave, un mínimo histórico en los últimos cinco años y una disminución del 42,1% interanual. Durante el mismo período, los datos de monitoreo del Índice de China también mostraron que el área de transacciones de edificios residenciales comerciales de nueva construcción en ciudades clave monitoreadas cayó un 51% en comparación con el Festival de Primavera del año pasado.
En cuanto a las razones de este fenómeno, el economista jefe de IPG China, Bai Wenxi, explicó que se debe a que la situación actual del mercado es muy lenta, los consumidores no tienen suficiente confianza y están preocupados por problemas como productos sin terminar y calidad deficiente, por lo que cuando la presión a la baja sobre los precios de la vivienda es alta, la psicología de transacción de los consumidores se inclinará hacia las casas cuasi existentes, las casas usadas y las casas de segunda mano. "Se espera que la proporción de transacciones de viviendas de segunda mano aumente significativamente este año".
Al mismo tiempo, Hu Jinghui, economista jefe de Jinghui Think Tank, cree que se puede alcanzar otro punto de inflexión para las viviendas de segunda mano. Se acercan las transacciones, y ese es el impuesto sobre bienes inmuebles. El inicio de la expedición. Este año, el impuesto sobre bienes inmuebles se implementará en algunas ciudades nacionales y probablemente se aplicará a los propietarios que posean varias propiedades o grandes áreas. Las consecuencias, sin duda, aumentarán el número de propiedades en venta y alquiler.
Hu Jinghui enfatizó que, según el principio general de no aumentar la carga fiscal general, mientras se aumenta el impuesto sobre el vínculo de tenencia, el impuesto sobre el vínculo de transacción debe reducirse en consecuencia. "A medida que aumente la oferta de viviendas, aumenten los clientes y se reduzcan los impuestos durante el proceso de transacción, el volumen de transacciones de casas de segunda mano aumentará significativamente".
Tomando a Beijing como ejemplo, señaló que el promedio El volumen anual de transacciones de casas de segunda mano en Beijing en los últimos años ha sido de 160.000 a 170.000. En comparación con el conjunto de existencias de 10 millones de unidades, la tasa de rotación es sólo de 1,6 a 1,7, mientras que la tasa de rotación anual de las casas de segunda mano en los Estados Unidos. es alrededor de 7. En otras palabras, una vez que se aplique el impuesto sobre bienes inmuebles, es probable que el volumen de transacciones de viviendas de segunda mano se duplique.
Desde el punto de vista de los datos, el volumen actual de transacciones de viviendas de segunda mano ha mostrado una tendencia de recuperación. Los datos del Instituto de Investigación Shell muestran que el volumen de transacciones de casas de segunda mano en zonas populares de Beijing ha aumentado mes a mes desde noviembre de 2021, y el número correspondiente de listados también ha aumentado.
Los datos estadísticos del Centro de Investigación de Bienes Raíces Centaline muestran que el volumen de transacciones de casas de segunda mano en Beijing en octubre, noviembre y diciembre del año pasado fue de 9.340 unidades, 11.851 unidades y 14.265 unidades respectivamente. Desde enero de este año, el volumen de transacciones de viviendas de segunda mano en Beijing ha mantenido un crecimiento restaurador. Según Securities Daily, del 1 al 23 de enero, el volumen promedio diario de transacciones de las casas de segunda mano de Beijing Lianjia aumentó aproximadamente un 5% en comparación con el nivel promedio diario de diciembre del año pasado.
La ola de transferencias de activos continuará
Aunque el crédito del mercado se ha relajado, no todas las empresas pueden aprovechar este período de ventana. Para las empresas inmobiliarias tormentosas, los canales de financiación se han bloqueado y los consumidores e inversores han perdido la confianza en ellos. Incluso durante el período de la ventana de política, es difícil cambiar su situación y todavía tienen que depender más de la transferencia de activos para "recuperarse". sangre."
Como dijo Pan Jun, presidente de Fantasia, en un libro de diez mil palabras: "El grupo ahora no tiene ninguna función de "recuperar sangre" ni ninguna función de financiación. Sólo puede depender de vender algo activos."
A principios de 2022, muchas empresas inmobiliarias también se han sumado al ejército de vender sus activos para complementar el flujo de caja. Según estadísticas incompletas, empresas inmobiliarias como Evergrande, Shimao, Zhongnan, Yuzhou, Agile, Fantasia y Blu-ray Development (600466) han transferido algunos de sus activos.
“Lu Enterprises actualmente no está dispuesta a ofrecer grandes descuentos y promociones porque los precios ahora serán muy bajos”. Lu Wenxi dijo que las empresas de bienes raíces actualmente no están dispuestas a liberar demasiados activos debido a los precios actuales del mercado. son muy bajos, pero las empresas prefieren ganar dinero a través de las ventas, en lugar de realizar grandes descuentos en activos promocionales. Pero dentro de un trimestre o dos trimestres más, las empresas se darán cuenta de que realmente no hay forma de "recuperarse", acelerarán el ritmo de venta de activos y la ola de transferencias de activos continuará. En ese momento, el precio sólo puede estar "a merced de otros", y los compradores tienen más voz. Se espera que las empresas locales de inversión urbana, las empresas estatales y las empresas privadas con abundante flujo de caja, como Vanke y Longfor, Vendrá a comprar el fondo.
Aunque estos pares con abundantes fondos son como asesinos esperando a ser cazados, tratando de hacerse cargo de proyectos rentables a un precio muy alto, en opinión de Bai Wenxi, los activos de transferencia muy baratos son un gran problema. no se realizará, porque si los activos se enajenan a gran escala y a gran escala, las empresas con ratios de endeudamiento ya elevados y un flujo de caja deficiente caerán en insolvencia general y quiebra directa, por lo que los descuentos para las enajenaciones de activos de las empresas inmobiliarias se reducirán no sería lo suficientemente fuerte. "Los préstamos hipotecarios generales tienen un descuento del 40-30% y la transferencia de activos es por dinero, por lo que el descuento no será mayor que la tasa hipotecaria".
Hoy en día, algunas empresas inmobiliarias han hecho está claro que no venderán activos a precios bajos. El sexto día del Año Nuevo Lunar, Xu Jiayin, presidente de la junta directiva de Evergrande Group, celebró una reunión de movilización para el inicio del Año Nuevo 2022.
En la reunión, afirmó sin rodeos que nunca se permitiría vender activos de la empresa a precios bajos: "Debemos prestar atención a evitar lagunas en el proceso de enajenación de activos. No podemos confiar en vender activos a precios bajos para pagar las deudas. De lo contrario, será así. Será difícil pagar las deudas incluso si los activos se venden a precios bajos."
Sin embargo, ya sea que las empresas inmobiliarias estén dispuestas a admitirlo o no, no se puede ignorar la presión para pagar la deuda. Según datos del CRIC, los vencimientos de financiación de deuda extranjera de 100 empresas inmobiliarias típicas en 2022 se concentran principalmente en la primera mitad del año, y la escala de vencimientos en enero alcanzó los 62.700 millones de yuanes, la más alta de los últimos dos años; Además, marzo y abril, junio y julio son todos pequeños picos en el pago de la deuda para la financiación de la deuda en el extranjero.
El inicio de 2022 es más complicado que en años anteriores. A continuación, lo que les espera a las empresas inmobiliarias seguirá siendo una lucha sangrienta. Quién finalmente pueda ser invencible pondrá a prueba el juicio y el poder de decisión de quienes toman las decisiones.