En la tasación de bienes raíces, ¿cómo despojar el valor del terreno del valor total de la propiedad?
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1. En la operación real, parece que 1 + 1 es mayor que 2. Sin embargo, valor inmobiliario = valor de la casa + valor del terreno, esta es una fórmula de libro de texto y no hay ninguna razón para revocarla. La razón es: si el valor inmobiliario > valor de la casa + valor del terreno, no se puede explicar dónde está el valor adicional.
2. Las casas y el terreno son inseparables. Debido a que no hay aire, despojarlo artificialmente de su valor, no importa el método que se utilice, es sólo un despojo teórico, no se puede verificar, tiene fallas y. es imposible explicar. Puede consultar la teoría y la práctica de la separación de valores inmobiliarios en Hong Kong. Se han utilizado varios métodos, pero todos son defectuosos. (Por ejemplo, en el mismo edificio, el precio de las casas de poca altura es generalmente más bajo que el de las casas de gran altura, pero ¿puede decir que se debe a que el valor del terreno de los edificios de poca altura es menor? El valor de los edificios es menor? Si desea separar el valor de la casa y el valor del terreno, ¿cómo explicarlo? ¿Cuáles son las diferencias entre ellos? )
3. Creo que la evaluación real puede solucionar completamente este problema. Los valores de la tierra se obtienen utilizando métodos de valoración de la tierra adecuados. El valor de la vivienda se obtiene mediante el método del coste.
4. Entonces, creo que no existe una respuesta estándar.
La empresa tiene una gran cantidad de inmuebles, cómo evitar impuestos durante el proceso de desinversión
Vender el inmueble a particulares, pero no en forma de venta, porque el Los impuestos generados por la naturaleza de la venta son demasiado altos.
Puedes depositar el dinero del comprador en tu empresa en forma de precio autorizado.
Luego el comprador retira su capital, y la parte de la casa que vale el dinero del comprador se le devuelve al comprador.
En otras palabras, si retiro efectivo y compro acciones, la casa valdrá mi parte del capital.
Tú tienes el dinero, yo tengo la casa.
Las operaciones específicas varían de un lugar a otro, busque profesionales que lo ayuden.
Abogados, mediadores especializados en empresas inmobiliarias.
¿Qué significa tasa de propiedad?
No hay tasa de propiedad, solo impuesto a la propiedad
El impuesto a la propiedad se basa en la casa como objeto del impuesto, y el El valor residual del impuesto de la casa es un impuesto a la propiedad que se aplica a los propietarios en función del cálculo del impuesto o de los ingresos por alquiler. El actual impuesto a la propiedad se aplicó después del segundo paso de la reforma fiscal. El 15 de septiembre de 1986, el Consejo de Estado promulgó oficialmente el "Reglamento Provisional sobre el Impuesto sobre Bienes Inmuebles de la República Popular China", que entró en vigor el 1 de octubre de ese año.
Características del impuesto sobre bienes inmuebles: 1. El impuesto sobre bienes inmuebles es el impuesto sobre la renta personal entre los impuestos sobre la propiedad, y sus objetivos impositivos se limitan a las casas 2. El alcance del impuesto se limita a las casas comerciales en ciudades y pueblos; 3. Cálculo del impuesto El método se estipula en función del funcionamiento y uso de la casa. El impuesto a la propiedad se aplica únicamente al valor residual imponible de la propiedad, y el impuesto a la propiedad se aplica a los ingresos por alquiler o préstamo de la casa.
Contribuyentes y objetos imponibles (Xinwu.com)
1. Contribuyentes
Los contribuyentes del impuesto sobre bienes inmuebles incluyen:
(1) Si los derechos de propiedad pertenecen al Estado, la unidad de gestión pagará impuestos; si los derechos de propiedad pertenecen a colectividades e individuos, las colectividades y los individuos pagarán impuestos.
(2) Los derechos de propiedad son típicos y los impuestos los pagan los contribuyentes típicos.
(3) Si el dueño o arrendatario del inmueble no está ubicado donde está ubicada la casa, la agencia inmobiliaria o usuario deberá pagar impuestos.
(4) Si los derechos de propiedad no están determinado y el conflicto de alquiler no se resuelve, el impuesto también será pagado por la agencia inmobiliaria o el usuario.
(5) Utilizar otras propiedades sin alquiler. Los contribuyentes y las personas físicas que utilicen las propiedades de los departamentos de administración de bienes raíces, unidades exentas de impuestos y unidades contribuyentes sin alquiler deberán pagar impuestos sobre la propiedad por parte de los usuarios.
2. Objeto de tributación
El objeto de tributación del impuesto sobre bienes inmuebles son los bienes inmuebles. Los llamados bienes raíces se refieren a la estructura de techo y cerramiento que puede proteger a las personas del viento y la lluvia y puede usarse como lugar de producción, estudio, trabajo, entretenimiento, residencia o almacenamiento de materiales. Sin embargo, las estructuras que están separadas de la casa, como cercas, invernaderos, torres de agua, chimeneas, piscinas al aire libre, etc., no están incluidas en la propiedad. Sin embargo, las piscinas cubiertas son bienes inmuebles.
Dado que las viviendas comerciales desarrolladas por la empresa de desarrollo inmobiliario son el producto de la empresa de desarrollo inmobiliario antes de la venta, no se aplican impuestos inmobiliarios a las viviendas comerciales construidas por la empresa de desarrollo inmobiliario antes de la venta; sin embargo, las viviendas comerciales utilizadas por la empresa de desarrollo inmobiliario no estarán sujetas al impuesto sobre la propiedad. Antes de vender, alquilar o prestar, el impuesto sobre la propiedad debe recaudarse de acuerdo con las regulaciones.
Ámbito de tributación
Ciudades, condados, pueblos, zonas industriales y mineras, pero excluidas las casas en zonas rurales
Base de cálculo del impuesto y tipo impositivo
Calcular el impuesto con base en el valor residual de la propiedad se llama impuesto ad valorem; calcular el impuesto con base en los ingresos por alquiler de la propiedad se llama impuesto ad valorem.
1. Base para el cálculo del impuesto
1. Impuesto ad valorem
El impuesto sobre bienes inmuebles se calcula sobre la base del valor original de la propiedad menos 10%-30 % del valor residual del inmueble.
El ratio de deducción lo determina el *** local.
Valor original de la propiedad: Debe incluir diversos anexos que sean inseparables de la vivienda, o anexos que generalmente no se cotizan por separado. Incluyen principalmente: calefacción, saneamiento, ventilación, etc.
El contribuyente renueva o amplía la casa original para aumentar el valor original de la casa.
También debe prestar atención a las siguientes tres cuestiones:
(1) La inversión en propiedades de empresas conjuntas debe tratarse de manera diferente al calcular los impuestos a la propiedad. Si el propietario asume el riesgo, el impuesto sobre la propiedad se calculará en función del valor residual de la propiedad. Si se recauda un ingreso fijo, el arrendador pagará el impuesto sobre la propiedad en función de los ingresos del alquiler.
(2) Para las casas de arrendamiento financiero, el impuesto a la propiedad debe calcularse y recaudarse en función del valor residual de la propiedad. El contribuyente del impuesto a la propiedad durante el período de arrendamiento será determinado por la autoridad tributaria local con base en. la situación real.
(3) Cuando se entrega una casa nueva para su uso, si la unidad central de aire acondicionado se ha incluido en el valor original de la propiedad, la unidad central de aire acondicionado debe incluirse en el valor original de la propiedad; la unidad de aire acondicionado instalada en la casa antigua generalmente se registra como un activo fijo único y no se incluye en la cuenta en el valor original de la propiedad.
2. Utilice el alquiler como base para calcular el impuesto:
Si la propiedad está alquilada, los ingresos por alquiler de la propiedad son la base para calcular el impuesto a la propiedad.
2. Tasa impositiva
(1) Con base en el valor residual de la propiedad, la tasa impositiva anual es del 1,2%
(2) Con base en; el alquiler de la propiedad en alquiler Los ingresos son la base para el cálculo del impuesto y la tasa impositiva es del 12%. Sin embargo, si una persona alquila una casa residencial a precio de mercado para vivir, el impuesto a la propiedad se puede reducir temporalmente al 4%;
Cálculo del impuesto a pagar
1. Cálculo del anuncio impuesto valorem
p>El impuesto ad valorem se aplica sobre el valor residual después de deducir un cierto porcentaje del valor original de la propiedad. La fórmula de cálculo es:
Impuesto a pagar = valor original. de la propiedad sujeta a impuestos × (proporción de 1 deducción) ×La fórmula de cálculo es:
Impuesto a pagar = ingresos por alquiler × 12%
No existe el problema de conversión mencionado anteriormente
Incentivos fiscales
1. Las propiedades utilizadas por agencias estatales, organizaciones populares y militares para su propio uso están exentas del impuesto a la propiedad. Impuestos a la propiedad. Sin embargo, las propiedades de alquiler de las unidades exentas de impuestos mencionadas anteriormente no están exentas de impuestos.
2. Las propiedades de uso propio de las unidades asignadas por el departamento financiero nacional están exentas del impuesto a la propiedad...
¿Cuál es el proceso específico de desinversión?
¡Realmente no lo sé!
¿Qué es un agente inmobiliario?
El llamado libro de negociación de bienes raíces, en sentido figurado, es un administrador de un proyecto inmobiliario. Es un administrador profesional que controla todo el proceso de un proyecto inmobiliario, desde la adquisición del terreno hasta el desarrollo y la construcción. a la gestión de ventas. Este papel es muy importante para la industria inmobiliaria en su conjunto.
Qué hacer con la capa superficial del suelo removida durante el período de construcción de la evaluación de impacto ambiental inmobiliario
El suelo residual de la construcción debe eliminarse a tiempo y los vehículos de transporte deben estar cubiertos con lonas; la capa superior del suelo despojada se debe utilizar tanto como sea posible y no se debe utilizar la eliminación oportuna.
Cómo separar la plaza de aparcamiento de la cédula de propiedad inmobiliaria
La plaza de aparcamiento es una propiedad anexa y no puede ser independiente, es decir, si se compra una casa y un aparcamiento. plaza, la plaza de garaje sólo se puede ceder dentro de la comunidad propietaria. Por lo que no se puede desmontar ni comprar por separado.
Cómo vender terrenos durante la reforma de sociedades anónimas
En la licitación de consorcio, los terrenos que pertenecen a la Parte B se transferirán a la Parte A. Esto se puede lograr siempre que se mantenga la vinculación a Se vuelve a firmar el contrato de transferencia de tierras. No hay ningún obstáculo legal. Revisar post original>>
¿Cuáles son los conocimientos básicos del sector inmobiliario? ¿A qué debes prestar atención al comprar una casa? Evite que se infrinjan sus intereses y que los promotores inmobiliarios se aprovechen de los vacíos legales...
Los promotores inmobiliarios definitivamente no le dirán las nueve reglas ocultas para comprar una casa:
1 . Vender una casa La persona que trabaja aquí no es necesariamente del promotor
Hoy en día, cada vez más empresas inmobiliarias abogan por la "ligerización de activos" y la subcontratación del equipo de ventas a intermediarios.
El agente recibe una comisión por la venta de la casa, y cuanto más vende, más obtiene, por lo que tiene mayor poder de venta. Esto no afectará su capacidad para comprar una casa, pero podría afectarlo si se han comprometido con usted varias veces. "Para vender casas, algunos agentes de ventas engañan a los consumidores diciendo que la ubicación aquí es muy conveniente y que el nuevo metro está cerca. Pero, de hecho, la ruta por la que pasa el metro no está lejos de aquí en absoluto. Puede tomar diez minutos para caminar o conducir diez minutos incluso una vez. Hay oficinas de ventas que construyen directamente sus propias señales de metro de imitación cerca de la comunidad", dijo un vendedor que ha trabajado para varias empresas de bienes raíces.
Si un comprador de vivienda se encuentra con una fuerte caída en los precios de la vivienda o problemas con la calidad de la casa y acude a la oficina de ventas a quejarse, es probable que regrese sin éxito, porque son responsabilidad de los promotores. .
2. Comprar una casa y obtener un "título" puede que no sea posible.
Muchos compradores de viviendas vienen aquí por el escaso título de desarrollador y tienen la garantía de obtenerlo. Sin embargo, los títulos para superdotados en realidad están sujetos a umbrales implícitos, y el umbral de registro real ha aumentado considerablemente. Al final, debido a restricciones en los indicadores de títulos, años, registro de hogares, etc., los títulos de las escuelas públicas requieren que se canjeen las tarifas de patrocinio, lo que deja. niños sin forma de ir a la escuela.
La frase del desarrollador sobre "regalar un título" es a veces muy inteligente. Por un lado, la propiedad tiene viviendas disponibles que están divididas uniformemente según el distrito escolar y cumplen con los requisitos de admisión de las escuelas. en el distrito. Esta es la “vivienda de grado” "Una de las salas del distrito escolar. El promotor invirtió en el "fondo de educación" y planeó "comprar un título" de una escuela con recursos educativos de alta calidad. Sin embargo, hubo cuotas y años de restricciones, pero no se informó con sinceridad a los compradores de viviendas. final, "demasiada gente"! Al final, la situación de "más monjes y menos personas" naturalmente no cumplió la promesa original. El método de lotería era más propenso a operaciones secretas y no podía convencer a los padres y propietarios que necesitaban un título con urgencia. Los desarrolladores rara vez están dispuestos a especificar grados en los contratos y los consumidores no pueden comprarlos legalmente.
3. El área gratuita no está protegida por la ley
"Compre un piso, obtenga un piso gratis", "regala un jardín súper grande", una gran cantidad de obsequios. suelen afectar a los compradores de viviendas. De hecho, el precio unitario de este tipo de habitación compre uno y llévese otro gratis será mucho más alto que el de unidades similares sin obsequios. Al evitarse las restricciones de la política 90/70, los apartamentos pequeños tienen espacio libre, consiguiendo un mayor efecto espacial. De hecho, el área libre se incluirá en el precio de la casa. El vendedor solo le dirá que se calcula en función del área utilizada real. El precio de la casa es muy económico después de la conversión. Pero nunca se dirá que no se incluirá el área libre en el certificado de propiedad inmobiliaria, es decir, el área sin derecho de propiedad.
Especialmente el área libre del jardín o la azotea en el primer piso o en el último piso es propiedad de todos los propietarios en la ley de propiedad. Los desarrolladores generalmente no lo incluyen en el contrato. Si ocurre una disputa, puede ser muy alta. El propietario que se hizo cargo de Gao "perdió a su esposa y perdió sus tropas".
4. "Factores desventajosos" de añadir una mesa de arena
Si la mesa de arena de venta en la oficina de ventas informa a los compradores que la tasa de ecologización de la propiedad es superior al 30%, usted No debería creerlo fácilmente. La gran zona verde que ves en el arenero puede ser simplemente un aparcamiento. Un gerente de ventas con muchos años de experiencia en ventas dijo: "Debido a la falta de plazas de aparcamiento subterráneas, los promotores se ven obligados a trasladar las plazas de aparcamiento al suelo. Estos suelos suelen estar pavimentados con ladrillos huecos cubiertos de hierba, y los propios aparcamientos se transforman en secreto en El cinturón verde sobre la mesa de arena. Por supuesto, el cálculo de la tasa de ecologización también incluirá estos 'ladrillos huecos con hierba'".
A menudo se ven unos pequeños cristales cuadrados transparentes hechos de vidrio sobre la mesa de arena. Pueden ser pequeños edificios públicos o pueden ser bienes inmuebles y residencias por planificar. Es probable que estos edificios desconocidos y terrenos baldíos tengan un impacto negativo en la vida de los residentes cuando se hagan realidad un día en el futuro. Por ejemplo, se levantará otro edificio frente al edificio que compraron o se agregará el espacio verde prometido. El plan resultó ser un edificio de gran altura.
5. ¿Has prestado atención a los “derechos de propiedad” de tu casa?
A la hora de comprar una casa te fijarás en el precio, la ubicación, la planta... pero ¿te has fijado en el tema de la vida útil del suelo donde se ubica la edificación? Tal vez dijiste que te diste cuenta que el vendedor te dijo si los derechos de propiedad de la casa son 70 años o 50 años, etc., pero en sentido común, ¿cuánto dura realmente una "casa comercial" según la vida útil de cada una? edificio, son 70 años, pero ¿a qué periodo de tiempo se refieren estos 70 años?
Según el proceso normal, la vida útil real de la vivienda comercial se calcula en base a que el promotor adquiere el terreno e inicia la construcción, que es de 70 años. En circunstancias normales, pasan dos o tres años desde el momento de la adquisición del terreno hasta la entrega final de la propiedad.
Entonces, en circunstancias normales, después de que un comprador obtiene la casa...
¿Qué papel desempeñan los bienes raíces en el desarrollo económico?
En la historia del desarrollo económico humano, ¿es el desarrollo económico el que induce el surgimiento y desarrollo de la industria inmobiliaria, o es ¿Es el desarrollo de la industria inmobiliaria lo que promueve el desarrollo económico? Si es lo segundo, esto es obviamente contrario al determinismo económico del materialismo histórico; si es lo primero, ¿significa que los humanos no tienen dónde esconderse desde el principio cuando vienen a este mundo? La historia de la civilización humana muestra que estos dos desarrollos parecen ser consistentes. Durante la transición del simio al hombre, el hábitat del hombre también cambió. Durante este período, el "trabajo" fue un factor clave en la evolución humana hasta la edad adulta. El trabajo es esencialmente una actividad económica, o la razón del trabajo radica en la necesidad de los seres humanos de ganarse la vida. Este requisito se puede resumir a grandes rasgos en "alimentos, vestido, vivienda y transporte" para los seres humanos. Desde una perspectiva moderna, estas necesidades de los pueblos antiguos pueden ser muy primitivas y difícilmente pueden considerarse necesidades básicas. Sin embargo, nada en el mundo madura repentinamente y toma una forma completa tan pronto como aparece. Tiene un proceso de ocurrencia y desarrollo. La forma madura de cualquier cosa se remonta a su forma inicial en ciernes y el surgimiento de cualquier cosa debe tener también su forma madura en desarrollo; Creo que con el desarrollo de la sociedad y la economía humanas, las condiciones de vida humanas también mejoran en consecuencia. Ya sea el desarrollo económico lo primero, o el entorno de vida y luego el desarrollo inmobiliario lo primero, son esencialmente manifestaciones de la relación entre producción y consumo. Para encontrar un factor decisivo entre ambos, es inevitable caer en el vórtice de la discusión circular. Después de la mejora del entorno de vida humano y el desarrollo económico, los antepasados humanos pusieron fin a su vida de escalada y utilizaron por primera vez cuevas naturales como refugio. Los fósiles de hombre mono descubiertos en Zhoukoudian, Beijing, mi país, en 1921 fueron excavados en la cueva local de Longgushan; los famosos incluyen las "Pinturas rupestres de Altamira" y las "Pinturas rupestres de Lascaux" y las "Pinturas rupestres de Lascaux". Las famosas "Pinturas Rupestres de Altamira" y las "Pinturas Rupestres de Lascaux" también son testimonio de los lugares donde vivió el hombre en su infancia. Debido a la baja productividad de aquella época, los asentamientos humanos apenas han cambiado a lo largo de la historia. El inglés Jakob Brovsky escribió un libro basado en hechos históricos. Brodsky escribe basándose en hechos históricos: "Hace treinta mil años, cuando los antiguos humanos dejaron su huella en la tierra, vivían en cuevas. Lo que es seguro es que los humanos vivieron como recolectores o cazadores durante un millón de años". (Jacob Brovsky: "The Rise of Mankind", Sichuan People's Publishing House, edición de 1988, p. 22) El desarrollo económico genera excedentes económicos, lo que crea la posibilidad para que los seres humanos mejoren sus condiciones de vida. Al principio, las cuevas naturales se transformaron gradualmente y luego aparecieron las residencias creadas activamente por el hombre. Se puede decir que las viviendas trogloditas son "fósiles vivientes" que preservan las viviendas originales de la humanidad. Una vez aliviado el problema de supervivencia, el problema de desarrollo pasa a ser prominente. Es una historia de desarrollo social y económico y también una historia de mejora de las condiciones de vida humanas. En este proceso, las personas y los seres humanos se mueven de tierra en tierra (de cuevas naturales a cuevas artificiales, de cuevas subterráneas a cuevas semisubterráneas), de casas con techo de paja a casas de ladrillo, de bungalows a edificios de gran altura. Si la cueva original se adapta a la forma económica y social primitiva, entonces la casa con techo de paja se adapta a la sociedad económica en el estado económico natural, y el edificio de hormigón se adapta a la economía moderna del mercado de productos básicos. La vivienda humana en la economía de mercado finalmente transformó la forma mercantil en una economía de mercado de mercancías, y se produjeron una serie de cambios cualitativos en la vida económica humana. Uno de los más memorables es que algo que originalmente no era una mercancía debe luego valorarse en términos de precio. Esto nos recuerda una anécdota de la economía. A principios del siglo XVIII existía una disciplina en la sociedad humana llamada economía política. Había una comprensión muy popular en ese momento: todos los recursos que pueden ser monopolizados y son escasos tienen valor y pueden convertirse en mercancías e ingresar al mercado. Los eruditos de esa época suelen utilizar la luz del sol como ejemplo. El aire y el agua no son escasos y no pueden monopolizarse, por lo que no tienen valor. Este es un ejemplo clásico en la historia de la doctrina económica, que ha sido citado sin previo aviso por las generaciones futuras. Mientras los economistas siguen repitiendo este ejemplo, los judíos de Oriente Medio están ideando silenciosamente formas de convertir la luz del sol en flores y arrojarlas al mercado de Europa occidental, desafiando así el carácter clásico de este ejemplo. En la era actual, me temo que todo el mundo puede sentir el impulso de la comercialización de los recursos hídricos. ¿Será la próxima área de interés el aire que la gente todavía puede respirar libremente? De hecho, las cuevas no son originalmente escasas, pero la rápida reproducción del ser humano ha hecho que sean cada vez más difíciles de encontrar.
Al principio, la aparición de casas a nivel del suelo no siguió la tendencia de los productos básicos. Debido a las limitaciones de la economía natural, el ritmo de comercialización de la vivienda humana es lento...