¿Qué tan grande es el déficit de financiación para las empresas inmobiliarias?
Desde la perspectiva de la industria, el déficit de financiación es un indicador importante para juzgar los riesgos del mercado inmobiliario y también es la base principal para juzgar la eficacia de las políticas de apoyo a gran escala. Según el informe de investigación de Guosheng Securities de noviembre de 2021, combinado con el entorno de financiación y ventas del tercer trimestre del año pasado, el déficit de financiación mensual de las empresas inmobiliarias ascendió a unos 300.000 millones. El cálculo del déficit de financiación es la suma de las entradas de los financistas y las entradas de los operadores.
El informe indica que estimaciones conservadoras sugieren que la escala neta de reembolso de bienes raíces en el lado de la financiación inmobiliaria es de más de 100 mil millones de yuanes por mes. Los pasivos que devengan intereses de las empresas inmobiliarias son principalmente préstamos, bonos y fideicomisos. Los bonos incluyen bonos nacionales y bonos chinos en dólares, siendo los bonos y fideicomisos los que se contraen más rápidamente. En el último trimestre, la financiación inmobiliaria se ha encontrado en un estado de amortización neta, y el periodo de mayor presión de amortización será el primer trimestre de 2022. En la actualidad, a las empresas inmobiliarias, especialmente a las privadas, les resulta difícil emitir bonos. Si analizamos los bonos en dólares estadounidenses y los bonos inmobiliarios nacionales, los bonos se encuentran en una posición de reembolso neto.
El informe muestra que en el tercer trimestre de 2021, además del flujo de caja de financiación limitado, el flujo de caja operativo también disminuyó significativamente. En septiembre de 2021, las ventas de viviendas comerciales cayeron un 15,6% interanual. Sin tener en cuenta el impacto de una supervisión reforzada de los fondos de preventa sobre el flujo de caja operativo, la caída en las ventas de viviendas comerciales por sí sola redujo las fuentes de financiación mensual de las empresas inmobiliarias en más de 200 mil millones de yuanes en comparación con el mismo período del año pasado.
Ante el vencimiento de deudas, las empresas inmobiliarias tienen más probabilidades de pagarlas consumiendo fondos monetarios en sus libros. A juzgar por la situación monetaria y de capital de las 17 50 principales empresas inmobiliarias que se han publicado en el informe del tercer trimestre de 2021, el importe ha caído una media del 13,3% en comparación con el informe de mitad de período, con una disminución mensual de aproximadamente 100 mil millones.
El 17 de febrero de 2022, menos de 20 días después de que la empresa inmobiliaria de Fujian, de 100 mil millones de yuanes, Sunshine City, incumpliera la extensión de la deuda interna, se supo que tenía incumplimientos sustanciales en dos deudas de 300 millones de dólares y 357 millones de dólares. De hecho, se puede ver en el informe del tercer trimestre del año pasado que Sunshine City tiene escasez de fondos. Entre las 17 50 principales empresas inmobiliarias, Sunshine City experimentó la mayor caída de fondos monetarios, un 32,7% menos que en el informe provisional del tercer trimestre. Empresas inmobiliarias como Vanke, Shoukai y Xincheng también experimentaron caídas de más del 20%.
Sin embargo, los expertos de la industria dijeron: "Es insostenible que el sector inmobiliario consuma rápidamente fondos monetarios para pagar las deudas. Cuando la brecha de capital mensual actual en el sector inmobiliario es de alrededor de 300 mil millones, se necesitan múltiples canales para proporcionar servicios financieros". El apoyo a las empresas inmobiliarias, incluidos los préstamos de promoción inmobiliaria y los préstamos hipotecarios, son el principal canal. "En el cuarto trimestre del año pasado, las políticas inmobiliarias comenzaron a ajustarse y el mercado está prestando mucha atención a las futuras políticas de financiación y al incremento de capital. traerán.