Confirmación de costos de la empresa de administración de propiedades de vivienda
1. Gastos de producción
Los costos operativos son los gastos directos incurridos por la empresa en las actividades de administración de propiedades, incluidos los costos laborales directos. costos de materiales y costos generales.
(1) Los costos laborales directos incluyen salarios, bonificaciones y beneficios para empleados de quienes participan directamente en actividades de administración de propiedades corporativas.
(2) Los costos de materiales directos incluyen diversos materiales, materiales auxiliares, combustible y energía, repuestos, consumibles de bajo valor, embalajes, etc., consumidos directamente por la empresa en las actividades de administración de propiedades.
(3) Gastos indirectos, incluidos salarios, bonificaciones y beneficios a los empleados del personal administrativo de la unidad de administración de propiedades afiliada a la empresa, gastos de depreciación y reparación de activos fijos, gastos de agua y electricidad, gastos de calefacción, oficina. gastos, gastos de viaje, gastos de correo y telecomunicaciones Tarifas, tarifas de transporte, tarifas de arrendamiento, tarifas de seguro de propiedad, tarifas de protección laboral, tarifas de seguridad, tarifas de mantenimiento ecológico, amortización de consumibles de bajo valor y otros gastos.
2. Gastos de período o gastos de administración
Los gastos de período o gastos de administración son incurridos por las empresas de administración de propiedades en el proceso de prestación de servicios de administración de propiedades. No están directamente relacionados con el servicio de administración de propiedades. actividades y pertenecen a Gastos consumidos durante un período contable.
(1) Gastos de gestión. Es el gasto incurrido por el departamento administrativo de la empresa de administración de propiedades para administrar y organizar las actividades de servicios de administración de propiedades. Incluyendo fondos de la empresa, fondos de sindicatos, fondos de educación de los empleados, primas de seguro laboral, primas de seguro de desempleo, honorarios de directores, honorarios de consultoría, honorarios de auditoría, honorarios de abogados, honorarios de alcantarillado, honorarios de ecologización, impuestos, honorarios de uso de la tierra, honorarios de compensación por pérdida de tierra y gastos de transferencia de tecnología, gastos de desarrollo de tecnología, amortización de activos intangibles, amortización de gastos de puesta en marcha, gastos de entretenimiento empresarial, pérdidas por deudas incobrables, pérdidas de inventario, daños y desguaces (reduciendo los ingresos por inventario).
Impuesto: se refiere al impuesto sobre la propiedad, el impuesto sobre el uso de vehículos y embarcaciones, el impuesto sobre el uso de la tierra y el impuesto de timbre que pagan las empresas de acuerdo con las regulaciones.
Amortización de activos intangibles: se refiere a la amortización de activos intangibles como derechos de patentes, derechos de marcas, derechos de autor, derechos de uso de la tierra y tecnologías patentadas.
(2) Gastos financieros. Se refiere a diversos gastos incurridos por las empresas de administración de propiedades para recaudar fondos, que incluyen: ① gastos de intereses netos, ② pérdidas cambiarias netas (ganancias cambiarias menos pérdidas cambiarias), ③ honorarios de gestión de instituciones financieras, ④ otros gastos financieros incurridos por la empresa para recaudar fondos .
En cuanto a la composición o alcance de los gastos de administración de inmuebles, el “Reglamento de Gestión Financiera de las Empresas de Administración de Patrimonios” y el “Sistema Financiero de las Empresas de Construcción y Promoción Inmobiliaria” tienen las siguientes disposiciones especiales:
(1) Las tarifas de uso pagadas por las empresas de administración de propiedades por las instalaciones y equipos operativos se incluyen en los costos operativos;
(2) Las tarifas de uso pagadas por las empresas de administración de propiedades por los edificios de administración están incluidos en los costos operativos o tarifas de administración;
(2) Las tarifas de uso pagadas por las empresas de administración de propiedades para los edificios de administración están incluidas en los costos operativos o tarifas de administración p>
(3) Los gastos; Los incurridos por las empresas de administración de propiedades en la decoración de los edificios de administración se consideran activos diferidos y se amortizan en costos operativos o gastos de administración dentro del período efectivo de uso;
(4) Las pérdidas por deudas incobrables incurridas se incluyen en los gastos administrativos. gastos;
(5) Según las disposiciones del sistema financiero actual, los gastos que no pueden incluirse en los costos incluyen principalmente: ① El costo de compra y construcción de activos fijos, activos intangibles y otros activos; gastos (3) propiedad confiscada, cargos por pagos atrasados, multas, daños y perjuicios, compensaciones y honorarios de patrocinio corporativo y donaciones (4) diversos métodos de pago distintos de los estipulados por las leyes y regulaciones nacionales; y gastos de otros gastos.
(3) Trace una línea clara entre los costos operativos y los gastos del período.
No se deben confundir ni excluir los costos de operación y los gastos del período. Los costos se compensan una vez que se obtienen los ingresos y los gastos del período se incluyen en las pérdidas y ganancias actuales. Todos los gastos del período deben incluirse en gastos administrativos o gastos financieros, respectivamente, de acuerdo con las regulaciones (o normas) pertinentes. De esta manera, se pueden comprender los costos directos e indirectos de la empresa, se pueden calcular con precisión los costos y las pérdidas y ganancias de la empresa y se puede alentar a la empresa a fortalecer la gestión de costos, reducir los costos y mejorar la eficiencia.
Clasificación de los gastos de administración de propiedades
2. Clasificación de los gastos de administración de propiedades
El contenido de costos de las empresas de administración de propiedades es complejo. Para fortalecer la gestión de las empresas y profundizar la comprensión de los costos empresariales, es necesario clasificarlas utilizando diferentes estándares.
(1) Clasificación por naturaleza económica
Según la naturaleza económica o el contenido de los costes, los costes incurridos por las empresas de gestión inmobiliaria suelen dividirse en los siguientes siete conceptos:
(1)Materiales subcontratados. Se refiere a materiales diversos, materiales auxiliares, combustible, repuestos, consumibles de bajo valor y embalajes adquiridos por empresas administradoras de propiedades desde el exterior.
(2) Salario. Se refiere a los salarios totales de los empleados de la empresa.
(3) Fondo de bienestar de los empleados. Se refiere al fondo de bienestar de los empleados reservado por la empresa de acuerdo con la proporción salarial prescrita.
(4) Gasto por depreciación. Se refiere al gasto por depreciación de los activos fijos calculado según normatividad.
(5)Gastos por intereses. Se refiere al monto neto de los gastos por intereses de préstamos bancarios menos los ingresos por intereses en gastos financieros.
(6) Fiscalidad. Se refiere a diversos impuestos y tarifas por tarifas de gestión acumuladas, como impuesto a la propiedad, impuesto sobre el uso de vehículos y embarcaciones, impuesto de timbre, etc.
(7) Otros gastos. Se refiere a gastos que no se incluyen en los elementos anteriores, como gastos de correo y telecomunicaciones, gastos de viaje, alquileres, etc.
Según el contenido económico (o naturaleza) de los gastos, ayuda a reflejar la composición y el nivel de los diversos gastos de la empresa de administración de propiedades.
(2) Basado en fines económicos.
Los gastos en los que incurren las empresas administradoras de propiedades durante sus operaciones tienen diferentes usos. La composición de los gastos de gestión inmobiliaria mencionada anteriormente se clasifica en realidad según diferentes finalidades económicas.
La clasificación según fines económicos puede ayudar a revelar las razones del aumento y la caída de los costos de administración de propiedades, señalando así la dirección para reducir los costos y fortalecer la gestión de costos.
(3) En función de la relación con el volumen de negocio.
En función de la relación con el volumen de negocio del servicio de administración de propiedades, los costos se pueden dividir en costos fijos, costos variables y costos semifijos o variables.
(1) Costes fijos. Esto significa que los gastos totales incurridos se mantienen relativamente estables dentro del rango relevante.
Elementos que no varían con el volumen de negocio de los servicios de administración de propiedades, como depreciación de activos fijos, salario básico del personal de administración de propiedades de primera línea, etc. Sin embargo, cuando el aumento o disminución del volumen de negocios de servicios de administración de propiedades excede un cierto rango (rango relevante), los costos fijos aumentarán o disminuirán relativamente, por lo que los costos fijos también se denominan "costos fijos relativos".
(2) Costes variables. Los costos variables se refieren a la parte del costo total que cambia con el aumento o disminución del volumen del negocio de servicios de administración de propiedades. Se puede dividir en dos partes: costos variables proporcionales y costos variables no proporcionales. Los costos variables proporcionales se refieren a costos que cambian proporcionalmente con el volumen de negocio, como los costos de materias primas en los costos de administración de propiedades. Los costos variables no proporcionales se refieren a elementos cuyos costos cambian en la misma dirección que el volumen de negocios, como muchos materiales auxiliares, combustible, energía, etc. en los costos de administración de propiedades.
(3) Costes semifijos o variables. Se refiere a la aparición de costos que cambian con el aumento o disminución del volumen de negocio, pero no en proporción.
Dividir los costos en costos fijos, costos variables y costos semifijos o variables juega un papel importante en el análisis de los factores de fluctuación de costos y la búsqueda de formas de reducir los costos. En términos generales, dado que el costo fijo total tiene poca relación con los cambios en el volumen de negocios, para reducir el costo fijo por unidad de volumen de negocios, se debe aumentar el volumen de negocios y reducir la cantidad absoluta de costos variables con los cambios en; volumen de negocio, por lo que la reducción de los costos variables debería reducir el consumo de mano de obra por unidad de volumen de negocio. Además, este método de división de costos también es beneficioso para la previsión y la toma de decisiones de gestión de propiedades.
(4) Según la base de cálculo.
Según las diferentes bases de cálculo de costos, los costos se pueden dividir en las siguientes categorías (no componentes de costo).
(1) Coste objetivo. Los costos esperados que deben alcanzarse en función de la determinación de los objetivos de ganancias.
(2) Coste fijo. Calcule los elementos de costos en función de las cuotas y luego resuma los costos de administración de propiedades. Por ejemplo, los costos fijos determinan los costos de materiales según las cuotas de consumo de materiales, los costos laborales según las cuotas de horas de trabajo y los costos de producción según los estándares de gastos.
(3)Costos planificados. La previsión y la elaboración de presupuestos durante el período de planificación requieren la implementación de gastos de administración de la propiedad. Los costos planificados son costos obligatorios.
(4) Coste real. Tarifas de administración de propiedades calculadas en base a los gastos reales durante el período de cálculo. También se puede dividir en el costo real del año pasado, el costo real de este año y el costo real acumulado.
Dividir los costos en costos objetivo, costos de cuota, costos planificados y costos reales es de gran importancia para que las empresas de administración de propiedades traten correctamente los gastos de costos y fortalezcan la contabilidad y la gestión de costos.
(5) La relación entre base y toma de decisiones.
Según su relación con la toma de decisiones, los costos se pueden dividir en costos marginales, costos diferenciales y costos de oportunidad.
(1) Coste marginal. Se refiere al cambio en el costo total causado por aumentar o disminuir el volumen de servicio de una unidad bajo un cierto nivel de volumen de servicio de administración de propiedades. Se utiliza para juzgar si es económico aumentar o disminuir el volumen de servicio. Cuando el ingreso aumentado al aumentar el volumen unitario de servicio es mayor que el costo marginal, es rentable; de lo contrario, no es rentable;
La teoría microeconómica cree que cuando el volumen del servicio aumenta hasta el punto en que el costo marginal es igual al ingreso marginal, el volumen del servicio puede obtener el máximo beneficio para la empresa.
(2) Coste diferencial. Se refiere a la diferencia de costos entre diferentes opciones de gestión, también conocida como costo incremental o costo reducido. En términos cuantitativos, el costo diferencial es igual al cambio en el costo de aumentar o disminuir el volumen unitario de los servicios de administración de propiedades entre diferentes opciones, multiplicado por el aumento o disminución del volumen unitario de servicio, más los "costos fijos" incurridos al aumentar o disminuir la escala del servicio. Los contadores del "costo diferencial" creen que el método de análisis marginal es científico y refinado, pero en realidad el margen es difícil de captar y no es tan fácil obtener mejores resultados como el "análisis diferencial".
(3) Coste de oportunidad. El costo de oportunidad se refiere a la posible pérdida de beneficios al optar por utilizar recursos económicos en una alternativa y renunciar a otra alternativa. Por ejemplo, bajo ciertas condiciones de recursos, elegir un proyecto de administración de propiedades residenciales significa renunciar a los ingresos potenciales de otros proyectos de administración de propiedades residenciales o proyectos de administración de propiedades rentables.
(4) Estimar costes. Se refiere al costo estimado del trabajo de administración de propiedades efectivamente realizado antes del inicio del período contable, con el fin de predecir el costo real para la fijación de precios de referencia.
(5) Costos hundidos. Se refiere a costos que no se pueden cambiar sin importar qué opciones se implementen ahora o en el futuro porque las decisiones se tomaron en el pasado.
(6) Puede reducir costes. Se refiere a costos que pueden diferirse a períodos posteriores sin afectar la eficiencia operativa del período actual.
(7)Gratis. Esto significa que un costo solo está relacionado con un plan y, cuando se cancela el plan, este costo también se puede renunciar.
(8)Coste de valor añadido. Se refiere al costo de valor agregado cuando el costo de los insumos puede hacer que los clientes sientan que se mejorará la calidad o el valor del servicio, o cuando se reduce el costo, el cliente sentirá que se reducirá la calidad o el valor del servicio.
Propósito de la estimación de costos
Sección 2 Método de estimación de costos
1 Propósito de la estimación de costos
Las tarifas del servicio de administración de propiedades incluyen principalmente la mano de obra. costos, costos de oficina, tarifas diarias de operación y mantenimiento de partes, instalaciones y equipos de la propiedad, tarifas de seguridad, tarifas de limpieza y saneamiento, tarifas de mantenimiento ecológico, tarifas de depreciación de activos fijos de la empresa administradora de propiedades, primas de seguros y otras tarifas aprobadas por el propietario.
En propiedades comerciales, el fondo público de mantenimiento o fondo de reforma correspondiente al fondo especial de mantenimiento residencial se retira gradualmente del alquiler o ingreso operativo obtenido por el propietario, pero este retiro también debe basarse en el rubro. Basado en estimaciones de costos.
En la actualidad, existen dos formas para que las empresas de administración de propiedades en mi país cobren las tarifas del servicio de administración de propiedades: sistema de contrato y sistema de incentivos. Estimar científicamente el coste o gasto de los servicios de administración de propiedades es una tarea importante para las empresas de administración de propiedades, ya sea un sistema de contrato o un sistema de remuneración.
Métodos de estimación de las partidas de costes principales 1-7
II.Métodos de estimación de las partidas de costes principales
(1) Estimación de costes laborales
Este gasto se refiere a los gastos de personal de la empresa de administración de propiedades, incluidos los salarios del personal de servicios de administración, el seguro social, las tarifas de asistencia social retiradas de acuerdo con las regulaciones, el pago de horas extras, los honorarios de ropa, etc.
La fórmula de cálculo de los costos laborales es:
Donde s representa el área total del inmueble que se está probando, en metros cuadrados.
(2) Estimación de gastos de oficina
Los gastos de oficina son gastos relacionados que requieren las empresas de administración de propiedades para realizar el trabajo normal. Incluye principalmente:
1. Costo de transporte (F1) (yuanes/año)
2. Tarifa de comunicación (F2) (yuanes/año)
3. Costo de artículos de papelería y oficina consumibles de bajo valor (F3) (yuanes/año)
4. Tarifas de libros y periódicos (F4) (yuanes/año)
5. Honorarios de marketing (F5) (yuanes/año)
6. Honorarios de litigios (F6) (yuanes/año)
7. Honorarios de decoración navideña (F7) (yuanes/año)<. /p> p>
8. Alquiler de oficina (incluidos los gastos de agua y electricidad) (F8) (RMB/año)
Los gastos anteriores generalmente se estiman anualmente y luego se resumen. distribuido mensualmente por cada metro cuadrado. La fórmula de cálculo es:
(3) Estimación de los costos diarios de operación y mantenimiento para * * * piezas viejas e * * * instalaciones y equipos viejos
Este costo generalmente representa una gran parte del costo de administración de la propiedad Hay muchas proporciones y proyectos específicos.
Incluye principalmente los siguientes elementos:
1. Tarifa de mantenimiento (F1) (yuanes/año)
2. Tarifa de decoración (F2) (yuanes/año)
<. p> 3. Costos de energía (electricidad, gas, petróleo, etc.) (F3) (yuanes/año)4. Tarifas de instalaciones de entretenimiento (F4) (yuanes/año)
5. Gastos varios (F5) (yuanes/año)
Los gastos anteriores generalmente se estiman anualmente y luego se resumen y luego se prorratean por cada metro cuadrado mensualmente. La fórmula de cálculo es:
Repuestos públicos * * * y honorarios públicos * * * de mantenimiento de instalaciones y equipos.
Es decir: tasas de mantenimiento de espacios públicos e instalaciones públicas.
(4) Estimación de los costos de seguridad
Los costos de seguridad se refieren al costo de mantener el orden en el área de la propiedad, que consiste en tarifas del sistema de seguridad, primas de seguro personal del personal de seguridad, sala de seguridad. y composición de alquileres de viviendas para personal de seguridad.
1. Tarifa del sistema de seguridad (F1) (yuanes/año)
2 Prima del seguro personal del personal de seguridad (F2) (yuanes/año)
3. .Alquiler de la sala de seguridad y la sala del personal de seguridad (F3) (yuanes/año)
De acuerdo con la situación real, calcule estos costos por separado, súmelos y luego repártalos por cada metro cuadrado cada mes, de modo que Obtienes la tarifa de seguridad.
La fórmula se puede expresar de la siguiente manera:
Costos estimados de limpieza y saneamiento
Los costos de limpieza y saneamiento se refieren a * * * partes del edificio y públicas * *Costos diarios de limpieza y mantenimiento de áreas. Incluye:
1. Tarifa de compra de herramientas de limpieza (F1) (yuanes/año)
Esta tarifa incluye el costo de compra de botes de basura, trapeadores, etc.
2. Tarifa por suministros de protección laboral (F2) (yuanes/año)
3. Tarifa por material de maquinaria de limpieza (F3) (yuanes/año)
Esto Tarifa Incluye la depreciación del equipo de limpieza de muros cortina de edificios, máquinas de encerado y pulido, consumibles, etc.
4. Tarifa de limpieza de tanques sépticos (F4) (RMB/año)
5. Transporte de basura (F5) (RMB/año)
6. Gastos (F6) (yuanes/año)
7. Tarifa de limpieza de piscina (F7) (yuanes/año)
Los gastos anteriores se pueden estimar en función de la situación real y luego. resumido. La tarifa de limpieza y saneamiento ambiental se puede calcular dividiendo la suma de las tarifas por el producto del área de la propiedad que participa en el cálculo y 12 meses.
Se puede expresar como:
(6) Estimación de las tarifas de mantenimiento ecológico
Las tarifas de mantenimiento ecológico se refieren a los costos de mantenimiento de la vegetación en el área de la propiedad. incluidos vestíbulos y corredores y otros costos de embellecimiento de áreas comunes. Los elementos que se medirán son:
1. Tarifa por herramienta ecológica (F1) (yuanes/año)
Esta tarifa incluye el costo de compra de azadas, cortadoras de césped, podadoras y pulverizadores.
2. Tasa por suministros de protección laboral (F2) (yuanes/año)
Esta tarifa incluye el coste de compra de guantes, mascarillas, sombreros de paja, etc.
3. Tarifa de agua ecológica (F3) (yuanes/año)
4. Tarifa de pesticidas y fertilizantes (F4) (yuanes/año)
5. Varios Tarifa de eliminación de césped (F5) (yuanes/año)
6. Tarifa de renovación del paisaje (F6) (yuanes/año)
Esta tarifa incluye el costo de replantar plántulas y flores ambientales. preparativos.
Las tarifas anteriores generalmente se calculan anualmente y se pueden calcular dividiendo 12 meses por el área de la propiedad involucrada en el cálculo. Se puede expresar como:
(7) Estimación de los gastos de depreciación de activos fijos
Este gasto se refiere a la asignación y retiro mensual de diversos activos fijos propiedad de la empresa administradora de propiedades en función de su monto total Gasto de depreciación. Varios tipos de fijación incluyen:
1. Transporte (automóviles, etc.) (F1) (yuanes/año)
2. Equipo de comunicación (teléfono, teléfono móvil, máquina de fax, etc.) ) (F2) (yuanes/año)
3. Equipo de oficina (escritorios, sillas, sofás, computadoras, fotocopiadoras, aires acondicionados, etc.) (F3) (yuanes/año)<. /p>
4. Equipos de mantenimiento de ingeniería (máquina dragadora de tuberías, máquina soldadora eléctrica, etc.) (F4) (yuanes/año)
5.
Voluntad El importe total real de los activos fijos anteriores se divide por la vida media de depreciación y luego se amortiza por cada metro cuadrado al mes. La fórmula de cálculo es:
La vida media de depreciación de los activos fijos es generalmente de 5 años.