¿Cómo se compara la comparación inmobiliaria entre Chengdu y Chongqing en enero?
La teoría 321 se origina a partir de las predicciones de varios expertos en bienes raíces sobre el futuro de los precios de la vivienda en Chengdu y Chongqing, es decir, el núcleo del anillo interior es 3 y el anillo exterior es 1. Sin embargo, , no es Chongqing el primero en darse cuenta, sino Chongqing. A juzgar por la observación del mercado durante el Festival de Primavera en Chengdu, esta expectativa divina se ha cumplido perfectamente: el precio medio de segunda mano en la tercera circunvalación de Chengdu ha alcanzado los 15.000 yuanes por edificio, el precio medio en el distrito de Jinjiang, el El núcleo de la primera carretera de circunvalación es 30.000, y la segunda carretera de circunvalación es 20.000, incluso si no está en el distrito escolar, el mercado general con la marca halo, que ocupa la ubicación, se puede vender fácilmente a la marca de 20.000, ambos en cantidad y precio.
A juzgar por los precios de las viviendas de segunda mano y el volumen de transacciones en Chengdu en enero, es seguro que el precio promedio se ha estabilizado en 15.000. Este es casi el precio promedio de los listados principales de celebridades de Internet que recomendé. antes. A juzgar por el listado real, este precio es muy real. Incluso el precio de transacción de Azure World en West Second Ring Road, donde vivía antes, era de alrededor de 18.000. La casa tiene más de 10 años y no tiene marca, distrito escolar ni. bendición empresarial superior.
Los datos en Chongqing no son optimistas. El precio promedio de las transacciones en enero fue un 30% más alto y el volumen de transacciones en los últimos tres meses fue más de la mitad menor que el de Chengdu. Se pierden tanto el precio como el volumen.
No podemos evitar preguntar: Chengdu, que tiene restricciones de compra tan estrictas, los precios de la vivienda aumentan más rápido que Chongqing y su volumen de transacciones es mayor que Chongqing no tiene restricciones de compra, y el umbral. Es bajo, pero el precio y el volumen son lentos. ¿Qué ha experimentado Chongqing en estos años? Escúchame, un conductor veterano de Chengyu Real Estate, ¡y déjame explicártelo lentamente!
Chengdu utiliza restricciones de compra para aumentar y proteger los precios de la vivienda local, mientras que Chongqing permite a la gente de todo el país cortar puerros.
De hecho, un análisis cuidadoso de las políticas de restricción de compras y préstamos en las principales ciudades de China muestra que el objetivo principal es aumentar los precios de la vivienda, en lugar de suprimirlos. Pero este aumento también tiene un contenido técnico. Se establece después de que los residentes locales hayan terminado la construcción de sus almacenes. Por lo general, las restricciones de compra se imponen primero en una zona de precios elevados y luego se van eliminando lentamente. Los altos precios de la vivienda crean una situación. efecto de aglomeración, y luego se extendió a las zonas de precios bajos Finalmente logró un aumento general.
La política de restricción de compras implementada en Chengdu puede considerarse un "desempeño a nivel de libro de texto" en la historia de las restricciones de compra en las ciudades chinas. Primero, después de que los precios de la vivienda se dispararon a 20.000 yuanes en 2016, la Zona de Alta Tecnología y el Nuevo Distrito de Tianfu tomaron la iniciativa en restringir la compra de viviendas. Muchas placas diaosi que originalmente pertenecían al condado de Shuangliu y luego fueron transferidas al Nuevo Distrito de Tianfu de repente se convirtieron en hielo. En menos de un año, el aumento superó los 100 yuanes. Esta restricción de compras restableció la liquidez a un alto nivel, impidió que los fondos externos huyeran a un alto nivel y evitó efectivamente la aparición de riesgos sistémicos financieros. A continuación, Chengdu implementó sucesivamente restricciones de préstamos, restricciones de precios y restricciones de compras. Se puede decir que ha reunido las rutinas de restricción de compras que a menudo practican Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen.
Sin embargo, estas herramientas de control tradicionales están lejos de ser suficientes. En la segunda mitad de 2017, cuando el mercado de celebridades de Internet de Chengdu no logró alcanzar un máximo de 20.000, Chengdu utilizó con éxito el acuerdo de talentos como un asesino, lo cual fue. También reconocido por la industria. Algunas personas piensan que se trata de una "apertura encubierta de restricciones de compra". Las cosas nunca son tan simples. Una vez que se lanzó el programa de liquidación de talentos, el número de compradores de viviendas que regresaban de los niveles primero y segundo, como Beijing, Shanghai y Guangzhou, se duplicó repentinamente. De hecho, hubo largas colas en los centros de talentos en el nuevo distrito de Tianfu y la zona de alta tecnología. dos importantes altibajos en el precio de la vivienda. De repente, el punto máximo de 20.000 fue un avance muy fácil. En diciembre de 2017, el precio de transacción de algunos proyectos de celebridades de Internet, como Longhu Crystal Blue Peninsula, superó los 25.000.
Este movimiento ahora parece ser la búsqueda de Chengdu de un sucesor de alto nivel a nivel mundial. comprar casas, y Chengdu luego endureció sus políticas. Incluso si tiene un registro de hogar en áreas populares como zonas de alta tecnología, debe solicitar seguridad social durante dos años consecutivos antes de ser elegible para comprar una casa. Las políticas son abiertas y cerradas, pero siempre reflejan la sabiduría de Chengdu de ser refinado y beneficioso para la gente mientras avanza paso a paso.
Chengdu siempre ha sido una forma de fortalecer la capital provincial y ocultar la riqueza entre la gente. Aunque se ha ganado una notoria reputación como una "capital provincial chupasangre" entre la gente durante muchos años, no puede hacerlo. detener el entusiasmo de los más de 90 millones de habitantes de Sichuan por la propiedad de una vivienda en Chengdu. Ahora parece que se ha convertido en un sueño. Chengdu también aprovechó la situación y lanzó el concepto de "Rongpiao Talent Apartment", que ha hecho que los precios reales de la vivienda sean comparables a los de Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen. Chengdu no se limita a imponer restricciones de compra para “alejar a la gente”, sino que también sigue tendencias populares para atraer los talentos necesarios. Esta conciencia y capacidad de ejecución no tienen comparación entre las ciudades occidentales. Incluso Xi'an, rival de Chengdu, recientemente adoptó oficialmente Daxing para aprender. El estilo de Chengdú.
En cuanto a Chongqing, bajo la premisa de los altos costos de construcción urbana debido al terreno montañoso, todavía se ha adherido al patrón de dispersión multicéntrico en los últimos diez años. El precio actual de la vivienda ni siquiera se ubica en el ranking. los 20 primeros del país. Los precios promedio en algunas áreas económicamente débiles de Chongqing, como Dadukou, Banan y Shapingba, no son comparables a los de Mianyang, una ciudad de segundo nivel en Sichuan, y no hay base alguna para restringir las compras. Después del aumento de Jiangbeizui en 2016, Chongqing no aprendió de Chengdu e inmediatamente introdujo restricciones de compra, perdiendo esta buena tarjeta. Hasta ahora, Chongqing no ha tenido un centro de precios de vivienda que pueda lograr la aglomeración. Además, no existe una política de talentos clara y poderosa, ignora las leyes del mercado e insiste en recaudar el impuesto al personal de los "Tres No" y el impuesto residencial de alto nivel, lo que debilita a un gran número de talentos potenciales que quieren establecerse. y comprar una propiedad en Chongqing.
Los precios ultrabajos de la vivienda en Chongqing han traído sufrimiento a la gente de Chongqing en los últimos diez años. No sólo tuvieron un desempeño inferior al del mercado nacional en general, sino que tampoco pudieron disfrutar de los beneficios inmobiliarios que merecían. Envejecieron antes de hacerse ricos. Solo se pueden atribuir tres generaciones a Chongqing. Para vender una casa en Chongqing (propiedad que no pertenece a una celebridad de Internet), solo puede ir a ciudades de tercer y cuarto nivel. Además, en caso de llagas y enfermedades, el inmueble no puede funcionar como dispositivo de seguridad del hogar. Los ciudadanos tienen una única fuente de ingresos y no pueden obtener oportunidades de inversión en bienes raíces. Ya sea desde la perspectiva de la apreciación de los activos de los hogares o de la igualdad de oportunidades de inversión, ya se reconoce como una base de puerros en los sistemas de las grandes ciudades.
Los bajos precios de la vivienda deben deberse a problemas económicos, pero el modelo del PIB no es saludable ni perjudicial para la gente
Aunque el PIB de Chongqing casi entró en el club de los 2 billones en 2017, estos diez En los últimos años, Chongqing ha experimentado un rápido crecimiento del PIB, pero el crecimiento de la riqueza y los ingresos de la población no ha seguido el mismo ritmo.
Según estadísticas incompletas, entre los más de 6 millones de residentes permanentes en Chongqing, sólo 10 personas tienen un salario anual de 100.000 yuanes (ingresos no familiares), y muchas familias tienen un ingreso total de menos de 100.000 yuanes. El ingreso por depósitos per cápita de Chongqing es aún más desastroso. La siguiente imagen muestra los depósitos per cápita de 29 ciudades de todo el país en 2017. Chongqing ocupa el penúltimo lugar, con depósitos per cápita un 20% menos que Chengdu. Por supuesto, aquí hay un problema: Chongqing tiene una población tan grande como una provincia, mientras que Chengdu es una ciudad. En 2017, Chongqing todavía tenía 14 condados afectados por la pobreza a nivel nacional.
Muchos expertos y think tanks privados también han comenzado a darse cuenta de que Chongqing ha sobregirado su desarrollo futuro al aumentar su escala de deuda para aumentar el PIB. Porque en el nuevo ciclo económico se está abandonando el modelo de crecimiento del dividendo demográfico extensivo. Además, debido al creciente énfasis del país en la protección del medio ambiente, muchas capacidades de producción atrasadas se enfrentan a una eliminación directa.
Chongqing es un sistema dominado por la economía de propiedad estatal. Las empresas estatales han contribuido con más del 80% del crecimiento del PIB. La mayoría de las empresas estatales de Chongqing pertenecen a industrias con uso intensivo de mano de obra. Para reducir el exceso de capacidad, primero se debe atacar a estas industrias, además de a las empresas estatales. El primero en llevar la peor parte es Chongqing Iron and Steel, que está al borde de la quiebra. Aunque sufre pérdidas cada año, el gobierno proporciona subsidios todos los años. Algunos trabajadores de Chongqing Iron and Steel dijeron que no podían pagar la mitad de los salarios. al año, sin mencionar la compra de una casa, tenían que depender de sus padres para las comidas diarias. Esta es también la razón por la que nunca he sido optimista acerca de Dadukou. La relación precio-ingresos de la vivienda es particularmente eficaz al estudiar el mercado inmobiliario de Chongqing.
La industria pesada tradicional está desapareciendo, y la industria pilar de Chongqing, la fabricación de automóviles, no está mucho mejor. A juzgar por los datos publicados por Changan Co., Ltd. en enero de este año, las ventas de modelos Ford cayeron un 30%. El gobierno de Chongqing otorgó inmediatamente varios cientos de millones de subsidios. Bastante parecido al estilo de las tres provincias orientales. El énfasis en I+D y la producción, y el hecho de que todavía se produce una gran cantidad de modelos de gama baja sin satisfacer la demanda del mercado, es la razón principal de la fuerte caída en las ventas de Changan. Este es también un problema común de muchos estados. Empresas de propiedad privada en Chongqing: prevalece la burocracia, no respeta el mercado y utiliza la administración para reemplazar la configuración del mercado. Los recursos, por supuesto, serán castigados por el mercado.
En el mercado financiero, el desempeño de las empresas estatales de Chongqing también es insatisfactorio. El Banco de Chengdu ha cotizado en el mercado de acciones A y el plan de oferta pública inicial del Banco de Chongqing todavía se retrasa indefinidamente. Una razón importante es que los estados financieros no pueden pasar la prueba y varios indicadores básicos, especialmente el ROE (rendimiento bancario). sobre los activos netos), han disminuido y el crecimiento de las ganancias depende demasiado de la plataforma del gobierno. El Chongqing Rural Commercial Bank, otro de los tres carros financieros, fue advertido anteriormente por las cuatro grandes firmas contables responsables de la auditoría en ese momento debido al crecimiento excesivo de la remuneración de los empleados que afectó el crecimiento de los beneficios netos, a pesar de que cotizaba en Hong Kong. , pero los precios de las acciones de los bancos comerciales rurales han estado deprimidos durante mucho tiempo en el pasado.
En la nueva era económica, los precios de la vivienda se han convertido en un barómetro de la economía de las grandes ciudades.
Las ciudades con economías pobres generalmente tienen precios de vivienda mediocres. Aunque esta relación lógica no se encuentra en los libros y no ha sido reconocida oficialmente, los hechos que tenemos ante nosotros nos dicen: Chongqing sigue siendo una economía planificada típica, aunque el país le ha otorgado la posición de "tierra interior abierta", la promoción de la inversión industrial de Chongqing. , distribución, asignación de recursos, planificación urbana, financiación, etc., todos requieren recursos administrativos para garantizarlos y ejecutarlos.
Chengdu obviamente confió en la magia de los altos precios de la vivienda para tomar la iniciativa en completar la modernización industrial. Chengdu no es una excepción. Utilizar los precios de la vivienda como punto de partida para promover la modernización industrial es un arma mágica para las principales ciudades de segundo y tercer nivel. Wuhan y Hefei también operan de esta manera. No se puede esperar que las industrias esperen a que mejoren los subsidios estatales. Las empresas que carecen de la capacidad de autogenerarse no son diferentes de los mendigos que piden en la calle. Dependen del clima para obtener alimentos. tu trabajo desaparecerá.
Vale la pena aprender de Chongqing la planificación avanzada de Chengdu de avanzar hacia el este, controlar el oeste, expandirse hacia el sur y expandirse hacia el norte
En comparación con el plan caótico de Chongqing, Chengdu lanzó la dirección este-oeste, sur -plan estratégico centro-norte en julio de 2017, y "vertió un barril de petróleo" en el ya caliente mercado inmobiliario.
Chengdu nunca antes había tenido un plan así. El patrón urbano tradicional es "pobre en el este y caro en el oeste, rico en el sur y caos en el norte", y la brecha entre ricos y ricos. la proporción de pobres entre regiones es grande. Una vez que se lanzó este plan, el distrito de Chenghua fue el que más se benefició. Esta zona es algo similar al distrito oeste de Chongqing: la combinación de Shapingba Dadukou y el distrito de Jiulongpo. En el pasado, era una zona industrial que los ricos de Chengdu rara vez visitaban. El Xiaojun Gan en el Distrito 5 de la fábrica de tubos de acero de la tienda de celebridades de Internet, tal como lo conocemos, vino de aquí.
El distrito de Chenghua solía ser tan pobre como el distrito oeste de Chongqing, y la llegada de la ciudad de Vientiane no ha cambiado mucho. El verdadero cambio es que en 2016, Chengdu lanzó repentinamente el concepto de "Tianfu Porch-Pancheng Steel", y el distrito de Chenghua obtuvo el efecto indirecto del precio de la vivienda de "Pancheng Steel", una nueva zona rica. Pancheng Steel era originalmente el sitio de una fábrica de tubos de acero sin costura. Lógicamente hablando, es una tierra árida como Dadukou. En 2012, la ciudad de Chengdu mostró su determinación de cortar la fuerza de un hombre fuerte y demolió directamente esta zona de fábrica a gran escala. y planeó que se convirtiera en un edificio de alta calidad para los ricos del distrito, durante un tiempo también causó controversia entre la gente. Sin embargo, no importa cuán criticada sea, la planificación del gobierno fue demasiado ambiciosa. En los últimos cinco años, se han reunido desarrolladores de renombre, incluidos Wharf, Yanlord, Sun Hung Kai, Singapore Keppel, Greenland y otras adquisiciones de tierras de alto precio. Todas las propiedades de Pancheng Steel tienen un precio de 30.000 en el mercado estrella, los precios de la vivienda son difíciles de entender para la gente corriente de Chengdu y no pueden permitirse el lujo de comprarlos.
Aunque la placa de acero Pancheng pertenece administrativamente al distrito de Jinjiang, el distrito de Chenghua ha recibido ayuda económica y los precios de la vivienda en el pasado han comenzado a despegar. En enero, el precio de transacción de Longfor Sanqianli superó los 25.000 yuanes. Según el precio de costo de más de 8.000 yuanes comprados en 2008, la prima superó los 300 yuanes y la recuperación de efectivo superó los 140 W. Si se vende a Chongqing, puede. pagarse en su totalidad por un proyecto estrella del distrito de Yuzhong, Vanke Jincheng, el área es más grande que antes.
Gracias a los efectos indirectos de una planificación estratégica urbana razonable y de las zonas prósperas, el distrito de Chenghua ha completado un "fénix convertido en hielo" y la apariencia urbana y el nivel de vida de los residentes han mejorado enormemente. Este cambio es como si el distrito de Dadukou se convirtiera en el distrito de Yubei. Caminando por Tazishan, que está cerca del tercer anillo, la antigua zona marginal urbano-rural, no puedo imaginar que el parque Tazishan se haya vuelto tan hermoso, rodeado de tanta gente. 30.000 sitios de Internet de alta gama.
El movimiento de Chengdu hacia el este es feroz y la maldición del doble sifón está comenzando a aparecer. ¿Dónde está la oportunidad para Chongqing?
La ampliación de Pancheng Steel siempre ha sido un dolor para Chengdu, porque está bloqueada por las montañas Longquan, lo que también dificulta que Chengdu se mueva hacia el este. Sin embargo, tras la finalización del nuevo ferrocarril de alta velocidad Chengdu-Chongqing, el efecto sifón en Chengdu ha mejorado.
La maldición del doble sifón significa que cuando los precios de la vivienda en las ciudades centrales sean dos veces más altos que los de la periferia, los fondos se acelerarán hacia el centro. Esto es lo que a menudo llamamos desvío. Este capital no es sólo para la compra de viviendas, sino que también incluye otras inversiones privadas, inversiones gubernamentales y otros fondos especulativos. Hará que los precios de la vivienda en el centro sean cada vez más altos, la economía sea cada vez más fuerte y los precios de la vivienda en las pequeñas y medianas empresas periféricas. Las ciudades de tamaño son cada vez más bajas, y la población joven y de mediana edad se perderá, la población está envejeciendo y la economía se está debilitando.
En el ciclo de 2008, Chengdu captó algunas de estas tendencias del mercado. El precio de la vivienda en la comunidad donde vivo llega a los 8.000, mientras que el precio de las propiedades inmobiliarias de alta calidad, como la ciudad de Longfor Zidu en Chongqing, es de poco más de 4.000. Convertido al precio del área construida, la diferencia de precio es esa. En realidad, el tiempo era mayor de lo que es ahora.
Lo que es más preocupante ahora es que Chongqing no parece estar interesado en "expandirse hacia el oeste" y, desde un punto de vista práctico, es una tarea casi imposible. Debido a que para desalojar las industrias atrasadas y altamente contaminantes del Distrito Oeste se requieren enormes costos de demolición, ya es demasiado tarde para avanzar hacia el oeste. A menos que crucemos la montaña Zhongliang y construyamos una nueva ciudad de alta calidad, y también construyamos cuidadosamente un área rica similar a Panchenggang, no puedo imaginarlo en mi mente.
En la actualidad, todavía hay una pequeña posibilidad de respirar: 1. El ferrocarril de alta velocidad Chengdu-Chongqing aún no puede circular a la velocidad teórica de 350. Se dice que no utiliza los más avanzados. Mientras Fuxing no pueda encontrarse con uno, la economía de la ciudad integrada de Chengdu-Chongqing será El efecto de sinergia no es obvio y el sifón carece de soporte de hardware. En segundo lugar, la relación de diferenciación de precios promedio de la ciudad principal de Chengdu con respecto a la de China. el precio promedio de la ciudad principal de Chongqing no ha llegado a 2 veces, lo que no puede cumplir con las expectativas de fondos de Davis. En tercer lugar, la lotería de cuatro límites en Chengdu, el umbral es alto y los inversores extranjeros no pueden ingresar al mercado para comprar productos a voluntad; Por el contrario, la gente de Chengdu viene a Chongqing para conseguir fondos a precios bajos.