¿Cuáles son los estándares de evaluación de una vivienda? Si se trata de un préstamo de un fondo de previsión para comprar una casa existente, ¿quién lo evaluará?
Método de evaluación de la casa
1. El método de evaluación de la casa consiste en calcular el valor de reemplazo total en función de la estructura, los estándares y los materiales comunes de la casa que se está evaluando, y luego calcular el valor. valor de reposición según la estructura de cada tipo de casa, decoración, equipamiento y demás componentes, y determinar el valor presente descontando la novedad de los componentes. Las transacciones, permutas, hipotecas, subastas, empeños, transferencias, separaciones de bienes, fusiones, asignaciones de precios, transferencias, demoliciones o el uso de casas para pagar deudas, acciones, inversiones, etc. de casas de diversos propietarios en ciudades y pueblos. , etc., y las actividades que impliquen precios de la vivienda se evaluarán de acuerdo con estas Medidas de Precio.
2. Principio de evaluación y valoración de viviendas: Es el principio básico de evaluación y valoración de viviendas basado en el valor total de reposición de las viviendas para determinar el valor de varios tipos de viviendas.
El valor total de reposición de una casa se refiere a la inversión total que debería haberse gastado para reconstruir este tipo de casa en el año anterior en el que se tasaba la casa.
La determinación del valor total de reposición incluye el aumento o disminución del valor del costo del proyecto de construcción e instalación, honorarios de ingeniería exterior, honorarios de adquisición de terrenos, honorarios de compensación por demolición y factores de ajuste como la ubicación, orientación , y piso de la casa.
1. El costo del proyecto de construcción e instalación (denominado costo del proyecto) siempre se basa en la "Cuota de Presupuesto del Proyecto de Construcción de la Provincia XX" implementada el año anterior cuando se evalúa la casa y la tabla de valoración unitaria emitida por cada ciudad, "Provincia XX". Lista de precios unitarios de cuota de presupuesto de proyecto de instalación unificada ", XX cuotas de costos de proyectos de construcción e instalación provinciales y regulaciones pertinentes, y preparar costos presupuestarios. Al preparar los costos presupuestarios, se determinan los estándares de cobro para las empresas de construcción e instalación. Las ciudades provinciales cobran tarifas basadas en las empresas a nivel de prefectura y municipio, y los condados o ciudades a nivel de condado cobran tarifas según las empresas a nivel de condado y municipal. Los coeficientes de ajuste de los precios de los materiales siempre los determina el gobierno local en ese año. El coeficiente de ajuste de los precios de los materiales estipulados y la diferencia de precios de los materiales estipulados ajustados de acuerdo con las condiciones reales se determinarán razonablemente. El costo del proyecto es la base para determinar el precio de reemplazo completo.
2. Los honorarios de ingeniería exterior se refieren a los honorarios de ingeniería para equipos de suministro y drenaje de agua, electricidad, iluminación, pasillos, pozos sépticos, etc. que sostienen directamente el edificio fuera del edificio.
3． Los derechos de adquisición de tierras se refieren a la compensación por la adquisición de tierras y a los subsidios de reasentamiento aprobados de conformidad con la Ley de Gestión de Tierras.
4. Las tarifas de compensación por demolición se refieren a las tarifas de adquisición de viviendas de demolición, tarifas de transición temporal, tarifas de mudanza, pérdidas por suspensión de negocios, etc.
5． El factor de ubicación de la casa se refleja específicamente en la diferencia de precio de ubicación basada en la renta diferencial del terreno. Las agencias de administración de bienes raíces de varias ciudades y condados pueden dividir una cantidad de lotes de acuerdo con la diferencia de calidad del terreno en varios lugares y determinar la diferencia de precio de lote correspondiente. En cuanto a la diferencia de precio de orientación, las agencias de gestión inmobiliaria de distintas regiones pueden determinar diferentes tasas de diferencia de precio en función de las condiciones locales y las diferentes orientaciones de las casas. La suma algebraica de las tasas de aumento y disminución en cada dirección dentro de la unidad debe acercarse a cero. Para las diferencias de precio mínimo, las agencias locales de administración de bienes raíces pueden determinar la diferencia de precio entre los precios mínimos estándar y otros pisos en función de las condiciones específicas de las residencias de varios pisos o de gran altura. La suma algebraica de las tasas de diferencia de precios para cada piso debería acercarse a cero.
6. También se pueden tomar disposiciones para un aumento o disminución del valor total de reposición de la vivienda, dependiendo de la estructura particular de la misma. Para prácticas especiales de techos y espesores de paredes de casas, los puntos de ajuste deben calcularse según las normas locales y las prácticas y espesores comunes. La altura libre interior se basa en la altura libre interior de 2,8 metros para edificios residenciales generales. Cuando otras condiciones permanecen sin cambios, por cada 10 centímetros de aumento o disminución de la altura, el costo de construcción de la casa aumentará o disminuirá aproximadamente un 2%. Se puede calcular de acuerdo con este Su puntaje de ajuste. Para auditorios, teatros y sótanos, pisos oscuros, paredes prestadas y paredes privadas, etc., las regulaciones sobre el aumento y la disminución del valor se pueden establecer en función de las condiciones reales de construcción del edificio y de regulaciones técnicas y comerciales específicas.
3. Clasificación de las viviendas: Según lo dispuesto en el "Sistema de Contabilidad de Bienes Raíces Urbanos" promulgado por el Ministerio, las estructuras comunes de las viviendas se dividen en cuatro categorías y siete grados.
1. Estructura de hormigón armado: Toda o la parte portante es una estructura de hormigón armado, incluidas las casas con estructuras de armazón de placa grande y de armazón de placa liviana. Este tipo de casas suelen estar bien decoradas interior y exteriormente y cuentan con un equipamiento relativamente completo.
2. Estructura de ladrillo-hormigón de primera clase: hormigón parcialmente armado, principalmente estructura portante de pared de ladrillo. Vivienda tipo unidad residencial o no residencial con balcón y equipamiento interno y externo completo.
3． Estructura de ladrillo-hormigón de segunda clase: hormigón parcialmente armado, estructura portante principalmente de muro de ladrillo.
Casas sin unidades u otras casas con paredes exteriores lisas, sin balcones y con equipamiento interno incompleto.
4. Estructura de ladrillo y madera de primera: estructura de ladrillo y madera (piedra) con materiales de alta calidad y altos estándares. Este tipo de casa es generalmente una casa de alta gama, como una casa estilo patio o jardín con decoración externa e interna completa. equipo.
5． Estructura de ladrillo y madera de segunda clase: casas ordinarias con estructura de ladrillo y madera, estructura regular, buenos materiales, generalmente sin decoración exterior e instalaciones interiores como suministro de agua y drenaje especiales.
6. Estructura de ladrillo y madera de tercer grado: la estructura es simple, los materiales son deficientes y no hay equipos especiales de suministro de agua y drenaje interior. Es una casa de estructura de ladrillo y madera de nivel inferior.
7． Estructuras simples: como edificios simples, bungalows, casas de madera, casas de adobe, casas con techo de paja, casas con atados de bambú, etc.
Durante la evaluación, si la condición del edificio es compleja, las localidades pueden volver a calificarlo dentro de cada nivel de acuerdo con las circunstancias específicas. Algunas casas se encuentran entre los dos grados y deben clasificarse según su estructura primaria.
4. Tasa de durabilidad y valor residual de la casa:
Estructura de la casa Tasa de valor residual de durabilidad Categoría Grado
Estructura de hormigón armado 60-80 años 0
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Estructura ladrillo-hormigón 40-60 años 6%
Estructura ladrillo-madera 30-50 años
Estructura simple 10-15 años
V. Estándares de evaluación del estado de las viviendas: Los estándares de evaluación del estado de las viviendas (ver Apéndice 1) se basan en los "Estándares de evaluación del nivel de daños a las viviendas (ensayo)" promulgados por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo. Desarrollo Rural, y se determinan con referencia a información relevante en ciudades típicas representativas. En principio, las casas se clasifican según estándares comúnmente utilizados. La estructura se divide en cuatro tipos: estructura de hormigón armado, estructura híbrida, estructura de ladrillo y madera y estructura simple. estructura. El estado de estos cuatro tipos de viviendas se evalúa con base en las condiciones de doce tipos de elementos de trabajo en los tres componentes de cada tipo de vivienda: estructura, decoración y equipamiento. El estado evaluado de la casa debe ser coherente con el nivel de calidad correspondiente.
La siguiente tabla:
Nivel de calidad Condición y condición Observaciones
100%, 90%, 80% habitaciones intactas
70% , 60% habitaciones básicas intactas
Casas generalmente dañadas 50% a 40% El valor actual de las casas peligrosas que necesitan ser demolidas y reconstruidas se calcula en función del valor residual
Severamente. casas dañadas 30%
Casas peligrosas 2. 10%
6. Cálculo del área de construcción: Las valoraciones de las casas siempre se basan en el área de construcción (metros cuadrados) de la casa para calcular su valor. La fórmula para calcular el área de construcción de la casa: el área de construcción total de la casa El área de construcción de la casa = el área de uso doméstico × -－－－－－－－－－－el total. área de uso de la casa. El área de construcción de la casa se calcula de acuerdo con las "Reglas de cálculo del área de construcción" de la Comisión Económica del Estado. El área utilizable de la casa se calcula de acuerdo con el reglamento del "Código de Diseño de Edificios Residenciales" del Ministerio de la Construcción (el reglamento se adjunta).
7. Método de evaluación y valoración de la casa: Calcule el valor total de reemplazo (valor original) de la casa en función del área de construcción (metros cuadrados) de la casa y el precio unitario de reemplazo medido. sobre la novedad tasada de la casa. Valor actual (valor neto). La fórmula de cálculo es la siguiente:
1. El valor de reposición completo de la casa (valor original) = el área total de construcción de la casa × el precio unitario de reposición de la casa ± el aumento o disminución del valor de la casa
2. El valor actual de la casa (valor neto) = el valor de reposición completo de la casa (valor original) × el estado evaluado de la casa (%)
3. La depreciación de la casa = el valor total de reposición de la casa (valor original) - el valor actual de la casa (valor neto).
4. Monto de depreciación anual = valor total de reemplazo de la casa (valor original) × (tasa de valor residual 1) ÷ vida duradera
5. Tasa de depreciación anual = monto de depreciación anual ÷ valor de reemplazo completo de la casa (valor original) × 100%
6. La vida útil restante = el límite de durabilidad de la casa × el estado evaluado de la casa (%)
8. Procedimientos de evaluación y valoración de la casa:
1. Todas las unidades e individuos que realizan la tasación y fijación de precios de viviendas deben declarar ante la oficina (oficina) local de gestión de transacciones inmobiliarias con los documentos pertinentes, y la oficina (oficina) local de gestión de transacciones inmobiliarias contratará evaluadores profesionales para realizar la evaluación y valoración.
2. Los tasadores deben revisar y verificar la información de la tarjeta del plano de la casa, realizar estudios, reconocimientos y evaluaciones en el sitio, medir con precisión el área de construcción y el área utilizable de la casa, investigar la antigüedad de la construcción, la orientación, el nivel y el uso de la casa, y inspeccionar y registrar la estructura de la casa de acuerdo con los estándares de evaluación de la casa, decoración, nivel de integridad del equipo, novedad y el aumento o disminución del valor de la casa.
3． Organice registros de encuestas y calcule el valor total de reemplazo (valor original), el valor actual (valor neto), la vida útil restante, el valor residual, etc. de la casa.
4. Compile y complete el Formulario de evaluación del nivel de daños de la vivienda y el Formulario de evaluación del valor de la vivienda (consulte los Anexos 2 y 3) como base para determinar el precio de la vivienda.
9. Las autoridades inmobiliarias de diversas ciudades y condados podrán formular normas de implementación específicas basadas en estas medidas y en conjunción con las realidades locales.
Cálculo de la superficie edificable y útil
1. Cálculo de la superficie edificable
La superficie edificable se refiere al área total de una casa. Se calcula a partir del área horizontal periférica sobre el zócalo de la pared exterior de la casa, incluida el área ocupada por la propia estructura (como paredes y columnas). Los edificios de varios pisos se calculan en función del área total de construcción de cada piso.
La Comisión Económica del Estado promulgó las "Reglas de cálculo del área de construcción" de la siguiente manera:
1. Alcance del cálculo del área de construcción
(1) Un edificio de un solo piso se calcula como un piso independientemente de su altura, y su área de construcción se calcula en función del área horizontal periférica sobre los pies del exterior del edificio. muro. Si hay pisos parciales en un edificio de un solo piso, también se debe calcular el área del edificio.
(2) Si el área de construcción de un edificio de un solo piso con luces altas y bajas necesita calcularse por separado, cuando la luz alta es un tramo lateral, el área de construcción se basará en el longitud horizontal entre las superficies exteriores de los frontones en los dos extremos por encima de los pies. Se calcula multiplicando el ancho horizontal desde la superficie de la pared exterior por encima de la base hasta el borde exterior de la columna central de gran luz cuando la altura. El tramo es un tramo medio, el área del edificio se calcula en función de la longitud horizontal entre las superficies exteriores de los hastiales en ambos extremos sobre la base multiplicada por el borde exterior de la columna central.
(3) El área de construcción de un edificio de varios pisos se calcula en función de la suma de las áreas de construcción de cada piso. La planta baja se calcula en función del área horizontal periférica sobre el exterior del edificio. La pared del segundo piso y superiores se calculan en función del cálculo del área horizontal del perímetro.
(4) El área de construcción de sótanos, semisótanos, garajes subterráneos, almacenes, comercios, sedes subterráneas, etc. y las salidas correspondientes se basará en sus paredes exteriores superiores (excluyendo pozos de iluminación, capas resistentes a la humedad y sus paredes protectoras) Se calcula el área horizontal del perímetro.
(5) Utilice cimientos profundos como capas superiores subterráneas. Si la altura del piso es de 2,2 metros, el área del edificio se calcula como la mitad del área horizontal fuera de la capa superior.
(6) Los edificios en terrenos inclinados utilizan patas suspendidas como pisos elevados. Cuando la altura del piso excede los 2,2 metros, el área del edificio se calcula en función del área horizontal periférica de la envolvente del edificio.
(7) La superficie de edificación de los pasos a través del edificio, vestíbulos y vestíbulos dentro del edificio se calculará como una planta independientemente de su altura. El área de construcción del corredor en el vestíbulo y la sala se calcula en función de su área proyectada horizontal.
(8) El área de construcción de la estantería de la biblioteca se calcula en función de la capa de la estantería.
(9) El área de construcción de pozos de ascensores, pozos de elevación, vertederos de basura, pozos de tuberías, etc. se calculará en función de la capa natural del edificio.
(10) El área de construcción de la sala de control de iluminación del escenario se calcula en función del área horizontal periférica de la envolvente del edificio multiplicada por el número real de pisos.
(11) Si el suelo técnico del edificio supera los 2,2 metros de altura, se calculará la superficie de edificación.
(12) El área de construcción del toldo con columnas se calcula en función del área horizontal de la periferia de la columna; el área de construcción del toldo con columnas independientes se calcula como la mitad de; el área proyectada horizontal de la cubierta superior.
(13) El área de construcción de cocheras, cobertizos de carga, plataformas, etc. con columnas se calculará en función del área horizontal fuera de las columnas, cobertizos de carga, plataformas, etc. con columnas simples; fila de columnas y
columnas independientes El área del edificio se calcula como la mitad del área horizontal proyectada del techo.
(14) El área de construcción de escaleras, salas de tanques de agua, salas de ascensores, etc. con estructuras de cerramiento que sobresalen del techo se calculará en función del área horizontal periférica de la estructura de cerramiento. .
(15) El área de construcción de la entrada que sobresale fuera de la pared se calculará en función del área horizontal de la envolvente exterior de la envolvente del edificio.
(16) El área de construcción de balcones y corredores cerrados se calculará en función de su área horizontal proyectada.
El área de construcción de balcones cóncavos y balcones voladizos se calcula en base a la mitad de su área horizontal proyectada.
(17) El área de construcción de corredores y corredores de aleros con techos y columnas fuera de las paredes del edificio se calculará en base al área horizontal de los bordes exteriores de las columnas. El área de construcción de pasillos y terrazas sin columnas se calcula en base a la mitad de su área proyectada.
(18) Para un corredor elevado cubierto entre dos edificios, el área del edificio se calcula en función del área proyectada del corredor.
El área de construcción de un corredor elevado sin techo se calcula en base a la mitad de su área proyectada.
(19) Si se utilizan escaleras exteriores como paso principal y para evacuación, el área de la edificación se calculará con base en el área proyectada horizontal de cada piso si existen escaleras en la edificación, el área proyectada de cada piso; Las escaleras exteriores se calcularán en base a la mitad de su área horizontal proyectada.
(20) El área de construcción de edificios elevados de un solo piso que abarcan otros edificios y estructuras se calculará en función de su área proyectada horizontal, y aquellos con múltiples pisos se calcularán como múltiples pisos.
2. No se calcula el alcance del área de construcción
(1) Componentes y accesorios y decoraciones artísticas que sobresalen de la pared, como columnas, pilas, patas, escalones, toldos sin columnas, etc.
(2) Escaleras exteriores para mantenimiento, extinción de incendios, etc.
(3) Suelos técnicos con alturas de suelo inferiores a 2,2 metros.
(4) Estructuras, tales como: chimeneas independientes, conductos de humos, tanques de petróleo, torres de agua, piscinas de almacenamiento de petróleo (agua), almacenes, almacenes circulares, troncos subterráneos de defensa aérea civil, ramales, etc.
(5) Plataformas de operación, plataformas de carga dentro y fuera del edificio, y plataformas que utilizan el espacio del edificio para colocar cajas y tanques.
(6) Tanque de agua en techo sin estructura de cerramiento, telón colgante de escenario y backstage, paso elevado y plataforma para escenografía.
(7) Salas separadas de un solo piso, como salas de operaciones, salas de control y salas de instrumentos en edificios de un solo piso.
(8) Pisos elevados subterráneos de cimentación profunda con alturas de piso inferiores a 2,2 metros y pisos elevados sobre pilotes de edificios inclinados.
2. Cálculo del área útil de la casa
El área útil se calcula de acuerdo con las normas del "Código de Diseño de Edificios Residenciales" promulgado por el ministerio. Sus disposiciones:
1. El área útil de la suite incluye el área total dentro de las puertas divididas como dormitorios, salones, recibidores, pasillos, cocinas, baños, aseos, trasteros, armarios de pared, etc.
2. Las escaleras interiores en una residencia tipo loft se incluyen en el área útil en función del área total de los pisos naturales.
3． Las chimeneas, conductos de ventilación y pozos de tuberías no incluidos en el área estructural se incluyen en el área útil.
4. El espesor de la decoración de las paredes interiores está incluido en el área utilizable.
La evaluación la realiza una empresa de evaluación profesional