Opiniones sobre planificación de proyectos inmobiliarios
En China, aunque la planificación de proyectos inmobiliarios comenzó más tarde que la planificación en la industria manufacturera, debido a la alta inversión y los altos riesgos de los proyectos inmobiliarios, la planificación profesional naturalmente ha ganado popularidad en el campo inmobiliario en el últimos diez años.
1. Comprender la naturaleza y características de la planificación de proyectos inmobiliarios
¿Qué es la planificación? La definición dada por el Comité Editorial de Harvard Business Management Series es: "La planificación es un procedimiento. En esencia, es un comportamiento racional que utiliza la capacidad intelectual. Básicamente, toda planificación se trata de cosas futuras, es decir, la planificación es tomar decisiones actuales sobre cosas que sucederán en el futuro ". Con base en la definición anterior, podemos entender la planificación como planificación o planificación. La planificación es una actividad basada en la realidad y orientada al futuro.
La planificación de proyectos inmobiliarios es la planificación o planificación previa al desarrollo de un proyecto inmobiliario. Específicamente, la planificación de proyectos inmobiliarios se basa en los objetivos específicos del proyecto inmobiliario, en base a una investigación de mercado objetiva y el posicionamiento en el mercado, utilizando de manera integral diversos medios y siguiendo ciertos procedimientos para planificar creativamente futuros proyectos de desarrollo inmobiliario, y en base a una planificación factible. redacción de operaciones como resultado de las actividades.
La planificación de proyectos inmobiliarios tiene las siguientes características:
(1) Regionalidad. Esto está determinado por las características regionales de los proyectos inmobiliarios. Amigos del norte vinieron a Quanzhou y elogiaron las crestas de cola de golondrina y las crestas de silla de montar de los edificios de la antigua ciudad de Quanzhou, pero negaron con la cabeza cuando hablaron de la posibilidad de construir tales edificios en el norte. ¿Por qué? Porque la mayoría de los clientes del norte no lo aceptarán. Ésta es la influencia de la cultura regional en la arquitectura. Por lo tanto, al planificar proyectos inmobiliarios, debemos considerar la influencia del ambiente cultural, el entorno natural, las condiciones económicas, las condiciones del mercado y otros factores. El segundo es considerar la situación de la oferta y la demanda del mercado y el desarrollo del mercado en torno al proyecto inmobiliario. Los precios de venta del mismo tipo de casa y la misma calidad en diferentes regiones son muy diferentes y los beneficios obtenidos por los promotores inmobiliarios varían mucho. En tercer lugar, se deben considerar factores como la ubicación funcional, la ubicación geográfica y la ubicación del bloque del proyecto.
(2) Mirando al futuro. El ciclo de operación de un proyecto inmobiliario puede variar desde dos a tres años hasta siete u ocho años. Como planificador, el concepto debe ser avanzado. En 1993 me encontré con un proyecto residencial en Langfang, provincia de Hebei. Al decidir la superficie de construcción de los tipos de viviendas convencionales, el propietario del proyecto insistió en fijarla entre 60 y 70 m2, porque "el alcalde de Langfang sólo puede vivir con este estándar". Como resultado, en unos pocos años, con el rápido desarrollo de la economía nacional y el mercado inmobiliario urbano, este tipo de vivienda fue eliminado del mercado en 1996 o 1997.
Por lo tanto, la planificación de un proyecto inmobiliario debe ser prospectiva y previsible. Este desempeño prospectivo y previsible se refleja en todas las etapas de la operación del proyecto inmobiliario. Por ejemplo, en la etapa de investigación de mercado, es necesario prever la situación política de los proyectos inmobiliarios y la situación general del mercado; en la etapa de análisis de inversiones, es necesario predecir los costos de desarrollo futuros y las tendencias de los precios de venta; etapa de diseño, es necesario predecir la planificación comunitaria, el diseño de la unidad y las tendencias de desarrollo del plano en los efectos de la superficie y otros aspectos. En la etapa de promoción y venta, es necesario comprender las condiciones actuales del mercado, como la cantidad de proyectos inmobiliarios desarrollados en el mercado actual y los precios de las propiedades en venta, sobre la base del análisis y pensamiento, para el desarrollo propuesto. proyectos, el precio de venta, el tiempo de promoción, el embalaje de la propiedad, el lanzamiento publicitario y otros aspectos de la visión de futuro.
(3) Sistemático. En los últimos años, un concepto puede salvar un proyecto. Tomando a Beijing como ejemplo, los planificadores inmobiliarios han ideado muchas cosas conceptuales, tales como: concepto deportivo, concepto musical, concepto hidrófilo, concepto paisajístico, concepto SOHO, concepto ecológico. Se puede decir que los conceptos vuelan por todas partes, hasta el punto de que mucha gente piensa que la planificación inmobiliaria es solo especular sobre conceptos. Cabe decir que estos conceptos son efectivamente indispensables para los proyectos inmobiliarios. Sin embargo, con el desarrollo y la estandarización del mercado inmobiliario, aunque los conceptos son indispensables, ya no son el único factor para el éxito del proyecto. Las personas en la industria de la planificación ahora son introvertidas y se centran en el diseño de apartamentos, la planificación ambiental, el análisis de inversiones y. construcción, promoción de marketing, servicios inmobiliarios y otros trabajos muy prácticos. Además, el proyecto inmobiliario es un gran proyecto de sistema, lo que determina que el trabajo de planificación también debe realizarse de acuerdo con las reglas de la ingeniería de sistemas. Los distintos subsistemas que componen el sistema deben analizarse, planificarse e integrarse, de modo que el proyecto inmobiliario sea un gran proyecto de sistema. Los subsistemas pueden estar estrechamente vinculados y desarrollarse de manera coordinada para garantizar el funcionamiento ordenado y coordinado del gran sistema.
(4) Innovación. La innovación es el alma de toda planificación, y la planificación inmobiliaria debe perseguir la novedad, la originalidad y no volver a ser la misma. Hoy en día, los productos son cada vez más homogéneos.
La búsqueda de la innovación se vuelve cada vez más importante. Jin Weihua, presidente de la ciudad universitaria de Dongfang, fue pionero en el concepto de bienes raíces en las ciudades universitarias de China en 1999, lo que constituyó una innovación en ese momento. Luego hubo una ola de interés en el sector inmobiliario de las ciudades universitarias de China
. Muchos lugares siguieron el mismo ejemplo, lo que hizo que el "concepto inmobiliario de ciudad universitaria" se desviara y el Estado tuvo que intervenir. Para ser justos, esto no es culpa del Sr. Jin Weihua, ni del "concepto inmobiliario de ciudad universitaria". Hasta el día de hoy, sigo pensando que "Oriental University Town" es una obra pionera en la industria inmobiliaria de China. En cuanto a sus problemas operativos, ese es otro asunto. La denominada innovación en la planificación de proyectos inmobiliarios incluye, por un lado, la innovación conceptual y, por otro, la innovación en los métodos de planificación. La innovación conceptual es relativamente fácil de entender, mientras que la innovación de métodos es en realidad diferentes combinaciones de métodos integrales en diferentes proyectos, porque aunque los métodos y medios de planificación son únicos, se utilizan diferentes combinaciones de métodos y medios en diferentes proyectos. Sin embargo, se pueden lograr diferentes efectos. , incluida la Ciudad Universitaria del Este. Algunas escuelas siguen la práctica tradicional de construir por propietarios y arrendar escuelas, por ejemplo, la Universidad Tecnológica de Beijing; el Instituto de Geología de Beijing; algunas escuelas adoptan el enfoque de "construcción direccional", como el Founder Software College de la Universidad de Beijing y la Universidad Union de Beijing, otras adoptan el enfoque de acciones conjuntas. Diferentes métodos muestran diferentes encantos.
(5) Operatividad. Cualquier plan que no sea viable sólo puede discutirse en papel. A menudo hay algunos planes de planificación muy ideales que se convierten en un montón de papel usado porque están completamente divorciados de la objetividad del mercado y exceden la asequibilidad y las capacidades de implementación de los desarrolladores. La llamada operatividad significa que, en primer lugar, existen condiciones operativas en el entorno real del mercado, en segundo lugar, existen métodos operativos para una implementación específica y, en tercer lugar, el plan de planificación es fácil de operar e implementar. Por ejemplo, el plan de construcción de comunidades inteligentes se ha vuelto muy popular hoy en día. Hace unos años, una empresa de planificación planeó un plan de construcción de comunidades inteligentes para un desarrollador en Changsha. En ese momento, las soluciones para comunidades inteligentes en toda la sociedad no estaban maduras y las soluciones para edificios inteligentes estaban relativamente maduras, pero eran comunidades inteligentes. y los edificios inteligentes no eran lo mismo. No es lo mismo que los desarrolladores actúen precipitadamente en pos del objetivo de construir comunidades de alta calidad sin comprenderlo completamente. Como resultado, después de que los propietarios se mudaron, el sistema inteligente aún no podía funcionar completamente, lo que provocó que muchos propietarios estuvieran insatisfechos. Este es un caso típico de falta de operatividad debido a una tecnología inmadura. Por lo tanto, ya sea una empresa de planificación o un desarrollador, no debe ignorar la operatividad del plan en la búsqueda de la novedad y la novedad.
(6). Cualquier plan de planificación de un proyecto inmobiliario debe basarse en la demanda del mercado. Sin embargo, todavía hay muchos productos planificados tras estudios de mercado que no han tenido un éxito total. La razón radica en la falta de orientación. La psicología nos dice que las necesidades humanas son escalables e inducibles. En la vida real, debido a que las necesidades de los consumidores se ven afectadas y restringidas por diversos factores internos y externos, tienen un cierto grado de flexibilidad en términos de cantidad, fuerza, nivel y método de satisfacción, etc. Siempre que los orientemos adecuadamente, Estas necesidades implícitas y no obvias se convertirán en necesidades de compra reales. Por ejemplo, antes del fin de la distribución de viviendas sociales, la gente no consideraba comprar viviendas comerciales incluso si tenía dinero. Después del fin de la distribución de viviendas sociales, bajo la guía de conceptos como "comodidad de vida", "comprar una casa es comprar estatus", "comprar una casa es comprar cultura", muchas personas solicitarán préstamos para comprar casas incluso si no tengo mucho dinero. De hecho, se crean varios temas y conceptos de bienes raíces para guiar el consumo. Un buen plan de planificación guiará y estimulará eficazmente el deseo de las personas por los productos y aprovechará las nuevas demandas del mercado a través de la planificación temática, la planificación de productos, la planificación de marketing y la planificación de gestión de propiedades. Esto es lo que significa "guiar el mercado y crear el mercado". .
II.Requisitos de los proyectos inmobiliarios para las empresas de planificación
Basado en la comprensión anterior de la naturaleza y las características de la planificación de proyectos inmobiliarios, creo que las empresas de planificación deberían sobrevivir en la feroz batalla. Tiene ventajas en tres aspectos: nivel profesional, solidez económica y cultura corporativa. Al elegir una empresa de planificación, las empresas de desarrollo inmobiliario deben examinar cuidadosamente el nivel profesional de las capacidades de planificación en estos aspectos. Lo que más valoran los promotores es la profesionalidad de la empresa planificadora. El producto de la planificación es el plan de planificación, y lo que sustenta el plan de planificación es la calidad profesional de los planificadores. En términos generales, el nivel profesional de la evaluación de una empresa de planificación por parte de un promotor inmobiliario debe incluir los siguientes aspectos:
① La capacidad de juzgar el mercado. Los planificadores deben comprender el mercado, no sólo las condiciones actuales del mercado, sino también una comprensión clara de las tendencias de desarrollo del mercado.
La comprensión de la situación actual del mercado por parte de los planificadores se obtiene generalmente mediante estudios de mercado profesionales y la clasificación, análisis e investigación de los datos de los estudios. Cuando Fujian Dasheng Real Estate Planning Company ofertó recientemente por un proyecto en Quanzhou Jiangbin, después de una investigación de mercado y utilizando la teoría de la segmentación del mercado, propuso resueltamente el concepto de planificación de construir una comunidad de alta calidad con vista al río y fijó el objetivo de ventas planificado del desarrollador de 210 millones. Se elevó a 360 millones y se propuso un plan de ordenación detallado de la configuración de la vivienda y las funciones comunitarias, que destacó entre todos los planes de licitación. Al hablar de la experiencia de licitación, el director de planificación de Dasheng Company dijo: "En un entorno lleno de comunidades residenciales de nivel medio a bajo, sólo nos atrevemos a aumentar de manera única el valor del proyecto principalmente porque tenemos una gran demanda de alta calidad. comunidades en el mercado. Juicio preciso de hechos básicos”
②. Capacidad de planificación en la planificación y el diseño. Cómo extraer el máximo valor comercial de una parcela de terreno limitada es una consideración clave para los desarrolladores. Tradicionalmente, la planificación del proyecto la completan los desarrolladores y los departamentos de diseño, pero actualmente muchas empresas de planificación confían en sus propias ventajas de mercado. Consejos y sugerencias a los desarrolladores y obtuve buenos resultados. Cuando Xiamen Shengjiatang Planning Company emprendió un proyecto en Jinan, provincia de Shandong, le dio al desarrollador sugerencias basadas en el desarrollo comercial local y el transporte conveniente: elevar la plataforma de construcción de la comunidad y conectarla con pasos elevados para agregar una calle interior. Debido a esta sugerencia, el valor del proyecto aumentó en más de 100 millones y Shengjiatang obtuvo el contrato de planificación para el proyecto como se esperaba.
③. Capacidades de planificación de marketing y promoción. En lo que respecta al mercado actual, esto es lo que más preocupa a los desarrolladores. Para un proyecto inmobiliario, una vez finalizada la planificación y el diseño, se ha determinado el valor del proyecto. Cómo ser aceptado por el mercado y vendido a un precio adecuado se convierte en el foco de todo el trabajo. En este momento, la empresa de planificación debe utilizar su rico conocimiento profesional y su comprensión clara y precisa del mercado para movilizar completamente diversos medios a través de una serie de planificación de temas de ventas sólida y meticulosa, planificación de cartera publicitaria, planificación de empaques de imágenes, planificación de accesorios de ventas y Planificación del progreso de las ventas. Trabajo para lograr el objetivo de vender la propiedad en un tiempo predeterminado. La planificación de marketing y promoción es el campo base y la base para que muchas empresas de planificación inicien sus negocios. Sin embargo, tanto las teorías como los métodos de planificación de proyectos inmobiliarios se están desarrollando rápidamente, por lo que las personas en la industria deben continuar aprendiendo y mantenerse al día. De lo contrario, el mercado le dejará muy atrás.
2. Fortaleza económica. Cuando se trata de solidez financiera, muchas personas en la industria de la planificación no están de acuerdo. Como todos sabemos,
La planificación de proyectos inmobiliarios es un trabajo mental altamente inteligente que no requiere una gran inversión de capital, pero ¿por qué necesitamos revisar la fortaleza económica? Esto se debe a:
①. Observe el nivel de desempeño pasado de la empresa de planificación a través de su fortaleza económica. Hay docenas de agencias de planificación inmobiliaria, grandes y pequeñas, registradas en la administración industrial y comercial de la ciudad de Quanzhou. Algunas empresas de planificación sólo han realizado uno o dos proyectos, y algunas ni siquiera han realizado un solo proyecto desde su creación. Los activos de su empresa sólo pueden permanecer en unos pocos cientos de miles de yuanes en el momento del registro. ¿Quién se atrevería a utilizar una empresa así? Chen Anzhi, el famoso estudioso del éxito chino, tiene un dicho: "Debemos encontrar personas con una experiencia exitosa. Esto no significa que no se pueda utilizar a personas sin una experiencia exitosa, pero si encontramos personas con una experiencia exitosa, tenemos mayores posibilidades". del éxito." . Esta frase se utiliza aquí para ilustrar el problema.
② Observe la capacidad de la empresa de planificación para integrar recursos a través de su fortaleza económica. Desde la naturaleza sistemática de la planificación de proyectos inmobiliarios, sabemos que la planificación inmobiliaria es un proyecto sistemático enorme que requiere investigación de mercado de principio a fin. final.La investigación de inversiones, la planificación y el diseño, la construcción, la comercialización y la promoción, los servicios inmobiliarios y otras etapas constituyen el subsistema de planificación. Cada subsistema requiere expertos en el campo. La forma de integrar eficazmente estos recursos se basa en la solidez económica de la empresa de planificación. . Es difícil imaginar que una pequeña empresa con activos de sólo unos pocos cientos de miles de yuanes pueda retener talentos de planificación de alto nivel con un salario anual de varios cientos de miles de yuanes.
3. Cultura corporativa. "La llamada cultura corporativa es una especie de valor, una especie de idea y comportamiento.
Si conviertes los valores en una idea y luego integras esta idea en el comportamiento, entonces es cultura corporativa. " La cultura corporativa es la base del desarrollo corporativo, el espíritu de equipo y el aprendizaje innovador. Se puede considerar si la cultura corporativa de una empresa es positiva o negativa a partir de estos tres aspectos. Eche un vistazo al desarrollo de esta empresa en los últimos dos años, escuche cómo se comunican y cooperan entre sí y luego pregunte si esta empresa tiene alguna innovación en la gestión y en qué se diferencia de otras empresas. Comparando, saldrán las fortalezas y debilidades.
Como nueva clase de la sociedad, los equipos de planificación están compuestos en su mayoría por jóvenes con un alto nivel educativo. Están llenos de energía, pasión, entusiasmo por el trabajo, impulso y ambiciones de lograr algo exitoso. Sin embargo, estas personas a menudo carecen de la capacidad para resistir los reveses. . Falta de fuerza de voluntad fuerte y falta de actitud responsable hacia el trabajo. Por lo tanto, cuando los desarrolladores examinan las empresas de planificación, deben comprender la cultura corporativa. Cuando una empresa de agencia de planificación en Quanzhou inició su negocio, debido a que había relativamente pocos competidores, el jefe pudo trabajar duro y la empresa se desarrolló rápidamente. Sin embargo, debido a que varios gerentes principales tenían una psicología especulativa seria, los resultados crearon una cultura corporativa. fuerte color de especulación En los últimos años, las operaciones de la empresa han oscilado entre el pragmatismo y la especulación, lo que ha restringido en gran medida el desarrollo y crecimiento de la empresa.
Vale la pena señalar que los lemas o conceptos deben ser. No se puede equiparar con la empresa. Sólo cuando la cultura, los eslóganes o los conceptos puedan convertirse realmente en el código de conducta de cada empleado, podrá convertirse en cultura corporativa.
La comprensión anterior de la planificación de proyectos inmobiliarios y los requisitos de las empresas inmobiliarias para las empresas de planificación profesional son solo mis opiniones como empleado de una empresa de desarrollo inmobiliario que está fuera de la clase de planificación y tiene una relación directa con el perspectiva de la industria de la planificación, comprensión superficial del trabajo de planificación. Recientemente estuve trabajando en un proyecto de bienes raíces comerciales llamado "Ciudad comercial de productos especiales de Fujian y Taiwán" desarrollado por nuestra empresa. Seguí los principios mencionados en este artículo para cooperar con la empresa de planificación. Aunque la cooperación del proyecto aún no ha terminado, a juzgar por la situación actual, todo avanza sin problemas y es básicamente seguro que se pueden lograr la intención original de la empresa y los objetivos de cooperación de ambas partes.
Referencias: (1) "Planificación del proceso completo de proyectos inmobiliarios" editado por Jia Shijun, Editorial Económica de Guangdong
(2) Conferencia de Yu Shiwei, "Cómo convertirse en un Successful Business Owner" editado por Times Guanghua Book Editorial Department Professional Managers", Peking University Press, abril de 2004
Palabras clave: estrategia de marketing inmobiliario, estrategia de ventas de bienes raíces, ventas de bienes raíces