Asuntos fiscales para empresas inmobiliarias
La planificación fiscal se refiere a que los contribuyentes hagan arreglos anticipados para una serie de actividades económicas como inversión, operación y contabilidad dentro del alcance permitido por las leyes y regulaciones fiscales nacionales, de modo que diversas políticas fiscales preferenciales, incluidas las políticas de reducción y exención de impuestos, y el uso de diversas políticas fiscales preferenciales estipuladas en las normas fiscales, en la medida en que lo permitan las leyes y regulaciones fiscales nacionales, hacer pleno uso de diversas políticas fiscales preferenciales, incluidas las políticas de reducción y exención de impuestos, y el uso de diversas políticas fiscales preferenciales estipuladas en las normas fiscales. políticas fiscales preferenciales estipuladas en las regulaciones tributarias, incluidas las políticas de exención de impuestos, utilizando diferencias técnicas permitidas por las leyes y regulaciones tributarias para lograr el propósito de reducir las cargas tributarias o aplazar los pagos de impuestos, de modo que los contribuyentes puedan obtener los máximos beneficios económicos. El propósito de la planificación fiscal es minimizar la carga tributaria o posponer el pago de impuestos para maximizar los intereses económicos del contribuyente. Antes de proceder a la planificación fiscal de proyectos inmobiliarios, es necesario conocer la situación general de la legislación fiscal vigente para proyectos inmobiliarios. Un proyecto inmobiliario involucra principalmente los siguientes impuestos desde la licitación, el desarrollo, la construcción hasta las ventas (transferencia): impuesto sobre la renta corporativa, impuesto comercial, impuesto sobre el mantenimiento y la construcción urbanos, recargo por educación, impuesto al valor agregado de la tierra, impuesto sobre bienes raíces, uso del suelo urbano. Impuesto, impuesto sobre bienes inmuebles urbanos, impuesto de timbre, impuesto sobre escrituras, etc. Las leyes y reglamentos correspondientes incluyen los reglamentos provisionales y los detalles de implementación de varios impuestos, así como los reglamentos, avisos y aprobaciones de los departamentos de finanzas e impuestos. Por tanto, la planificación fiscal debe realizarse sobre la base de un conocimiento pleno de las políticas fiscales nacionales y de la propia situación de la empresa. La planificación fiscal se puede dividir en tres tipos: por industria, por tipo de impuesto y por actividad empresarial. Los proyectos inmobiliarios pueden realizar una planificación fiscal en función de las actividades comerciales de la empresa y diferentes tipos de impuestos.
2. Realizar una planificación fiscal basada en las actividades operativas diarias de las empresas inmobiliarias.
Las empresas inmobiliarias necesitan realizar transacciones con otras empresas desde la transferencia de los derechos de uso del suelo hasta su finalización. de ventas de bienes raíces, como préstamos de capital, desarrollo cooperativo, inversiones y acciones, etc., al mismo tiempo, las empresas de bienes raíces también reorganizarán su marco corporativo debido a las necesidades de las operaciones diarias, como el establecimiento de empresas de proyectos y empresas de ventas. , escisiones de empresas, fusiones, etc. En estas actividades comerciales diarias, estarán involucradas cuestiones fiscales. Dado que se utilizan diferentes métodos para llevar a cabo las actividades comerciales, la carga fiscal también es diferente. Por lo tanto, se pueden lograr ahorros fiscales legales y razonables a través de métodos operativos científicos y razonables. Se puede reducir la carga de las empresas. Efectos:
1. Realizar la planificación fiscal de inversiones a través de diferentes métodos
De acuerdo con las disposiciones de las leyes fiscales vigentes de mi país. De acuerdo con las leyes tributarias actuales de mi país, los ingresos por inversiones, los ingresos operativos y los ingresos por intereses involucran diferentes partidas impositivas y tasas impositivas, lo que resultará en diferentes cargas impositivas para los mismos ingresos por inversiones. Por lo tanto, en la búsqueda de beneficios de ahorro fiscal, la planificación fiscal se puede lograr convirtiendo ingresos de diferentes naturalezas entre sí. Por ejemplo, la empresa A tiene 3 millones en fondos inactivos y espera cooperar con una empresa de desarrollo inmobiliario B. Después de todo, es muy particular qué tipo de cooperación llevar a cabo, qué tipo de cooperación determinará directamente los beneficios futuros. la empresa obtendrá de la cooperación. La empresa A puede cooperar con la empresa B de tres formas principales: la primera es aportar directamente 3 millones de yuanes como capital a la empresa B para el desarrollo inmobiliario y la segunda es prestar 3 millones de yuanes a la empresa B a través de una institución financiera para que participe en bienes raíces; desarrollo inmobiliario; el tercero es participar en el desarrollo inmobiliario en forma de inversión y participación accionaria. Supongamos que la empresa A se retira del proyecto de desarrollo inmobiliario después de un año y puede obtener 600.000 yuanes en efectivo después de negociar con la empresa B. Según el primer método, los ingresos de 600.000 yuanes se comparten como ingresos del proyecto de conformidad con la ley fiscal. Debido a que la empresa A aporta capital, sus ingresos no contribuyen a ningún costo. Cuando la empresa distribuye 600.000 dólares, equivale a que la empresa transfiera su propia parte de la propiedad desarrollada conjuntamente a la empresa B por un precio de transferencia de 3,6 millones de dólares. Los ingresos por transferencias están sujetos al impuesto comercial y a los recargos sobre las ventas de bienes raíces y al impuesto sobre la renta corporativa. Los impuestos comerciales y los recargos son de 198.000 yuanes, el impuesto sobre la renta de las empresas es de 132.700 yuanes y los ingresos después de impuestos son de 269.300 yuanes. En el segundo caso, supongamos que la empresa A presta 3 millones de dólares a la empresa B a través de una institución financiera a una tasa de interés de 5.
Un año después, la empresa A recuperó la misma cantidad de 600 000 RMB y debería pagar impuestos comerciales y recargos de la industria financiera de 33 000 RMB, impuesto sobre la renta de sociedades de 187 100 RMB y ganancias después de impuestos de 379 900 RMB como ingresos por intereses. En el tercer escenario, el bono de $600,000 se distribuye nuevamente después de que la propiedad esté terminada y vendida. Dado que las empresas A y B tienen el mismo tipo impositivo, el beneficio después de impuestos de 600.000 yuanes de la empresa A no necesita pagar impuestos atrasados, lo que significa que el beneficio económico de la empresa A es de 600.000 yuanes. A juzgar por los tres métodos de inversión anteriores, el tercer método de inversión tiene la carga fiscal más ligera, pero tiene que asumir los riesgos comerciales. La empresa B no asume la responsabilidad de reembolsar el principal ni los intereses. El primer método de inversión tiene una carga fiscal mayor que el segundo método, pero la empresa A participa directamente en proyectos de desarrollo inmobiliario y adquiere experiencia en desarrollo. En la operación real, dado que los ingresos operativos, los ingresos por intereses y los ingresos por dividendos se pueden transferir entre sí en términos de la naturaleza de los ingresos, las empresas pueden determinar el método de inversión operativa en función de la situación real y las necesidades reales de su propia empresa para reducir la carga fiscal.
II. Planificación fiscal para la construcción de viviendas cooperativas
Según Guoshuifa [1995] No. 156: La construcción de viviendas cooperativas significa que una parte proporciona derechos de uso de la tierra y la otra parte proporciona fondos para construcción cooperativa. comportamiento de la habitación. Si la empresa A tiene un terreno pero le faltan fondos, y la empresa B tiene abundantes fondos pero le falta un terreno, y ambas partes se unen para construir una casa, ¿qué método de cooperación debería ser más razonable? Según lo dispuesto en Guoshuifa [1995] Nº 156, la construcción cooperativa de viviendas se puede dividir en dos métodos: uno es el puro "trueque", que también se puede dividir en dos subcategorías: la propiedad de la tierra y la propiedad de la casa. Se intercambia entre sí, y ambas partes obtienen parte de la propiedad de la casa. En este caso, una de las partes procede según la "transmisión de activos intangibles" y la "transmisión de activos intangibles". En este caso, una parte recauda el impuesto comercial de acuerdo con la subcategoría de "transferencia de derechos de uso de la tierra" en la partida tributaria de "transferencia de activos intangibles", y la otra parte recauda el impuesto comercial de acuerdo con la partida tributaria de "venta de bienes raíces"; también existe una pequeña categoría que arrienda derechos de uso de la tierra a cambio de casas. Derechos de uso de la tierra. También existe una pequeña categoría que arrienda derechos de uso de la tierra a cambio de la propiedad de la vivienda. En este caso, una parte recauda el impuesto comercial bajo el subtítulo "arrendamiento de la industria de servicios" y la otra parte grava el impuesto comercial bajo el subtítulo "venta de bienes raíces". "subtítulo. Otra forma de cooperación es una empresa conjunta, en la que una parte utiliza los derechos de uso de la tierra y la otra parte utiliza el capital. El método de cooperación para establecer una empresa conjunta se puede dividir en tres situaciones operativas: (1) Una vez terminada la casa, si ambas partes adoptan un método de participación en riesgos y ganancias e invierten en activos intangibles como acciones de acuerdo con el impuesto comercial. , Participar en la distribución de ganancias del inversionista, evitar comportamientos con riesgos de inversión y no cobrar impuestos comerciales". Los derechos de uso de la tierra proporcionados por una de las partes de la empresa conjunta se tratarán como acciones de inversión y se aplicarán impuestos comerciales. se aplicarán los derechos de uso de la tierra proporcionados por la otra parte de la empresa conjunta. Los derechos de uso de la tierra se consideran acciones de inversión y el impuesto sobre la "venta de bienes inmuebles" se aplica a los derechos de uso de la tierra. Los derechos de uso de la tierra otorgados por una de las partes de la empresa conjunta se consideran inversión y participación accionaria, y no se recauda ningún impuesto comercial sobre los ingresos de la venta de casas por parte de la parte de la empresa conjunta solo se gravan como la venta de bienes inmuebles; El impuesto se aplica a las ganancias compartidas por ambas partes. (2) Si una vez terminada la casa, la parte que proporciona los derechos de uso de la tierra participa en la distribución de los derechos de uso de la tierra retirando un cierto porcentaje de comisión de los ingresos por ventas o obteniendo ganancias fijas, entonces los derechos de uso de la tierra no se consideran una inversión y no será expropiado El impuesto empresarial se refiere a la transferencia de derechos de uso de la tierra a una empresa conjunta. Cuando el derecho de uso de la tierra se transfiere a una empresa conjunta, las ganancias fijas obtenidas por la Parte A o los ingresos extraídos en proporción a los ingresos por ventas se gravan como "transferencia de activos intangibles"; cuando la empresa conjunta vende casas, se recauda el impuesto comercial; sobre la base de los ingresos por ventas y se aplica como "venta de bienes inmuebles". Impuesto sobre las ventas. Invertir en activos intangibles como acciones conlleva el riesgo de no recaudar impuestos comerciales. Por tanto, en primer lugar, los terrenos transferidos por una de las partes a la empresa conjunta tributarán como "transmisiones de activos intangibles" y su volumen de negocios se determinará de conformidad con el artículo 15 de las "Normas de Aplicación". Por lo tanto, una vez asignada la casa de la empresa conjunta a la otra parte, si ambas partes la venden, debe tributar como "venta de bienes inmuebles".
Según el "Aviso del Ministerio de Finanzas y de la Administración Estatal de Impuestos sobre varias cuestiones específicas relativas al impuesto sobre el valor añadido de la tierra" (Caishui [1995] Nº 48), en el caso de inversiones o empresas conjuntas en bienes raíces, una de las partes del la inversión o la empresa conjunta utilizarán la tierra (bienes raíces) como precio de inversión. En las condiciones de las empresas conjuntas o empresas conjuntas, quienes invierten o transfieren bienes inmuebles a inversiones o empresas conjuntas están temporalmente exentos del impuesto al valor agregado de la tierra. Si la empresa invertida o la empresa asociada transfiere los bienes inmuebles antes mencionados, se recaudará el impuesto al valor agregado de la tierra. Por lo tanto, la empresa A y la empresa B adoptan una empresa conjunta, comparten riesgos y comparten ganancias. No necesitan pagar el alto impuesto comercial del 5% y también están exentos del valor agregado de la tierra. impuesto. Por supuesto, **** comparte riesgos, lo que significa que la empresa A tiene que asumir ciertos riesgos operativos.
3. Realizar una planificación fiscal en función de los tipos de impuestos que deben pagar las empresas inmobiliarias.
De forma general, las empresas inmobiliarias deben pagar el impuesto sobre la renta, el impuesto empresarial, el mantenimiento urbano y impuesto a la construcción, recargo por educación e impuesto al valor agregado de la tierra, impuesto sobre bienes raíces, impuesto sobre el uso del suelo urbano, impuesto sobre bienes raíces urbanos, impuesto de timbre, impuesto sobre escrituras, etc. La planificación fiscal según tipos de impuestos se realiza principalmente a través de políticas de reducción y exención de impuestos, ambigüedad, selectividad y disposiciones cuantitativas en las leyes tributarias. La planificación del ahorro fiscal también se puede llevar a cabo mediante la base imponible, el tipo impositivo, la elusión fiscal y otros métodos. Las políticas de reducción y exención de impuestos para cada categoría de impuestos están estipuladas en las regulaciones provisionales separadas para cada categoría de impuestos y no se repetirán aquí. Los principales impuestos que deben soportar las empresas inmobiliarias son el impuesto empresarial y el impuesto sobre la renta de las sociedades. El impuesto empresarial de 5 y el recargo adicional por educación y el impuesto de construcción urbana se recaudan en función de las ventas de la empresa, por lo que no hay mucho margen para ahorrar impuestos. A continuación, presentaremos brevemente la planificación fiscal a partir de las dos categorías impositivas: el impuesto sobre la renta de las sociedades y el impuesto sobre el valor añadido de la tierra.
1. Planificación fiscal para el Impuesto sobre Sociedades
De acuerdo con lo dispuesto en el “Reglamento Provisional de la República Popular China y del Estado sobre el Impuesto sobre Sociedades”, las empresas que implementen de forma independiente La contabilidad económica dentro del territorio de nuestro país u organizaciones deberán pagar el impuesto sobre la renta de las sociedades sobre su producción, ingresos de explotación y otros ingresos. Por lo tanto, los ingresos obtenidos por las empresas inmobiliarias provenientes del desarrollo inmobiliario y otras actividades comerciales están sujetos al impuesto sobre la renta de las sociedades, que también incluye dividendos, intereses, alquileres, transferencias de activos diversos, regalías y otros ingresos de inversiones externas. Actualmente, el tipo del impuesto sobre la renta de las empresas inmobiliarias nacionales es 33.
La planificación fiscal para el impuesto sobre la renta de las empresas se puede llevar a cabo aprovechando políticas fiscales preferenciales, como elegir industrias favorables para disfrutar de exenciones fiscales, elegir lugares de registro favorables para disfrutar de exenciones fiscales o planificación fiscal a través de la composición. de los contribuyentes. Si crea una filial, disfrutará de tipos impositivos preferenciales. Dado que una filial es una persona jurídica independiente, si obtiene beneficios, sus beneficios no pueden incorporarse a los beneficios de la empresa matriz, y debe pagar el impuesto sobre la renta de las sociedades por separado como contribuyente independiente. Cuando la tasa impositiva en el lugar donde se encuentra la subsidiaria es baja, la subsidiaria puede pagar menos impuesto sobre la renta corporativo, lo que reduce la carga tributaria general de la empresa. Sin embargo, el establecimiento de una sucursal no puede lograr el efecto de planificación mencionado anteriormente, porque la sucursal no es una persona jurídica independiente y solo puede incorporar las ganancias a la empresa matriz para pagar el impuesto sobre la renta de las sociedades, independientemente de la carga fiscal local, no puede aumentar o. disminuir la carga fiscal general de la empresa.
Las normas y reglamentos actuales para el ajuste del impuesto sobre la renta de las sociedades inmobiliarias incluyen principalmente el "Reglamento provisional sobre el impuesto sobre la renta" y sus detalles de implementación, "Medidas para la deducción antes de impuestos del Impuesto sobre la renta de las sociedades", etc. Estas leyes y reglamentos se aplican a todo tipo de empresas. La base de cálculo del impuesto aplicable a las empresas inmobiliarias es Guoshuifa [2006] Nº 31 "Cuestiones relativas al impuesto sobre la renta empresarial en las actividades de desarrollo inmobiliario", que entró en vigor el 1 de enero de 2006. Es decir, Guoshuifa [2006] No. 31 "Cuestiones del impuesto sobre la renta de las empresas en las empresas de desarrollo inmobiliario" se basa en esto. El "Aviso de la Administración Estatal de Impuestos sobre Cuestiones del Impuesto sobre la Renta de las Empresas en las Empresas de Desarrollo Inmobiliario" entró en vigor el 1 de enero de 2006, y el "Aviso de la Administración Estatal de Impuestos sobre las Cuestiones del Impuesto sobre la Renta de las Empresas en las Empresas de Desarrollo Inmobiliario" promulgado en 2003, Guoshuifa [2003] No. 83, fue derogado al mismo tiempo. Dado que Guoshuifa [2006] No. 31 se implementó desde el 1 de enero de 2006, el contenido de este documento ahora está resaltado.
(1) En comparación con Guoshuifa [2003] No. 83, Guoshuifa [2006] No. 31 ha realizado dos ajustes.
El Documento No. 31 hizo dos ajustes: primero, el margen de utilidad operativa estimado de los ingresos de preventa se ajustó al margen de utilidad bruta imponible estimado; segundo, los productos de desarrollo se dividieron en viviendas asequibles y viviendas no económicas según la naturaleza de; el proyecto de desarrollo, y estipuló que el margen de beneficio bruto fiscal estimado de los ingresos de preventa de proyectos de viviendas adecuados no será inferior a 3 la tasa de beneficio bruto fiscal estimado de los ingresos de preventa de proyectos de viviendas no asequibles; se determinarán según las diferentes regiones, entre ellas, las áreas urbanas y suburbanas de las capitales provinciales y las ciudades específicamente designadas en el plan estatal no serán inferiores a 3. 20. Ciudades a nivel de prefectura y áreas urbanas y suburbanas a nivel de prefectura. las ciudades no serán menos de 15, y otras áreas no serán menos de 10.
(2) Se han promulgado nuevas regulaciones sobre la deducción antes de impuestos de los gastos de publicidad, gastos de promoción comercial y gastos de entretenimiento comercial incurridos por empresas de desarrollo inmobiliario recientemente establecidas.
Guoshuifa [2006] No. 31: Los gastos de publicidad, gastos de promoción comercial y gastos de entretenimiento comercial incurridos por una empresa de desarrollo inmobiliario recientemente establecida antes de que las primeras ventas de productos de desarrollo puedan trasladarse y deducirse en años posteriores. , pero el máximo no excederá de tres años. Existen nuevas regulaciones sobre la deducción antes de impuestos de los gastos por intereses incurridos en el nuevo préstamo. Guoshuifa [2006] Nº 31 estipula que siempre que la empresa de desarrollo pueda emitir documentos de certificación para obtener préstamos de instituciones financieras, los intereses pagados por sus filiales por los représtamos a la empresa de desarrollo se deducirán de conformidad con las normas fiscales pertinentes.
(3) Especifica los principios contables y de deducción antes de impuestos para las partidas de costos.
Tarifas públicas de instalaciones de apoyo, tarifas de ingeniería preliminar, tarifas de construcción de infraestructura, tarifas de ingeniería de construcción e instalación, costos indirectos de desarrollo y otros costos importantes, Guoshuifa [2006] No. 31 estipula la contabilidad y el principio de deducción antes de impuestos.
(4) Se agregaron disposiciones para evitar el debilitamiento del fondo y transacciones relacionadas.
Guoshuifa [2006] No. 31 No. 31 estipula que si se toma dinero prestado de una empresa propiedad de todo el pueblo de conformidad con la ley, los intereses pagados por la empresa propiedad de todo el pueblo no se deducirá antes de impuestos, si toma dinero prestado de una empresa afiliada que no sea una empresa propiedad de todo el pueblo de acuerdo con la ley, los intereses pagados por la empresa serán La parte prestada por una empresa que sea inferior al 50 (inclusive) de su capital registrado se puede deducir dentro del estándar calculado sobre la base de la mejor tasa de interés para préstamos similares de instituciones financieras para el mismo período, la porción que exceda el capital registrado de 50 o más, la porción excedente no cubrirá los gastos por intereses; permitido.
(5) Especifica los estándares de finalización de los productos desarrollados.
Guoshuifa [2006] No. 31 estipula que cualquier producto de desarrollo que cumpla con una de las siguientes condiciones se considerará completado: Primero, el producto de desarrollo (objeto de costo) que ha presentado el certificado de finalización al departamento de gestión de bienes raíces para el archivo; el segundo son los productos desarrollados (objetos de costo) que se han puesto en uso; el tercero son los productos desarrollados (objetos de costo) que han obtenido el registro inicial de derechos de propiedad.
(6) Restringir las exenciones fiscales para las nuevas empresas inmobiliarias. Guoshuifa [2006] Nº 31 estipula que las empresas de desarrollo inmobiliario no disfrutarán de los beneficios fiscales de las empresas de nueva creación. También estipula que las empresas dedicadas principalmente a la venta de productos de desarrollo inmobiliario (incluidas las ventas de agencias) no disfrutarán de los beneficios fiscales. de empresas de nueva creación.
II. Planificación fiscal del impuesto sobre el valor añadido de la tierra
De acuerdo con el "Reglamento provisional de la República Popular China sobre el impuesto sobre el valor añadido de la tierra", la transferencia de tierras de propiedad estatal. derechos de uso, edificios sobre el suelo y sus anexos Las unidades y las personas físicas que poseen propiedades y obtienen ingresos son contribuyentes del impuesto al valor agregado de la tierra y deben pagar el impuesto al valor agregado de la tierra. Este impuesto es un impuesto especial para el mercado inmobiliario, por lo que es más necesario introducir el impuesto sobre el valor añadido del suelo para la planificación fiscal.
(1) Plan basado en el alcance impositivo del impuesto al valor agregado de la tierra
El alcance impositivo del impuesto al valor agregado de la tierra es: transferencia de derechos de uso de la tierra de propiedad estatal, arriba -Leyes de edificaciones terrestres y sus anexos, excluidas las leyes de transferencia de derechos de uso de la tierra y derechos de propiedad de la vivienda. Por lo tanto, el acto de construir una casa en nombre de un bien inmueble debe considerarse una actividad de servicio laboral, y sus ingresos tienen la naturaleza de ingresos laborales y no están incluidos en el ámbito del impuesto al valor agregado de la tierra. Las empresas de desarrollo inmobiliario pueden utilizar este método de construcción para determinar el usuario final al comienzo del desarrollo y llevar a cabo un desarrollo específico para lograr el propósito de reducir la carga fiscal y evitar el pago del impuesto al valor agregado del terreno cuando se vende después del desarrollo.
(2) Utilice el umbral del impuesto al valor agregado de la tierra para la planificación fiscal
El umbral del impuesto al valor agregado de la tierra es cuando los contribuyentes construyen residencias estándar ordinarias para la venta, y el valor -agregado no excede los elementos de deducción. Si el monto es de 20 RMB, el impuesto al valor agregado del terreno estará exento.
Aprovechando esta disposición, cuando los contribuyentes construyen casas estándar ordinarias para la venta, deben considerar la relación entre los ingresos provenientes del aumento de valor y el aumento de la carga fiscal causado por renunciar al umbral de tratamiento preferencial. De lo contrario, la tasa de valor agregado será ligeramente superior. que el umbral traerá Ven a la pérdida.
1. Supongamos que los contribuyentes disfrutan del umbral impositivo preferencial. Una empresa de desarrollo inmobiliario en un área urbana construye un lote de casas para la venta, además de los impuestos y recargos comerciales, el monto total de deducción permitido es 100. Cuando el precio de venta de estas casas es X, los impuestos y recargos comerciales correspondientes son. como se muestra en la siguiente tabla: 5.5X (impuesto comercial 5, impuesto de construcción y mantenimiento urbano 7, recargo educativo 3), entonces se incluyen todas las deducciones permitidas. Actualmente, todas las deducciones permitidas son las siguientes: 100 5,5 Se puede ver en la fórmula que el precio de venta máximo en este momento es 128,48 y la deducción permitida es 107,0 7 (100 5,5 × 128,48).
2. Supongamos que el contribuyente aumenta el precio de venta. Cuando el tipo del valor añadido es ligeramente superior a 20, debe aplicarse la regla "cuando el tipo del valor añadido es inferior a 50, el tipo impositivo es 30". Por ejemplo, si el precio de venta es 128,48y, a medida que el precio de venta aumenta en y, el impuesto comercial correspondiente y las deducciones adicionales y permitidas deberían aumentar en 5,5y. 07 5.5 y, monto de valor agregado = 128.48 y - (107.07 ), monto de valor agregado = 5.5 y: 94.5 y 21.41, por lo que el impuesto al valor agregado del suelo a pagar es el siguiente 30× (94.5y 21.41), si la empresa quiere poner precio a los beneficios aportados por el impuesto. Para superar el nuevo umbral de aumento del impuesto, es necesario hacer: y>30× (94,5y 21,41), es decir, y>8,86. Esto significa que si desea obtener más ingresos aumentando el precio de venta, debe hacer que el precio de venta sea superior a 137,3 4 (128,48 8,86).
A través del análisis de las dos situaciones anteriores: cuando un contribuyente transfiere bienes raíces, el monto de deducción permitido para todos los artículos de venta, excepto los impuestos comerciales y los recargos, es 100. Establecer el precio de venta en 128,48 es el más alto del contribuyente. nivel de precios que puede disfrutar del descuento del umbral impositivo. A este nivel de precios, los contribuyentes pueden aprovechar el umbral impositivo y obtener ganancias sustanciales. Si el precio de venta es inferior a este número, aunque puede disfrutar del umbral de atención, solo puede obtener ingresos más bajos, si desea aumentar el precio de venta, debe hacer que el precio de venta sea superior a 137,34, de lo contrario, el ingreso generado; el aumento del precio de venta será insuficiente para compensar la carga fiscal causada por el aumento del precio de venta.
(3) Planificación fiscal aumentando el importe de las partidas de deducción
El cálculo del impuesto al valor añadido del suelo se calcula de acuerdo con la relación entre el importe del valor añadido y el importe del elementos de deducción, es decir, se calcula progresivamente de acuerdo con la tasa impositiva aplicable. Cuanto mayor sea la tasa del valor agregado, mayor será la tasa impositiva aplicable y más impuestos a pagar. La tasa de valor agregado = valor agregado/deducción, por lo que aumentar adecuadamente el denominador, es decir, la deducción, puede reducir la tasa de valor agregado y aplicar una tasa impositiva más baja, reduciendo así la carga tributaria.
La ley tributaria permite a los contribuyentes deducir cinco deducciones de los ingresos por transferencias: el monto pagado para obtener derechos de uso de la tierra; los costos de desarrollo inmobiliario; los impuestos y tasas relacionados con la transferencia de bienes inmuebles; Regulaciones del Ministerio de Finanzas Se permite deducir otros elementos de deducción, que se refieren principalmente a la suma del monto pagado por los contribuyentes dedicados al desarrollo inmobiliario para obtener derechos de uso de la tierra y gastos de desarrollo 20. 20. Entre ellos, cómo calcular el Los gastos por intereses en los costos de desarrollo inmobiliario se encuentran en el "Impuesto sobre el valor agregado de la tierra". Las Normas de aplicación del Reglamento provisional estipulan claramente que las empresas inmobiliarias pueden elegir normas apropiadas de deducción de intereses para la planificación fiscal. La ley tributaria estipula que si los gastos por intereses pueden calcularse y prorratearse de acuerdo con el proyecto inmobiliario transferido y siempre con un certificado de una institución financiera, se permitirá la deducción, pero el monto máximo no excederá la tasa de interés calculada por un banco comercial para préstamos similares en el mismo período. Los demás gastos de desarrollo inmobiliario se deducirán dentro del 5% de la suma del monto pagado para obtener los derechos de uso del suelo y los costos de desarrollo inmobiliario si los gastos por intereses no pueden calcularse y asignarse de acuerdo con la transferencia del proyecto de desarrollo inmobiliario; o no se puede proporcionar el certificado de la institución financiera, el monto pagado para obtener los derechos de uso del suelo se deducirá después del 10% de la suma del monto y se podrán deducir los costos de desarrollo inmobiliario.
Las empresas inmobiliarias pueden tomar decisiones basándose en esto: si la empresa espera mayores gastos por intereses, desarrolla proyectos inmobiliarios basándose principalmente en la financiación de deuda y los gastos por intereses representan una proporción relativamente alta, puede calcular el interés amortizado y proporcionar pruebas de un institución financiera, y deducirlo en función de las condiciones reales, de lo contrario, puede depender principalmente del capital para el financiamiento de capital, si se espera que el gasto por intereses sea pequeño, no es necesario calcular el interés amortizado. Se pueden deducir los costos de desarrollo, lo que es beneficioso para maximizar el valor de la empresa.
En resumen, la planificación fiscal no se trata de evadir impuestos enumerando falsamente costos y gastos, o adoptando medios y métodos que violen las leyes, regulaciones y políticas fiscales de mi país. La planificación fiscal es diferente de la evasión fiscal. La característica más obvia de la evasión fiscal es la legalidad. Consiste en organizar cuidadosamente las actividades comerciales y financieras de manera no ilegal y tratar de cumplir con las leyes fiscales sin violar las normas legales del impuesto actual de mi país. sistema estipulaba las condiciones para lograr el propósito de reducir la carga fiscal y mejorar la rentabilidad empresarial.
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