Con la implementación de la nueva política de préstamos para vivienda, el mercado inmobiliario en 70 ciudades de todo el país se encuentra en un estado de hielo y fuego.
¿Cuál es la dirección del mercado inmobiliario en 2021? El último día de 2020, la regulación financiera vertió un jarro de agua fría sobre el mercado inmobiliario, provocando que se "endureciera" nuevamente la financiación de las empresas inmobiliarias. Los analistas creen que el mercado se mantendrá estable en términos generales en 2021. En el contexto de la invariable dirección general de "viviendas para vivir, no de especulación" y la restricción de la financiación para las empresas inmobiliarias, se espera que el volumen total de transacciones de viviendas nuevas El mercado inmobiliario y el mercado de viviendas de segunda mano serán similares a los de 2020, con aumentos de precios que oscilarán entre el 7% y se reducirán a alrededor del 5%, y la diferenciación del mercado entre regiones aumentará aún más.
Situación actual: El mercado inmobiliario en 70 ciudades de todo el país está en crisis
Recientemente, el fenómeno del "fideicomiso de vivienda" ha quedado expuesto en algunos proyectos inmobiliarios, creando la Ilusión de que la oferta de viviendas supera a la demanda, lo que ha provocado que muchos ciudadanos expresen su preocupación inesperada. "¿No esperaba que se pudiera realizar este tipo de operación al vender propiedades? ¿Y no se ha calentado el mercado inmobiliario recientemente? A menudo escucho que las nuevas propiedades son muy populares tan pronto como se lanzan, señorita Li". ciudadano, dijo.
Al observar todo el país, los periodistas descubrieron que no todos los mercados inmobiliarios de las ciudades tuvieron un buen desempeño durante 2020. Según datos de noviembre publicados por la Oficina Nacional de Estadísticas, el crecimiento de los precios del mercado inmobiliario en 70 ciudades grandes y medianas se mantuvo en general estable. Entre ellas, los precios de las viviendas nuevas aumentaron mes a mes en 36 ciudades, mientras que cayeron en 28. ciudades.
Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, cree que, en primer lugar, las políticas regulatorias han seguido aumentando. Desde la segunda mitad del año pasado, 32 ciudades han endurecido las políticas del mercado inmobiliario, aunque la intensidad varía. , todos se han centrado en endurecer. El impacto en el mercado, especialmente en los edificios residenciales de nueva construcción, está surgiendo gradualmente. Las políticas de limitación de precios para los nuevos edificios residenciales en muchas ciudades han afectado los precios de los nuevos edificios residenciales, por lo que el aumento de los datos del mercado inmobiliario se ha ralentizado gradualmente. En segundo lugar, la oferta del mercado ha aumentado. La mayoría de las empresas de ventas se apresuran a aumentar la oferta a finales de año y algunas empresas también han adoptado actividades de promoción.
Sin embargo, desde la perspectiva de las ciudades de primer nivel, el mercado inmobiliario sigue teniendo un buen desempeño. En noviembre de 2020, el precio de venta de viviendas comerciales de nueva construcción en cuatro ciudades de primer nivel aumentó un 0,2% intermensual y el precio de venta de viviendas de segunda mano aumentó un 0,5% intermensual.
La financiación de las empresas inmobiliarias vuelve a estar bajo la "maldición" y la tasa de crecimiento de los préstamos a residentes puede disminuir
Justo cuando el mercado inmobiliario en algunas ciudades comenzaba a crecer , la supervisión financiera vertió dos jarros de agua fría en el mercado inmobiliario.
El 31 de diciembre de 2020, el Banco Central y la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China emitieron el "Aviso sobre el establecimiento de un sistema de gestión de concentración para préstamos inmobiliarios de instituciones financieras bancarias", aclarando que a partir del 1 de enero, 2021, 7 bancos grandes financiados por China, 17 bancos medianos financiados por China, bancos pequeños financiados por China e instituciones médicas cooperativas rurales fuera del condado, instituciones médicas cooperativas rurales del condado y bancos rurales y municipales han establecido límites superiores a la proporción de préstamos inmobiliarios y préstamos personales para vivienda en diferentes categorías. Se establecerá un período de transición de ajuste de dos o cuatro años para las entidades que superen el límite superior.
Específicamente, el límite superior de la proporción general de préstamos inmobiliarios (incluidos empresas e individuos) es: 40% para los grandes bancos chinos, 27,5% para los bancos chinos medianos y 27,5% para los pequeños bancos chinos. bancos e instituciones cooperativas rurales fuera del condado 22,5%, instituciones médicas cooperativas rurales del condado 17,5%, bancos locales 12,5%; el límite superior de préstamos personales para vivienda: 32,5% para los grandes bancos chinos, 20% para los bancos chinos medianos, 17,5%. en el caso de los pequeños bancos chinos y las instituciones cooperativas rurales fuera de los condados, el 12,5 por ciento de las instituciones médicas cooperativas rurales de los condados y el 7,5 por ciento los bancos rurales y municipales.
El informe de investigación de Guosheng Securities muestra que, a partir de los datos de desempeño de los bancos que cotizan en bolsa en el primer semestre de 2020, entre los 34 bancos que cotizan en bolsa que han revelado préstamos para vivienda personales, los préstamos para vivienda personales representaron el 28,29% de los préstamos en RMB. y los préstamos hipotecarios representaron el 28,29% + los préstamos inmobiliarios corporativos representaron el 35,58%. Entre ellos, 21 bancos pueden cumplir con los requisitos de proporción existentes, y los 13 bancos restantes necesitarán ajustar su estructura de asignación de activos en el futuro, “porque los préstamos relacionados con el alquiler de viviendas y los préstamos inmobiliarios regresaron al balance durante el período de transición. Las nuevas regulaciones de gestión de activos no están incluidas en las estadísticas. Dentro del rango, el valor real del calibre regulatorio puede ser menor”.
El analista de Guosheng Securities, Ma Tingting, cree que bajo la idea de que "la vivienda es para vivir, no para especular", las políticas inmobiliarias actuales se están volviendo cada vez más estrictas y la filosofía empresarial pasada de agrupar bancos con bienes raíces Los préstamos inmobiliarios para obtener ganancias rápidas son insostenibles. Al mismo tiempo, el aumento del coeficiente de apalancamiento de los residentes de mi país se desacelerará en el futuro, y la disminución general de la tasa de crecimiento de los préstamos a los residentes es un evento de alta probabilidad. En el futuro, el negocio minorista de los bancos pasará de estar "impulsado por hipotecas" a "servicio al cliente". Se destacarán aún más las ventajas de los bancos en las operaciones con clientes minoristas, la gestión patrimonial y otros campos.
El análisis de Minsheng Securities cree que la proporción de préstamos hipotecarios personales de algunos bancos ha excedido los requisitos del límite superior. El "Aviso" tendrá un impacto en la escala de los préstamos hipotecarios personales y en el apalancamiento de las hipotecas personales. comenzará a reducirse moderadamente.
Una persona relevante de un banco por acciones dijo que considerando el período de transición y el crecimiento de los préstamos de 2 a 4 años, se espera que el crédito a corto plazo tenga poco impacto.
Perspectivas del mercado inmobiliario para 2021:
El mercado es en general estable
El “desapalancamiento” se ha convertido en una tendencia
El “endurecimiento del sector inmobiliario” Se espera financiación "Algunas personas en la industria de bienes raíces dijeron a los periodistas que en los últimos dos años, el "grifo" de la financiación de bienes raíces ha seguido apretándose. Si bien protege las necesidades urgentes, también ha hecho que sea cada vez más difícil para los compradores de viviendas obtener "aumentar el apalancamiento". A continuación, el "desapalancamiento" en el mercado inmobiliario sigue siendo una tendencia.
Cabe señalar que, según las estadísticas, se vendieron un total de 146 terrenos comerciales en Guangzhou en 2020 (incluidos 85 terrenos residenciales y 61 terrenos comerciales), un aumento interanual del 62,22%; el total de transacciones fue La superficie alcanzó los 21,1998 millones de metros cuadrados, un incremento interanual del 34,21%. Los analistas del CRIC dijeron que desde 2017, el volumen de transacciones anuales del mercado de subastas de terrenos de Guangzhou ha aumentado durante "cuatro años consecutivos", lo que indica que habrá una oferta constante de nuevas viviendas comerciales en el futuro en combinación con las nuevas políticas recientes. Guangzhou para introducir activamente todo tipo de talentos, las perspectivas del mercado de Guangzhou serán tanto la oferta como la demanda, las perspectivas son prometedoras.
La gran cantidad de ventas de terrenos del año pasado tiene una oferta potencialmente alta, lo que ha llevado a un aumento en el inventario. ¿Restringirá esto a los compradores? Yan Yuejin, director de investigación del centro de estudios de un determinado instituto de investigación, dijo en una entrevista con periodistas de todos los medios que el aumento de la oferta de tierras suele producirse después de unos doce o seis meses "ya sea que conduzca a una restricción de la demanda". , esta señal no está clara." Obviamente."
Observando el mercado nacional, el Instituto de Investigación Shell predice que el mercado será generalmente estable en 2021, con un volumen de transacciones en el mercado de tierras disminuyendo y un aumento de precios estrechándose a alrededor del 10%. El volumen general de transacciones del mercado de vivienda nueva y del mercado de vivienda de segunda mano es similar al de 2020. Entre ellos, el volumen de transacciones de vivienda de segunda mano es similar al de 2020, y el aumento de precio se ha reducido del 7% a alrededor del 5%. El impulso financiero al sector inmobiliario se ha debilitado gradualmente y la era de aumentos generalizados de los precios de la vivienda ha quedado atrás para siempre. Desde un punto de vista estructural, la diferenciación del mercado entre regiones ha aumentado aún más. Los precios de la vivienda en las ciudades del delta del río Yangtze mantendrán un aumento moderado en 2021, y el mercado del delta del río Perla puede haberse enfriado, pero los fundamentos del mercado siguen siendo sólidos. Es más probable que se enfríen otros mercados urbanos no centrales.