Si desea comprar una casa de segunda mano, ¿a qué debe prestar atención? ¿Es mejor reunirse y discutir en Zhangdian, Zibo, Shandong?
En la propia ejecución del contrato de compraventa de vivienda de segunda mano, la entrega de la vivienda es una cuestión destacada. Junto con la certificación notarial del contrato de compraventa, puede solicitar una certificación notarial de depósito y depositar el pago de la vivienda en una notaría. Esto se considera legalmente que ha cumplido con su obligación de pago, y el vendedor puede implementar la obligación de desalojar y entregar la casa según el contrato sobre esta base si ambas partes han cumplido con sus obligaciones según el contrato, el notario; seguirá las instrucciones de ambas partes entregará el pago de la casa al vendedor, de lo contrario aún podrá ser reembolsado al comprador de la vivienda, puede estipular en los términos que la fecha de entrega del pago de la casa sea el día de la mudanza; , y los trámites de entrega deben realizarse bajo la supervisión de un notario.
2. Cómo comprobar el estado de los derechos de propiedad de segunda mano
Las transacciones de "viviendas de segunda mano" son generalmente transacciones entre particulares. Por lo tanto, en comparación con las viviendas comerciales vendidas por promotores. La complejidad de la transacción puede resultar aún más difícil. Especialmente para comprender los derechos de propiedad, los compradores sólo pueden obtener información real a través del departamento de gestión de la vivienda y la identidad del vendedor. A continuación se presentarán los métodos y procedimientos para investigar el estado de los derechos de propiedad de las "casas de segunda mano".
Para comprender los derechos de propiedad de una casa, el primer paso para el comprador de una casa es pedirle al vendedor que proporcione documentos legales, incluidos certificados de título, documentos de identidad, certificados de calificación y otros documentos.
El certificado de derechos de propiedad se refiere al "certificado de propiedad de la vivienda" y al "certificado de derecho de uso de la tierra". Los documentos de identidad se refieren al documento de identidad, al permiso de trabajo y al libro de registro del hogar. El certificado de calificación se refiere a verificar las calificaciones de las partes involucradas en la transacción. Por ejemplo: al vender una casa comercial, debe verificar el certificado de calificación de desarrollo y operación de la vivienda del vendedor; el agente debe verificar si el poder es válido; si se vende una casa, debe proporcionar otros certificados de consentimiento; otros partidos, etc. Otros documentos se refieren a: para alquilar una propiedad, se debe verificar el acuerdo o prueba de que el arrendatario ha renunciado al derecho de tanteo; si es propietario de una propiedad, debe verificar el acuerdo o prueba de que alguien ha renunciado al derecho de preferencia; primera negativa para una propiedad ganadora, deberá consultar el aviso de adjudicación y los comprobantes correspondientes, etc.
El segundo paso es comprobar el origen de los derechos de propiedad de la propiedad comprada con el departamento de gestión inmobiliaria correspondiente. El método específico de inspección es:
Inspección de registros de derechos de propiedad. Incluyendo:
1. ¿Quién es el propietario? Si es propietario de la propiedad, debe prestar atención a la proporción de derechos de propiedad y la forma de propiedad de cada propietario. 2. El número de expediente, que es el; transacción El número del documento Si el solicitante desea obtener el documento completo, puede obtener una copia del documento de la parte correspondiente de acuerdo con este número 3. Fecha de registro, esta fecha es la fecha de firma de la transacción; precio, es decir, el precio de transacción Con respecto al precio de transacción de la transacción, el solicitante debe tener en cuenta que si el precio de la transacción está marcado como "precio de transacción parcial", significa que el precio de la transacción no solo incluye la casa, sino que también incluye otros productos inmobiliarios terminados; 5. Otros contenidos, como el plano de la casa, etc.
El tercer paso es comprobar si existe alguna carga de deuda sobre la casa. Los registros de títulos de propiedad de la casa solo registran la autenticidad de la propiedad de la propiedad por parte del propietario y los hechos de la transacción original. En cuanto a las deudas y obligaciones contraídas durante el funcionamiento de la casa, se deben inspeccionar los documentos justificativos pertinentes. Incluyendo: contrato de hipoteca, arrendamiento, etc., pero también una comprensión detallada del monto del préstamo y el monto del reembolso, los intereses y los montos del alquiler, para tener una comprensión más profunda de la propiedad. Además, los compradores de vivienda también necesitan saber: si la casa que compran tiene una hipoteca, si la casa ha sido sellada por el tribunal, etc. Por último, conviene recordar a los compradores de vivienda que, a la hora de adquirir un edificio de segunda mano, deben informarse especialmente de si el inmueble que adquieren es una casa en venta en reforma habitacional. Porque de acuerdo con las regulaciones pertinentes de la reforma de la vivienda, las casas compradas por empleados urbanos a precio estándar o precio de costo no pueden comercializarse dentro de los 5 años posteriores a la compra, después de 5 años, si la casa se vende, la unidad de propiedad original también; tiene el primer derecho de compra. Si compras una casa como esta, puede haber problemas.
En resumen, para comprender los verdaderos derechos de propiedad de una casa, los compradores no solo deben solicitar todos los documentos de derechos de propiedad al vendedor y leerlos detenidamente, sino también acudir al departamento de administración de viviendas para preguntar sobre los derechos de propiedad reales de una casa. registros de derechos de propiedad de la propiedad y compare los dos. Sólo entonces podrá conocer claramente todos los detalles de los derechos de propiedad de la casa para que no se pierda nada.
3. ¿Qué impuestos y tasas se deben pagar al comprar una casa de segunda mano?
1. Impuesto de escrituración: (Recaudado por la Oficina Municipal de Supervisión de la Propiedad de Vivienda) Para personas físicas que compran. residencias ordinarias para uso propio, el impuesto de escritura se basa en el precio de transacción o se cobrará el precio guía × 1,5 en otros casos (como la compra individual de residencia no anual o compra de unidad, etc.), se cobrará 3; cobrado
2. Tarifa de transacción: (cobrada por el Centro Municipal de Comercio de Bienes Raíces) precio de transacción o precio guía × 0,5
3. Oficina de Supervisión de Propiedad de Vivienda) Precio de transacción o precio guía × 0,5
4. ¿Cuáles son los derechos de propiedad de segunda mano? Características
Desde la perspectiva de la relación de intereses de los derechos de propiedad, Los derechos de propiedad incompletos, incluidas las formas antes mencionadas de derechos de propiedad de la vivienda, tienen las siguientes características:
1. El sujeto de los derechos es relativo y los derechos del propietario son relativos.
En el proceso de compra y venta de casas con plenos derechos de propiedad, como casas comerciales y casas privadas, los derechos del vendedor casi no están restringidos por políticas y pueden vender la casa a cualquier comprador. Este no es el caso de las casas con derechos de propiedad incompletos. A menudo tienen restricciones en cuanto al número de años de residencia y requieren el consentimiento del empleador. Algunos también imponen restricciones a los compradores, exigiendo prioridad en la venta a la autoridad nacional de vivienda, unidades o colegas dentro de la unidad, o restringiendo las ventas a familias de ingresos bajos y medios con dificultades de vivienda.
Actualmente, el Consejo de Estado prohíbe expresamente las actividades comerciales en forma de derechos de propiedad de bienestar y derechos de propiedad limitados.
2. El objeto de los derechos es relativo y el área de vivienda es limitada.
El área de vivienda con plenos derechos de propiedad no está sujeta a restricciones de política, pero la política de vivienda es diferente. Las unidades en diferentes regiones tienen diferentes requisitos. Existen límites estándar sobre el área de vivienda para funcionarios y empleados de diferentes niveles.
3. El contenido de la propiedad es relativo y los derechos limitados
El dueño de una casa con plenos derechos de propiedad tiene derechos exclusivos y absolutos de posesión, uso, renta y disposición. de la casa. , y además posee todos los derechos de propiedad del terreno (derechos de uso) de la parte correspondiente. Estos poderes de derechos de propiedad incompletos son relativos y limitados, y no poseen derechos de propiedad completos sobre la tierra. En términos de derechos de posesión y uso, generalmente solo el propietario y su familia pueden usar la propiedad, y ninguna otra persona puede ocuparla o usarla. En principio, no se permite la posesión de viviendas con derechos de propiedad relativos. se utiliza para obtener ingresos, o sólo se permite una parte de los ingresos bajo ciertas condiciones.
1. Cómo medir el área de una casa de segunda mano
El primer paso para medir el área es medir el área. Medir el área no es difícil, pero no es tan simple como imaginan los compradores de viviendas comunes. Hay algunos pequeños requisitos técnicos a los que se debe prestar atención.
En primer lugar hay que investigar con claridad el alcance de los derechos de propiedad de la vivienda de segunda mano, la titularidad y uso de los cuatro solares cuando la propiedad está en el mismo edificio, es necesario averiguarlo; La parte del propietario y la parte privada, así como las partes adyacentes, pueden evitar la situación embarazosa de infringir los derechos de propiedad de otros si no están claros.
La segunda cuestión a la que hay que prestar atención a la hora de medir es cómo abordar el espesor de las paredes interiores y exteriores. Debe averiguar si el tabique es un muro independiente o un muro prestado. Si el tabique pertenece a los dos hogares, se denomina "muro exclusivo" si los derechos de propiedad del tabique pertenecen al vecino; se llama "pedir prestado el muro". Al medir, si es una "pared extraña", debe medir la línea central de la pared; si es una pared prestada, solo puede medir la pared interior de la casa, no incluya la pared al medir, de lo contrario. será falso.
A la hora de medir la superficie de una casa de segunda mano, en la mayoría de ocasiones es necesario medirla por tramos, lo que provocará un problema de errores acumulados. Por lo tanto, es mejor tirar de la cinta métrica hasta el punto final cada vez que mida y, al mismo tiempo, marcar el siguiente punto de alineación para minimizar el error. Otra forma de reducir el error es tener paciencia y medir varias veces. En general, tomar el valor promedio varias veces es más preciso y confiable que el valor obtenido de una sola medición. Por supuesto, la diferencia entre cada resultado de medición no puede ser demasiado grande, de lo contrario habrá problemas. Si la longitud del lado está dentro de los 5 metros, la diferencia entre las dos medidas no puede exceder los 8 centímetros; si la longitud del lado está dentro de los 10 metros, la diferencia entre las dos medidas no puede exceder los 10 centímetros; si la longitud del lado está dentro de los 20 metros; diferencia entre las dos medidas La diferencia no debe exceder los 11 cm si la longitud lateral está dentro de los 30 metros, la diferencia entre las dos medidas no debe exceder los 20 cm;
Medir las habitaciones de casas de segunda mano es relativamente sencillo, pero si quieres medir las escaleras, es relativamente más complicado. Debe medirse de acuerdo con la longitud horizontal proyectada de la escalera.
Si la casa de segunda mano tiene entreplanta, además de medir la longitud del marco exterior circundante, también debes medir la altura del suelo para calcular la superficie.
La estructura interna de las casas normales de segunda mano suele ser rectangular, lo que resulta más cómodo de medir. Sin embargo, también existen algunas viviendas de segunda mano cuya estructura interna es un polígono irregular, como paralelogramo, trapezoide, etc., que se puede descomponer en la medida de lo posible en triángulos para facilitar la medición y el cálculo. Si hay un arco en la esquina, solo se puede dividir en triángulos tanto como sea posible para medir y calcular. Por supuesto, no olvides agregar espesor de pared.
Por último, hablemos del gobernante. Lo mejor es comprobarlo antes de utilizar la cinta métrica utilizando una regla de acero de 30 metros de largo. Si el error entre las dos reglas es superior a 10 centímetros, es necesario ajustarla antes de usarla.
2. Cómo repartir la superficie del terreno de las casas de segunda mano
Además del reparto de la superficie edificable, hay otra superficie que hay que calcular y repartir: área de uso de suelo.
Si un número de terreno es propiedad exclusiva de un hogar, entonces el alcance del terreno utilizado por este hogar incluye el área de la casa, el patio, el terreno del patio y otros. La situación más común es, por supuesto, que muchos hogares tienen el mismo número de terreno y el rango de uso del suelo de cada hogar incluye el área de la casa, terreno exclusivo, patios compartidos, etc. El reparto debe ser separado y asequible. La suma de las superficies de terreno utilizadas por cada hogar debe ser igual a la superficie total del terreno. Sin embargo, suele haber siempre una discrepancia entre ambos. Si el error está dentro del rango permitido, la diferencia debe ajustarse según la superficie de terreno utilizada por cada hogar.
Entonces, ¿cómo repartir el área designada del patio dentro de un terreno? El principio es calcular en función de la proporción del área de construcción ocupada por cada hogar. Aquí hay una fórmula:
El terreno asignado a cada hogar en el mismo patio = el área del patio utilizado en el terreno número / el área total de construcción de las casas en el terreno número X el área de construcción de cada hogar
Además de prorratear el área utilizable del patio, si los derechos de propiedad de una casa pertenecen a cada hogar, el principio general de prorratear el área utilizable del terreno también se calcula en función de la proporción de la superficie construida ocupada por cada hogar. La fórmula es la siguiente:
El área de uso del suelo compartida por cada hogar = el área total de terreno de la casa/el área total de construcción de la casa x el área de construcción de cada hogar .
3. Cómo calcular la superficie edificable de una casa de segunda mano
La superficie útil de una casa de segunda mano es relativamente fácil de calcular. Mida cuidadosamente de acuerdo con el método anterior y divida la habitación en una vez medida toda el área utilizable real, se puede calcular usando una fórmula de área simple. Una cuestión más problemática en la práctica es la medición del área de construcción de casas de segunda mano, porque esta parte del área en realidad no es utilizada por los residentes, o no es utilizada solo por los residentes, y se incluirá en ella. .
Según las normas, las siguientes partes constructivas de casas de segunda mano deben calcularse en el ámbito del área de construcción:
Si se trata de un edificio de una sola planta, no No importa qué tan alto sea el edificio, calculado por capa. Su área de construcción debe calcularse en base al área horizontal periférica sobre los pies de la pared exterior del edificio. Sin embargo, si un edificio de una sola planta tiene algunos pisos en su interior, también se debe calcular el área del edificio.
Si se trata de un edificio de un solo piso con luces altas y bajas, y el área del edificio debe calcularse por separado, cuando la luz alta es una luz lateral, entonces la longitud horizontal entre las superficies exteriores del frontones en los dos extremos sobre la pata, multiplicado por el El ancho horizontal se calcula desde la superficie de la pared exterior sobre los pies hasta el borde medio exterior del tramo alto cuando el tramo alto es un tramo medio, es; calculado en base a la longitud horizontal entre las superficies exteriores de los frontones en ambos extremos sobre los pies multiplicada por el ancho horizontal del borde central de la columna.
Por supuesto, el área de construcción de un edificio de varios pisos se calcula en base a la suma de las áreas de construcción de cada piso. Su piso inferior se calcula en base al área horizontal periférica sobre los pies de. La pared exterior del edificio, pero cabe señalar que: A partir del segundo piso, debe calcularse en función del área horizontal periférica de la pared exterior.
La introducción anterior se basa básicamente en el cálculo del área de construcción de toda la casa de segunda mano. Por supuesto, normalmente no mucha gente puede comprar una casa entera de segunda mano.
Si una casa de segunda mano es propiedad de un hogar, el área de construcción de ese hogar es, naturalmente, el área de construcción total de todo el edificio y no existen problemas como el prorrateo.
Si existen sótanos, semisótanos, almacenes subterráneos, estacionamientos subterráneos, tiendas subterráneas y sus correspondientes entradas y salidas, el área de construcción se calculará en base al área horizontal alrededor de la pared exterior de la entrada superior. . Pero tenga en cuenta: no se pueden incluir pozos de luz, barreras de vapor ni paredes protectoras.
Si se utiliza una capa elevada subterránea con una base profunda y la altura del piso excede los 2,2 metros, el área de construcción se calculará en base a la mitad del área horizontal alrededor de la capa elevada. está construido en una pendiente, el edificio está hecho de patas colgantes y la altura del piso excede los 2,2 metros. El área del edificio se calcula en función del área horizontal periférica de la envolvente del edificio.
No hay duda de que cada edificio tendrá pasillos, vestíbulos y vestíbulos a lo largo del edificio, pero no importa qué tan altas sean estas partes, el área del edificio solo se puede calcular en base a un piso. Si hay un corredor con hermosas curvas en el pasillo o vestíbulo, pero es difícil de calcular, entonces el área del edificio se calcula de acuerdo con el área proyectada horizontal del corredor.
Además, los huecos de los ascensores, los huecos de elevación, los vertederos de basura, los huecos de las tuberías, etc. son partes indispensables del edificio, y el área del edificio se calcula de acuerdo con el número natural de capas del edificio.
En cuanto a los suelos técnicos dentro del edificio, si la altura del suelo supera los 22 metros, también deberá incluirse en la superficie de construcción.
Si hay un toldo de columnas, el área de construcción se calculará en base al área horizontal de la periferia, pero tenga en cuenta: si es un toldo con columnas independientes, se calculará el área de construcción; basado en la mitad del área proyectada horizontal de la cubierta superior.
La misma situación que los toldos de columnas: para cocheras, cobertizos de carga, plataformas, etc. con columnas, el área de construcción se calcula en base al área horizontal fuera de las columnas pero si es una sola fila de columnas; o columnas independientes, también se calcula el área de edificación. Solo se puede calcular en base a la mitad del área proyectada horizontal de la cubierta superior.
Algunas escaleras, ascensores, tanques de agua, salas de máquinas y otras partes sobresaldrán de la superficie de la casa. En este caso, el área del edificio debe calcularse en función del área horizontal del perímetro exterior de la misma. la envolvente del edificio. También hay soportes para puertas que sobresalen de la pared, que también se calculan según el mismo método.
Para calcular el área de construcción de balcones, es necesario calcularla por separado según los diferentes tipos. Si el balcón está cerrado, entonces el área de construcción se calcula en función del área proyectada horizontal, pero si es un balcón cóncavo o un balcón lateral, el área de construcción solo se puede calcular en base a la mitad del área proyectada horizontal del; balcón. Nota; es la mitad del área nuevamente.
Los pasillos y aleros de algunos edificios tienen techos y columnas. Si se calcula el área del edificio, se debe calcular en base al área horizontal de los bordes exteriores de las columnas pero si las hay; sin columnas, solo se puede calcular en función del área proyectada Calculada a la mitad.
El mismo método de cálculo también se aplica al corredor elevado entre dos edificios, si hay techo, el área del edificio se calcula en base al área proyectada del corredor, si no hay techo; El área de construcción solo se puede calcular Calculado en base a la mitad del área proyectada.
Además de las escaleras interiores, la mayoría de los edificios también cuentan con escaleras exteriores. Si las escaleras exteriores se utilizan como paso principal o para evacuación, el área de construcción se calculará con base en el área proyectada horizontal de cada piso, pero el área de construcción de las escaleras interiores se calculará con base en la mitad de la área proyectada horizontalmente.
Si se trata de un edificio elevado de una sola planta que se extiende sobre otros edificios o estructuras, también se calcula en función del área horizontal proyectada. Si se trata de un edificio de varias plantas, el cálculo se basa en el número de capas naturales.