Reglamento sobre la disposición de garantías por parte del acreedor garantizado en el plan de fideicomiso inmobiliario

El fideicomiso inmobiliario de mi país se desarrolló gradualmente después de que la industria fiduciaria se reiniciara en julio de 2002. Anteriormente, la industria fiduciaria había sufrido muchos ajustes a gran escala y se encontraba en el dilema de la falta de negocios. En este momento, el mercado inmobiliario está mostrando un fuerte impulso de desarrollo. La mayoría de las empresas de desarrollo inmobiliario en industrias intensivas en capital tienen menos fondos propios y tienen escasez de capital a largo plazo. La flexibilidad del sistema fiduciario y su función única de aislamiento de propiedad y función de reconstrucción de capital pueden llevar a cabo innovación financiera en varios modos, como el modelo de derechos de propiedad, el modelo de derechos de ingresos y el modelo de derecho de preferencia, lo que lo convierte en uno de los mejores métodos de financiación.

La combinación de ambos consigue una situación en la que todos ganan. Por un lado, la industria fiduciaria aprovecha la oportunidad de desarrollarse, crecer y compartir las mayores ganancias de la industria inmobiliaria; por otro lado, las empresas inmobiliarias pueden reducir los costos financieros generales de las empresas de desarrollo inmobiliario a través de bienes raíces; La financiación del fideicomiso patrimonial y la recaudación de fondos son flexibles y convenientes, y el ajuste de las tasas de interés es flexible.

En los 14 años transcurridos desde 2002 hasta la actualidad, el fideicomiso inmobiliario**** ha experimentado dos períodos dorados de desarrollo en 2003 y 2008.

Según las estadísticas, aproximadamente 7 mil millones de fondos ingresaron al campo inmobiliario a través de fideicomisos en 2003. Los productos de fideicomisos inmobiliarios entraron oficialmente en la visión de los inversores y entraron en una etapa de desarrollo estable. Porque, en junio de 2003, el Banco Popular de China emitió el "Aviso del Banco Popular de China sobre el fortalecimiento adicional de la gestión del negocio de crédito inmobiliario" (Documento del Banco Central No. 121), que aumentó el número de préstamos de desarrollo, terrenos Préstamos de reserva, préstamos personales para vivienda, etc. en la cadena de desarrollo inmobiliario. Umbrales de crédito para préstamos de fondos de previsión para vivienda individual y otros aspectos.

Por ejemplo:

1. No se otorgarán préstamos de ningún tipo a proyectos que no hayan obtenido el certificado de derecho de uso de la tierra, el permiso de planificación del terreno de construcción, el permiso de planificación del proyecto de construcción y la construcción. permiso.

2. Los préstamos concedidos por los bancos comerciales a empresas de desarrollo inmobiliario sólo pueden emitirse a través de entidades de préstamo de desarrollo inmobiliario y están estrictamente prohibidos a otras formas de entidades de préstamo, como los préstamos de capital de trabajo para desarrollo inmobiliario.

3. Para préstamos hipotecarios otorgados a instituciones de reserva de tierras, el monto del préstamo no excederá el 70% del valor de tasación del terreno adquirido y el plazo del préstamo no excederá los 2 años.

4. Solicitar un préstamo de vivienda personal al prestatario para adquirir la primera vivienda para ocupación propia. El índice de pago inicial es 20; si compra una segunda casa o más (incluida la segunda casa), el índice de pago inicial debe aumentarse adecuadamente.

5. Cuando un prestatario solicita un préstamo personal para vivienda comercial, el índice de deducción no excederá el 60% y el plazo del préstamo no excederá los 10 años.

Estas medidas han aumentado considerablemente la dificultad de las empresas inmobiliarias para obtener préstamos de los bancos. Tuvo que recurrir a la financiación de empresas fiduciarias. De esta manera, el fideicomiso inmobiliario marcó el comienzo de su primer período dorado de desarrollo.

Desde que el banco central subió las tasas de interés por primera vez en marzo de 2007, en diciembre, el banco central había aumentado las tasas de interés seis veces seguidas. Al mismo tiempo, la Comisión Reguladora Bancaria de China emitió nueve. nuevas regulaciones para prohibir estrictamente a las instituciones financieras bancarias aumentar las tasas de interés sobre los coeficientes de capital del proyecto por debajo de 35 (excluidas las viviendas asequibles) y se conceden préstamos a otras empresas de desarrollo inmobiliario que no cumplen con las condiciones del préstamo, y las empresas inmobiliarias se encuentran en dificultades financieras. de nuevo. Los productos fiduciarios inmobiliarios marcaron una vez más el comienzo de un pico de emisión.

Desde entonces, a medida que los precios de la vivienda se han disparado, el mercado inmobiliario ha seguido ganando impulso y los fideicomisos inmobiliarios han seguido aumentando.

La industria inmobiliaria es una industria especial. En comparación con otras industrias, tiene las características obvias de altos rendimientos y altos riesgos. Tiene una fuerte fuerza impulsora para el desarrollo económico. y el sustento de las personas, estimula el crecimiento económico y mejora la vida de los residentes. Al mismo tiempo, es una industria intensiva en capital y su desarrollo es inseparable del apoyo de la industria financiera. Las dos industrias influyen y dependen una de la otra. Al mismo tiempo, la industria inmobiliaria también es un área clave del macrocontrol nacional. El amor, el odio y el odio pueden describirse como éxito o fracaso. Esto también está destinado a tener fluctuaciones cíclicas obvias en la industria inmobiliaria. .

Así que ahora las principales direcciones comerciales de la compañía fiduciaria son:

En primer lugar, aprovechar las oportunidades de los proyectos inmobiliarios residenciales en ciudades de primer nivel, especialmente cuando los pequeños y medianos desarrolladores se retiran de el mercado debido a la falta de solidez financiera.

2. Combinado con negocios de titulización de activos, intervenir adecuadamente en proyectos de construcción de oficinas en ciudades de primer nivel y ciudades clave de segundo nivel.

Las reglas de desarrollo del mercado de oficinas y del mercado residencial no son exactamente las mismas. Tienen las características de ciertos activos básicos, flujo de caja estable y mensurabilidad. Son activos básicos importantes para la titulización de activos.

En tercer lugar, participar en el establecimiento de fondos de fusiones y adquisiciones de bienes raíces. En la actualidad, la prosperidad general de la industria inmobiliaria de mi país está disminuyendo, el inventario estructural es alto y el alto apalancamiento es común en la industria. Además, la competencia se está intensificando y la supervivencia de los más aptos aumentará. una tendencia. La industria contiene una gran cantidad de oportunidades de fusiones y adquisiciones en los próximos años. Por un lado, las empresas fiduciarias pueden considerar la posibilidad de cooperar con promotores de primera línea y compañías de seguros para crear fondos oportunistas de fusiones y adquisiciones y desempeñar el papel de fondos a la hora de proporcionar proyectos subyacentes y financiación de fusiones y adquisiciones. Por otro lado, también podemos cooperar con capital a largo plazo, como compañías de seguros y conocidos fondos inmobiliarios nacionales y extranjeros, para establecer fondos de fusiones y adquisiciones de ciclo cruzado.

El cuarto es centrarse en proyectos de renovación de edificios antiguos en el centro de ciudades de primer nivel y ciudades clave de segundo nivel. En los mercados maduros, es un modelo maduro de operación inmobiliaria adquirir, renovar y mejorar edificios antiguos en el conjunto de los centros urbanos, y lograr una salida rentable mediante arrendamiento, venta u otras operaciones de capitalización. En la actualidad, las ciudades de primer y segundo nivel de mi país han acumulado una gran cantidad de edificios antiguos. La forma de revitalizar esta parte del stock pondrá a prueba el nivel profesional, la operación general y las capacidades de operación de capital de las instituciones de gestión de activos. En la actualidad, muchos fondos extranjeros y algo de capital nacional han comenzado a ingresar a este campo.

El quinto es centrarse estratégicamente en oportunidades de negocio en el sector inmobiliario turístico, el sector inmobiliario para el cuidado de personas mayores y otros campos que reflejen mejoras en el consumo y la salud general.

El fideicomiso inmobiliario tiene un modelo de precios muy orientado al mercado, que puede reflejar muchos factores como el riesgo del proyecto y la liquidez del mercado. Sin embargo, en general, los proyectos inmobiliarios emprendidos por el fideicomiso tienen riesgos ligeramente menores. que los bancos son grandes, por lo que el costo total de financiamiento es relativamente alto y la tasa de rendimiento obtenida por los inversionistas también es alta. La remuneración de la compañía fiduciaria es 2-3, y hay otros gastos. más alto que otros tipos de fideicomisos. El precio específico se basa en El nivel de crédito del financista varía.

Varios modos principales de operación de fideicomisos inmobiliarios

1. Fideicomiso de deuda inmobiliaria

El fideicomiso de deuda inmobiliaria se refiere principalmente al fideicomiso de préstamos inmobiliarios, que es el uso de fondos fiduciarios para bienes raíces Un tipo de negocio fiduciario que desarrolla préstamos corporativos.

Según los requisitos de las autoridades reguladoras, los préstamos a empresas inmobiliarias deben cumplir las condiciones "cuatro, tres y dos":

Cuatro certificados:

Certificado de uso de suelo de propiedad estatal

Permiso de planificación de terrenos para construcción

Permiso de planificación de proyectos de construcción

Permiso de construcción de proyectos de construcción

Permiso de Construcción de Proyecto de Construcción de Vivienda

30:

30% del monto de inversión de fondos propios

Nivel 2:

Calificación de segundo nivel para el desarrollo inmobiliario

Los fideicomisos de deuda inmobiliaria se centran principalmente en la recuperación del principal y los intereses una vez vencido el fideicomiso, por lo que es necesario prestar atención a la solvencia del financista, la viabilidad del proyecto de financiación, y el valor total y la liquidez de la garantía. Las medidas de control de riesgos suelen incluir prendas, supervisión de la cuenta de capital, responsabilidad solidaria de los accionistas o controladores reales, planes de recuperación de las cuotas del principal, etc. (La gran mayoría de los fideicomisos inmobiliarios en el mercado son de este tipo, y las compañías fiduciarias prestan directamente a las compañías inmobiliarias en forma de préstamos)

Los fideicomisos de deuda inmobiliaria son simples y fáciles de operar, y son también los fideicomisos más utilizados de acuerdo con la legislación vigente. Sin embargo, los fideicomisos de deuda inmobiliaria tienen requisitos más altos para las condiciones de préstamo y algunas necesidades de financiamiento que no cumplen con los requisitos no pueden satisfacerse. Además, este modelo de negocio fiduciario aumentará el apalancamiento financiero de las inmobiliarias y reducirá su espacio de financiación posterior.

2. Fideicomiso de capital inmobiliario

Fideicomiso de capital inmobiliario El fideicomiso de capital inmobiliario se refiere principalmente a un tipo de negocio fiduciario en el que los fondos fiduciarios se utilizan para obtener capital de empresas inmobiliarias para proporcionarles fondos para el desarrollo y la construcción.

Cómo obtener capital:

Transferir acciones de los accionistas originales

Aumentar capital

Aportar capital para establecer una nueva empresa de proyecto

En comparación con los fideicomisos de deuda, los fideicomisos de capital inmobiliario no tienen requisitos de cumplimiento tan estrictos, por lo que pueden satisfacer las necesidades de financiamiento de las empresas de bienes raíces durante el período en que adquieren terrenos y completan los cuatro certificados. propicio para embellecer los estados financieros de la empresa.

El fideicomiso de enajenación de bienes raíces se refiere principalmente a un tipo de negocio fiduciario que confía al fideicomitente a una compañía fiduciaria para ayudarlo a vender bienes inmuebles, enajenarlos y, en última instancia, distribuir los ingresos en efectivo a los beneficiarios.

Este tipo de negocio aún no se ha llevado a cabo en mi país. Por un lado, se debe a que el sistema legal de fideicomisos actual no es perfecto, incluido el registro de propiedad de fideicomisos, los impuestos a los fideicomisos y muchos otros obstáculos. Por otro lado, las sociedades fiduciarias son profesionales en la operación y gestión inmobiliaria. El grado de industrialización no es alto y la demanda del mercado no es alta. Sin embargo, desde la perspectiva del desarrollo futuro, todavía existe un cierto espacio de mercado para este tipo de negocio.

4. Fideicomiso de titulización de activos inmobiliarios

La titulización de activos incluye varios tipos de pasivos financieros, incluidos varios tipos de titulización de activos inmobiliarios, también conocidos como inversión inmobiliaria. Los fondos son una categoría importante en la titulización de activos inmobiliarios. Se refiere a todo el proceso en el que los inversores invierten fondos en bienes inmuebles gestionados y garantizados por instituciones profesionales en forma de bonos y obtienen rendimientos estables y constantes mediante la gestión de profesionales. instituciones. El objetivo principal de los fondos fiduciarios de inversión inmobiliaria es compartir con los inversores ingresos de inversiones inmobiliarias predecibles y estables en forma de dividendos. Los fondos fiduciarios de inversión inmobiliaria surgieron en los Estados Unidos a principios de la década de 1960 y se han extendido por Europa y Estados Unidos. , también se establecieron uno tras otro países más desarrollados en Asia y regiones. Hay aproximadamente 300 REIT en Estados Unidos con activos totales de más de 300 mil millones de dólares, casi dos tercios de los cuales cotizan en bolsas de valores nacionales. Casi 40 países han lanzado con éxito REIT.

A diferencia de los productos fiduciarios generales, los fondos fiduciarios de inversión inmobiliaria tienen características distintivas. Tiene un ciclo de inversión largo y se basa principalmente en propiedades comerciales maduras. La mayoría de sus fuentes de financiamiento son ofertas públicas. Tiene restricciones sobre los objetos de inversión (restricciones sobre proyectos de desarrollo) e incluso restricciones geográficas. . Cada unidad de fondo de REIT representa una determinada proporción de la propiedad de una determinada propiedad y está respaldada por activos fijos, por lo que es más fácil de utilizar para financiación prendaria o garantizada, y la compra de propiedad requiere personalidad jurídica independiente. Al mismo tiempo, los REIT también están sujetos a una supervisión relativamente estricta. De acuerdo con los requisitos regulatorios de los principales países, como Estados Unidos y Francia, los REIT deben ser aprobados o presentados por el sistema regulatorio antes de que puedan ser emitidos. un sistema fiduciario o un sistema de empresas para lograr el aislamiento de quiebra, y la mayoría de ellos no tienen un capital registrado mínimo. Se requiere que alrededor del 75% de los fondos se inviertan en propiedades con rendimientos estables y casi el 90% de los ingresos. deben distribuirse cada año. Generalmente, sólo se gravan los dividendos recibidos por los inversores, evitando así la doble imposición. (Actualmente se ha reiniciado y puesto a prueba en China)

5. Fideicomiso inmobiliario de fondos

El fideicomiso inmobiliario de fondos tiene una variedad de formas de utilizar fondos en el mercado actual, a saber, bienes raíces. fideicomiso de fondos patrimoniales, por lo que mejorar la eficiencia del uso de los fondos fiduciarios. Los fideicomisos inmobiliarios financiados invierten principalmente en el sector inmobiliario. Utilizan acciones, deuda, propiedades, reorganización de proyectos inmobiliarios fallidos y otras formas de utilización del capital, y pueden gestionar simultáneamente varios proyectos inmobiliarios en una cartera. cooperar con instituciones profesionales de capital privado inmobiliario o empresas de desarrollo inmobiliario a gran escala para lograr alianzas sólidas, aprovechar al máximo sus respectivas ventajas y realizar el ciclo completo de la industria inmobiliaria. Las empresas fiduciarias pueden cooperar con instituciones profesionales de capital privado inmobiliario o empresas de desarrollo inmobiliario a gran escala para lograr alianzas sólidas, aprovechar sus respectivas ventajas y realizar el ciclo completo de proyectos inmobiliarios.

Después de aceptar la encomienda, la sociedad fiduciaria invierte en múltiples proyectos inmobiliarios utilizando diversos métodos operativos, como capital, deuda y participaciones inmobiliarias. Este modelo de inversión de cartera favorece la diversificación de riesgos y la selección de los proyectos inmobiliarios más adecuados, maximizando así los intereses de los beneficiarios y mejorando el nivel de remuneración de la sociedad fiduciaria. Por supuesto, este modo de operación requiere mayor profesionalismo y capacidades de operación inmobiliaria de la compañía fiduciaria, por lo que la compañía fiduciaria cooperará con otras instituciones profesionales.

¿Dejar que Cai Gou hable sobre a qué se debe prestar atención en el proyecto?

Varios indicadores clave para juzgar el riesgo de los productos fiduciarios inmobiliarios son los siguientes:

Si hay garantía suficiente (generalmente el valor tasado de la garantía es más del doble del financiamiento del fideicomiso). cantidad) y la disposición de garantías tiene alta liquidez (los edificios residenciales con una demanda principalmente rígida son generalmente más fáciles de vender);

2. Si la ubicación regional del proyecto tiene una fuerte demanda de mercado (actualmente en primera y segunda categoría). ciudades de segundo nivel) La demanda de proyectos residenciales sigue siendo relativamente fuerte (es difícil imaginar las ventas flash de nuevas propiedades en Shenzhen), y los proyectos en ciudades de tercer y cuarto nivel están mejor ubicados en las ubicaciones centrales de la región)

3. La fuerza y ​​​​la fortaleza de los desarrolladores Los antecedentes del desarrollador (un indicador importante para medir la fuerza de los desarrolladores inmobiliarios es la clasificación del volumen de ventas, y su desempeño pasado también se puede clasificar en términos de tasa de ventas);

3. Fortaleza y antecedentes de la empresa (los indicadores importantes para medir la fortaleza de un desarrollador de bienes raíces son la clasificación del volumen de ventas y la tasa de ventas. Su desempeño pasado también se puede investigar y hacer una comparación vertical);

4. Los inversores pueden prestar atención a los antecedentes financieros del controlador real y a si ha tenido un mal historial crediticio o informes de noticias negativos).

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