El impuesto sobre las ventas pagado por las empresas de desarrollo y operación de bienes raíces es

Subjetividad jurídica:

En China, incluye el impuesto al valor agregado inmobiliario, el impuesto a la renta corporativa, el impuesto a la renta personal, el impuesto a la propiedad inmobiliaria, el impuesto al uso del suelo urbano, el impuesto a la propiedad inmobiliaria urbana , impuesto de timbre, impuesto al valor agregado de la tierra, impuesto de ajuste direccional de inversión, impuesto a la escritura, impuesto a la ocupación de tierras agrícolas, etc. Los principales tipos de impuestos se presentan a continuación: 1. Impuesto comercial: cuando una empresa de desarrollo inmobiliario vende un inmueble, debe pagar el impuesto comercial a una tasa del 5% sobre el precio total y los gastos adicionales de acuerdo con la partida del impuesto sobre las ventas. de bienes raíces después de recibir u obtener un recibo por los ingresos del negocio (pago de la casa). (] Si se firma un contrato con un asegurador para vender a un precio autodeterminado, la empresa de desarrollo inmobiliario emitirá una factura inmobiliaria al cliente y pagará el impuesto comercial a una tasa del 5%. El asegurador cobrará el precio diferencia o tarifa de manejo según la industria de servicios-industria de agencia Se aplica un impuesto comercial Después de la expiración del contrato, si la parte no vendida de la casa es adquirida por un asegurador, la empresa de desarrollo inmobiliario deberá pagar un impuesto comercial del 5% sobre. los ingresos por ventas de viviendas de acuerdo con el impuesto sobre las ventas de bienes inmuebles. Si el asegurador revende la propiedad, el asegurador también deberá pagar un impuesto comercial que se aplica de acuerdo con las ventas de los elementos del impuesto sobre bienes raíces que participan. Los proyectos de construcción tributarán a la tasa del 3% aplicable a las partidas tributarias del sector de la construcción en función de su volumen de negocios, incluyendo el precio de las materias primas y demás materiales y la energía utilizada en el proyecto. 2. Impuesto sobre el valor agregado del terreno: Valor del terreno. -El impuesto agregado es un impuesto que se aplica a unidades o individuos que transfieren derechos de uso de tierras de propiedad estatal, edificios sobre el suelo y sus anexos (es decir, transfieren bienes inmuebles) y obtienen ingresos sobre el monto de valor agregado obtenido de la transferencia de bienes inmuebles. La tasa del impuesto es del 30%, 40%, 50% y 60% si el monto del valor agregado de las viviendas tipo ordinarias construidas para la venta no excede el 20% del monto de los bienes inmuebles requisados ​​y recuperados de acuerdo con la ley. las necesidades de planificación de implementación urbana y construcción nacional pueden estar exentas del impuesto 3. Impuesto sobre la renta de las empresas: El saldo de los ingresos de las empresas de desarrollo inmobiliario después de deducir costos, gastos y pérdidas está sujeto al impuesto sobre la renta de las empresas a una tasa del 25%. Impuesto de construcción urbana y recargo de educación: el impuesto de construcción urbana y el recargo de educación se pagan con base en el impuesto comercial real pagado. 5. Impuesto de timbre: cuando se transfieren los derechos de propiedad de unidades e individuos, se debe pagar el impuesto de timbre. se pagará (mercado secundario) para contratos de construcción e instalación a razón de 30.000 del monto del contrato para contratos de compra de vivienda, se requiere un impuesto de timbre de 10.000 del monto de compra y venta 5/5 de la calcomanía 6. Impuesto sobre escrituración: El. El contribuyente es el destinatario de los derechos de propiedad de un terreno o una casa en forma de venta, empeño, donación o permuta. El impuesto sobre la escritura se aplica al destinatario de los derechos de propiedad de acuerdo con una determinada proporción del precio del contrato celebrado por las partes. El impuesto se aplica entre el 3% y el 5% del precio de transacción de la casa, que lo determina cada provincia, ciudad y distrito. Por ejemplo, en la provincia de Anhui, es del 4%. Impuesto sobre la propiedad: está dentro del alcance. de ciudades, condados, pueblos organizados y áreas industriales y mineras. Dentro del período, se aplica un impuesto a las unidades de propiedad nacional y a las personas que poseen propiedades sobre la base del valor original de la propiedad o de los ingresos por alquiler. (valor de tasación) de la propiedad, y la tasa del impuesto es del 1,2% Valor original (valor de tasación) × (1-30%) × 1,2% 8. Impuesto sobre el uso del suelo urbano: Grava sobre la ocupación real de las unidades. personas con derechos de uso de la tierra dentro del ámbito de ciudades, condados, pueblos organizados y áreas industriales y mineras. La superficie del terreno es la base para el cálculo del impuesto. Es un impuesto que se calcula anualmente y se paga en cuotas. ∑ (superficie de terreno en cada nivel × monto del impuesto correspondiente) para uso propio, arrendamiento y construcción por parte de empresas de desarrollo inmobiliario. Para casas comerciales, el impuesto sobre el uso del suelo urbano y el impuesto sobre bienes inmuebles se cobrarán a partir del mes siguiente al uso o. entrega de la casa. Impuestos corporativos Las empresas de desarrollo inmobiliario implican impuestos y tasas incluidos en el costo del proyecto: impuesto comercial, impuesto de construcción y mantenimiento urbano, recargo por educación, tasas de educación local () Al comprar un terreno, se debe pagar el impuesto sobre la escritura. al firmar un contrato con un constructor: pagar impuesto de timbre; al desarrollar y vender: pagar impuesto comercial, impuesto de construcción urbana y recargo educativo al generar ganancias: pagar impuesto sobre la renta 1. Impuesto comercial; 5% del anticipo 2. Impuesto de construcción urbana y recargo por tasa de educación. Pagar el 7% y el 3% del impuesto comercial respectivamente (también existen recargos por educación local, que varían de un lugar a otro) 3. Impuesto al valor agregado de la tierra. Sobre la base del 1% del anticipo, la liquidación se realizará cuando el proyecto alcance el estándar de liquidación y se pagará el 30%, 40 y 50% del valor agregado respectivamente. 4. Impuesto sobre Sociedades. Se paga el 25% de la renta imponible. Tenga en cuenta que si el anticipo recibido no se utiliza como ingreso, la renta imponible se incrementará según la proporción prescrita. 5. Impuesto sobre el uso de la tierra, impuesto sobre bienes inmuebles (parte de uso propio), impuesto sobre el uso de vehículos y embarcaciones, impuesto de timbre, etc. Tipos de impuestos corporativos Las empresas de desarrollo inmobiliario involucran impuestos Impuestos sobre transacciones inmobiliarias El impuesto sobre escrituras inmobiliarias se refiere a un impuesto que se aplica al destinatario de los derechos de propiedad cuando la propiedad de los bienes inmuebles se transfiere debido a la transferencia, transferencia, venta de una casa, intercambio o donación de terrenos. derechos de uso.

(] El impuesto comercial se refiere a un impuesto que se aplica a la facturación de unidades e individuos que venden bienes raíces a una tasa. El impuesto sobre bienes raíces es un impuesto que se aplica a las casas en función del valor original de la casa o del alquiler de la propiedad y se aplica a el recargo del impuesto comercial al propietario se refiere al impuesto de construcción y mantenimiento urbano y el recargo por la tarifa de educación que se aplica a las entidades e individuos que pagan el impuesto comercial sobre la base del impuesto comercial pagado realmente. impuesto en el curso de actividades económicas o intercambios económicos Un impuesto que grava los certificados inmobiliarios recibidos por personas físicas El impuesto sobre la renta personal se refiere a un impuesto calculado y gravado sobre los ingresos derivados de la transferencia, alquiler u otras actividades de una persona física con propiedad legal. El depósito fiscal se refiere a un impuesto recaudado de acuerdo con las normas pertinentes. Cuando un individuo transfiere una casa con derechos de propiedad legales, su ingreso imponible se calcula de acuerdo con la tasa del impuesto sobre la renta personal. agencia de comercio de bienes raíces establecida por el gobierno de conformidad con la ley y establecida por la autoridad de bienes raíces La tarifa cobrada por el propietario de la casa para manejar la transferencia de la transacción y otros procedimientos La tarifa de registro de propiedad de la casa se refiere al registro de la propiedad de la casa. por el gobierno popular local a nivel de condado o superior que ejerce funciones administrativas de bienes raíces de acuerdo con la ley y la emisión de propiedad de la vivienda. Al emitir un certificado, la tarifa de registro cobrada al propietario de la vivienda no incluye la topografía y el mapeo de la propiedad. (o agrimensura) cobrados por la agencia de agrimensura y cartografía inmobiliaria. El usuario de la tierra transfiere los derechos de uso de la tierra (incluidas las tarifas de valor agregado de la tierra cuando la tierra se transfiere junto con los edificios del terreno) a un tercero, el. El precio pagado al departamento financiero en proporción al monto de la transacción de la tierra transferida se paga al departamento financiero en proporción al monto de la transacción de la tierra, o el usuario de la tierra arrienda los derechos de uso de la tierra que utiliza (incluidos los derechos de uso de la tierra se alquilan junto con el edificios terrestres)) a otros usuarios, la tarifa de transferencia de tierras se paga al departamento financiero en proporción a los ingresos por alquiler recibidos. Los departamentos de administración de tierras de los gobiernos de todos los niveles transfieren los derechos de uso de la tierra a los usuarios de la tierra y los cobran al cesionario de acuerdo con. regulaciones El precio total de transferencia de la tierra (refiriéndose al monto total de la transacción de la transferencia de la tierra), o el período de uso de la tierra expira y el usuario de la tierra necesita renovar el precio de transferencia de la tierra pagado al departamento de administración de tierras, o el derecho de uso de la tierra era originalmente. obtenido mediante asignación administrativa Los usuarios de la tierra transfieren, alquilan, hipotecan, poseen acciones e invierten derechos de uso de la tierra por una tarifa, y pagan el precio de transferencia de la tierra de acuerdo con las regulaciones. El impuesto al valor agregado de la tierra se refiere a la transferencia de derechos de uso de la tierra de propiedad estatal. edificios sobre el terreno y sus accesorios y adquisiciones. Categorías impositivas unitarias de ingresos y de empresas individuales Las empresas de desarrollo inmobiliario involucran a las personas tributarias, un impuesto pagado al estado sobre la base de los ingresos obtenidos de la transferencia, incluidos los ingresos monetarios, los ingresos físicos y otros ingresos, excluidos. herencia y donación gratuitas. El acto de transferir bienes inmuebles. [] El impuesto sobre el uso de la tierra se refiere a unidades e individuos que utilizan la tierra dentro del ámbito de ciudades, condados, pueblos incorporados y áreas industriales y mineras. área de tierra ocupada y es recaudada por las autoridades fiscales donde se encuentra la tierra de acuerdo con las regulaciones. Un impuesto cobrado por ocupación de tierras agrícolas debe recaudarse de acuerdo con la ley. Las tierras de jardín incluyen viveros, jardines de flores, jardines de té, huertos y moreras. jardines y otras tierras para plantar árboles económicos. Se refiere a la ocupación de tierras agrícolas para construir casas u otras construcciones no agrícolas. Un impuesto pagado por unidades e individuos al estado. Las tierras cultivadas incluyen tierras cultivadas de propiedad estatal y colectiva, que se refieren a tierras para cultivos (incluidos campos de hortalizas y parcelas de jardín). También se consideran la ocupación de estanques de peces y otras tierras agrícolas para construir casas o realizar otras construcciones no agrícolas. como ocupación de tierras cultivadas. La tarifa de desarrollo de terrenos es la inversión estimada en proyectos preliminares necesarios para el desarrollo de terrenos de áreas residenciales por hectárea, incluidos diversos costos como adquisición de terrenos, demolición, diversas compensaciones, nivelación de terrenos, tendido de instalaciones de tuberías municipales externas y proyectos de carreteras (10.000 yuanes/ Ja). La inversión integral estimada en construcción de ingeniería requerida por cada metro cuadrado de área de construcción residencial en el costo integral único de los edificios residenciales debe incluir los costos de desarrollo del terreno y la inversión en construcción en diversos proyectos de ingeniería, como edificios, carreteras, tuberías municipales y ecologización dentro del área residencial. terreno, así como los costos de gestión necesarios (yuanes/m2). Objetividad jurídica:

Métodos de planificación fiscal para empresas de desarrollo inmobiliario (1) Uso de puntos críticos para la planificación fiscal El método de planificación fiscal de puntos críticos se refiere al método de planificación fiscal del contribuyente que aumenta o disminuye los ingresos o gastos cuando se encuentra. gravar los puntos críticos de las operaciones, para evitar soportar una mayor carga fiscal. En la actualidad, este método se utiliza más comúnmente para planificar el impuesto al valor agregado de la tierra en el desarrollo inmobiliario. La ley tributaria estipula que los contribuyentes que construyen residencias estándar ordinarias para la venta y el monto del valor agregado no excede el 20% del monto del elemento de deducción están exentos del impuesto al valor agregado del terreno si el monto del valor agregado excede el 20% del mismo; el monto del elemento de deducción, el monto total del valor agregado se gravará de acuerdo con la reglamentación. El “20% de valor agregado” aquí es lo que a menudo llamamos el “punto crítico”. La planificación fiscal se puede realizar en función del efecto de la carga fiscal en el punto crítico.

Si la tasa de valor agregado para la venta de casas estándar ordinarias construidas por empresas de desarrollo inmobiliario se encuentra en el punto crítico del 20%, es necesario controlar adecuadamente el precio de venta. Los ingresos por ventas han disminuido, pero la cantidad de artículos deducibles permanece sin cambios y la tasa de valor agregado naturalmente disminuirá. Por supuesto, esto traerá otra consecuencia, es decir, una reducción de los ingresos. La conveniencia de esta medida depende de comparar los ingresos reducidos y los gastos tributarios reducidos al controlar la tasa de valor agregado y sopesar los pros y los contras para hacer una estimación. elección. El segundo es aumentar la cantidad de artículos deducibles. Por ejemplo, aumentar los costos de desarrollo inmobiliario, los gastos de desarrollo inmobiliario, etc. mejorará aún más la calidad de la vivienda comercial. Sin embargo, al aumentar los gastos de desarrollo inmobiliario, se debe prestar atención a las restricciones proporcionales estipuladas en la ley tributaria. La proporción de deducción de los gastos de desarrollo no excederá el 10% de la suma del monto pagado para obtener los derechos de uso del suelo y el inmueble. costos de desarrollo inmobiliario. Del mismo modo, las empresas inmobiliarias también pueden utilizar el punto crítico del impuesto sobre el valor añadido de la tierra para la planificación fiscal aumentando las partidas de deducción. Si Huanghe Real Estate Development Company desarrolla una casa estándar ordinaria con un precio de venta de 10 millones de yuanes, el importe deducible del proyecto según la ley fiscal es de 8,1 millones de yuanes. La cantidad de valor agregado es de 1,9 millones de yuanes y la tasa de valor agregado es 200/800 = 23,4%. La empresa de bienes raíces debe pagar un impuesto sobre el valor agregado de la tierra de 190×30% = 570.000 yuanes, un impuesto comercial de 1000×. 5% = 500.000 yuanes, impuestos de construcción y mantenimiento urbano y tasas de educación Adicional 50 × (7% + 3%) = 50.000 yuanes. Excluyendo el impuesto sobre la renta empresarial, el beneficio de la empresa inmobiliaria es de 1.000-810-57-50-5=780.000 yuanes. Si la empresa de bienes raíces realiza una planificación fiscal y simplemente renueva la casa, el costo será de 1,05 millones de yuanes y el precio de venta de la casa aumentará a 11 millones de yuanes. Luego, de acuerdo con la ley tributaria, los artículos deducibles se incrementan a 9,15 millones de yuanes, la cantidad de valor agregado es de 1,85 millones de yuanes, la tasa de valor agregado es 185/915=20% y no se requiere impuesto al valor agregado de la tierra. La empresa de bienes raíces debe pagar un impuesto comercial de 1100 × 5% = 550 000 yuanes, un impuesto de construcción y mantenimiento urbano y un recargo educativo de 55 × (7% + 3%) = 55 000 yuanes. De manera similar, excluyendo el impuesto sobre la renta empresarial, el beneficio de la empresa de bienes raíces es de 1100-915-55-5,5 = 1,245 millones de yuanes. Este plan fiscal reduce la carga impositiva corporativa a 1.245-78 = 465.000 yuanes. Debido a que el impuesto al valor agregado de la tierra es uno de los principales costos del desarrollo inmobiliario, y el impuesto al valor agregado de la tierra puede estar exento cuando la tasa de valor agregado de la construcción de residencias estándar ordinarias no excede el 20%, las empresas pueden aumentar los elementos de deducción de manera que que el tipo del valor añadido de los bienes inmuebles no supere el 20 %, gozando así de exención de impuestos. (2) Utilice diferentes métodos de inversión para la planificación fiscal. Las empresas de desarrollo inmobiliario tienen dos métodos de inversión diferentes para la inversión inmobiliaria: uno es alquilar para obtener alquiler y el otro es compartir las ganancias en empresas conjuntas con acciones inmobiliarias. Los tipos de impuestos y cargas tributarias involucrados en estos dos métodos de inversión son diferentes y hay un gran espacio para la planificación fiscal. 1. Carga fiscal soportada por el arrendamiento Impuesto comercial: el arrendamiento de bienes raíces pertenece a la industria de servicios y se grava con el 5% de los ingresos por alquiler, que debe ser del 5% × R1 Impuesto sobre bienes raíces: el impuesto sobre bienes raíces debe calcularse y pagarse en base; sobre los ingresos por alquiler de bienes inmuebles, y la tasa impositiva es del 12 %, entonces el impuesto sobre bienes raíces es del 12 % × R1 impuesto a la construcción urbana: Suponiendo que Dahai Real Estate Development Company está ubicada en el área urbana, el impuesto a la construcción urbana; la tasa es del 7% y, según el impuesto comercial que paga, la carga del impuesto a la construcción urbana es del 5% × R1 × 7% = 0,35% R1; recargo por la tasa de educación: 3% × 5% × R1 = 0,15% R1; : Al firmar un contrato, la empresa debe pagar el impuesto de timbre, según el artículo 3 del "Reglamento provisional sobre el impuesto de timbre de la República Popular China": "Calcomanías basadas en una milésima parte del monto del arrendamiento", por lo tanto, el impuesto de timbre la carga es del 0,1% R1; el impuesto sobre la renta a pagar sobre los ingresos por alquiler de la empresa es del 25% × (R1-5%R1-0,35%1-). 0,15%R1)=23,62%R1. Carga fiscal global T1 = impuesto empresarial + impuesto inmobiliario + impuesto a la construcción urbana + recargo educativo + impuesto de timbre + impuesto sobre la renta = 5%R1 + 12%R1 + 0,35%R1 + 0,15%R1 + 0,1%R1 + 23,62%R1 = 41,22 %R1, es decir, bajo el método de arrendamiento, la carga fiscal total de la empresa T1 = 41,22% R1 2. La carga fiscal soportada por la empresa conjunta Impuesto sobre bienes inmuebles: De acuerdo con la ley tributaria, el impuesto sobre bienes inmuebles se deduce a un precio. tiempo del 10% al 30% del valor original de la propiedad. El impuesto sobre el valor se calcula a una tasa del 1,2%. Suponiendo que la tasa de reducción es del 30%, la carga del impuesto a la propiedad = 1,2% × (1-30%)P.

Impuesto sobre el uso de la tierra (este impuesto se aplica en cantidades fijas y los estándares varían de un lugar a otro. Tomando la ciudad de Heze como ejemplo, el impuesto unitario urbano es de 0,68 yuanes/metro cuadrado), entonces la carga del impuesto sobre el uso de la tierra es 0,68×L= 0,68L impuesto sobre la renta: empresa conjunta Impuesto sobre la renta pagadero sobre los ingresos por beneficios, carga del impuesto sobre la renta = R2 × 25% = 25% R2. Carga fiscal general T2 = carga fiscal sobre bienes inmuebles + carga fiscal sobre el uso de la tierra + carga fiscal sobre la renta = 1,2% × (1-30%)P + 0,68L + 25%R2 = 0,0084P + 0,68L + 25%R2. Encuentre un punto de equilibrio en la carga tributaria. Dado que los ingresos por alquiler son relativamente fijos y pueden negociarse antes del arrendamiento, mientras que los ingresos de las empresas conjuntas son más inciertos debido a muchos factores que influyen, el alquiler se puede utilizar para predecir los ingresos de las empresas conjuntas. Cuando las cargas tributarias de los dos son iguales, es decir, 41.22%R1=0.0084P+0.68L+25%R2, entonces R2=(41.22R1-0.84P-68L)/25 puede utilizar la fórmula funcional anterior. invertir en bienes raíces Después del cálculo, la conclusión básica es la siguiente: si los ingresos esperados de la operación conjunta R2> (41,22 × ingresos por alquiler-0,84 × valor original de la propiedad + 68 × área de uso real) / 25, la carga fiscal de la operación conjunta de la propiedad será más liviana que la del arrendamiento y la carga fiscal será. Considerando la perspectiva, es aconsejable adoptar el método de operación conjunta si se espera que los ingresos de la operación conjunta sean R2;