La carrera por regular el mercado inmobiliario: los precios de la vivienda en ciudades de tercer y cuarto nivel se están calentando
El primer día después del feriado del Día Nacional, Xuzhou y Shaoxing introdujeron respectivamente medidas de control del mercado inmobiliario, demostrando la determinación de los gobiernos locales de controlar estrictamente los precios de la vivienda.
En la tarde del 9 de octubre, el sitio web oficial de la Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Xuzhou publicó el "Aviso sobre la promoción adicional del desarrollo saludable del mercado inmobiliario urbano". Dado en muchos aspectos, como las políticas financieras y las restricciones de ventas, entre ellos, "el precio registrado no se ajustará dentro de un año" es considerado por la industria como una señal clara de una regulación más estricta.
Al mismo tiempo, la Oficina del Grupo de Coordinación de Desarrollo Saludable y Sostenible del Mercado Inmobiliario de la ciudad de Shaoxing emitió el "Aviso sobre la promoción adicional del buen funcionamiento del mercado inmobiliario", que también endureció el precio de venta de los inmuebles comerciales. Vivienda: para aquellos que hayan obtenido permiso de preventa o aquellos que se hayan registrado para la venta de casas existentes deben divulgar todas las casas en venta y el precio de cada casa a la vez dentro de los diez días, y las ventas no serán superiores al precio declarado. Es decir, el precio adicional del proyecto no debe ser superior al precio inicial.
Lu Wenxi, analista del mercado inmobiliario de Shanghai Zhongyuan, señaló que estas dos ciudades no utilizaron restricciones adicionales de compra y préstamo, los métodos fueron moderados y tenían una regulación preventiva del mercado para evitar operaciones especulativas en la industria. En esta ronda de calentamiento del mercado inmobiliario, los mercados del delta del río Yangtze y del Gran Área de la Bahía han aumentado significativamente. Por lo tanto, las políticas regulatorias en estas dos regiones también son relativamente intensivas, especialmente en la región del delta del río Yangtze.
Lu Wenxi señaló además que el Área de la Gran Bahía está compuesta principalmente por Foshan, Dongguan, Zhuhai y Shenzhen; la región del delta del río Yangtze tiene muchas ciudades pequeñas con fuertes capacidades económicas y algunas de tercer y cuarto nivel. Las ciudades no son menos populares que las ciudades de primer y segundo nivel. Por lo tanto, la tendencia alcista de los precios de la vivienda en el delta del río Yangtze se ha extendido desde las ciudades de primer y segundo nivel a las de tercer y cuarto nivel. "Se siente un poco como presionar la calabaza y el cucharón se eleva". Lu Wenxi también cree que el efecto de la aglomeración urbana dominada por Shanghai es prominente y que la demanda de Shanghai se está desbordando, provocando la popularidad general del delta del río Yangtze. ser mayor que el de la región del delta del río Perla.
Controlar estrictamente los signos del aumento de los precios de la vivienda
En comparación, desde la segunda mitad de 2020, Shenzhen y Dongguan han introducido sucesivamente las "restricciones de compra más estrictas", intensificando la regulación y el control. , impulsando algunos mercados restringidos. La demanda potencial puede extenderse a otras ciudades del Área de la Bahía. Sin embargo, la regulación introducida por las dos ciudades de Xuzhou y Shaoxing en el delta del río Yangtze después de las vacaciones muestra que la velocidad de regulación en el delta del río Yangtze es más rápida que la del delta del río Perla.
De hecho, el aumento de los precios de la vivienda en Xuzhou no ha sido tan obvio, pero la prima de las transacciones de precios de la tierra ha aumentado gradualmente desde este año. Esta es la razón principal por la que los expertos de la industria creen que las regulaciones de Xuzhou. Las políticas se centran en la prevención de riesgos.
Los datos proporcionados por Shanghai Zhongyuan muestran que desde septiembre de 2019 hasta agosto de 2020, el número de transacciones en Xuzhou fluctuó ligeramente, y el número de transacciones fluctuó de más de 8.680 a 6.584; sin embargo, el precio de la transacción fluctuó poco; , se ha mantenido en alrededor de 10.000 yuanes/metro cuadrado.
Pero los precios de la vivienda en Shaoxing han aumentado significativamente. De octubre de 2019 a septiembre de 2020, el número de unidades vendidas en Shaoxing aumentó de 1.331 a 1.615, y los precios de la vivienda en Shaoxing aumentaron de 17.375 yuanes/metro cuadrado a 21.391 yuanes/metro cuadrado. Los precios de la vivienda en Shaoxing han aumentado un 23% en un año, y la mayoría de las ciudades están estudiando y formulando políticas regulatorias con requisitos cada vez más estrictos sobre los aumentos de los precios de la vivienda. Por ejemplo, Suzhou anunció en mayo de 2019 que el objetivo regulatorio es que el precio de la vivienda aumente. para el año no excederá el 5%.
A juzgar por el precio medio del suelo residencial en 100 ciudades publicado por el Instituto Zhongzhi en el tercer trimestre de este año, el precio medio del suelo residencial en Shaoxing alcanzó los 7.526 yuanes/metro cuadrado, que no sólo es más alto que el de las capitales de provincia como Dalian, Taiyuan y Nanning, pero también es casi 400 yuanes/metro cuadrado más alto que Nantong, una ciudad con importantes ventajas, como un aeropuerto.
Según el fundador de una empresa de bienes raíces en Zhejiang, los precios de la vivienda en Shaoxing aumentaron más del 5% el año pasado, lo que es más que el aumento de precios de la vivienda ordenado por el gobierno, por lo que la regulación es inevitable. Entre ellos, el impacto de transmisión de los precios del suelo sobre los precios de la vivienda es obvio.
Ding Yao, analista del Instituto de Investigación Tongce, señaló que, por un lado, Shaoxing se ha visto afectada por factores internos y externos como los Juegos Asiáticos, Ronghang Hangzhou y la demolición a gran escala, y la por otro lado, la demanda del mercado ha sido relativamente alta en los últimos dos años, afectada por la estricta regulación y control de Hangzhou, los márgenes de beneficio se han comprimido y las empresas inmobiliarias han centrado gradualmente sus inversiones en Shaoxing y otras áreas circundantes a Hangzhou. En los últimos dos años, los puntos calientes como el nuevo distrito de Jinghu, en particular, han atraído a un gran número de empresas inmobiliarias de marca para adquirir terrenos. Como resultado, tanto los precios inmobiliarios como los del suelo han aumentado, impulsando el crecimiento general de la ciudad. popularidad.
En lo que respecta a los precios de la tierra, las ventas de tierras en Shaoxing han sido explosivas en los últimos dos años, y los precios de la tierra en el nuevo distrito de Jinghu se han actualizado constantemente. Ding Yao, analista del Instituto de Investigación Tongce, señaló que también está aumentando el número de empresas inmobiliarias del sector que se comunican con nosotros sobre el mercado de Shaoxing.
Después de la epidemia de este año, el precio inicial del "Terreno de la fábrica farmacéutica Yuan Zhenyuan del distrito de Yuecheng" alcanzó los 14.754 yuanes por metro cuadrado, estableciendo un nuevo máximo en Shaoxing, y finalmente se convirtió en un nuevo máximo en Shaoxing con un precio mínimo de 21.569 yuanes/metro cuadrado, detonando el mercado. Ding Yao señaló que aunque Shaoxing introdujo una nueva política para las subastas de terrenos en julio, adoptando medidas de construcción competitiva + control de la tasa de prima dentro del 35% para controlar la popularidad de las subastas de terrenos, hemos visto que los terrenos vendidos desde entonces han No se enfrió significativamente, por ejemplo, el precio de transacción de la "Parcela No. 3 en el lado este de Dayue Road en el nuevo distrito de Jinghu" el 15 de septiembre era aún más alto que el de las parcelas circundantes.
En comparación con el Área de la Gran Bahía, el este de China es una de las primeras regiones en recuperarse después de la epidemia. El mercado de terrenos en varias ciudades es relativamente activo. El volumen de transacciones y el precio de los terrenos residenciales en la mayoría de las ciudades. aumentó significativamente año tras año Muchas ciudades tienen 1 -La tasa de prima de las transacciones de terrenos residenciales aumentó significativamente en septiembre y la competencia en el mercado de terrenos fue feroz. Nanjing, Changzhou y otras ciudades ven con frecuencia terrenos de alto precio y, por lo tanto, Nanjing ha introducido una nueva política de “limitar los precios de la vivienda y competir por los precios de la tierra”. Durante el mismo período, el volumen acumulado de transacciones de terrenos residenciales en las principales ciudades como Guangzhou, Shenzhen, Xiamen y Dongguan de enero a septiembre aumentó significativamente año tras año. Esto se debió principalmente al hecho de que el mercado residencial estaba en crecimiento. escasez de oferta y el gobierno esperaba frenar el sobrecalentamiento del mercado aumentando las ventas de tierras. Por ejemplo, en Dongguan, a medida que el New Deal exprimió el mercado de Shenzhen, parte de la demanda fluyó desde el centro de la ciudad hacia Dongguan, Huizhou y otras ciudades del anillo de Shenzhen. Como resultado, la popularidad del mercado inmobiliario de Dongguan marcó el comienzo de una expansión. Nueva ola de crecimiento, que llevó a la introducción del "Dongguan Jiu Tiao". Sin embargo, Dongguan Las nuevas políticas regulatorias restringen principalmente el extremo de compra de viviendas y el mercado de tierras sigue activo.
Shaoxing, que ha introducido sucesivamente políticas regulatorias
En lo que respecta a los precios de la vivienda, desde la perspectiva del índice de precios de la vivienda de 100 ciudades, Shaoxing se ha mantenido positivo año tras año. Crecimiento anual durante casi cuatro años consecutivos desde 2019, el más alto El aumento interanual mensual superó el 20%, y estuvo básicamente por encima del 15% de enero a agosto de este año. La tasa de crecimiento intermensual del índice en los últimos tres años sólo mostró un ligero crecimiento negativo en febrero, cuando la epidemia fue la peor de este año. Se puede decir que los precios de la vivienda en Shaoxing han ido subiendo durante muchos años.
Según el seguimiento del Instituto de Investigación Tongce, en noviembre de 2019, el precio medio de la vivienda comercial en la ciudad de Shaoxing superó la marca de 20.000 yuanes/metro cuadrado por primera vez, y en agosto de este año alcanzó los 23.300 yuanes. /metro cuadrado.pico histórico.
En el ascenso de la aglomeración urbana del delta del río Yangtze, se pueden ver muchos distritos nuevos. Tomando a Shaoxing como ejemplo, los precios de la tierra en el nuevo distrito de Jinghu, que se posiciona como el núcleo de la ciudad central de Shaoxing y el corazón ecológico de la ciudad, han aumentado constantemente en los últimos dos años. En los últimos años, se ha acelerado la acumulación de importantes proyectos de instalaciones funcionales en la ciudad y se han transferido más de 3.900 acres de terreno comercial. Ha comenzado a tomar forma el desarrollo y construcción de un área de unos 14 kilómetros cuadrados. Se está formando el bloque central de una ciudad moderna.
Desde 2018, los terrenos en el nuevo distrito de Jinghu se han vendido rápidamente y el área central urbana en rápido crecimiento está aumentando el "precio de la harina" una y otra vez. En agosto de 2020, Rongan Real compró un terreno. Estate, el precio mínimo supera los 13.000 yuanes/metro cuadrado, estableciendo un nuevo techo en el área. En 2019, las empresas inmobiliarias aumentaron su inversión en el nuevo distrito de Jinghu y la tasa de prima territorial también aumentó gradualmente. En mayo de 2020, Shimao ganó un terreno con una prima del 57,43%.
El gobierno de Shaoxing también ha prestado atención a este fenómeno e introdujo una nueva política en julio, que entrará en vigor a partir del 8 de julio de 2020. La nueva política tiene dos puntos principales: uno es controlar el aumento de los precios del suelo residencial; el otro es implementar "limitar los precios del suelo y competir por la construcción", sin que la prima máxima supere el 35%. Entre ellos, se estipula claramente que "el aumento anual de los precios de los terrenos residenciales en el nuevo distrito de Jinghu no excederá el 10%".
Desde este año, el distrito de Yuecheng, donde se encuentra el nuevo distrito de Jinghu, ha vendido 15 terrenos y el precio de transferencia general es relativamente alto. Entre ellos, Shaoxing Jinyue Real Estate Co., Ltd ganó un terreno con el precio mínimo más alto de 21.500 yuanes / metro cuadrado. Junto a este terreno hay un terreno ganado por Xiangsheng con un precio mínimo de aproximadamente 19.000 yuanes. /metro cuadrado.
En vista de que la nueva política de julio no enfrió significativamente el mercado inmobiliario, Shaoxing volvió a introducir una nueva política regulatoria el 9 de octubre. Ding Yao cree que además de aclarar una vez más "limitar los precios del suelo y competir por la construcción", también ha lanzado un movimiento importante en los precios de la vivienda, adoptando una "doble presentación" y los precios residenciales deben referirse a fuentes de vivienda similares circundantes o "precio del suelo". + costo", y al mismo tiempo, a través de "El precio de los anuncios adicionales no será superior al precio del primer registro" para suprimir con fuerza el aumento de los precios de la vivienda en Shaoxing. Además, las ventas a plazos se gestionarán estrictamente para evitar que los promotores retengan sus propiedades y se muestren reacios a vender.
Es previsible que mediante una intervención forzosa de precios, el aumento de los precios de la vivienda en Shaoxing se controle estrictamente. Áreas clave como el nuevo distrito de Jinghu pueden mantener una alta consolidación durante un cierto período de tiempo, mientras que algunas áreas carecen de ella. respaldar las instalaciones y experimentar grandes aumentos iniciales La región puede enfrentar el riesgo de recortes de precios.
Los expertos de la industria antes mencionados señalaron que después de las "Tres Líneas Rojas", las empresas inmobiliarias dependerán más de la entrada de capital generada por los reembolsos de proyectos y la promoción de proyectos de bajo flujo en ubicaciones pobres. Las ciudades de tercer y cuarto nivel aumentarán, mientras que los precios básicos de los proyectos en ubicaciones de alta calidad en ciudades de primer, segundo y tercer nivel se han vuelto más fuertes debido al repunte de la demanda, convirtiéndose en una fuente de ganancias a corto plazo para empresas inmobiliarias.
Vale la pena señalar que en ciudades calientes como la Gran Área de la Bahía o el delta del río Yangtze, no todos los proyectos se venden sin problemas o se revalorizan. Por ejemplo, en Xuzhou, es muy difícil vender. de los proyectos desarrollados localmente por una empresa estatal Huizhou, un proyecto de turismo cultural desarrollado por una empresa inmobiliaria de casi 100 mil millones de dólares, el precio ha ido cayendo desde que se endurecieron los controles el año pasado.
Además, los resultados de la investigación del Instituto de Investigación Tongce muestran que la escala de financiación de las 40 principales empresas inmobiliarias volvió a caer mes a mes en agosto y se espera que se reduzca significativamente en el cuarto trimestre, lo que conducirá inevitablemente a la cautela a la hora de adquirir tierras.
Después de las “tres líneas rojas” de este año, el “ratio de deuda a corto plazo en efectivo” como uno de los tres indicadores definitivamente obligará a las empresas inmobiliarias a prestar más atención al flujo de caja, por lo que acelerarán las ventas. Cobro y aumento del ratio de pago de la deuda. Garantizar el flujo de caja se ha convertido en una prioridad para algunas empresas inmobiliarias. Tomando Huafa Shares como ejemplo, el rendimiento de los activos netos de los accionistas minoritarios en 2019 y el primer semestre de 2020 fue del 1,16% y 2,44% respectivamente, y el rendimiento de los activos netos atribuibles a la empresa matriz fue del 7,0% y 6,4% respectivamente. Este último fue mucho más alto que el primero. El problema de las acciones abiertas y la deuda real es prominente. Los bonos perpetuos se registran como “activos” en sus informes financieros, lo que reduce el índice de endeudamiento de Huafa. Sin embargo, el aumento de la deuda perpetua ha incrementado los costes financieros y absorbido el beneficio neto atribuible a la empresa matriz.
Desde la perspectiva de la regulación del mercado inmobiliario, Ding Yao predice que las políticas del mercado inmobiliario se mantendrán estables en 2020 y será difícil flexibilizarlas significativamente. Teniendo en cuenta el impacto de la epidemia, se espera que la política mejore. se soltará ya en el primer trimestre de 2021. En este momento, el volumen de transacciones del mercado inmobiliario entrará gradualmente en la etapa ascendente. Se espera que los precios de transacción aumenten rápidamente solo en la segunda mitad de 2021.