¡El mercado inmobiliario está regulado al nivel del “rey-especulador”! Algunos bancos se están quedando sin cuotas de hipotecas personales.
Recientemente, periodistas del National Business Daily investigaron los préstamos personales para vivienda en Shanghai y Shenzhen y descubrieron que muchos bancos han ajustado sus cuotas, y algunos bancos por acciones en Shanghai incluso dijeron que el momento del préstamo es incierto.
Algunos bancos de Shanghai, Guangzhou y Shenzhen han suspendido los préstamos hipotecarios.
La mayoría de los bancos tienen límites estrictos.
65438+El 24 de octubre, Big V dijo en Weibo: "La nueva política de Guangzhou es que la proporción de préstamos personales para vivienda en todos los préstamos en 2020 no puede exceder el nivel promedio de la ciudad". V también reveló que en este caso, todos los bancos tienen que tomar medidas para "suspender la aceptación de nuevas solicitudes de préstamos".
Según 265438+20th Century Business Herald, la sucursal de Shenzhen del China Merchants Bank, la sucursal de Guangzhou y sus sucursales provinciales suspendieron los préstamos para vivienda hace una semana, y el nivel comercial inicial es de "aceptación de pedidos moderada".
China Everbright ha suspendido los préstamos para vivienda en Shenzhen y China Guangfa Bank ha declarado que no aceptará pedidos. En la actualidad, la aprobación y los préstamos de otros bancos con los que coopera son básicamente normales. A juzgar por el desempeño de los cuatro principales bancos hipotecarios, el ciclo de préstamo es de aproximadamente un mes, lo que actualmente es difícil de garantizar.
Un periodista de "National Business News" pidió confirmación a un miembro del personal de una sucursal del China Merchants Bank en Shanghai. El miembro del personal dijo que después de que salieron las nuevas regulaciones de "dos líneas rojas" sobre préstamos hipotecarios, el banco donde trabajaba tenía cuotas hipotecarias muy estrictas, ahora el préstamo es muy lento y no hay forma de garantizar la puntualidad. "Nuestra cuota aquí es bastante pequeña ahora. Si el cliente decide hacerlo ahora, no estamos seguros de cuándo podremos prestarle y la respuesta sólo puede ser incierta".
Del mismo modo, un crédito Un funcionario de una sucursal del Banco Industrial en Shanghai dijo: "Actualmente, no hay límite de préstamos para las primeras viviendas de las personas, por lo que no pueden prestar dinero todavía, al menos hasta junio. Si se trata de una segunda vivienda, puede ser más rápido". pero la cuota de préstamos también es muy ajustada ahora y no se sabe cuándo se liberará el préstamo. “Este no es un caso aislado. El responsable de préstamos dijo a los periodistas que todas las sucursales del banco en Shanghai son básicamente iguales.
El periodista se enteró por una sucursal del Banco de Desarrollo Pudong de Shanghai que el banco controla el límite de la hipoteca todos los meses y que pasa más de un mes desde la aceptación hasta el desembolso. "Este es el tiempo mínimo. Es casi el mismo que antes. Estamos mejor. Hemos estado controlando (las cuotas). Ahora algunos bancos (los préstamos) tardan tres o cuatro meses".
En comparación con el tiempo ilimitado de Shanghai tiempo de préstamo, Shenzhen dio un cronograma claro. National Business Daily entrevistó a cuatro bancos sobre su negocio de préstamos hipotecarios de segunda mano. A excepción del personal del Banco Agrícola de China, que dijo que es difícil decir el plazo específico del préstamo, los plazos otorgados por el Banco Industrial y Comercial de China, el Banco de Comunicaciones y el Banco de Comerciantes de China son todos en marzo.
“Si se procesa ahora, se espera que el préstamo se libere en marzo”. El personal del China Merchants Bank agregó que no está seguro después de eso porque este asunto puede cambiar en cualquier momento.
El personal del China Merchants Bank no reveló demasiado sobre los motivos de la estricta cuota. El personal del ICBC dijo que se debía a que no había cuota a fin de mes y durante el Año Nuevo chino.
"¿Cómo será en un mes? Desde el momento en que se envía la información, la aprobación hasta la liberación del préstamo, normalmente pasa alrededor de un mes". El periodista preguntó además si el préstamo podría ser liberado por el banco. finales de febrero. El funcionario dijo que se estima que habrá que esperar hasta principios de marzo, y normalmente a fin de mes no hay dinero.
De hecho, cuando los periodistas visitaron los principales bancos a finales del año pasado, muchos bancos dijeron que sus cuotas eran ajustadas al final del año. Esta declaración también fue confirmada por el personal del Bank of Communications. Según los empleados del Banco de Comunicaciones, de junio a octubre del año pasado, el negocio de préstamos personales para vivienda de algunos bancos no se extendió.
“No podemos prestar tan rápido ahora”, dijo un miembro del personal del Bank of Communications. Cuando el periodista preguntó si se podrían otorgar préstamos en marzo, el personal le dijo: "Puede que sea marzo como muy pronto. La situación este año es particularmente grave. En conjunto, el banco central reducirá la cuota hipotecaria". p>
Según 21st Century Según informes económicos, algunos medios informaron que Guangzhou ha proporcionado orientación sobre la ventana de supervisión a los bancos de la región, exigiendo claramente que el límite mensual de préstamos hipotecarios en enero no sea superior al préstamo hipotecario mensual promedio. límite en el cuarto trimestre del año pasado.
Una persona de un banco pequeño y mediano en Shanghai dijo que aún no se han recibido requisitos regulatorios similares y que depende de las políticas de cada sucursal bancaria. En otras palabras, es "un banco". , una política." En la actualidad, su banco todavía tiene una cuota, pero la contracción del negocio hipotecario definitivamente será una tendencia importante en el futuro.
Las nuevas regulaciones de las “dos líneas rojas” del banco central han comenzado a implementarse.
¿Cómo se verán afectados los compradores individuales?
El 5438 de junio + 31 de febrero de 2020, el Banco Central y la Comisión Reguladora Bancaria de China emitieron el "Sistema de gestión centralizado para préstamos inmobiliarios de instituciones financieras bancarias", dividiendo los bancos en cinco niveles y estableciendo " Dos niveles" con características propias. Indicador de línea roja. La primera línea roja es la proporción de préstamos inmobiliarios y la segunda línea es la proporción de préstamos personales para vivienda, que es la proporción de los saldos de préstamos personales para vivienda en los préstamos totales de un banco.
Esto significa que, ya sea que se trate de una restricción integral de compra de préstamos hipotecarios personales o préstamos hipotecarios, se puede esperar una escala de control incremental.
Según los requisitos de gestión para la concentración de préstamos inmobiliarios, los límites superiores de los préstamos inmobiliarios y de los préstamos personales para vivienda se dividen en cinco niveles: 40% y 32,5% para los grandes bancos chinos, 27,5% y 20% para los bancos chinos medianos, y el 27,5% y el 20% para los bancos chinos pequeños y medianos, el 22,5% son bancos de inversión, el 17,5% son instituciones cooperativas rurales fuera de los condados y el 17,5% son instituciones cooperativas rurales de los condados.
Desde finales de junio de 5438 + febrero de 2020, si la proporción de préstamos inmobiliarios y préstamos personales para vivienda de las instituciones bancarias financieras excede los requisitos de gestión en menos de 2 puntos porcentuales, el período de transición de ajuste empresarial será 2 a partir de la fecha de implementación del aviso anterior año; si excede 2 puntos porcentuales o más, el período de transición de ajuste empresarial es de 4 años a partir de la fecha de implementación del aviso anterior.
Según estadísticas de Guosheng Securities:
Entre el primer grupo de bancos, ICBC, China Construction Bank, Bank of China y Postal Savings Bank representaron el 33,71%, el 36,73%, y el 39,19% de los préstamos personales para vivienda, respectivamente, el 33,64%, superando el límite superior del 32,5%. Los préstamos inmobiliarios totales del China Construction Bank y el Bank of China representaron 465.438+0,72% y 50.065.438+0% respectivamente, superando el límite superior en un 40%.
Entre los bancos de segundo nivel, China Merchants Bank, China CITIC Bank e Industrial Bank representaron el 25,49%, el 20,83% y el 26,93% del total de préstamos personales para vivienda, respectivamente, superando el límite superior en 20 %; China Merchants Bank, CITIC Bank, Shanghai Pudong Development Bank, Las proporciones de préstamos inmobiliarios del Industrial Bank fueron del 34,25%, 28,06%, 28,73% y 35,30% respectivamente, superando el límite superior del 27,5%;
Entre los bancos de tercer nivel, el Banco de Hangzhou, el Banco de Chengdu, el Banco de Zhengzhou, el Banco de Qingdao y el Banco Qingnong están pisando la línea en distintos grados.
¿Qué significa esto para los compradores de viviendas individuales? El impacto más directo es que la escala de los préstamos hipotecarios emitidos por algunos bancos será limitada. Si la proporción de préstamos hipotecarios personales emitidos por los bancos era relativamente alta antes, incluso excediendo la línea roja estipulada por el banco central esta vez, entonces el banco debe ajustarse gradualmente al rango prescrito durante el período de transición. Aquellos bancos cuya proporción de préstamos hipotecarios se acerque a la línea roja también deberán controlar la tasa de crecimiento de los préstamos hipotecarios en el futuro. Por lo tanto, para los compradores individuales de viviendas, si los bancos ajustan su escala de préstamos, obviamente aumentará la dificultad para solicitar un préstamo hipotecario.
En el tercer trimestre de 2020, el saldo de préstamos inmobiliarios fue de 48,8 billones de yuanes, lo que representa el 28,8% del saldo de préstamos en RMB. Desde un punto de vista estructural, los préstamos inmobiliarios incluyen principalmente préstamos para el desarrollo inmobiliario, préstamos para vivienda personal y préstamos para el desarrollo de vivienda asequible. Entre ellos, los préstamos para vivienda personal representan la mayor proporción, alcanzando el 68,8%, lo que representa el 65.438+09,8% del total. saldo del préstamo.
Los bancos temen los "efectos colaterales"
Las casas de subastas legales también restringen las compras.
En una entrevista con un periodista del 21st Century Business Herald, una persona de la oficina central del East China City Commercial Bank dijo que una vez que se restringe el monto total de los préstamos para vivienda, el desbordamiento del incremento del préstamo puede afectar el precio de otros préstamos. En otras palabras, si el dinero utilizado anteriormente para préstamos hipotecarios no puede utilizarse para préstamos hipotecarios, debe transferirse a otros préstamos, como préstamos al consumo y préstamos corporativos, lo que aumenta aún más la oferta de préstamos no relacionados con la vivienda. . Este impacto tiene dos aspectos. En primer lugar, no hay necesidad de preocuparse por la cantidad de préstamos corporativos a las empresas este año, ya que serán muy abundantes y con menos garantías; en segundo lugar, el precio de los préstamos corporativos y de consumo puede disminuir y los bancos sufrirán pérdidas de ganancias;
La actitud ya no entusiasta de los bancos hacia los préstamos para vivienda puede cambiar el continuo auge del mercado inmobiliario de Shanghai en viviendas nuevas y viviendas en distritos escolares. El "New Deal del Mercado Inmobiliario de Shanghai" publicado la semana pasada tiene un impacto importante.
Brokerage China informó anteriormente que el mercado inmobiliario de Shanghai experimentará un aumento tanto en volumen como en precios en 2020, con un volumen de transacciones aumentando por completo, especialmente el mercado inmobiliario de Shanghai de 5438+065438+10 en junio y 65438+ 2 de febrero: "Situación de mercado de invierno cálido", los sectores calientes y el sector inmobiliario de moda son "arrebatados" por el mercado.
Según las estadísticas de Tongce Real Estate Consulting, en febrero de 2020 se abrieron más de 30 propiedades recién inauguradas en Shanghai 65438+, más de 20 proyectos con niveles de aprobación superiores al 100% y 13 proyectos con más de 1000 grupos. Hace unos meses, en uno de los proyectos más populares en el nuevo mercado inmobiliario de Shanghai, 13 personas se apoderaron de una casa, y el capital de verificación para la primera casa fue de 7 millones, y el capital de verificación para la segunda casa fue de incluso 130.000.
Del 26 de junio al 38 de octubre, Shanghai emitió repentinamente una nueva política para regular el mercado inmobiliario. Ocho departamentos, incluido el Comité de Gestión de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural Municipal de Shanghai, emitieron conjuntamente las "Opiniones sobre la promoción de la estabilidad y la estabilidad". Sano Desarrollo del Mercado Inmobiliario de la Ciudad”. Entrará en vigor el 22 de octubre de 65438. El New Deal tiene dos enfoques principales. El primero es limitar el fenómeno del falso divorcio. Para las parejas que compran una casa dentro de los tres años posteriores al divorcio, la cantidad de casas que poseen se calcula en función del número total de casas que poseían antes del matrimonio. Otra es ajustar el estándar de reconocimiento del impuesto al valor agregado de dos años a cinco años.
De hecho, el mencionado "New Deal" también mencionaba restricciones al crédito. Los "Dictámenes" establecían claramente que es necesario evitar que fluyan fondos ilegales al mercado inmobiliario, fortalecer la gestión prudente de los préstamos personales para vivienda, orientar a los bancos comerciales para que controlen estrictamente el ritmo y la tasa de crecimiento de los préstamos personales para vivienda e implementar estrictamente sistemas diferenciados. políticas de crédito para vivienda. Fortalecer la verificación de la fuente de los fondos para el pago inicial y la relación deuda-ingresos de los compradores de viviendas, y evitar estrictamente que los préstamos de crédito, préstamos al consumo, préstamos operativos y otros fondos fluyan ilegalmente al mercado inmobiliario.
Vale la pena señalar que para cumplir con el New Deal, ¡también se han restringido las “casas en ejecución hipotecaria”!
Según 265438+20th Century Business Herald, las personas que han pedido préstamos a los bancos dijeron que desde el 22 de octubre, como medida de apoyo al "New Deal del Mercado Inmobiliario de Shanghai", las casas de subastas han estado retirando sus productos. Las subastas también cambian las necesidades de los postores.
Consultar información de la casa de subastas relacionada con subastas públicas. com, encontraremos un recordatorio rojo en él: "Los postores que participen en la licitación deben confirmar con anticipación que están calificados para comprar casas en esta ciudad. Si es necesario, pueden llamar a la línea directa de servicios de transacciones inmobiliarias de la ciudad para consultar la compra específica. política de restricción" y recuerde: "Confirmación de la subasta Posteriormente, si el comprador no está calificado para comprar una casa en esta ciudad, asumirá las consecuencias legales de arrepentirse de la subasta "
Según la compra de casa actual en Shanghai. Como política, los individuos en Shanghai están limitados a comprar una casa y las familias están limitadas a comprar dos casas. Si tiene un registro de hogar extranjero, debe estar casado y pagar la seguridad social durante cinco años antes de poder comprar una casa.
Anteriormente, debido a que las casas de subastas francesas no restringían las compras en Shanghai, se han convertido en una "herramienta afilada" para que muchos forasteros se establezcan en Shanghai, e incluso provocaron que los precios de las casas de subastas francesas fueran más altos que los de segunda. -Casas de mano en la misma zona. Este fenómeno puede empeorar después de que el New Deal desaparezca gradualmente.
¿Qué cambios se producirán en las políticas financieras inmobiliarias en 2021?
El Banco Popular de China y la Comisión Reguladora Bancaria de China declararon en respuesta a las preguntas de los periodistas que el establecimiento de un sistema de gestión centralizado para préstamos inmobiliarios ayudará a las entidades del mercado a formar expectativas políticas estables y promover la estabilidad, desarrollo sano y sostenible del mercado inmobiliario.
En los últimos años se ha intensificado la regulación del sector inmobiliario y se ha incluido en el ámbito de supervisión desde promotores inmobiliarios hasta entidades financieras. Entonces, ¿qué cambios se introducirán en las políticas financieras inmobiliarias en 2021?
65438+El 15 de octubre, la Oficina de Información del Consejo de Estado celebró una conferencia de prensa sobre estadísticas financieras en 2020. En la reunión, Zou Lan, director del Departamento de Mercados Financieros del Banco Popular de China, afirmó que en los últimos años el Banco Popular de China se ha adherido al posicionamiento de que "las casas son para vivir, no para especular" y han implementado integralmente políticas inmobiliarias a largo plazo en torno a los objetivos de estabilizar los precios de la tierra, los precios de la vivienda y los mecanismos para fortalecer la gestión financiera inmobiliaria.
En primer lugar, se ha reforzado la supervisión financiera de los bienes inmuebles. Liderar el sector financiero para fortalecer el seguimiento estadístico de todo tipo de fondos que fluyen hacia el sector inmobiliario, orientar el crecimiento razonable de los préstamos inmobiliarios de los bancos comerciales y promover el flujo de más recursos financieros a áreas clave y eslabones débiles como la industria manufacturera y las pequeñas y microempresas. empresas. El año pasado, la tasa de crecimiento de los préstamos inmobiliarios fue inferior a la tasa de crecimiento de varios préstamos por primera vez en ocho años. La proporción de nuevos préstamos inmobiliarios en varios préstamos cayó del 44,8% en 2016 al 28% el año pasado.
El segundo es implementar un sistema de gestión financiera prudente del sector inmobiliario. Primero, implementar mecanismos a largo plazo, implementar políticas específicas para cada ciudad e implementar políticas diferenciadas de crédito para vivienda. En segundo lugar, en el sentido de la formalización y la transparencia, se han elaborado normas de supervisión de fondos y gestión financiera para empresas inmobiliarias clave. El tercero es establecer y mejorar el sistema de gestión macroprudencial para la financiación inmobiliaria.
El tercero es mejorar la política financiera del alquiler de viviendas. De acuerdo con la dirección de "promover tanto el alquiler como la compra", aceleraremos el estudio del apoyo financiero a las políticas del mercado de alquiler de viviendas.
Zou Lan dijo que en el próximo paso, el banco central implementará concienzudamente el despliegue de la Quinta Sesión Plenaria del XIX Comité Central del PCC y la Conferencia Central de Trabajo Económico, se adherirá al posicionamiento de "vivienda para "vivir, no especular", promover tanto el alquiler como la compra, e implementar políticas específicas de la ciudad. Mantener la continuidad, coherencia y estabilidad de las políticas financieras inmobiliarias. Implementar de manera constante el prudente sistema de gestión financiera de bienes raíces, aumentar el apoyo financiero para el desarrollo del mercado de alquiler de viviendas y promover el desarrollo estable y saludable del mercado de bienes raíces.