¿Cómo será el mercado inmobiliario en el futuro?
Los bienes raíces comerciales en ciudades de primer nivel continúan disminuyendo
Un informe publicado recientemente por CBRE, un proveedor de servicios inmobiliarios de renombre internacional, muestra que en el segundo trimestre de este año, El alquiler medio de los edificios de oficinas en Shanghai fue de 7,05 yuanes por metro cuadrado por día, una disminución intermensual del 4,6%. En el primer semestre de este año, el alquiler medio de oficinas en Shanghai cayó un 11%. El informe muestra que desde el cuarto trimestre de 2008, el mercado de oficinas de Shanghai ha experimentado una absorción negativa durante tres trimestres consecutivos. Se han entregado continuamente nuevos proyectos inmobiliarios, mientras que los inquilinos se han reducido, lo que ha provocado que la tasa de no alquiler del mercado siga aumentando. . Además, más del 85% de la nueva oferta de oficinas de Shanghai el año pasado fueron propiedades de Grado A y Super-A, mientras que la estructura de la oferta en el primer semestre de este año fue diferente, con más del 70% de edificios de oficinas de Grado B.
Desde este año, los precios residenciales en muchas ciudades de todo el país han alcanzado niveles récord. Sin embargo, los mercados de oficinas y minoristas han ido en la dirección opuesta. Mientras que la tasa de desocupación sigue siendo alta, los precios de venta y los alquileres han aumentado. Algunas ciudades incluso han experimentado el fenómeno del "al revés comercial y residencial". Los expertos de la industria creen que la "inversión de propiedades comerciales y residenciales" indica que la actual situación actual carece del respaldo de los fundamentos macroeconómicos y que el mercado inmobiliario no se ha recuperado completamente para recuperarse verdaderamente, el mercado inmobiliario no sólo debe hacer un bien. trabajo en volumen y precios de transacciones residenciales, pero también Lo que importa es la recuperación y estabilización de la inversión y la demanda a largo plazo en todo el mercado.
Un informe reciente de Cushman & Wakefield también mostró que en Shenzhen, otra ciudad inmobiliaria de primer nivel, aunque el mercado de arrendamiento de tiendas estuvo activo en el segundo trimestre, el mercado de ventas todavía estaba relativamente frío. La superficie de transacciones de tiendas de primera mano en abril y mayo fue de sólo 16.400 metros cuadrados, un fuerte descenso del 61% intermensual.
El sector inmobiliario comercial de Beijing también está experimentando un invierno frío. Los datos muestran que, dado que es poco probable que la demanda del mercado cambie significativamente en el corto plazo, la cartera de edificios de oficinas de Grado A sigue aumentando en un contexto de aumentos continuos en el inventario del mercado. CBRE dijo en su informe que la tasa de desocupación de los edificios de oficinas del CBD de Beijing ha alcanzado el 33%, un récord. Las estadísticas de Jones Lang LaSalle también muestran que la tasa de desocupación en esta zona ha llegado incluso al 38,4% y sigue aumentando.
A medida que la tasa de desocupación continúa aumentando, la competencia de precios entre los propietarios es inevitable. Según datos del Departamento Internacional de Consultoría e Investigación de Beijing Colliers, en el segundo trimestre de este año, el precio promedio de alquiler en el distrito financiero de Beijing fue de casi 140 yuanes/metro cuadrado/mes, una disminución del 39% desde 229,4 yuanes/metro cuadrado/mes. en el mismo periodo del año pasado. En la competencia, bajar los alquileres es la forma más directa y eficaz de mantener la tasa de ocupación de las marcas existentes y atraer nuevos clientes. Sin embargo, factores como la reducción de la demanda y el posicionamiento homogéneo en el mercado han reducido el efecto de las reducciones de precios en las tasas de ocupación y los alquileres. de algunos distritos comerciales todavía están cayendo.
Un informe de análisis del Centro de Investigación de Bienes Raíces de China cree que los mercados minoristas y de oficinas de Beijing no estarán activos en el corto plazo debido a la estrecha correlación entre las tendencias económicas nacionales y globales. La demanda de oficinas de Grado A será significativamente menor en 2009 que en 2008, y aumentará ligeramente en 2010 a medida que las economías china y mundial comiencen a recuperarse. La demanda de espacio para oficinas de Grado A aumentará ligeramente en 2010 a medida que las economías china y mundial comiencen a recuperarse. Sin embargo, todavía existe un cierto grado de incertidumbre en la recuperación económica de China, y será difícil que la demanda de edificios de oficinas de Grado A vuelva a los altos niveles de 2006 y 2007 en los últimos años.
¿Por qué el sector inmobiliario comercial es tan frío?
El conocido experto en bienes raíces Cai Weimin analizó que el sector inmobiliario comercial y el inmobiliario industrial son el "barómetro" de la macroeconomía. Cuando el mercado inmobiliario es saludable, el precio de venta de proyectos inmobiliarios comerciales en ubicaciones similares es aproximadamente un 30% más alto que el de los proyectos residenciales. Sin embargo, el precio de los bienes raíces comerciales en algunas ciudades de primer nivel de China no sólo es significativamente más bajo que el precio residencial en el mismo lugar, sino que además parece no vendible. Cai Weimin cree que esto demuestra que la situación actual de la vivienda comercial carece del respaldo de los fundamentos macroeconómicos y también es un fenómeno anormal de condiciones desiguales de frío y calor en la propia industria inmobiliaria.
Liu Xinhu, presidente de Beijing Dingxiu Real Estate, cree que al comprar edificios de oficinas y tiendas, el índice de pago inicial es generalmente superior al 50% y la tasa de interés del préstamo no es preferencial, que es mucho más alta. que el de los préstamos residenciales. Además, el gobierno tiene que imponer impuestos más altos a los ingresos por alquiler, lo que ha inhibido en gran medida la demanda de inversión en edificios de oficinas y tiendas. Esta es una de las razones por las que la tendencia de los edificios de oficinas y tiendas se desvía de la tendencia de los edificios residenciales.
"Para que el mercado inmobiliario se recupere verdaderamente, no sólo debe hacer un buen trabajo en el volumen y los precios de las transacciones residenciales, sino, más importante aún, la recuperación y estabilización de la inversión y la demanda a largo plazo en el todo el mercado.
"El informe de análisis del Centro de Investigación de Bienes Raíces de China cree que los cambios en la situación macroeconómica y los ajustes a las tasas de interés, el crédito, los impuestos a las transacciones y otras políticas tendrán un impacto en el mercado inmobiliario. Cuando la macroeconomía se estabilice y se recupere y el consumo de vivienda -Las políticas relacionadas se mantienen estables, aunque no se puede concluir que el mercado inmobiliario se haya recuperado completamente, sin importar en términos de volumen de transacciones o precio, los signos de mejora en el mercado residencial son muy obvios y la confianza de todas las partes en El mercado se está recuperando gradualmente. Se puede decir que la recuperación del mercado residencial es el resultado de las políticas regulatorias. Como resultado del apoyo, en condiciones de política monetaria relativamente flexible, la demanda de mejoras de vivienda y la demanda de inversión pueden estimularse fácilmente. Y el aumento del volumen y el precio de las transacciones residenciales carece de la base económica necesaria. A diferencia del mercado residencial, el mercado de oficinas está estrechamente relacionado con la economía real y se ve muy afectado por los fundamentos económicos nacionales y extranjeros, y es básicamente imposible. utilizar la regulación política para estimular la demanda, por lo tanto, el mercado de oficinas está más restringido por las condiciones macroeconómicas reales y puede reflejar mejor la dirección de la economía real. Debido a esto, los inversores están más interesados en La demanda de inversión en edificios de oficinas será relativamente. débil, y para las empresas que todavía están en periodo de recuperación, su demanda de edificios de oficinas también tiene un cierto rezago, lo que también determina que el mercado de oficinas esté lejos de poder responder tan rápido como el mercado residencial
Referencia: Guangzhou Vanke Property Network
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