Cómo entender la dualidad de los precios inmobiliarios en China
A partir de esta definición básica, no nos resulta difícil sacar la conclusión: precio inmobiliario = precio inmobiliario + precio inmobiliario. Para analizar estos dos componentes del precio, primero debemos entender la situación inmobiliaria actual en China. A diferencia de la privatización de la tierra en los países occidentales, los bienes raíces en China son la unificación de los derechos de propiedad y uso. Los derechos de propiedad y uso de los productos básicos en general están en su mayoría unificados, pero no así los derechos de propiedad y uso de la tierra y la vivienda. China implementa la propiedad pública y la propiedad colectiva de la tierra. La tierra pertenece al Estado y el arrendamiento es la única forma de mercado de tierras. Esto determina que el precio inmobiliario en China es esencialmente la suma del precio de los derechos de uso de la tierra y el precio de propiedad de la vivienda dentro de un período de tiempo limitado.
Los bienes raíces son diferentes de los productos básicos comunes. Con el desarrollo estable de la situación política y económica del país, el valor de los bienes raíces mostrará una tendencia ascendente con el tiempo. Esto es lo que la gente suele llamar apreciación inmobiliaria. Por supuesto, todos sabemos que los bienes inmuebles pueden perder valor por otros motivos. Después de todo, los bienes raíces, a diferencia de las antigüedades, seguramente aumentarán su valor de colección con el tiempo.
Entonces, ¿qué factores determinan si los bienes inmuebles se aprecian o deprecian? De hecho, los cambios en los valores inmobiliarios dependen de los cambios en los valores de la tierra y los cambios en los valores de las viviendas. Analicemos primero los cambios en el valor de la vivienda. Como bien de consumo duradero, la vida útil de una casa es tanto o incluso más larga que la de los productos básicos en general. Sin embargo, el valor de una casa como artículo consumible algún día se aproximará a cero. Para algunas de las casas mejor construidas, este día puede llegar dentro de cien o doscientos años. No es difícil ver que en términos del valor de la casa en sí, el valor de la casa disminuye constantemente. En otras palabras, el valor de la vivienda no se apreciará. Esto se debe a que las viviendas continúan depreciándose en valor hasta que se deprecian a cero. La razón fundamental de la apreciación inmobiliaria es la apreciación de los bienes inmuebles.
Desde el punto de vista inmobiliario, es indestructible y permanente, por lo que no existe riesgo de devaluación del suelo. Con la mejora del medio ambiente circundante y la prosperidad de la economía política del país, el valor de la tierra seguirá apreciándose. Pero una cosa a tener en cuenta es que esto es apropiado desde la perspectiva de la propiedad de la tierra. La casa y el terreno representan cada uno un porcentaje del valor de la propiedad cuando se construye. Con el tiempo, el valor de una vivienda disminuye mientras que el valor del terreno aumenta. Hasta que un día, el valor de la casa vuelve a cero, momento en el que el valor de la propiedad pasa a ser el valor del terreno. En los países occidentales, la propiedad de la tierra no se depreciará, pero en China, los derechos de uso de la tierra definitivamente se depreciarán; Al comprar bienes raíces en China, en realidad está comprando la propiedad de la casa y los derechos de uso del terreno por un período limitado (hasta 70 años). Por ejemplo, alguien gasta 1 millón de yuanes para comprar una casa con una vida útil de 70 años. El costo de la casa es de 300.000 yuanes y el costo del terreno es de 700.000 yuanes. Por conveniencia, aquí no se considera el valor del dinero en el tiempo. Entonces, después de 10 años, ¿debería deducirse el valor de los derechos de uso de la tierra de 10 años de depreciación? Se podría argumentar que en los últimos 10 años el entorno cercano a la propiedad ha mejorado tanto que el valor del terreno debería haber aumentado. El valor de la tierra aumenta, pero el aumento se refleja en la tasa de crecimiento anual de los derechos de uso de la tierra (especialmente el crecimiento anual de los alquileres). Pero también es cierto que la tierra se ha devaluado. Por lo tanto, el valor agregado de la tierra debería ser
(¿valor agregado anual de los derechos de uso de la tierra? vida útil restante de la tierra) - (¿depreciación anual promedio de los derechos de uso de la tierra? vida útil)
Este es el valor agregado del terreno, y la plusvalía del inmueble se restará de la depreciación de la casa que ya se ha producido. Se puede ver que cuanto más tiempo permanezcan los derechos de uso de la tierra en la propiedad que usted compra, más rentable será comprar propiedades similares en la misma área a un precio similar. La tierra se revaloriza, pero es posible que los compradores no se beneficien de ello. Suponiendo que la propiedad tiene 69 años y el terreno vale 69 veces lo que valía cuando se compró, ¿quién compraría esta casa? Porque en un año más, el estado recuperará los derechos de uso de la tierra. Incluso si los derechos de uso de la tierra aumentan de valor ese año, los derechos de uso de la tierra inevitablemente se depreciarán y volverán a cero. Algunas personas pueden preguntar, ¿qué debo hacer si el valor de la casa nunca vuelve a cero ni siquiera en 70 años?
En el caso de las viviendas residenciales, el Estado no debería forzar la reubicación. Después de todo, esto provocará malestar social, que no es lo que el gobierno quiere ver.
A juzgar por la política actual, debería consistir en la imposición de un impuesto territorial, que es una tarifa para que los compradores de viviendas sigan utilizando el terreno después de su vencimiento. Es probable que la base impositiva sea la tarifa anual por uso de la tierra en ese momento. Cuanto más se valore la tierra, mayor será la tarifa anual por uso de la tierra. Esto es muy similar al impuesto a la propiedad que se puede imponer en el futuro, y me temo que no todos querrán que el valor de las propiedades aumente para entonces. Una vez que expire el período de uso de la tierra para bienes raíces comerciales, el estado definitivamente recuperará sus casas e instalaciones auxiliares de forma gratuita. En cuanto a los edificios comerciales y residenciales, no sé qué camino tomaremos, tal vez lleguemos a un acuerdo.
Hablemos de derechos de uso de la tierra y propiedad de la tierra. En Occidente, calcular la apreciación del valor de la tierra es mucho más sencillo porque no hay problema de depreciación con la propiedad de la tierra. Valorización de los bienes raíces = valorización de los bienes raíces - depreciación de la casa
Entonces, ¿cuál es la relación entre los derechos de uso de la tierra y la propiedad de la tierra? De hecho, el número ilimitado de años de derechos de uso de la tierra se expresa como propiedad de la tierra. Los derechos de uso de la tierra son derechos de propiedad que pueden comprarse, venderse, alquilarse, hipotecarse, etc. El precio de los derechos de uso de la tierra es un determinado precio económico que se paga para obtener derechos de uso de la tierra, y su esencia es la renta de la tierra. Marx señaló que el precio de la tierra es la capitalización de la renta de la tierra, y la renta de la tierra capitalizada se expresa como precio de la tierra. La fórmula de cálculo es:
Precio de la tierra = renta de la tierra (ingreso neto de la tierra tasa de reducción de capital V=
¿El ingreso neto de la tierra se refiere al desarrollo de la tierra en la dirección óptima)? utilización en circunstancias normales.
La tasa de rendimiento del capital puede aproximarse a la tasa de rendimiento de la inversión estable en ese momento, como las tasas de interés bancarias. En términos generales, r debe ser mayor que el tipo de interés bancario; de lo contrario, no tiene sentido invertir.
Porque cuando la propiedad de la tierra y los derechos de uso de la tierra se separan, la relación económica entre el titular de los derechos de uso de la tierra y el propietario de la tierra es la renta de la tierra. Los derechos de uso de la tierra se pueden obtener por un período largo o corto, y el alquiler pagado al propietario se puede pagar anualmente o como pago único. Si se paga anualmente, el precio del derecho de uso de la tierra por un año es la renta pagada en ese año; si se paga una vez, el precio del derecho de uso de la tierra por un período de tiempo determinado es la suma de la renta de ese año; un determinado período de tiempo calculado en base al valor presente. Este es el método de valoración de la tierra de reducción de ingresos.
El método de reducción de ingresos, también conocido como método de capitalización de ingresos, consiste en capitalizar los ingresos netos de la tierra a una determinada tasa, es decir, la suma descontada de los ingresos netos futuros de la tierra a una determinada tasa de descuento. . La fórmula de cálculo es la siguiente:
Supongamos: a es el ingreso neto al final del primer año del terreno (suponiendo que a permanezca sin cambios)
r es la tasa de descuento; ;
Ri es el valor descontado de la renta neta en el año i;
V es el precio del suelo
Entonces: R1 = a?
R2 = R1? =
Rn = Rn-1?
Rn = R2 = R2 ? p>
No es difícil ver que esta es una secuencia geométrica. El primer término es, la razón común es y la suma de la secuencia es. Obviamente, r es mayor que 0 cuando n tiende a cero, por lo que la suma de la serie es igual a . Suponiendo que una propiedad tenga un ingreso neto anual de $10,000, la tasa de reducción de capital se estima de manera conservadora en 5% (de hecho, ¿por qué invertir en bienes raíces si el rendimiento es menor que este número y la tasa de interés del préstamo también es este número)? Luego, en 1970, el precio de los bienes raíces debería ser
V70==193400 (yuanes)
Cuando n,
V==20 (yuanes)
En este momento se reflejará el precio de los derechos de propiedad de la tierra. De hecho, la diferencia de precios entre los derechos de uso de la tierra y la propiedad de la tierra no es tan descabellada como pensamos.
Tomemos esta propiedad como ejemplo. El ingreso neto anual permanece sin cambios en 10.000 yuanes y la tasa de rendimiento anual esperada es del 10%. Calculada en 70 años, el precio de la propiedad debería ser
.V70= =99870 (10,000 yuanes)
De lo anterior se puede ver que bajo la premisa de que el ingreso anual permanece sin cambios, cuanto mayor sea la expectativa del comprador de retorno de la inversión, menor será el precio. está dispuesto a pagar. La clave del método de reducción de ingresos es determinar la tasa de reducción de ingresos r (aproximadamente al retorno de la inversión).
Además del método de reducción de ingresos, existen otros dos métodos principales de valoración inmobiliaria: el método de comparación de mercado y el método de costes. El método de comparación de mercado se utiliza para llegar al valor de mercado actual de la propiedad a tasar comparando y analizando casos recientes de transacciones inmobiliarias similares. El método del costo deriva los precios inmobiliarios basándose en el costo del terreno + costo de desarrollo + ganancia razonable.
Este es el método más básico. Cada uno de estos tres métodos básicos tiene sus propios méritos. El método de comparación de mercado es una forma rápida y sencilla de derivar el precio actual de mercado de los bienes inmuebles, pero no puede reflejar de manera objetiva y precisa el valor de los bienes inmuebles. Cuando se sobreestima todo el valor del mercado inmobiliario, el precio estimado será alto; por el contrario, cuando todo el valor del mercado inmobiliario está infravalorado, el precio estimado será bajo; El método de reducción de rendimiento deja de lado factores como la ubicación, el área, el tipo de unidad, etc., y analiza el precio de los bienes inmuebles únicamente desde la perspectiva de la inversión. Calcula el precio de los bienes inmuebles determinando el ingreso neto anual del inmueble. , la tasa de rendimiento esperada de la inversión y la vida útil restante del terreno. Este método puede servir como una base de precios importante para los inversores inmobiliarios racionales. Por ejemplo, si gasta $1 millón para comprar una casa con 70 años de derechos de uso de la tierra (suponiendo que la tasa de depreciación después de que la casa se use durante 70 años es cero, no hay préstamo hipotecario, no se pagan tarifas de administración de la propiedad y la tasa de retorno de la inversión esperada es del 5%), según el método de reducción de ingresos, el ingreso neto anual del inmueble debería ser de 51.700 dólares estadounidenses. Los inversores pueden decidir si invertir estimando el rendimiento anual de los bienes inmuebles. El enfoque de costes determina el precio de un inmueble enteramente desde la perspectiva del promotor. En términos generales, es más probable que los compradores y vendedores acepten los precios estimados mediante el método del costo. La clave, sin embargo, es garantizar que el costo total de la propiedad sea razonable y no excesivo. Algunas grandes empresas inmobiliarias tienen una fuerte capacidad de control en esta área, mientras que las empresas inmobiliarias más pequeñas y de reciente creación tienen capacidades más débiles en esta área.
En la actualidad, el mercado inmobiliario de mi país es generalmente saludable, pero también hay algunos especuladores profesionales que se especializan en ganar dinero con los precios inmobiliarios. Para permitir que el mercado inmobiliario siga prosperando y frenar el comportamiento especulativo de los especuladores, el gobierno central, los gobiernos locales y los principales bancos han emitido sucesivamente una serie de políticas para regular la industria inmobiliaria y evitar el sobrecalentamiento. Sin embargo, estas políticas a menudo hacen poco ruido y tienen poco efecto. Por ejemplo, aumentar el índice de pago inicial aumenta el costo para los especuladores inmobiliarios. ¿Cuántos de los grandes especuladores inmobiliarios utilizaron préstamos para especular con bienes raíces? Aumentar el ratio de pago inicial no sólo eleva el umbral para los compradores reales de viviendas, sino que también elimina a un grupo de especuladores inmobiliarios minoristas, despejando aún más el camino para los grandes especuladores. Otro ejemplo es que se implementan diferentes políticas de préstamos para vivienda para la primera, segunda y tercera vivienda según el número de viviendas adquiridas. Imagínense, ¿qué tan difícil es implementar esta política? ¿Cómo tratarlos de manera diferente? Una familia de tres puede comprar tres juegos. Además, ¿cuántas familias numerosas utilizan los préstamos para especular con el sector inmobiliario? Hablemos de las restricciones de transferencia de propiedades sobre plano. ¿La restricción a la transferencia de propiedades sobre plano frenará el comportamiento especulativo de los especuladores inmobiliarios o reducirá temporalmente el número de casas disponibles para la venta y tensará más la oferta de viviendas?
De hecho, el gobierno también se encuentra en un dilema. Por un lado, el gobierno debe frenar una mayor expansión de los riesgos especulativos y evitar el surgimiento de burbujas; por otro, el gobierno no debe introducir políticas demasiado estrictas que provoquen una rápida caída de los precios inmobiliarios; Una vez que esto suceda en el mercado inmobiliario, no sólo traerá pérdidas a la mayoría de los compradores de viviendas (para ser honesto, el aumento y la caída de los precios de las viviendas tendrán poco impacto en los compradores de viviendas ocupadas por sus propietarios, pero tendrá algunas consecuencias psicológicas). impacto), también supondrá un golpe fatal para todos los inversores. También traerá un gran número de préstamos morosos a los bancos. La crisis inmobiliaria no ha tenido un gran impacto en los promotores porque la mayoría de las empresas inmobiliarias están muy endeudadas, con ratios de endeudamiento que a menudo llegan hasta alrededor del 70%. Para decirlo sin rodeos, la mayoría de las empresas de bienes raíces venden arroz en sacos vacíos (pero este es un estado de alta inversión). Una vez que las condiciones del mercado empeoran, estas empresas inmobiliarias pueden declararse en quiebra y traspasar legalmente la mayor parte de sus pérdidas a los bancos.
En la actualidad, existen principalmente tres tipos de personas que especulan en bienes raíces: gente rica y poderosa y gente con conexiones. Estas personas pueden primero comprar bienes raíces a un precio más bajo a través de varios canales y luego revenderlos a compradores reales de viviendas a un precio más alto. Es más, son especuladores que primero encuentran un comprador y luego lo compran. Este es un buen negocio sin riesgo. Esto también explica en cierta medida el fenómeno de que a algunos compradores reales les resulta difícil comprar una casa en la oficina de ventas, pero los agentes inmobiliarios cercanos a la oficina de ventas tienen suficiente oferta de viviendas. No es que el intermediario sea capaz, es que las personas capaces encuentran al intermediario. Incluso hay algunas propiedades que ni siquiera tienen oficina de ventas. El personal de ventas solo hace algunos asuntos postventa y luego vende todas las casas. No es razonable ni realista depender únicamente de políticas para impedir que las personas utilicen el dinero, el poder y las conexiones.
Para un desarrollo saludable a largo plazo del mercado inmobiliario, el gobierno debería fomentar la propiedad de viviendas y las compras de inversión y tomar medidas enérgicas contra todo tipo de especulación. Para distinguir eficazmente entre inversores y especuladores, hay que evitar "una talla única", de lo contrario el impacto será demasiado amplio. Para solucionar este problema, debemos comprender la naturaleza de la especulación inmobiliaria.
La especulación inmobiliaria es en realidad muy sencilla. Los especuladores inmobiliarios compran a un precio más barato a través de varios canales y luego venden a un precio más alto. Por ejemplo, es natural y comprensible que los profesionales del sector inmobiliario compren casas a precios internos. Pero la clave es distinguir si está ocupada por sus propietarios o en venta. Los especuladores pueden obtener bienes inmuebles más baratos de diversas formas, pero la única forma de especular es vendiendo la propiedad. Aunque no existen medios eficaces para impedir que los especuladores adquieran bienes inmuebles, el gobierno cuenta con medidas muy eficaces para combatir las ventas especulativas de propiedades. La esencia de la especulación inmobiliaria radica en la rápida "apreciación" de la diferencia de precios. El gobierno puede introducir políticas pertinentes para controlar estrictamente esta parte de la diferencia de precios. Por ejemplo, si una persona física revende un inmueble en el plazo de un año, el impuesto sobre la renta de bienes inmuebles personales se aplicará sobre el 100% del valor añadido. Por supuesto, esta parte del ingreso por valor agregado debe deducirse del impuesto de la transacción anterior. En el segundo año, el 90% de la plusvalía está sujeta al impuesto sobre la renta de bienes inmuebles personales. Por analogía, después del décimo año, el tipo impositivo sobre la parte de valor añadido es cero. Porque los especuladores no esperarán diez años. Además, el valor aún puede aumentar después de diez años y la visión de los inversores es digna de admiración. Si el gobierno puede introducir políticas similares, será una buena noticia para el mercado inmobiliario a largo plazo. Los compradores genuinos de viviendas no se verán afectados por la política, mientras que los especuladores naturalmente renunciarán a la especulación inmobiliaria porque no obtienen ganancias, y la burbuja en el mercado inmobiliario será expulsada gradualmente. Además, esta política es fácil de implementar. El gobierno sólo necesita establecer un mercado de transacciones inmobiliarias justo, limpio, transparente y abierto. ¿Cuánto tardará en llegar este día?