¿Qué es la inversión en tienda?
Las tiendas vienen en diversas formas y se pueden encontrar en todas partes: áreas comerciales, áreas residenciales, mercados profesionales, grandes centros comerciales y otros lugares. ---- Las instalaciones comerciales constan de tiendas grandes y pequeñas. Aunque todas son tiendas, los diferentes lugares y tipos de tiendas obviamente tendrán entornos comerciales, características operativas y características de inversión significativamente diferentes. La clasificación necesaria de las tiendas aquí ayudará a los lectores a tener una comprensión personalizada de las tiendas y facilitará sus investigaciones futuras.
1. Clasificación por forma de desarrollo
(1) Tiendas en calles comerciales
Las calles comerciales se refieren a bienes raíces comerciales de uno o varios pisos dispuestos en De forma plana, las tiendas a ambos lados de la calle y los edificios comerciales dentro de las tiendas son todas tiendas comerciales de la calle.
Las calles comerciales han logrado un buen desarrollo en el país en los últimos diez años, incluyendo calles de materiales de construcción, autopartes, calles de boutiques de ropa, calles de bares, calles de artículos de belleza y peluquería, etc. La mayoría de las calles comerciales mencionadas anteriormente, que comenzaron temprano y se centraron en ciertos tipos de productos básicos, ahora han logrado el éxito, pero las condiciones operativas de algunos proyectos posteriores no son optimistas. Por supuesto, también hay muchas calles comerciales que operan una mezcla de diversos productos. El nombre de la calle comercial sólo puede reflejar las características del lugar. Estas calles comerciales tienen menos éxito.
Estrechamente relacionadas con el desarrollo de la calle comercial están las tiendas en la calle comercial. Las condiciones de funcionamiento de las tiendas de la calle comercial dependen completamente de las condiciones de funcionamiento de toda la calle comercial: inversores en una calle bien gestionada. la calle comercial ganará principalmente Las ganancias son enormes; si una calle comercial no está bien administrada, los inversores, los inquilinos y los operadores de tiendas naturalmente enfrentarán pérdidas.
(2) Tiendas en el mercado
Aquí, lo que llamamos "mercado" se refiere a diversos edificios comerciales utilizados para la venta mayorista, minorista y operación de ciertos tipos o productos integrales. algunos son edificios de un solo piso y la mayoría son edificios de varios pisos. Las tiendas dentro de estos mercados son lo que llamamos tiendas tipo mercado.
Las tiendas de mercado representan una proporción relativamente alta de la industria minorista. Hay una gran cantidad de mercados profesionales que se dedican a la venta mayorista y minorista de ciertos productos en todo el país, como mercados de libros, mercados electrónicos y electrodomésticos. Mercados, centros comerciales de muebles y mercados de materiales de construcción, etc.
(3) Tienda comunitaria
La tienda comunitaria se refiere a una tienda comercial ubicada en una zona residencial y sus objetivos comerciales son principalmente los residentes de la zona residencial.
Las tiendas comunitarias aparecen principalmente en forma de tiendas en los pisos 1.º a 3.º de edificios comerciales o en la planta baja. Algunas tiendas se pueden abrir directamente al mundo exterior, pero la mayoría aparece en forma. de tiendas.
(4) Tiendas residenciales de planta baja
Las tiendas residenciales de planta baja se refieren a las tiendas de planta baja de edificios residenciales (que pueden incluir 1-2 pisos subterráneos y 1-2 pisos sobre el suelo). , o algunos pisos aledaños) local comercial.
Las tiendas residenciales de planta baja son actualmente una forma de inversión en tiendas a la que el mercado presta gran atención y que entusiasma a los inversores. Muchos promotores inmobiliarios son plenamente conscientes del enorme valor de las tiendas residenciales de planta baja. No sólo evita la embarazosa situación de que las plantas bajas de los edificios residenciales no eran fáciles de vender en el pasado, y consigue un mayor retorno de la inversión. Para los inversores en tiendas residenciales de planta baja, considerando el flujo estable de clientes que aportan los edificios sobre las tiendas residenciales de planta baja, las fuentes futuras de clientes de las tiendas residenciales de planta baja serán relativamente confiables. los inversores es relativamente pequeño.
(5) Grandes almacenes y centros comerciales
Los grandes almacenes y centros comerciales se refieren a grandes almacenes y tiendas en varios centros comerciales. El desempeño de los grandes almacenes y diversos centros comerciales tiene un impacto directo y de gran alcance en las condiciones operativas de las tiendas. En la actualidad, hay muchos proyectos de este tipo en funcionamiento en China, y muchos proyectos de CENTROS COMERCIALES a gran escala están en desarrollo y construcción en muchas ciudades grandes y medianas de China.
(6), Edificios comerciales, espacios de oficinas
Edificios comerciales y espacios de oficinas se refieren a hoteles, apartamentos comerciales y residenciales, clubes, centros de convenciones y exposiciones, edificios de oficinas, etc. para fines comerciales de espacio comercial. Estas tiendas son de escala relativamente pequeña, pero su valor comercial merece atención.
(7) Instalaciones de transporte
Las instalaciones de transporte se refieren a las tiendas ubicadas dentro y alrededor de las estaciones de metro, estaciones de ferrocarril, aeropuertos y otras instalaciones de transporte, así como a diversas empresas pequeñas y medianas. comercios a ambos lados de la vía.
Lo anterior es una clasificación de los comercios según sus formas de desarrollo.
Esta clasificación facilita a los inversores comprender los tipos de proyectos de tiendas desde la perspectiva de las formas de desarrollo y establecer una comprensión de las diferentes formas de desarrollo de tiendas basadas en conceptos de desarrollo.
2. Clasificación por valor de inversión
Como forma de inversión típica emergente en el sector inmobiliario, la capacidad de retorno de la inversión de las tiendas y el valor de la inversión son, sin duda, las cuestiones más preocupantes para los inversores en tiendas. Si el valor de la inversión en una tienda no es alto, significa al menos un fracaso a corto plazo para los inversores en la tienda. En Beijing, el precio de una casa normal es más del doble que el de un apartamento: Oriental Ginza se vende a 4 veces y Hong Kong a 10 veces. El precio de los negocios de barrio debería ser de dos a tres veces el de las residencias, y el precio de las tiendas en las principales zonas comerciales puede ser de tres a cinco veces el de las residencias.
En vista de la importancia del valor de inversión de las tiendas, las tiendas se clasifican a continuación según su valor de inversión, de modo que los inversores puedan juzgar la dirección de la inversión desde la perspectiva de los ingresos y los objetivos de inversión.
(1) Tiendas de "tipo urbano": acciones de primera línea
Las tiendas de "tipo urbano" se refieren a tiendas ubicadas en centros comerciales urbanos. En vista de su especial ubicación geográfica y del valor comercial de la propia zona, el flujo de clientes de las tiendas "urbanas" suele ser relativamente estable a largo plazo. En otras palabras, el nivel de operación comercial de dichas tiendas es relativamente alto. El nivel de operación comercial de una tienda reflejará naturalmente su capacidad para generar ingresos por alquiler. Los ingresos por inversiones de las tiendas "urbanas" son estables y los ingresos son relativamente altos, por lo que debería ser más apropiado para nosotros llamar a las tiendas "urbanas" "tiendas de primera línea".
Hay innumerables ejemplos de tiendas "urbanas", desde la calle Wangfujing y la calle comercial Xidan en Beijing hasta la calle Nanjing en Shanghai, las tiendas en sus áreas son todas tiendas típicas de la ciudad. Si las tiendas de la calle Wangfujing son tiendas de "alto rendimiento", nadie lo dudaría. Imagínese, ¿cuánto volumen de negocios significan para las tiendas los cientos de miles de clientes que hay aquí cada día?
Las tiendas "tipo ciudad" se utilizan principalmente para operar formatos de productos básicos. La proporción de formatos de experiencia y formatos de servicios es relativamente pequeña, lo que está más en línea con el principio de valor comercial, en áreas con gran flujo. de personas, el valor comercial por unidad de área es muy alto, sólo el formato de productos básicos puede lograr este objetivo.
(2) Tiendas "tipo comunitario" - stocks potenciales
Las tiendas "tipo comunitario" pertenecen al mismo concepto que las tiendas "tipo comunitario" de las que hablamos en el Parte anterior. La razón por la que se le llama "stock potencial" es porque la comunidad donde se ubica el mercado suele pasar por el proceso de empezar desde cero, desde la inmadurez hasta la madurez. De hecho, el proceso de maduración de una comunidad es un proceso de mejora del valor: una nueva comunidad es como las acciones originales en el mercado de valores, siempre que el posicionamiento del proyecto sea preciso y el entorno de desarrollo sea bueno, el valor de la tienda aumentará. sobre la madurez de la comunidad es cuestionable.
Cabe señalar que el crecimiento del valor de las tiendas comunitarias no tiene las características de un aumento permanente de precios. Tal vez algunos inversores no puedan entender la razón. Sano Consulting explicó que si bien el valor de las tiendas comunitarias ha aumentado, también hay situaciones en las que el valor de las tiendas se ha sobregirado de antemano: algunos desarrolladores con fuertes capacidades de planificación operativa han invertido en ellas. El mercado de inversión en tiendas inmaduras a través de un buen empaque de los proyectos de tiendas puede lograr el propósito de elevar las expectativas del mercado y, en última instancia, aumentar las ventas de la tienda. Por ejemplo, una tienda con un precio unitario de solo 15,000 / metro cuadrado inicialmente tiene un precio unitario de solo 15,000. /metro cuadrado. / metro cuadrado de tienda se puede vender por hasta 25.000 / metro cuadrado. De hecho, el precio de venta más alto equivale al valor de la tienda después de 5 años, o incluso 10 años después, si los inversores invierten en la tienda. En esta atmósfera, su seguridad de inversión se reducirá. Sus ingresos por inversiones consisten en el aumento del valor de las tiendas más el alquiler de las tiendas, y es muy probable que se reduzca únicamente a los ingresos por alquiler de las tiendas.
Con respecto al control del valor de la inversión en tiendas, este libro lo presentará en capítulos posteriores.
(3) Tiendas de "conveniencia": acciones impopulares de pequeña capitalización
Las tiendas de "conveniencia" se refieren a tiendas utilizadas principalmente para alimentos, artículos de primera necesidad, etc., ubicadas alrededor de la comunidad. en la comunidad Internamente, alrededor de edificios de oficinas, edificios de oficinas y otros lugares, se complementan áreas pequeñas que son insuficientes para grandes almacenes. La razón por la que se les llama tiendas de "conveniencia" es porque los productos son del tipo "conveniencia", como pequeños supermercados en edificios de oficinas, pequeños supermercados en comunidades de apartamentos, tintorerías en comunidades residenciales, etc., todos pertenecen a este tipo.
Por sus características funcionales y de ubicación, los ingresos operativos de las tiendas de "conveniencia" no son bajos y pertenecen al tipo de tienda del segmento de mercado. En la actualidad, hay muchos minoristas que se dedican a operaciones de tiendas de "conveniencia" en nuestro país. 7-11 en los Estados Unidos es un operador típico de tiendas de conveniencia y el tamaño del mercado es muy grande.
Las tiendas de "conveniencia" suelen tener una superficie pequeña y no requieren una gran escala desde el punto de vista operativo. Esto sin duda reduce los requisitos para la solidez financiera de los inversores. Además, dada su relativa adaptabilidad. por lo tanto, arrendar, transferir y subarrendar son relativamente fáciles, lo que refleja las características de "pequeña capitalización" de las pequeñas tiendas. ¡A esto se le llama dar la vuelta al barco!
La razón por la que se utiliza "impopular" para describir "tiendas de conveniencia" es enteramente porque este tipo de tienda pertenece a un tipo de segmentación del mercado. Muchos inversores no saben mucho al respecto, pero su valor de inversión no puede ser determinado. subestimado. También lo presentaremos en los siguientes capítulos.
(4). Tiendas de mercado profesionales: existencias de alta tecnología
Las tiendas de mercado profesionales se refieren a tiendas que venden un determinado tipo de productos en calles comerciales o mercados profesionales. El valor de estas tiendas está estrechamente relacionado con los productos vendidos en calles comerciales o mercados profesionales.
Por ejemplo, el mercado electrónico Zhongguancun Hailong de Beijing es un mercado profesional especializado en computadoras completas, accesorios informáticos, productos digitales, equipos de almacenamiento, equipos de red, suministros informáticos, software, etc. Después de una operación exitosa a largo plazo, el valor de Hailong Electronics Market por metro cuadrado alcanza los 80.000 yuanes y su valor de inversión es evidente. No es difícil entender a partir de esto que las calles profesionales y las tiendas de la ciudad pueden denominarse "existencias de alta tecnología" en las tiendas.
(5) Otras tiendas--"Existencias generales"
Otras tiendas se refiere a los cuatro tipos de tiendas distintas de las tiendas mencionadas anteriormente, incluidos grandes almacenes, supermercados y centros comerciales. , y mercados mayoristas, otras tiendas en calles comerciales no profesionales. Las llamamos "acciones generales", no porque su valor de inversión sea bajo, sino porque este tipo de tiendas generalmente son invertidas y desarrolladas por grandes instituciones de inversión y desarrolladores, principalmente a través de operaciones de arrendamiento, y el espacio de inversión para los minoristas es relativamente pequeño. Además, junto con la gran profesionalidad de dichos proyectos, los riesgos de inversión son difíciles de controlar.
Desde la perspectiva de los ingresos por inversiones, si los inversores, desarrolladores y administradores de este tipo de tiendas son lo suficientemente profesionales y sus juicios sobre el posicionamiento del proyecto, el tamaño del mercado y las estrategias de mercado son lo suficientemente precisos, entonces la inversión en este tipo de tiendas las rentabilidades nunca serán bajas. Por ejemplo, el área comercial total de la primera y segunda fase del Beijing Guomao Mall alcanza los 64.000 metros cuadrados, a juzgar por la escala, obviamente enfrentará una mayor presión competitiva en el ferozmente competitivo mercado comercial de Beijing, pero ha mantenido una tasa de ocupación. de más del 95%. En tales circunstancias, su nivel de alquiler de unidades de área siempre ha estado entre los mejores entre las instalaciones comerciales de Beijing; en otras palabras, el valor de la inversión de las tiendas del Centro de Comercio Internacional de Beijing es muy alto y es un "blue chip"; stock" entre las tiendas.
Del análisis anterior, se puede ver que con la optimización del entorno empresarial regional, el valor de las tiendas mejorará enormemente y se podrán transformar de "existencias generales" a "existencias de primera línea". ". Sin embargo, esto depende del juicio preciso de los desarrolladores y operadores sobre el desarrollo del proyecto, y también lleva tiempo. Los inversores de tiendas más exigentes suelen ser buenos a la hora de aprovechar este aumento de valor y obtener beneficios de la inversión.
3. Clasificación de los formularios de tienda por ubicación
Los formularios de tienda por ubicación se pueden dividir en escaparates y escaparates. Sus conceptos y diferencias se presentan a continuación.
Un comercio se refiere a una casa que da a la calle, donde se puede abrir un comercio, comúnmente conocido como comercio o tienda de calle. Shop-in-shop generalmente se refiere a una unidad independiente o algunos quioscos, corner, etc. independientes en propiedades comerciales generales como grandes almacenes, hipermercados, calles especializadas, centros comerciales, etc. en grandes almacenes integrales, comúnmente conocidos como tiendas- en tiendas. Debido a los diferentes atributos de la propiedad en sí, inevitablemente conducirá a la existencia de diferencias.
(1) Diferencias en singularidad
Las tiendas suelen ocupar ventajas geográficas únicas que son irremplazables y no replicables, mientras que las tiendas dentro de las tiendas varían desde docenas hasta cientos de empresas están conectadas o. copiado de manera similar, por lo que no existe una ventaja única. Para el sector inmobiliario, la ventaja de la singularidad geográfica significa su buen valor de inversión.
(2) Diferencias en las limitaciones de los formatos de la industria comercial
Las industrias y formatos comerciales que las tiendas pueden operar están completamente restringidos por el entorno inmobiliario comercial en el que se encuentran. Por ejemplo, no está permitido vender ropa o alimentos en hipermercados profesionales de materiales de construcción. Además de algunos formatos especiales que no pueden operar según las regulaciones gubernamentales, las tiendas tienen mucha mayor flexibilidad a la hora de elegir formatos comerciales y modelos de negocio.
(3) Diferencias en el horario comercial
El horario comercial de la tienda no se puede establecer arbitrariamente.
Por ejemplo, una tienda departamental estipula que cierra a las nueve de la noche, después de las nueve, al dueño de la tienda generalmente no se le permitirá hacer más negocios, incluso si quiere hacer más negocios, y la tienda sí. No se encontrará con esta situación. El operador debe hacerlo por la noche. La hora que sea depende enteramente de sus propios deseos.
(4) Diferencias de riesgo en los ajustes de planificación de la industria
Además de verse afectados por la planificación de la construcción municipal, el alcance comercial de la tienda y la continuidad del negocio también se ven afectados por los ajustes de planificación comercial. el riesgo es mayor. En las ciudades grandes y medianas de mi país, no es raro que una calle pase de la prosperidad a la depresión de la noche a la mañana debido a la necesidad de ajustes en la planificación.
(5). Los costos operativos de la propiedad varían mucho
Para los costos operativos de toda la propiedad comercial, como la operación del aire acondicionado, la promoción de una imagen unificada, la publicidad y la organización de actividades promocionales. , etc., el reparto de costes no es responsabilidad de los propios propietarios de las tiendas. Por lo tanto, los costos de funcionamiento de las tiendas suelen ser más altos que los costos de funcionamiento de las tiendas minoristas.
(6) Diferencias en la gama de opciones de arrendamiento de propiedades
Por el contrario, la gama de clientes de arrendamiento para el arrendamiento de tiendas es más estrecha. Al menos si no está familiarizado con el formato comercial de la tienda, el comerciante no alquilará esta tienda. Dado que el tipo de negocio y el formato comercial del escaparate se pueden cambiar a voluntad a medida que cambian los clientes de arrendamiento, la gama de opciones para sus clientes de arrendamiento es mucho más amplia.
(7) Diferencias en los riesgos de inversión
Hoy en día, las llamadas tiendas calientes y el alto retorno de la inversión en las tiendas son, en última instancia, un sobrecalentamiento de las tiendas. Porque los precios de las tiendas han aumentado. Este tipo de proceso de publicidad permite a las personas ver el camino del "dinero" y probar su dulzura. Por ejemplo, el precio de una tienda abierta en el mercado de ropa de una determinada ciudad en 2000 ha aumentado de 100.000 yuanes a 500.000 yuanes en la actualidad. De hecho, cualquier exageración no sólo es arriesgada, sino también difícil de durar. Cuanto mayor es la especulación, mayor es el riesgo. Muchas personas invierten en tiendas con la buena intención de "una tienda sustentará a tres generaciones", pero si no tienen cuidado, inevitablemente caerán en la trampa de "una tienda sustentará a tres generaciones". El aumento de precio de las casas con fachada comercial es mucho menor que el de las tiendas. En comparación con las tiendas, se puede decir que los riesgos de inversión de las tiendas no son pequeños.
Además, cabe recordar que algunas especulaciones sobre derechos de arrendamiento de tiendas son más arriesgadas.
(8) La diferencia en la dificultad de la especulación
Otra diferencia entre una tienda y una tienda radica en la dificultad de la especulación. La distribución es fácil de promocionar porque es fácil de "copiar". Cualquier especulación debe tener un monto determinado. No se puede freír muy poco, ni se puede freír demasiado. Pero cuando las gallinas y los perros están inquietos, ya es demasiado tarde. Desde esta perspectiva, las tiendas no son fácilmente promocionadas.