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Shenzhen, Nanjing y otros lugares han introducido las restricciones a la compra de viviendas más estrictas de la historia. ¿Se puede romper el círculo vicioso del aumento de los precios de la vivienda a medida que aumentan las regulaciones?
Desde julio, la política nacional de control del mercado inmobiliario ha sufrido cambios bruscos. Desde que Shenzhen introdujo las restricciones de compra más estrictas de la historia, lugares como Nanjing han endurecido sus políticas de restricción de compras, echando un jarro de agua fría a los actuales precios de la vivienda en rápido aumento.
Sin embargo, después de más de diez años de regulación, los precios de la vivienda han aumentado repetidamente. Si se analizan las unidades de vivienda individuales, no es inusual que el precio de una casa en algunas ciudades se haya duplicado en los últimos cinco años. ¿Cómo resolver el lago barrera causado por los altos precios de la vivienda? ¿Cómo romper el círculo vicioso de los repetidos aumentos de precios? ¿Cómo romper el patrón de intereses inmobiliarios? Los expertos dijeron que la construcción de un mecanismo a largo plazo para el sector inmobiliario tiene un largo camino por recorrer y se necesitan mayores esfuerzos.
Los precios de las viviendas de segunda mano aumentaron un 20% en un año
El día antes de que se publicaran los datos de precios de la vivienda de la Oficina Nacional de Estadísticas, a las 9:30 del 15 de julio, el Shenzhen La Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y otros departamentos anunciaron conjuntamente Las últimas medidas de control del mercado inmobiliario son "ocho medidas profundas". Estipula que las familias residentes en Shenzhen y los adultos solteros (incluidos los divorciados) deben haberse establecido en Shenzhen durante tres años y haber pagado el impuesto sobre la renta personal o la seguridad social durante tres años consecutivos antes de tener derecho a comprar una casa para familias y adultos no residentes en Shenzhen; Los solteros (incluidos los divorciados) deben pagar impuestos personales o seguridad social durante 5 años consecutivos antes de poder comprar una casa, etc.
“La restricción de compras es la política más representativa e inmediata en la regulación del mercado inmobiliario en los últimos diez años. La versión 'Shenzhen Ba Tiao' de la restricción de compras de Shenzhen es actualmente una de las versiones más estrictas del país. Li Yujia, investigador principal del centro, dijo a China News Weekly que, en comparación con algunas ciudades donde se puede calificar para comprar una casa instalándose, Shenzhen ha establecido un período de asentamiento de tres años para los locales. hogares e individuos registrados, y ha establecido un período de tres años para el pago de impuestos personales y seguridad social. Su límite de compra La política ha elevado significativamente el umbral para la compra de viviendas, bloqueando algunas demandas irrazonables de compra de viviendas.
Al mismo tiempo, las restricciones de préstamo en el mercado inmobiliario de Shenzhen también se han mejorado aún más, y el pago inicial para un préstamo comercial o un préstamo de fondo de previsión no es inferior a 50 RMB, y el pago inicial para una segunda casa no es inferior a 70 RMB. Además, el valor fiscal de las casas de segunda mano aumentará aún más y el período de exención del impuesto sobre el valor añadido para las transferencias de viviendas personales se ajustará de 2 a 5 años.
En este sentido, Li Yujia dijo que la mejora integral de las medidas de control del mercado inmobiliario de Shenzhen con una intensidad sin precedentes reducirá en gran medida el espacio para la especulación en el mercado inmobiliario.
24 horas después de la introducción de las "Ocho Medidas de Shenzhen", a las 9:30 del 16 de julio, la Oficina Nacional de Estadísticas anunció los cambios en los precios de la vivienda en 70 ciudades en junio. Entre ellos, como líder en precios de vivienda en mi país, el precio total de las viviendas comerciales de nueva construcción en las cuatro ciudades de primer nivel de Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen aumentó un 0,6% intermensual. El precio de las viviendas comerciales de nueva construcción en Shenzhen aumentó un 0,8% intermensual, el mayor aumento. En el mercado de viviendas de segunda mano, Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen aumentaron 0,7, 0,4, 0,8 y 1,9 respectivamente. El aumento en Shenzhen fue mucho mayor que el de Beijing, Shanghai y Guangzhou.
Desde una perspectiva año tras año, los precios de la vivienda en Shenzhen han aumentado aún más notoriamente. En junio, los precios de la vivienda de segunda mano en Shenzhen aumentaron un 14,3% interanual, muy por encima de los de otras ciudades de primer y segundo nivel. Al respecto, Li Yujia dijo que, a juzgar por las cotizaciones de algunos intermediarios, el precio promedio de cotización de casas de segunda mano en Shenzhen el año pasado estuvo entre 55.000 y 60.000 yuanes, y este año el precio promedio estuvo entre 65.000 y 70.000 yuanes, lo que Esto significa que los precios de muchas viviendas de segunda mano han aumentado más de un 20%.
Zou Linhua, líder del equipo del proyecto de big data sobre vivienda del Instituto de Estrategia Financiera de la Academia China de Ciencias Sociales, dijo a China News Weekly que las ciudades de primer nivel son el punto de referencia para los precios de la vivienda y su tasa. El aumento determina directamente el margen para el aumento de los precios de la vivienda en todo el país. Shenzhen, como ciudad de primer nivel, es el punto de referencia para los precios de la vivienda. Los principales aumentos de los precios de la vivienda han aumentado demasiado y demasiado rápido, y el mercado también lo ha demostrado. signos de especulación e inversión excesivas, por lo que es imperativo tomar medidas enérgicas.
¿Deberíamos abandonar el sector inmobiliario?
Como punto de referencia para el mercado inmobiliario, Shenzhen ha introducido estrictas medidas de control, como las más estrictas restricciones de compra, lo que obviamente tiene un significado especial de señalización.
“Esto demuestra que el aumento excesivamente rápido de los precios de la vivienda sigue siendo la línea roja del mercado inmobiliario, y que el tono principal de la vivienda para vivir, no para la especulación, no se puede romper”, dijo Li Yujia en algunas ciudades. con transacciones activas y aumentos excesivos de los precios de la vivienda realizarán un seguimiento e introducirán medidas de control estrictas.
El 23 de julio, varios departamentos de Nanjing introdujeron nuevas políticas para ajustar el mercado inmobiliario, endureciendo aún más las políticas de restricción de compras y frenando la especulación.
Estipula que dentro de los dos años posteriores al divorcio de una pareja, se calcule el número total de viviendas familiares antes del divorcio, bloqueando al mismo tiempo los canales de especulación inmobiliaria después del divorcio, en respuesta al fenómeno de "miles de personas temblando"; manos" para hacerse con una casa que es difícil de encontrar, la ciudad de Nanjing estipula que cuando se abren viviendas comerciales, se deben proporcionar hogares de al menos el 30% a los hogares que no están registrados en esta ciudad.
Anteriormente, Dongguan, Hangzhou, Ningbo y otros lugares también endurecieron sucesivamente las medidas de control del mercado inmobiliario, haciendo mayores esfuerzos para proteger la demanda rígida y combatir la especulación y otros tipos de caos.
Entonces, ¿la fuerte represión de Shenzhen contra el mercado inmobiliario significa que la política del mercado inmobiliario ha comenzado a sufrir un cambio fundamental? ¿Se ha convertido la industria inmobiliaria en un paria?
A este respecto, Miao Meng, subdirector general del Departamento de Desarrollo Urbano de Eju Kerui, dijo a China News Weekly que en el actual entorno económico y etapa de desarrollo, la industria inmobiliaria tiene un estatus único.
El 16 de julio, la Oficina Nacional de Estadísticas anunció que el PIB de mi país en el segundo trimestre fue de 25.011 millones de yuanes, un aumento del 3,2% en comparación con el mismo período del año pasado, y un aumento interanual. disminución del 6,8% en comparación con el primer trimestre. La tasa de crecimiento económico finalmente pasó de negativa a positiva.
Zhao Tonglu, director del Departamento de Cuentas Económicas Nacionales de la Oficina Nacional de Estadísticas, dijo que los efectos impulsores de las tres principales demandas sobre el PIB en el segundo trimestre mejoraron significativamente en comparación con el primer trimestre. Con ellos, el efecto impulsor de la inversión sobre el crecimiento económico aumentó significativamente.
Los datos muestran que la formación total de capital en el segundo trimestre impulsó el crecimiento del PIB en 5 puntos porcentuales, mientras que en el mismo período, los gastos de consumo final hicieron caer el PIB en 2,3 puntos porcentuales, y las exportaciones netas de bienes y servicios impulsaron Crecimiento del PIB de 0,5 puntos porcentuales.
“En el entorno de la epidemia, la inversión es más fácil de arraigar y se ha convertido en un motor importante para impulsar la economía de China”, dijo Miao Meng, a juzgar por los sectores de inversión a gran escala, en comparación con los básicos. La inversión en instalaciones cayó un 2,7% interanual y la inversión en desarrollo inmobiliario en el primer semestre del año aumentó un 1,9% interanual. Fue el primero en registrar un cambio de caída a aumento, convirtiéndose en uno de los primeros. los pocos puntos brillantes del crecimiento económico.
En lo que respecta a Shenzhen, su tendencia económica es básicamente la misma que la de todo el país. En la primera mitad del año, la inversión en la economía de Shenzhen fue relativamente activa y, entre ellas, la inversión inmobiliaria tuvo una tendencia relativamente buena.
Ya en 2011, Beijing introdujo las restricciones de compra de propiedades más estrictas en ese momento. Sin embargo, en los últimos diez años, la escala de la inversión inmobiliaria de Beijing se ha mantenido en un nivel alto, al igual que sus transacciones de mercado. también han seguido aumentando.
“La demanda rígida es el motor fundamental para el desarrollo del mercado inmobiliario. La razón por la que existe una demanda de inversión y especulación y la razón por la que la gente se atreve a especular en bienes raíces es porque alguien viene a apoderarse del negocio. "Miao Meng dijo que con el avance de la urbanización, el rígido grupo de demanda todavía tiene propiedades enormes y las estrictas restricciones de compra ralentizarán la entrada de la demanda al mercado, pero el mercado inmobiliario todavía tiene impulso, especialmente en algunos. ciudades con gran afluencia de población.
¿Cómo solucionar el problema de las repetidas subidas de precios?
Aumento de los precios de la vivienda, regulación, caída de los precios de la vivienda, flexibilización de las restricciones: desde hace más de diez años, el mercado inmobiliario de mi país ha entrado en un círculo vicioso de regulación que aún no se ha resuelto.
A medida que se siguen implementando políticas, el mercado inmobiliario de Shenzhen está experimentando algunos cambios. Por un lado, a medida que se digiere la oferta de viviendas previamente contratada, las ventas de viviendas de primera mano en Shenzhen han superado las 100 unidades durante muchos días consecutivos; por otro lado, los datos de las agencias intermediarias muestran que el número de anuncios de viviendas de segunda mano ha disminuido; rápidamente, y algunas viviendas de segunda mano han comenzado a venderse con una rebaja de precio de 1 millón.
Li Yujia dijo que, para el mercado inmobiliario de Shenzhen, por un lado, hay muy poca oferta efectiva, por otro lado, debido a las destacadas ventajas industriales, la rápida afluencia de población y la gran demanda de vivienda; La contradicción entre la oferta y la demanda todavía existe. Esto significa que una vez que se relaje el entorno político, la burbuja de los precios de la vivienda puede volver a inflarse.
“La actual ronda de aumentos de precios de la vivienda a nivel nacional se debe a que el sistema de regulación del mercado inmobiliario que ha estado en funcionamiento durante diez años ha sido básicamente eliminado”. Zou Linhua dijo que desde 2010, la regulación del mercado inmobiliario se ha utilizado. restricciones de compra y restricciones de préstamos como medio principal. Hasta ahora, a medida que se ha reducido el umbral para establecerse en algunos lugares, el efecto de las restricciones de compra se ha reducido considerablemente. Además, los fondos son relativamente abundantes este año y la gente puede obtenerlos. Los fondos con tasas de interés más bajas que las hipotecas comerciales. Esto ha aliviado en gran medida las restricciones sobre los préstamos del mercado inmobiliario de Shenzhen es la regulación más estricta equivalente a la reconstrucción del mercado inmobiliario. requiere un proceso.
Por un lado, a medida que los precios de la vivienda se han ajustado y aumentado repetidamente, mi país ha formado ahora una barrera de altos precios de la vivienda.
Los datos de la Oficina Nacional de Estadísticas muestran que de enero a junio, el área de ventas de viviendas comerciales fue de 694,04 millones de metros cuadrados, una disminución interanual del 8,4, y las ventas de viviendas comerciales fueron de 6.689,5 mil millones de yuanes, un disminución de 5,4 Es decir, los precios de la vivienda en mi país en el primer semestre de este año todavía aumentaron un 3,3 en comparación con el primer semestre del año pasado.
Por otro lado, debido a la diferente fuerza y diferentes regulaciones de las políticas de control del mercado inmobiliario en todo el país, las transacciones del mercado y los precios de la vivienda tienden a fluctuar uno tras otro. Por ejemplo, desde que Shenzhen y otros lugares introdujeron las restricciones de compra más estrictas, el mercado inmobiliario en Shanghai y otros lugares se ha vuelto más activo, con miles de unidades vendidas en un solo día.
Miao Meng dijo que, en última instancia, todavía nos falta una respuesta sistemática a largo plazo a la burbuja de los precios de la vivienda porque las implicaciones son demasiado amplias y profundas. Sin embargo, esto puede requerir un momento específico.
En la actualidad, existen grandes diferencias entre todos los ámbitos de la vida con respecto al mecanismo de largo plazo de los bienes raíces.
Un experto que había participado anteriormente en la reforma inmobiliaria de una ciudad clave dijo a China News Weekly que al diseñar políticas inmobiliarias para esta ciudad, las partes relevantes invitaron a expertos de todos los aspectos de la industria, pero básicamente a todos. No estamos de acuerdo al principio. Es difícil unificar opiniones si insistimos en una sola opinión. El experto dijo que cómo se debe promover el impuesto sobre bienes inmuebles también generó controversia cuando luego se discutió en reuniones similares.
En respuesta a la actual ronda de fuerte aumento de los precios de la vivienda en Shenzhen, cuando el departamento de vivienda y construcción invitó a personas de la industria inmobiliaria a tener una discusión, la información pública mostró que inicialmente también había posiciones diferentes. y una variedad de opiniones. Sin embargo, Shenzhen finalmente introdujo las restricciones de compra más estrictas.
Miao Meng dijo que, a juzgar por el pensamiento regulatorio actual, bajo la supresión de restricciones de compra más estrictas y otras políticas, los precios de la vivienda subirán o bajarán. Aquellos que realmente necesitan comprar una casa pueden elegir la oportunidad. Para ingresar al mercado con la idea de intercambiar tiempo por espacio, al mismo tiempo, todo tipo de especulación inmobiliaria se verá severamente restringida.
Zou Linhua cree que desde la perspectiva de la reconstrucción de la política del mercado inmobiliario, para resolver dificultades como los altos precios de la vivienda, en última instancia debemos realizar cambios importantes en la tierra, los impuestos y otros aspectos en la actualidad, con la implementación. de viviendas colectivas de alquiler, etc. La exploración en este ámbito está avanzando y se necesitan mayores esfuerzos.