Nuevo negocio: Bienes raíces comerciales ¿Cómo funciona el negocio minorista?
En la popular mezcla y combinación transfronteriza de hoy, los bienes raíces comerciales y los negocios minoristas están marcando el comienzo de un nuevo período de cambio. Las élites empresariales de todos los ámbitos de la vida están discutiendo un nuevo concepto: "nuevos negocios". ya sean magnates del comercio electrónico de Internet, ya sea una cadena minorista física o un gigante de bienes raíces comerciales, todos están respondiendo a los cambios en el entorno empresarial provocados por la aplicación de la tecnología de la información. El concepto de "nuevos negocios". Se ha utilizado ampliamente en la industria del mercado de capitales, la industria de gestión de activos, la industria del marketing, los círculos culturales y creativos y el espíritu empresarial. Se ha convertido en uno de los temas más candentes en la actualidad.
La "nueva civilización empresarial" es la civilización empresarial de la era de la información. Es una nueva civilización empresarial que ha surgido con el desarrollo y la influencia de la tecnología de la información. El modelo de negocio bajo la nueva civilización comercial es la "personalización personalizada masiva" para los consumidores con fabricación flexible, marketing personalizado y logística socializada como pilares.
El Black Friday en Estados Unidos de 2016 (el día después del Día de Acción de Gracias), JC Penny
A través de promoción multicanal, que incluye visualización de páginas web, publicidad televisiva, vídeo online y correo electrónico. , materiales promocionales, redes sociales, aplicaciones
y otros métodos. ¡Bajo la nueva tendencia comercial, la integración de lo online y lo offline, la transmisión de información y experiencia, la interacción entre comerciantes y clientes y las nuevas reglas comerciales! se han convertido en direcciones de investigación para futuros avances empresariales.
Ya alrededor de 2010, las élites de la industria comenzaron a implementar el "Plan Arca de Noé" para abordar "nuevos negocios". También iniciamos la investigación sobre "Negocios 4.0" hace cinco años. Se acerca la era de Internet de todo y las nuevas tecnologías de experiencia y la inteligencia artificial subvertirán las operaciones comerciales actuales en los próximos cinco años. Business 4.0 es un nuevo modelo en la era de la integración de las cosas e Internet. Nuestras investigaciones sobre el impacto en las personas no se limitan a los cinco sentidos (vista, oído, olfato, gusto, tacto). necesidades estructurales, debe enriquecerse con la satisfacción de las emociones (negocios del lado derecho del cerebro). Estudiamos muchos temas, no sólo la innovación de modelos de negocio en el nuevo entorno, sino también los relacionados con las futuras tecnologías de aplicaciones empresariales. Aquí, voy a compartir brevemente los distintos vínculos involucrados en los “nuevos negocios” según la situación actual.
Cómo atraer dinero de bienes raíces comerciales
Los primeros centros comerciales comerciales desarrollados en China fueron Shanghai Plaza 66 y Plaza 66. Dejé mi propio negocio en los Estados Unidos en 1993 y Regresó a China para ser responsable del desarrollo de estos dos proyectos. En los últimos tres años consecutivos, Hang Lung y Grand Gateway han logrado respectivamente los mayores ingresos por alquiler por metro cuadrado y el mayor precio unitario de alquiler en los centros comerciales nacionales. La superficie media anual de Plaza 66 supera los 120 RMB por día.
Como proyecto de una empresa cotizada en el extranjero, desde la perspectiva de los inversores internacionales, también es un punto de referencia en la industria de bienes raíces comerciales de China.
Los bienes raíces comerciales de Hong Lung Group en Hong Kong se concentran principalmente en Causeway Bay, Hong Kong, donde el terreno es escaso. Sin embargo, al planificar Gateway Plaza, diseñamos un gran atrio que cubre **. * del área pública Alrededor de 45. Cuando estábamos haciendo la planificación preliminar a principios de los años 90, ya habíamos previsto el futuro de diversas aplicaciones de marketing y actividades de promoción operativa en el atrio. Hoy en día, las tiendas físicas se enfrentan al impacto del comercio electrónico en la era de los grandes enlaces, y necesitan un atrio de tamaño suficiente para realizar diferentes actividades de promoción. Este es el gen de algunas inmobiliarias comerciales de éxito.
En aquel momento, también hubo distintas voces que cuestionaban que la zona pública de Ganghui Plaza era demasiado grande y no tenía ingresos. "¿Por qué invertir tanto dinero en el atrio?" Sin embargo, los datos de funcionamiento durante muchos años después de la apertura demostraron que el alquiler recaudado por cada evento superaba con creces el alquiler de la tienda. Todo requiere algunos avances en el pensamiento, especialmente en la era de los grandes vínculos, donde la innovación está en todas partes.
Pero en la década de 1990, cuando los centros comerciales de China estaban en su infancia, combinamos nuestra experiencia internacional relativamente madura en centros comerciales para crear de manera innovadora el primer multicine de China en la planificación y el diseño de Gateway Plaza At the. Al mismo tiempo, debido a las compras, el centro es muy grande y requiere una zona de protección contra incendios, por lo que el departamento de bomberos cortó una escalera de incendios de 13 metros desde el medio. En ese momento, estábamos pensando en cómo darle vida a la escalera de incendios desierta. Si ha estado en Ganghui Plaza, lo que habrá notado o pensado que era bueno fue la innovadora calle peatonal de comida informal en ese momento.
El posicionamiento preliminar es muy importante en cualquier época. Desde la perspectiva de la gestión de activos, ¿por qué podemos seguir pensando en construir un centro comercial de lujo después de la crisis financiera asiática? El posicionamiento de los centros comerciales debemos centrarnos en el futuro. tendencias, en lugar de centrarse únicamente en el mercado de consumo actual. Según el nivel de consumo de finales de la década de 1990, China no era suficiente para respaldar el mercado de consumo de las principales marcas de lujo. Sin embargo, considerando las dos principales marcas de lujo de China en los últimos treinta años. Con el rápido crecimiento económico y el aumento del ingreso per cápita, hemos realizado algunas reestructuraciones y ajustes comerciales muy audaces para convertirnos en el principal centro comercial de lujo de China. Si nos fijamos en el informe anual de Hang Lung Corporation, los ingresos por alquiler en 2015 fueron de 4.194 millones de dólares de Hong Kong. Este es un flujo de caja muy saludable y estable. Esto también es lo más encantador de los bienes raíces comerciales. y ordenado.
La esencia de los bienes raíces comerciales es la gestión de activos
Ingresos operativos netos y capitalización “NOI”
La tasa de capitalización son los dos aspectos más importantes de la gestión de activos Indicadores, es decir, cómo utilizar una gestión razonable, cómo operar y atraer mejor las inversiones, aumentar los ingresos y reducir los gastos. Solo en este caso su NOI aumentará y la tasa de capitalización los activos aumentarán de valor.
Cuando Sino Group era responsable de la gestión de activos, varios proyectos que realizó fueron medidas defensivas, principalmente renovación de centros comerciales y valor agregado. Es necesario comprender todo el mercado local en cualquier momento. En los primeros uno o dos años antes de que se completen los nuevos centros comerciales de los competidores, China ya ha puesto en marcha rectificaciones defensivas y mejoras comerciales. En el proceso de apreciación de activos, algunas categorías comerciales con tasas de utilización muy bajas se rectifican para aumentar el área de arrendamiento comercial minorista. Al mismo tiempo, también se promueven diferentes formatos de negocio. Especialmente en la era de los grandes vínculos, las actualizaciones y mejoras de los centros comerciales requieren diferentes ajustes defensivos en diferentes etapas.
La inversión en bienes raíces comerciales tiene un proceso de salida. En 2007, fui responsable del primer fideicomiso inmobiliario REIT que cotiza en bolsa de Hong Kong, Prosperity Real Estate Trust, y de la adquisición general de siete propiedades del Grupo Cheung Kong. . Existe una salida para los bienes raíces comerciales, pero la salida es la operación unificada, la gestión unificada y las ventas de paquetes generales. Los fideicomisos inmobiliarios titulizan algunas propiedades de los desarrolladores cuando maduran.
En la actualidad, no hay REIT en China que estén verdaderamente abiertos al mercado público en general, y no hay fideicomisos inmobiliarios que estén realmente abiertos al público en general y que también puedan invertir en ellos. A juzgar por la tendencia, creo que este es también el siguiente paso que debe dar China, que puede liberar muchos activos pesados para una gestión de activos ligeros.
Por supuesto, en la gestión de activos, uno de los puntos clave es cómo ahorrar energía, y también incluye ajustar el formato y la imagen del negocio. Estas son todas las cosas que la gestión de activos debe hacer. Ya sea Sino Group, Hang Lung Group o Prosperity Real Estate Trust, básicamente todos tienen una buena gestión de activos y operativa, por lo que pueden mejorar continuamente su NOI o sus ingresos cada año.
Hablemos del caso del financiamiento en la era de los grandes vínculos, porque cuando se hacen bienes raíces comerciales, no hay forma de pedir prestado financiamiento con intereses altos, porque el préstamo generalmente vence en dos o tres años. y el proyecto no tiene tiempo para completarse. Debido a que el costo de los intereses del préstamo es alto, si el desarrollador utiliza capital como garantía, la empresa que pidió prestado el dinero eventualmente se hará cargo del capital de la empresa del proyecto. Al invertir en bienes raíces comerciales y pedir dinero prestado, es necesario pensar con claridad. sobre el índice de apalancamiento del proyecto y la tasa de interés. ¿Cuánto es razonable?
El plan de salida correcto Todo el mundo habla de que Li Ka-shing se escapa de nuevo. Desde el punto de vista, cuando su propiedad alcanza un pico o madura, se considera que la propiedad ha alcanzado el valor y la salida general es un plan razonable. Recientemente, Century Plaza en Lujiazui fue adquirida por ARA (una empresa especializada en gestión de fondos y fideicomisos inmobiliarios). Debido a que ARA Yangtze River Group también tiene capital social, el equipo original eventualmente seguirá siendo responsable de administrar el proyecto.
Herramientas del comercio electrónico
En la actualidad, el comercio electrónico compensa la falta de formatos comerciales o productos en algunos niveles tercero, cuarto y quinto, por lo que el comercio electrónico será más popular en China. Sin embargo, en Estados Unidos la proporción del comercio electrónico sigue siendo bastante baja.
No importa cuán desarrollado esté el comercio electrónico, para 2025 todavía habrá 7.000 centros comerciales abiertos y en construcción en China. Actualmente, muchos artículos adquiridos a través del comercio electrónico son principalmente ropa, deportes o calzado. De hecho, cuando se trata de Internet, siempre he pensado que la web es una herramienta. Lo que una herramienta significa es ¿cómo se utiliza Internet para conectar a los clientes? Antes de venir a su centro comercial, ellos ya tienen un conocimiento básico. de tu local y productos, por eso cuando van a la tienda física tocan, miran y prueban algo antes de decidirse a comprarlo, el uso de la Web sigue siendo muy importante, y se ha vuelto cada vez más popular.
Los terminales móviles ya representan una alta proporción del volumen de transacciones en línea de China. Ahora que la telefonía móvil está tan desarrollada, los usuarios chinos de Internet móvil representan el 88,9%. Ahora los pagos móviles "Alipay" representan casi todo el mercado. Creo que todos tendrán Alipay y WeChat, ya sea que paguen facturas telefónicas u otros gastos, se han vuelto muy populares. Una vez me olvidé de traer mi billetera y me quedé sentado estúpidamente después de comer. Más tarde, el camarero del restaurante de mi abuela me vio y le dije qué debía hacer. Dijo: ¿tienes WeChat? Entonces date prisa y ve al público. Simplemente haz clic en la reseña y compra un cupón de restaurante para usar. Inmediatamente compré un cupón de restaurante en WeChat, pero él dijo que no podía cambiar mi dinero. Le dije que no importaba y el capataz tomó el dinero restante y me llevó cinco o seis botellas de Coca-Cola.
Tan pronto como llega la Semana Dorada de China, la gente viaja a todas partes. Puedes ver que Alipay gasta la mayor cantidad de dinero en Corea del Sur durante la Semana Dorada. Quizás Corea del Sur sea el lugar donde más chicas compran cosméticos, seguido de Tailandia. Hong Kong ocupa el tercer lugar. El volumen de transacciones de pagos móviles en los Estados Unidos, Apple Pay, también se está volviendo cada vez más popular y la tasa está aumentando muy rápidamente. El comercio electrónico en Estados Unidos representa alrededor del 13% de las ventas minoristas, ya sea Amazon, EBay o Walmart, todos estos clientes de comercio electrónico están aumentando. El Cyber Monday
El “Cyber Monday” (el lunes después del Black Friday), todos los principales minoristas de EE. UU. incluyen Best Buy, Kors, Target, Old Navy y Toys “R” US.
Los anuncios en páginas web y sitios de redes sociales como Walmart compiten por captar clientes antes de Navidad.
En términos generales, la escala del comercio electrónico aumentará, pero seguirá representando para el conjunto La proporción de ventas minoristas es todavía pequeña. El comercio físico y el comercio minorista físico no pueden desaparecer por el impacto del comercio electrónico. Después de cinco años, Double Eleven creció 1.000 veces en 2014, alcanzando 91,2 mil millones en 2015 y 120,7 mil millones en 2016. Por supuesto, el Double 11 de este año ha agregado muchos elementos de entretenimiento, como fiestas, interacciones, etc. De hecho, no importa si se trata de comercio electrónico, Double 11 o Taobao, al final todavía tienen que interactuar con la gente. En cambio, si haces lo mismo en todas las tiendas físicas el mismo día y te centras en los descuentos y el reparto de beneficios, las ventas serán muy grandes.
Big data cambia la vida
Las elecciones estadounidenses de este año son motivo de gran preocupación para todos. Esta elección ha conmocionado a todos los expertos, incluidos los principales medios de comunicación. Hay muchas condiciones ocultas, muchas El cliente. No es entrevistado por los principales medios de comunicación, entonces, ¿por qué hay un error tan grande? Más del 70% al 80% de las predicciones anteriores eran que Hillary ganaría, pero al final ganó Trump. Se puede ver que, ya sea que Trump esté en Facebook o Twitter, tiene muchos seguidores.
Otra cosa que quiero señalar es que Trump gastó 5 millones de dólares estadounidenses para analizar los big data de los ciudadanos votantes estadounidenses. Escuchamos mucho sobre big data, pero ocurre lo mismo cuando se trata de comerciales. concepto de clientes de análisis inmobiliario. Debido al análisis preciso, los anuncios de Trump se han dirigido cada vez más a qué estados, ciudades, condados y otros lugares pequeños y grupos de personas. Este análisis de big data tiene un impacto en los votantes de Trump, el mapa de municipios ganadores claramente. demostró este movimiento. Por supuesto, las propias redes sociales transmitirán mucha más información que las principales categorías de medios, razón por la cual esta votación se verá afectada.
Entonces, lo que quiero decir es que hoy, en una era en la que se ha utilizado plenamente el big data, muchas veces todavía hacemos cuestionarios, o utilizamos cuestionarios de miles de personas para analizar, determinar la inversión y el posicionamiento de proyectos que valen cientos de millones. Millones, habrá un cierto malentendido. Tal vez si preguntas, a la mayoría de la gente le gusta tomar café y comer comida occidental, pero cuando invitas a invertir para introducir el café y los restaurantes occidentales, descubres que no hay gente en los restaurantes occidentales.
También hay algunas empresas de telecomunicaciones integradas en China. La empresa de análisis de big data puede analizar claramente qué tipo de personas están a un kilómetro de un determinado centro comercial, qué tipo de personas están a tres kilómetros de distancia. y en qué se basa la situación familiar cuando utilizas el teléfono móvil. Todos podrán encontrar un posicionamiento más preciso a través de estos datos. Con esta información, su negocio sabrá modificarlo y ajustarlo. Sólo con esta información podremos saber si es necesario incrementar el número de negocios infantiles, si las actividades son familiares, etc. En este sentido, creo que esta vez uso el ejemplo del uso de big data en las elecciones presidenciales de EE. UU. para mejorar la comprensión de todos sobre big data y que puede ayudarnos cuando investiguemos en el futuro.
Integración online y offline
Hoy en día, lo que veo a menudo son listas de muerte de grandes almacenes. A veces quiero verlo desde otro ángulo y mirar la lista de muerte del comercio electrónico. También tiene un costo, la entrega urgente también es un costo, Tmall también necesita deducir puntos, la mano de obra cuesta dinero, la promoción cuesta dinero, se deben pagar impuestos y el almacenamiento también cuesta dinero, por lo que el comercio electrónico no está libre de dinero.
¿Cómo responden los minoristas físicos? También unirán fuerzas para realizar algunas promociones, festivales de compras y otras actividades. El comercio electrónico también busca tiendas físicas. Amazon ha abierto una en la calle 34 de Nueva York y ahora también abre una tienda física más cómoda y se está preparando para recoger productos en la acera. su sede en Seattle. Por tanto, el comercio electrónico busca entidades, y las entidades también deben intervenir en el comercio electrónico. Sin embargo, siempre he dicho que Internet es una herramienta, y el foco está en cómo la usamos.
Xiaomi. También está abriendo tiendas físicas. Se espera que Xiaomi abra entre 200 y 200 tiendas en 2017. 300 hogares. Xiaomi afirma que su eficiencia en metros cuadrados es 20 veces mayor que la de los formatos minoristas generales. Debido a que el precio unitario es muy alto, si puede vender cientos de teléfonos móviles al día, alquilar 200 metros cuadrados y un promedio de unos pocos miles de yuanes por teléfono móvil. una eficiencia de metros cuadrados muy alta. Esta es una tendencia.
Otro habla de stock. Un amigo compró una antigua fábrica y contrató a un diseñador internacional para transformar la antigua fábrica en un edificio de oficinas multifuncional. Al mismo tiempo, la sala multifuncional estaba en constante renovación. Renovadas diferentes actividades, ya sea filmar una película, filmar un MV o una conferencia de moda, la transformación de estas antiguas fábricas depende de cómo las operes. Especialmente la combinación orgánica actual de cultura, arte y entretenimiento, en esta era de grandes vínculos, ¿cómo podemos utilizar estas ideas innovadoras para transformar los bienes raíces existentes para maximizar su valor?
Los "nuevos negocios" responden a los cambios
Cuando se acercaba el nuevo milenio, había una gran plataforma de escalera frente a Ganghui, e hicimos el trabajo del milenio en esta escalera. En ese momento, cientos de miles de personas llenaron el área. En el futuro, la gran plataforma de la escalera será demolida. Después de la demolición, habrá varios beneficios, incluido el aumento del área de alquiler, incluido el hecho de que los clientes podrán ingresar más directamente desde el suelo. Pero cuando estábamos construyendo esta gran plataforma de escalera, pensamos que podíamos traer gente del segundo y primer piso a través de esta gran plataforma de escalera, por lo que el alquiler en el segundo piso era casi el mismo que el alquiler en el primero. piso. Esto también fue desde la etapa inicial del negocio. Algunas ideas de planificación. Después de la renovación, Xujiahui se convertirá en un lugar de reunión para exposiciones culturales y artísticas de Shanghai.
Mi antiguo empleador, Hang Lung Group, promovió el plan "EST",
Experiencia, Servicio, Tecnología,
Compras en Shanghai, que actualmente tiene tanto éxito en En el centro, Hang Lung todavía está mejorando, y este es un gen importante para el éxito. Según el informe anual de Hang Lung, se puede ver que el grupo planea gastar 1.300 millones para mejorar Shanghai Plaza 66 y Grand Gateway 66. Shanghai Plaza 66 ampliará su área de arrendamiento mediante ajustes parciales del área, especialmente se renovará todo el sótano.
La introducción de nuevas mejoras "EST" por parte de Hang Lung marcará el comienzo de un nuevo patrón. Soy optimista en cuanto a que los alquileres aumentarán en el futuro una vez que se complete la renovación.
El entorno empresarial cambia todo el tiempo y. Quienes se adaptan a los cambios son aquellos que tienen la capacidad de adaptarse a los cambios. Personas con amplia experiencia y buenas habilidades de gestión. Estoy muy feliz de participar en las actividades de "CCIM" International Certified Commercial Real Estate Investor y "CPM" International Certified Asset Manager. También soy CCIM y CPM, por lo que siempre creo que en última instancia depende el éxito de un proyecto. en las personas ¿Cómo construir un proyecto? Es muy importante contar con un buen equipo y reclutar personas buenas y capacitadas profesionalmente para trabajar juntas. Un equipo de gestión experimentado es en realidad el principal motor para mantener y aumentar el valor de los activos.
Conclusión
Los "nuevos negocios" son la continuación de la civilización comercial. Las nuevas tecnologías y los nuevos modelos de negocios, en última instancia, sirven al nuevo estilo de vida. Las generaciones posteriores a los 80 y 90 también se conocen como la generación "bidimensional". A diferencia de las prácticas pasadas, proponemos que los bienes raíces comerciales en la era de los grandes vínculos sean entidades comerciales temáticas experienciales. Desde la perspectiva del marketing, ya sea la visión, el oído o los sentimientos, el marketing que requiere estimulación sensorial, pero también el marketing cultural basado en contenidos, ya no es un negocio funcionalista. El futuro será una era empresarial con conciencia cultural. necesarios para lograr el marketing cultural. En la era de las grandes conexiones, el análisis de big data, el posicionamiento preciso, los servicios de inteligencia artificial y las experiencias de realidad virtual se convertirán en nuevos métodos de marketing. Los "nuevos negocios" requieren una perspectiva prospectiva, una buena planificación, posicionamiento y gestión empresarial, y mantenerse al día con los tiempos para maximizar el valor del proyecto.