Cálculo de primas de seguros de propiedad y propiedad

1. Método de cálculo de los gastos de administración de propiedades

De manera general, la composición de las tarifas de servicios públicos en áreas residenciales incluye principalmente: salarios y tarifas sociales del personal de administración y servicios; tasas de operación, reparación y mantenimiento de instalaciones y equipos; tasas de limpieza y saneamiento; tasas de depreciación de activos fijos, etc. Los métodos de cálculo de cada gasto específico son los siguientes:

1. Cálculo de salarios y gastos sociales.

Los salarios y gastos sociales se componen principalmente del salario base del personal de la empresa administradora de propiedades y beneficios a los empleados retirados de acuerdo con las regulaciones Honorarios, pago de horas extras, honorarios por vestimenta (excluyendo bonificaciones), etc.

(1) Salario básico (yuanes/mes)

El salario básico estándar debe determinarse en función de los niveles salariales locales y de factores como la naturaleza de la empresa, los beneficios y el puesto de trabajo. posiciones.

(2) Tarifa de bienestar social (yuanes/mes)

La tarifa de bienestar social incluye:

Fondo de bienestar social: calculado en base al 14% del salario total del empleado.

Fondos sindicales: calculados como el 2% del salario total de los empleados.

Fondos para educación: calculados sobre la base de 1,5 del salario total de los empleados.

Primas del seguro social: incluida la atención médica, el seguro contra accidentes laborales, el seguro de pensiones, el seguro de desempleo, los fondos de vivienda, etc. Entre ellos, el seguro de desempleo (desempleo) se calcula como el 1% del salario total, y otros elementos los determina la empresa administradora de la propiedad de acuerdo con las regulaciones locales.

(3) Pago de horas extras (yuanes/mes)

Generalmente se basa en 2 días de horas extras por persona al mes, multiplicados por el salario promedio diario (salario mensual promedio dividido por 22 días). ), el pago mensual de horas extras se calcula como 22 días hábiles.

(4) Gastos de ropa (yuanes/mes)

Calculados en base a 2 conjuntos por persona por año, divida el gasto anual total de ropa por 12 meses para calcular los gastos de ropa mensuales. Con base en los cálculos anteriores, calcule los salarios mensuales y las tarifas sociales por metro cuadrado de área de construcción.

Salarios y tasas sociales por metro cuadrado de superficie de construcción =

2 Tasas diarias de operación, reparación y mantenimiento de instalaciones y equipos públicos

Públicos** *. La operación, reparación y mantenimiento diario de instalaciones y equipos se refiere a la tarifa de reparación cero para la construcción civil de partes públicas de áreas residenciales como corredores, vestíbulos, escaleras y caminos entre distritos, así como la operación y mantenimiento diario de agua al aire libre. tuberías, repuestos eléctricos y de gas. Y gastos de mantenimiento, gastos de iluminación del edificio, etc. El cálculo de este costo se puede determinar en función de la experiencia de la empresa en la administración de propiedades, o se puede calcular de acuerdo con los siguientes métodos.

El costo de construcción de instalaciones y equipos públicos residenciales ordinarios de varios pisos se extrae al 15% del costo de construcción del edificio, y su tarifa de depreciación se calcula sobre la base de 25 años de tarifas de mantenimiento de instalaciones y equipos públicos. se deprecian mensualmente. Hay una tarifa de retiro de 40. Los pasos de cálculo son:

(1) Calcular el costo de construcción de instalaciones y equipos públicos

El costo de construcción de instalaciones y equipos públicos = el costo de construcción por metro cuadrado de la casa × 15

(2) Calcular la depreciación mensual de las instalaciones y equipos públicos

Depreciación mensual=

(3) Calcular las instalaciones públicas, las tarifas de mantenimiento y reparación de equipos

Cuotas de mantenimiento y mantenimiento = tarifa de depreciación mensual × 40

Además de los métodos anteriores, las tarifas de mantenimiento de las instalaciones públicas generales también se pueden calcular por separado y luego sumar la suma. La composición de las tarifas de mantenimiento de las instalaciones públicas generales es la siguiente:

(1) Costo del sistema de alumbrado público = tarifa de mantenimiento de la electricidad, donde:

Tarifa de electricidad = potencia total de los aparatos de iluminación × Diaria hora de apertura × 30 días × Precio unitario de la factura de electricidad

Tarifa de mantenimiento: generalmente se estima en función de experiencias pasadas

(2) Costo de suministro de agua y drenaje = tarifa de mantenimiento de electricidad, donde:

Tarifa de electricidad = consumo total de energía del equipo de suministro de agua y drenaje × tiempo de arranque diario × 30 días × precio unitario de la factura de electricidad

Tarifa de mantenimiento: generalmente se estima en función del pasado experiencia

( 3) Honorarios de mantenimiento de equipos de sistemas de suministro, distribución y generación de energía eléctrica

(4) Honorarios de mantenimiento de sistemas de protección contra incendios

(5) Mantenimiento tarifas para la construcción de carreteras públicas

Sume los costos de los puntos (1) a (5) anteriores y divídalos por el área total de la propiedad bajo administración, que es el costo de mantenimiento de las instalaciones públicas por cuadrado metro.

3. Tarifa del ascensor

Tarifa del ascensor =

Entre ellas:

Tasa de uso del ascensor = tiempo medio de apertura diario/24. El tiempo de uso y la frecuencia de los ascensores en diferentes propiedades variarán, lo que se puede estimar mediante métodos estadísticos, aproximadamente entre 0,3 y 0,6.

Tarifa de inspección anual del ascensor = tarifa de inspección anual total/diciembre

4. Tarifa de ecologización

La tarifa de ecologización incluye la tarifa de herramientas de ecologización, la tarifa de suministros de protección laboral y el agua de ecologización. Tarifa, tarifas de pesticidas y fertilizantes, flete de eliminación de malezas, tarifas de reconstrucción de jardines y otras tarifas. El gasto anual total para cada gasto se puede calcular en función del área real y luego distribuirse entre cada metro cuadrado de área de construcción por mes.

Tarifa de reverdecimiento mensual por metro cuadrado de área de construcción =

5. Tarifas de limpieza y saneamiento

Las tarifas de limpieza y saneamiento comunitario incluyen la compra de herramientas de limpieza y mano de obra. suministros de protección Tarifas, tarifas de saneamiento y prevención y desinfección de epidemias, tarifas de limpieza de fosas sépticas, tarifas de transporte de basura y otras tarifas. El cálculo de diversos gastos se determina en base a la experiencia pasada de la empresa o con referencia a los estándares de cálculo de la misma industria.

La tarifa mensual de limpieza y saneamiento por metro cuadrado de área de construcción =

6. Tarifa de seguridad

La tarifa de seguridad se refiere al orden público en la comunidad cerrada. Cuota de mantenimiento. Incluye tarifas de equipo, primas de seguro personal del personal de seguridad, alojamiento de seguridad y alquiler de viviendas para el personal, etc. Cada costo se determina en base a experiencias pasadas o con referencia a los estándares de cálculo de la misma industria.

Cuota mensual de seguridad por metro cuadrado de área de construcción =

7. Gastos de oficina

Los gastos de oficina incluyen principalmente: gastos de transporte (salsa de ostras del vehículo, mantenimiento, mantenimiento, tasas de seguro y mantenimiento de carreteras), tasas de comunicación (incluidos teléfono, télex, teléfono móvil, telégrafo, etc.), consumibles de baja calidad (incluidos papel, pluma y tinta, tasas de impresión, etc.), tasas de libros y periódicos, tasas de publicidad , tarifas de actividades culturales comunitarias, alquiler de oficinas, tarifas de agua y electricidad de oficinas, tarifas de decoración navideña, tarifas de auditoría, etc. Todos los costos se calculan en base a la experiencia pasada.

Gastos mensuales de oficina por metro cuadrado de área de construcción=

8. Depreciación de activos fijos

La depreciación de activos fijos se refiere a los activos propiedad de la empresa administradora de propiedades. tarifa de depreciación extraída de equipos de transporte, equipos de comunicaciones, equipos de oficina, equipos de mantenimiento de ingeniería, equipos ecológicos y contra incendios y otros equipos, fórmula de cálculo:

Cantidad de depreciación mensual de activos fijos =

Cada tarifa de depreciación asignada por metro cuadrado de área de construcción por mes =

9. Impuestos legales

Los impuestos que debe pagar la empresa de administración de propiedades son principalmente dos impuestos y una tarifa, a saber: Impuesto comercial, mantenimiento urbano Impuesto de construcción y recargo educativo. El impuesto comercial se aplica al 5% de los ingresos operativos totales de la empresa. De acuerdo con el principio de "usar el área para respaldar el área y hacer algunos ahorros", al calcular, la suma de los primeros elementos se puede usar como base y luego multiplicar por 5 para obtener la cantidad que se debe asignar por Metro cuadrado de área de construcción por mes. El impuesto de construcción y mantenimiento urbano suele calcularse en un 7% del impuesto empresarial. El recargo por educación se calcula sobre la base del 3% del impuesto comercial.

El total de los dos impuestos y una tasa es el 5,5 del ingreso de explotación. El cálculo se puede determinar a partir del cálculo del 5,5 del total de las partidas anteriores.

Para conocer regulaciones específicas, consulte las regulaciones locales de administración de tarifas de servicios inmobiliarios.

Lectura ampliada: Cómo contratar un seguro, cuál es mejor e instrucciones paso a paso para evitar estos "escollos" de los seguros