¿Qué cuestiones se deben considerar en la planificación y operación de parques logísticos?

Qué cuestiones se deben considerar en la planificación y operación de parques logísticos

Según las estadísticas de la Federación China de Logística y Compras y la Sociedad de Logística de China, el número de diversos tipos de parques logísticos en mi país en el año 2015****, totalizando 754 individuales. Sin embargo, según las divisiones administrativas de mi país, hay 287 ciudades a nivel de prefectura o superior, 2.100 ciudades y condados a nivel de condado y 852 distritos municipales, con un total de 3.239.

Los gobiernos de diversas regiones están planificando y construyendo parques logísticos a bombo y platillo, aunque no sea uno, sino varios, tomando la industria logística como industria líder y nuevo punto de crecimiento económico para impulsar el desarrollo económico urbano.

Según estadísticas incompletas, hay decenas de miles de parques industriales de distintos tipos dirigidos por el gobierno en mi país. Por lo tanto, estimaciones conservadoras sugieren que el número de distintos tipos de parques logísticos en mi país debería ser de unos miles.

Existen muchos tipos de parques logísticos en mi país y no existen estándares relativamente unificados. ¿La gente en la industria generalmente piensa mierda? Según los objetos en los que se basa el parque logístico, los parques logísticos se dividen en cuatro tipos: tipo de servicio de carga, tipo de servicio de producción, tipo de servicio comercial y tipo de servicio integral. Sin embargo, en la construcción y operación reales, a menudo evolucionan hacia varios tipos específicos diferentes. negocios.

Por ejemplo, según la escala y función del parque logístico, el sentido amplio del parque logístico se divide en parques logísticos (sentido estrecho, generalmente liderado por el gobierno, que cubre un área de varios mil acres a decenas de kilómetros cuadrados), parques logísticos Hay tres tipos de bases (que generalmente cubren un área de varios cientos de acres, lo que atrae a otras empresas de logística para establecerse) y centros logísticos (que generalmente cubren un área de decenas de kilómetros cuadrados). miles de metros cuadrados, utilizados principalmente por grandes empresas de logística para uso propio).

Con la influencia continua de las conocidas políticas de control inmobiliario, los promotores inmobiliarios han comenzado a intervenir en proyectos de parques logísticos. Los modelos de desarrollo de parques logísticos también se han diversificado, incluidos los autodirigidos por el gobierno. -uso por parte de grandes empresas logísticas y de tipo inmobiliario logístico. Además, el modelo de negocio del parque logístico también ha pasado del arrendamiento de almacenes a servicios de valor añadido, lo que ha planteado mayores requisitos para el funcionamiento posterior del parque logístico.

Por lo tanto, en la planificación, construcción y operación específica de parques logísticos debemos centrarnos en los siguientes siete aspectos.

1. Comprender profundamente el entorno de desarrollo macroeconómico, la estructura industrial urbana de la ubicación del proyecto y las necesidades del cliente del mercado.

Al seleccionar un proyecto de parque logístico, lo primero a considerar no es políticas gubernamentales, pero tampoco es la fuerza del inversor, sino si la demanda del mercado apoya el desarrollo del proyecto.

Hay tres puntos clave en el control macroscópico de los proyectos de parques logísticos:

(1) Análisis del entorno macroeconómico.

En términos generales, el análisis del entorno macroeconómico debe entenderse desde tres niveles y dos grandes líneas. Los tres niveles se refieren al nivel nacional, al nivel provincial y municipal (regional) y al nivel local. Las dos líneas principales son la economía en general y la industria logística, incluyendo el estado actual, las características, los problemas, las tendencias, etc.

(2) Análisis de la estructura industrial de prefecturas y ciudades.

Primero, comprenda la composición de las industrias líderes de la ciudad local y la distribución de las empresas de apoyo clave en las industrias líderes. El segundo es el desarrollo de la industria logística local, incluido el estado de desarrollo, los planes futuros, las políticas preferenciales relevantes, etc.

(3) Análisis de la demanda del mercado.

¿La logística local es logística de origen de la demanda? Si es así, ¿qué empresas son las principales? ¿Cuáles son los principales productos? ¿O logística de ventas? En caso afirmativo, ¿quiénes son las principales empresas demandantes? ¿Cuál es la demanda? ¿O la logística de tránsito? De ser así, ¿pueden las instalaciones y canales locales satisfacer las necesidades logísticas del tránsito?

2. Realizar una investigación de mercado in situ con los pies en la tierra y analizar posibles competidores y empresas relacionadas en torno al proyecto

Después de examinar la demanda macro del mercado, también es Es necesario realizar estudios in situ sobre los mercados que rodean la situación competitiva del proyecto y buscar estrategias alternativas de diferenciación.

La investigación de campo sobre proyectos de parques logísticos generalmente se realiza desde tres aspectos:

(1) Alrededor de los principales parques industriales (industriales).

Es decir, analizar y estudiar la situación de varios parques industriales (industriales) dentro de un cierto radio de la ubicación del proyecto, incluidos los objetivos de desarrollo, el diseño funcional, la planificación futura, las empresas establecidas, las políticas preferenciales, etc. del parque. Estos parques pueden proporcionar demanda de mercado para el proyecto o pueden competir con el proyecto.

(2) Parques logísticos del entorno y sus empresas residentes.

Incluyendo diversos tipos de mercados comerciales planificados y mercados de carga que se han construido y se encuentran actualmente en funcionamiento, así como las principales empresas y comerciantes de estos mercados. Realice entrevistas en profundidad con mercados y empresas clave, compare y analice las ventajas y desventajas y forme un informe de investigación de mercado in situ como referencia en la toma de decisiones del proyecto.

(3) Necesidades potenciales del cliente.

Conozca más sobre las principales empresas productivas, comerciales y de logística de terceros en la ubicación del proyecto. Realizar una encuesta de demanda logística de estas empresas para conocer su probabilidad de ingresar al proyecto. Para esos clientes objetivo potenciales, es necesario realizar una investigación "general" uno por uno para acumular clientes para su posterior inversión en el proyecto.

3. La ubicación y el transporte del lugar del proyecto son la base objetiva para el posicionamiento estratégico del proyecto.

La ubicación y el transporte de la ciudad son elementos logísticos estrechamente relacionados e interactivos. En gran medida, el tráfico local existe objetivamente y es difícil de cambiar. Por tanto, hay que prestarle suficiente atención.

(1) Ventaja de ubicación.

Analizar concretamente las condiciones naturales de la ciudad donde se ubica el proyecto. Incluyendo la naturaleza de la ciudad (¿es una ciudad industrial, una ciudad comercial o una ciudad turística?)

Desde una perspectiva macro, comprenda el estado y el papel de la ciudad donde se ubica el proyecto en la región. Economía y transporte regional. ¿Es un centro central? ¿O un esclavo auxiliar? A nivel micro, es necesario tener una comprensión detallada de las condiciones circundantes de la ubicación del proyecto. Es decir, cuál es la planificación regulatoria del área donde se ubica el proyecto y cuál es la planificación de los proyectos adyacentes aledaños.

(2) Ventajas del transporte.

Analizar en función del posicionamiento inicial del proyecto y la situación real que rodea al proyecto. Por ejemplo: autopistas, es decir, autopistas, carreteras nacionales, carreteras provinciales y otras vías cercanas a la ubicación del proyecto.

Ferrocarriles, especialmente la distancia a las estaciones de mercancías, cuáles son los principales tipos de materiales a granel que se transportan actualmente por ferrocarril. Para los puertos, es necesario comprender la situación de supervisión aduanera de los contenedores portuarios locales, carga a granel, terminales especiales, etc. En los aeropuertos, los bienes de alto valor añadido suelen ser principalmente mercancías aeroportuarias. (Por ejemplo, se centrará en el análisis la construcción de un parque logístico aeroportuario).

A la hora de analizar las ventajas del transporte, generalmente se analiza un determinado modo de transporte. Si un puerto carretero considera principalmente las condiciones de la carretera, también considerará la posibilidad del transporte multimodal.

4. Posicionamiento estratégico específico y planificación y diseño del proyecto

El posicionamiento estratégico del proyecto del parque logístico es la clave del éxito del proyecto. En la actualidad, la razón por la que muchos proyectos de parques logísticos no logran los resultados esperados es principalmente porque descuidan el posicionamiento estratégico en la etapa inicial, lo que los hace intrínsecamente insuficientes e incapaces de satisfacer las necesidades de los clientes.

Para captar el posicionamiento estratégico del proyecto del parque logístico se contemplan principalmente tres aspectos:

(1) Posicionamiento estratégico básico.

Es decir, determinar el posicionamiento básico del proyecto en función de la demanda del mercado, la ubicación, el transporte y los recursos ventajosos controlados por la empresa inversora. ¿Debería ser un parque logístico comercial o un parque logístico de mercancías? Si construimos un parque logístico de mercancías, ¿será un puerto puramente por carretera, o un transporte combinado carretera-ferrocarril, transporte combinado ferrocarril-mar, etc.? Las cuestiones específicas deben analizarse en detalle y el mercado debe ser muy específico. El posicionamiento estratégico incluye posicionamiento en el mercado (dónde están los segmentos del mercado), posicionamiento del cliente (específicamente qué empresas se instalarán), posicionamiento del producto (cuál es la forma arquitectónica del parque), posicionamiento de la marca (cuál es la imagen del mercado), etc.

(2) Determinar las funciones principales y la distribución espacial de la partición.

Las principales funciones del proyecto. Es decir, cuáles son las funciones principales del proyecto, como oficina, transacción, almacenamiento, distribución, información, servicios de soporte, etc. Los principales indicadores económicos y técnicos de cada área funcional y sus interrelaciones.

Por ejemplo, cuál es el área de cada área funcional y cuántos negocios se prevé reubicar en el futuro. Necesidades promedio de espacio de oficinas, espacio de almacenamiento y estacionamiento por negocio. La disposición espacial de las áreas funcionales y sus interrelaciones. Es necesario considerar no sólo la apariencia de la construcción del proyecto, sino también la interacción comercial y la optimización de la eficiencia de cada área funcional.

(3) Planificación y diseño específicos.

Incluyendo forma arquitectónica (exterior e interior), planificación viaria (flujo de personas y vehículos), paisaje y ecologización. La planificación y diseño específico debe tener en cuenta no sólo las necesidades de los formatos de alquiler y venta, sino también las necesidades técnicas de las operaciones logísticas.

5. Determinar el desarrollo y rentabilidad del proyecto antes de iniciar la construcción.

Como todos sabemos, el parque logístico es un proyecto de gran inversión y ciclo largo. Los parques logísticos tradicionales dependen de los ingresos por alquiler de parques. Para que un parque logístico moderno se convierta en una plataforma de servicios logísticos de terceros, debe proporcionar servicios de valor añadido a las empresas establecidas.

Por lo tanto, sólo determinando el modelo de negocio del proyecto del parque se podrá lograr un desarrollo saludable de la construcción y operación del parque.

(1) Ordenación del territorio.

Los terrenos del parque logístico se utilizan generalmente para la logística. Debido a la necesidad de sus propios servicios de apoyo (el estado estipula que los terrenos logísticos se comparan con los terrenos industriales), se pueden solicitar algunos terrenos de mercado (comerciales). a la situación real. El precio del suelo se negocia específicamente con el gobierno local y se determina mediante acuerdo. Paralelamente se adoptarán los procedimientos de licitación, subasta y cotización. En términos de condiciones de planificación, conviene mantener la parte de apoyo entre el 20 y el 30%.

(2) Principios de desarrollo.

Debido a que el proyecto del parque logístico cubre un área grande y tiene un largo período de construcción, también lleva cierto tiempo atraer inversiones y cultivar. Por lo tanto, se recomienda que los principios de desarrollo de los proyectos de parques logísticos sean: planificación unificada, desarrollo gradual y gestión de bloques;

(3) Modelo de negocio.

Existen tres modelos de negocio específicos para parques logísticos, uno es todo holding y leasing, el otro es todo venta y el tercero es una combinación de leasing y venta. Debido a la gran inversión en parques logísticos, la presión para retener todos los fondos de alquiler es relativamente alta. Sería difícil consolidar y gestionar el negocio (inquilinos) si se vendieran todos. Por tanto, una combinación de arrendamiento y venta es la mejor opción.

(4) La estructura de ingresos de la operación posterior del proyecto.

Además del alquiler de la casa (incluidos los honorarios de propiedad), también hay ingresos por integración empresarial (nuevas necesidades comerciales generadas por empresas establecidas), ingresos por servicios de información (prestación de servicios a empresas establecidas y empresas relacionadas), otros ingresos , etc.

6. Proporcionar buenos servicios post-operación y gestión del proyecto es la garantía que determina el éxito del proyecto

Para el éxito del proyecto del parque logístico la investigación de mercados es la base Requisito previo, el posicionamiento estratégico es la clave y los servicios de gestión de operaciones están garantizados. Para hacer un buen trabajo en los servicios de post-operación y gestión del parque logístico, necesitamos "1+1", es decir, construir un sistema sistemático de servicios públicos del parque y construir una plataforma: plataforma de servicios de información logística.

(1) Sistema de servicios públicos de parques.

Incluyendo cinco aspectos:

En primer lugar, servicios profesionales de gestión inmobiliaria. Al igual que la gestión inmobiliaria de comunidades residenciales, proporciona servicios básicos como seguridad, limpieza y mantenimiento de ingeniería a empresas y clientes asentados.

El segundo es la integración de servicios administrativos. Incluyendo registro industrial y comercial unificado, registro fiscal, agencia de apertura de cuentas bancarias, facturas unificadas, licencia administrativa (aprobación administrativa para negocios de logística), etc. Esforzarse por introducir los correspondientes departamentos industriales y comerciales, tributarios, bancarios y de gestión de la industria gubernamental para establecerse en el parque.

El tercero son los servicios de gestión empresarial. Dado que la mayoría de las empresas instaladas en el parque logístico son pequeñas y medianas empresas, el parque debe contar con agencias y personal especializado para brindarles servicios como recursos humanos, contabilidad financiera y contratos legales. También se pueden recomendar instituciones sociales para una cooperación a largo plazo.

El cuarto son los servicios de integración empresarial. Proporcionar información comercial y servicios comerciales auxiliares (como distribución, carga y descarga, etc.) a las empresas establecidas, para que las empresas establecidas puedan concentrarse en el crecimiento de su negocio principal.

En quinto lugar, los servicios financieros logísticos, incluidos préstamos, garantías, seguros, arrendamientos financieros y prendas de recibos de almacén, etc. Esto es lo que muchas empresas de logística quieren hacer pero les resulta difícil hacerlo.

(2) Plataforma de servicios de información logística.

Incluye dos aspectos, uno es el servicio de información sexual divulgado al mundo exterior y el otro es el sistema de información de gestión empresarial dentro del parque. El desarrollo unificado y la construcción de un sistema de información de gestión empresarial en el parque no sólo pueden satisfacer las necesidades de comercio electrónico de la gestión empresarial de las empresas establecidas, sino también reducir la inversión y los costos generales en esta área.

7. Obtener políticas de apoyo gubernamentales relevantes

La industria logística se encuentra entre los diez principales planes nacionales de revitalización industrial, y los parques logísticos son proyectos clave que pueden recibir apoyo político y financiero de los gobiernos. en todos los niveles.

(1) Orientación y apoyo financiero a la política industrial nacional.

Después de que el proyecto del parque logístico pasa por los procedimientos de aprobación del proyecto con el gobierno local (Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma), se esfuerza por figurar como un proyecto clave provincial. Por lo tanto, solicite políticas de apoyo de los departamentos nacionales pertinentes.

(2) Políticas específicas del gobierno local.

Política de suelo: El precio del suelo viene determinado por el acuerdo firmado antes de su inclusión en la lista.

Política de cobro: Durante el proceso de desarrollo y construcción del proyecto, se eximirán o exonerarán las tarifas administrativas tanto a nivel urbano como rural.

Política tributaria: independientemente del período de construcción o el período de operación, el impuesto pagado por el proyecto del parque, la parte local (urbana y urbana) retenida estará exenta durante al menos dos años y luego se reducirá a la mitad. Durante tres años, cabe recordar que las empresas establecidas disfrutan de las mismas políticas fiscales preferenciales. ¡Esto es de gran importancia para atraer inversiones y empresas establecidas en el futuro!

Otras políticas: como procedimientos de proyectos de agencias gubernamentales, gestión industrial estandarizada (el gobierno emite documentos que exigen que las empresas relevantes se establezcan para facilitar la inversión), apoyo financiero real, etc. ;