Shenzhen ataca la especulación inmobiliaria de segunda mano: si el aumento anual de viviendas de segunda mano supera el 5%, se puede presentar una denuncia
Es muy probable que una "declaración de aumento de precios" emitida por los propietarios de la comunidad Fenghuangli en Baoan, Shenzhen, se convierta en el detonante del cambio de regulación en el mercado inmobiliario de Shenzhen.
En 2019, que está a punto de pasar, la mayor parte del mercado inmobiliario nacional está en recesión y solo unas pocas ciudades como Shenzhen y Suzhou continúan estando calientes. En particular, las continuas políticas favorables de Shenzhen lo han hecho. impulsó el crecimiento de la confianza de los propietarios de viviendas de segunda mano en los precios.
Sin embargo, cuando esta confianza evolucionó al extremo, surgieron fenómenos extremos que algunos propietarios comunitarios "se reunieron para subir los precios" e hicieron muchos comentarios generosos, atrayendo la atención de los reguladores.
Hasta ahora, las comunidades de Fenghuangli y Hengyu Bincheng han sido nombradas por la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Shenzhen. Algunas de las propiedades residenciales han sido retiradas de Anjuke y las personas responsables pertinentes han sido incluidas en la lista negra, lo que supone una restricción. algunos derechos.
Los expertos de la industria de Shenzhen señalaron que la reciente tendencia de especulación en el mercado inmobiliario ha ido demasiado lejos y debería regularse.
Desde 2011, han surgido una tras otra medidas de control como restricciones a la compra y restricciones a los préstamos, pero la mayoría de ellas están dirigidas a viviendas nuevas. Esta es la primera vez que Shenzhen toma medidas contra los propietarios de viviendas de segunda mano. .
Li Yujia, investigador jefe del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda de la provincia de Guangdong, cree que la popularidad de algunas áreas y proyectos en Shenzhen no se debe al fuerte poder adquisitivo, sino a la gran publicidad que ha atraído la atención. de los reguladores, y la regulación es inminente. "El espíritu de la vivienda para vivir y no para especular no puede ser violado, y el mercado de la vivienda de segunda mano no es una excepción".
La tarde del 19 de diciembre, la Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Shenzhen Mesa declaró que, de conformidad con los requisitos del mecanismo a largo plazo de macrocontrol, vivienda de segunda mano El aumento anual no excederá el 5%. Si el aumento de las viviendas de segunda mano supera significativamente el precio de transacción reciente, los ciudadanos pueden presentar una queja ante el departamento de bienes raíces del distrito.
Las ambiciones de los propietarios
El 17 de diciembre ocurrió un incidente que puede quedar registrado en la historia del sector inmobiliario. Por primera vez en la historia, el propietario de una segunda propiedad. hand house fue arrestado por "controlar el aumento de precios". Se llevaron a cabo negociaciones y los responsables fueron sancionados.
La comunidad notificada es COFCO Phoenix Garden. Está ubicada en Fuyong Street, distrito de Baoan, Shenzhen. Fue construida en 2016 y consta de 8 edificios con un total de 1.304 hogares.
Cuando se abrió el mercado en 2015, el precio en Fenghuangli era de unos 35.000 yuanes/metro cuadrado. De enero a noviembre de 2019, el precio medio de transacción de la comunidad fue de unos 47.000 yuanes/metro cuadrado.
Si conoce las condiciones del mercado inmobiliario de Shenzhen en los últimos años, sabrá que este precio tiene un rendimiento muy inferior al del mercado en general. En los últimos cuatro años, los precios inmobiliarios en varios distritos de Shenzhen se han duplicado, duplicado o triplicado.
En noviembre, Shenzhen relajó la línea de lujo y el impuesto a las viviendas de segunda mano se redujo considerablemente. Al ver a otras comunidades contrarrestar y aumentar los precios activamente, los propietarios de la comunidad Fenghuangli se pusieron ansiosos.
El 13 de diciembre, el grupo de gestión del grupo de propietarios de esta comunidad emitió una "Carta a todos los propietarios de Phoenix" en el grupo WeChat, pidiendo a todos los propietarios que aumentaran colectivamente los precios de sus propiedades en nombre del "despido". "El precio de cotización está entre 56.000 y 65.000", y se recomienda que "los propietarios que necesitan urgentemente una venta fijen el precio más bajo en 55.000". Si es inferior a 55.000, " cerrar el mercado inmediatamente y aumentar el precio nuevamente antes de cotizar."
Este aviso continuó circulando en Internet y finalmente dio lugar a acciones regulatorias.
Esta es la primera comunidad en ser notificada oficialmente, pero no es la primera en "subir precios". La primera comunidad que informó que estaba “controlando los precios y aumentando los precios” fue Hengyu Bincheng, el “primer mercado sagrado” en la bahía de Shenzhen.
A finales de noviembre, se representó tal drama en el grupo de propietarios del Edificio 4 de la Fase 2 de Hengyu Bincheng: “Los propietarios tipo D del grupo siguieron las instrucciones y unificaron el precio de cotización. a 26 millones es menor que este número. No vender”, “De todos modos lo pondré en más de 26 millones” y “Gracias por los 27 millones la próxima semana”.
Cuando se inauguró esta comunidad en 2015, el precio de venta era de unos 100.000 yuanes/metro cuadrado. Ahora el precio medio de cotización ha superado los 240.000 yuanes/metro cuadrado, y algunos apartamentos populares se han acercado a los 300.000 yuanes/metro cuadrado. .
En muchas comunidades aparecen discursos similares a “controlar el mercado”. El precio de cotización actual del Centro Longhua Yicheng es de aproximadamente 70.000 por metro cuadrado, y algunos propietarios dijeron: "Solicite una cotización de no menos de 82.000 por metro cuadrado para las casas de segunda mano actualmente en venta si el precio es inferior". 90.000 por metro cuadrado, coopere con el ajuste de precios ".
China Overseas Yicui Villa también redactó una carta para todos los propietarios, excepto por la diferencia de precios, el contenido es muy similar al de otros avisos de aumento de precios.
Según una encuesta realizada por un periodista del 21st Century Business Herald, hay nada menos que 10 comunidades que han hecho ruidos similares sobre aumentos de precios entre sus propietarios.
Comenzó en Hengyu Bincheng y se extendió a bienes raíces en Baoan, Longhua, Longgang y otros distritos.
El 19 de diciembre, el departamento de vivienda y construcción anunció nuevamente, nombrando a Hengyu Bincheng, Fenghuangli y otras comunidades.
Actualmente, al buscar casas en Beike, todas las casas de segunda mano en COFCO Phoenix se han eliminado de los estantes, lo que muestra que hay "casas ***0" a la venta. Plataformas intermedias como Lianjia. Zhongyuan Real Estate y Qfang.com tampoco tienen excepciones.
Li Yujia cree que la protección colectiva del mercado por parte de los propietarios de Shenzhen significa que cuando las casas representan más del 80% de la riqueza de una familia, todo el mundo está pensando en cómo aumentar el valor y realizar la riqueza, pero la riqueza no es suficiente. El control de los propietarios sobre los aumentos de precios viola el espíritu básico de "la vivienda es para vivir, no para especular".
He Qianru, director del Centro Nacional de Investigación de Propiedades de Midland, cree que la vivienda de segunda mano es un mercado totalmente competitivo: “El precio de cada propiedad lo determina el mercado que los propietarios de la comunidad suben colectivamente. Los precios de la vivienda, lo que hace que el precio de la comunidad esté divorciado de la realidad, lo cual es un comportamiento muy irracional y sólo conducirá al precio de la comunidad pero no al mercado". Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, señaló que la mayoría Algunas de las personas que controlan el aumento de precios son especuladores inmobiliarios profesionales. Sin embargo, muchos propietarios comunes y corrientes en Shenzhen también participan con entusiasmo en esta ola. Desde la perspectiva de la teoría de juegos, cree que es imposible formar una alianza aumentando los precios, porque una vez que alguien ofrece un precio bajo, la llamada alianza se desmoronará.
¿De dónde viene el hype?
¿Qué está apoyando a los propietarios a unir fuerzas para subir los precios?
No hay humo sin fuego, y las ambiciones de especulación inmobiliaria de los propietarios de Shenzhen también están bien fundadas.
He Qianru dijo que el mercado de viviendas de segunda mano en Shenzhen ha comenzado a aparecer desde principios de este año, con el lanzamiento del plan para la Gran Área de la Bahía de Guangdong-Hong Kong-Macao en febrero. La propuesta de la zona piloto de demostración en agosto y la cancelación del "impuesto a las mansiones" en noviembre han estimulado sucesivamente el precio de transacción de las viviendas de segunda mano y ambas partes han entrado al mercado de forma más activa.
Promovida por varias políticas favorables, Shenzhen, como ciudad caliente, ha experimentado una afluencia continua de fondos y el mercado inmobiliario ha aumentado en consecuencia. La tendencia de crecimiento es obvia y un gran número de propietarios tienen una. aumento neto de activos de cientos de miles o incluso millones en un corto período de tiempo.
A mediados de noviembre, Shenzhen relajó el mercado inmobiliario de lujo, lo que provocó una ola de mercado inmobiliario de segunda mano a finales de año. Muchos abogados en Shenzhen dijeron a los periodistas que los propietarios recientes han hecho graves contraprecios e incumplimiento de contrato.
Según el "Informe de transacciones residenciales de 40 ciudades" de noviembre del Instituto de Investigación Yiju, en comparación con las otras tres ciudades de Beijing, Shanghai y Guangzhou, el precio de transacción de casas de segunda mano en Shenzhen en noviembre también tuvo el mayor crecimiento mes a mes y año a año entre las ciudades de primer nivel.
Los datos de la Oficina Nacional de Estadísticas muestran que los precios de la vivienda de segunda mano en Shenzhen se han clasificado entre los cinco primeros del país durante tres meses consecutivos. Los precios en noviembre aumentaron un 1,4% intermensual, clasificación. tercera en el país y la única ciudad de primer nivel donde los precios están subiendo.
Según las estadísticas de Shenzhen Centaline Real Estate, el volumen de transacciones de viviendas de segunda mano en Shenzhen este año alcanzó un máximo de tres años, superando las 8.000 unidades en noviembre. El volumen de transacciones anuales superó el de 2018. con un incremento intermensual del 11,84% y un incremento interanual del 91,93%.
En noviembre, el precio medio de transacción de viviendas de segunda mano en Shenzhen superó los 60.000 yuanes, alcanzando los 62.442 yuanes/metro cuadrado. Esta es la primera vez que el precio medio de las casas de segunda mano en esta ciudad supera los "60.000", estableciendo un récord y superando con creces a Beijing, Shanghai y Guangzhou.
A medida que mejora el mercado de viviendas de segunda mano, los propietarios y los intermediarios utilizan grupos de WeChat para controlar las ofertas y trabajar juntos para aumentar los precios.
Chen Tiedong, director senior del Departamento de Consultoría Estratégica de Knight Frank China, señaló que las acciones de los propietarios pusieron de relieve la escasez de viviendas en Shenzhen. La estructura industrial y el posicionamiento urbano de Shenzhen son altos, el suelo se asigna básicamente a la industria y la oferta de viviendas nuevas es limitada.
Por otro lado, Shenzhen alienta a los talentos a establecerse en Shenzhen. En comparación con otras ciudades de primer nivel, Shenzhen tiene el umbral más bajo para el registro de hogares y las restricciones de compra. El poder adquisitivo de los jóvenes es una fuente importante. de la demanda del mercado inmobiliario de Shenzhen.
Zhang Bo, analista jefe del Anjuke Real Estate Research Institute, señaló que el principal factor que afecta al mercado inmobiliario de Shenzhen siguen siendo las expectativas de los compradores sobre el futuro de la región. Las oleadas de políticas favorables no sólo han aumentado. significativamente en la demanda local de compra de viviendas, pero también en el exterior se está acumulando la demanda de inversiones.
Los propietarios de Shenzhen ven oportunidades para la especulación inmobiliaria y quieren aprovechar esta oportunidad para obtener ganancias.
Muchas personas en la industria inmobiliaria señalaron que, bajo la superficie del comportamiento irracional de los propietarios de Shenzhen, la razón fundamental sigue siendo el hecho de que Shenzhen tiene escasez de viviendas. la ocupación y la inversión se amplifican y la oferta y la demanda del mercado están extremadamente desequilibradas.
En Double Twelve, Shenzhen emitió una nueva política y canceló la política de "solo alquiler pero no venta" para apartamentos comerciales con el fin de aumentar la oferta de viviendas comerciales y estabilizar la relación entre oferta y demanda.
¿Está a punto de salir el reglamento?
Recientemente, desde Foshan hasta Guangzhou, las políticas del mercado inmobiliario en varios lugares se han afinado intensamente Justo cuando la gente especula sobre la dirección, la Conferencia Central de Trabajo Económico de 2019 se celebró en Beijing del 10 al 21 de diciembre. El día 12 volvió a dejar claro que "el sector inmobiliario vive, no especula".
Shenzhen ciertamente no es una excepción.
La regulación de las coberturas ya ha aparecido en el mercado del suelo. El 22 de noviembre, se lanzaron seis lotes de terrenos residenciales en el mercado de subastas de terrenos de Shenzhen, todos los cuales adoptaron el modelo de "doble límite y doble competencia". Ese día no hubo rey de la tierra y un terreno no pudo ser subastado.
El 11 de diciembre, se vendieron 4 terrenos en Qianhai, Shenzhen. Uno de los terrenos residenciales fijó un límite de precio de venta promedio de 99.000 yuanes por metro cuadrado. La señal para atacar los altos precios de la vivienda ya era obvia. .
Según las estadísticas de Zhongyuan, de enero a noviembre de 2019, el número total de controles inmobiliarios llegó a 554, un aumento del 30% en comparación con las 425 veces del mismo período de 2018. Desde diciembre, los controles inmobiliarios se han implementado más de 30 veces.
Zhang Dawei señaló que recientemente se han producido diversos caos en la industria inmobiliaria de algunas ciudades para estabilizar el mercado, se deben formular políticas para abordar estos caos.
El 19 de diciembre, hubo rumores en la industria inmobiliaria de Shenzhen de que los departamentos pertinentes introducirían nuevas políticas y restricciones sobre las transacciones y los precios de viviendas de segunda mano. Pero hasta el momento no ha sido confirmado.
Li Yujia consideró que si las autoridades reguladoras controlan la vivienda de segunda mano, esto marcará el comienzo de la regulación del mercado inmobiliario de Shenzhen de estable a estricta, y el comienzo de una importante rectificación del orden del mercado.