(Gestión de Propiedades) (400 puntos) ¿A quién sirve? ¿Cómo servir? ¿Detalles del trabajo? ¿Conocimientos de procedimientos de gestión, etc.?
1. Introducción a XX Jiayuan Real Estate
"XX Jiayuan" está ubicado en la intersección de Fuxia Road, Huancheng West Road y 205 National Highway, con un área total de construcción de Aproximadamente 20.000 metros cuadrados. La comunidad se compone principalmente de edificios residenciales de varios pisos y está equipada con tiendas de alto valor. Las áreas A y B ocupan los "lugares dorados" para el transporte y cuentan con transporte conveniente. "Golden Point", con transporte conveniente e instalaciones de vida completas como bancos, escuelas, supermercados, hoteles, oficinas de correo, etc., es una propiedad ideal para comprar una casa. Una hermosa comunidad necesita una empresa inmobiliaria más paciente, meticulosa y responsable. como "Sunshine Property" Ven a encargarte de ello
2 El nivel de gestión y los estándares de servicio después de que la empresa asuma el control
Basado en la situación de XX Garden, nuestra empresa determina que. XX Garden Property está bajo administración de nivel medio y alto. Sus estándares de servicio son los siguientes:
(1) Establecer un sistema de servicio de 24 horas, establecer una línea directa de servicio y aceptar la recolección y. retroalimentación de diversos tipos de información de propietarios y usuarios sobre servicios de administración de propiedades, informes de reparación, ayuda, sugerencias, consultas, preguntas, quejas, etc., manejarla de manera oportuna y mantener registros de visitas posteriores.
(2) Emitir periódicamente hojas de opinión del servicio de administración de propiedades a residentes y usuarios, hacer sugerencias razonables y lograr un índice de satisfacción superior al 95%. p>(3) Establecer e implementar un sistema de compromiso de mantenimiento, con un índice de reparación oportuna de. 100 para reparaciones cero y urgentes, y una tasa de reparación no superior a 1.
(4) Divulgar los ingresos y gastos de los honorarios del servicio de administración de propiedades cada seis meses.
(5). ) Los archivos de propiedad, los registros de construcción del propietario, los archivos de equipos e instalaciones están completos
(6) Asuntos oficiales diarios
1. ) El número de edificio, el número de piso, el número de habitación, etc. están claramente marcados y se establece un mapa guía.
(2) La apariencia de la habitación está intacta y limpia, y las paredes exteriores están limpias. No hay signos de caídas, publicaciones aleatorias, garabatos o dibujos aleatorios
(3) Los aires acondicionados están instalados de manera uniforme
2. con la administración del equipo para garantizar que el equipo y la sala de máquinas estén limpios y en buenas condiciones, y que no haya posibles accidentes debido al mantenimiento regular.
(1) El sistema de suministro de energía garantiza el suministro de energía normal. Se les notifica un día antes de los cortes de energía y el generador de emergencia de respaldo está disponible en cualquier momento. Pruebe una vez cada 3 años.
(2) Sistema de corriente débil. p>
(3) Sistema de protección contra incendios: de servicio las 24 horas del día; el equipo y las instalaciones están completos y disponibles en todo momento; organizar y realizar publicidad y educación sobre las normas contra incendios y conocimientos de seguridad contra incendios, y aclarar; el personal de prevención de incendios en cada área; asegúrese de que las rutas de evacuación de incendios estén despejadas; y asegúrese de que no haya riesgos de seguridad contra incendios.
(4) Limpie el sistema de suministro de agua y drenaje cada seis meses. que la calidad del agua cumpla con los estándares nacionales; el área alrededor de la piscina y la bomba de agua esté limpia y sanitaria, y que no haya contaminación secundaria; se notifique el suministro de agua con un día de anticipación; la bomba contra incendios se pone en funcionamiento una vez al mes y se inspecciona exhaustivamente; una vez al año; el sistema de drenaje es suave y no hay acumulación de agua en las carreteras durante la temporada de inundaciones. No hay acumulación de agua ni filtración de agua en el garaje o cuarto de equipos cuando ocurre un accidente, el personal de mantenimiento llega al lugar; dentro de los 20 minutos para reparaciones de emergencia, y no hay cortes de agua a largo plazo; el sistema cuenta con planes de tratamiento de emergencia
3.** *Uso de gestión de instalaciones ***Las instalaciones de servicio de apoyo están en buenas condiciones. , las carreteras, los edificios y otras instalaciones públicas están en buenas condiciones, las carreteras son lisas y las carreteras son fluidas
4. Equipo de seguridad profesional, de guardia y patrullando las 24 horas del día. Los guardias de seguridad están de servicio de manera civilizada, hablan de manera estandarizada y manejan emergencias.
(2) Los vehículos entran y salen de forma ordenada, sin bloquear el tráfico y sin afectar la circulación de peatones.
(3) La gestión del acceso de vehículos debe ser estricta y registrarse.
(4) El estacionamiento está limpio y ordenado.
(5) Los lugares que ponen en peligro la seguridad personal cuentan con señales evidentes y medidas preventivas.
(6) Contactar a las masas y hacer un buen trabajo en prevención y tratamiento masivo.
(7) Realizar la gestión de la seguridad pública bajo la dirección de la comisaría de seguridad pública.
5. Gestión del saneamiento ambiental. Determinar la persona, lugar, tiempo, tareas y calidad.
(1) Instalaciones sanitarias completas.
(2) Implementar limpieza estandarizada.
(3) La basura debe recogerse diariamente y desinfectarse periódicamente.
(4) El área donde se utiliza *** debe mantenerse limpia, sin publicaciones aleatorias ni grafitis. Debe mantenerse limpio el vestíbulo, las escaleras, los pasamanos, los tejados, etc. No se permiten restos de papel, colillas, etc. en la zona donde se utilizan residuos.
(5) Hacer un buen trabajo en la publicidad del saneamiento ambiental y mejorar la conciencia de la gente sobre la limpieza y la higiene.
6. Gestión ecologista
(1) No hay cambio de uso, destrucción, pisoteo u ocupación del espacio verde.
(2) Las flores, plantas y árboles están cuidadosamente podados y hermosos, libres de enfermedades, plagas de insectos y daños.
(3) No hay restos de papel, colillas, piedras y otros escombros en el espacio verde.
(4) La tasa de integridad ecológica supera el 95%.
7. Gestión de la decoración de interiores (decoración secundaria). Monitoreo total para garantizar la integridad, resistencia sísmica y seguridad estructural de la casa.
(1) Aceptar consulta y aprobación para decoración secundaria en la comunidad.
(2) Todo el personal de decoración deberá acudir a la oficina de dirección para solicitar los pases de acceso.
8. Gestión de alquiler y venta de viviendas.
(1) Supervisar a los extranjeros para que soliciten un "Permiso de Residencia Temporal" dentro de los tres días.
(2) Cooperar con la comisaría y el comité vecinal para realizar una investigación exhaustiva de los residentes y personas flotantes en la jurisdicción, y registrarlos para garantizar la seguridad de la vida de los residentes de la comunidad.
9. Cultura comunitaria
(1) Establecer un foro de aprendizaje y publicidad y realizar actividades saludables y progresistas.
(2) Existe una convención de civilización espiritual para los residentes.
(3) Cooperar con oficinas de calle, comités vecinales y comisarías de policía para llevar a cabo diversas tareas.
(4) El índice de satisfacción del propietario es superior al 95%.
(7) Servicios especiales específicos (negocio de agencia)
1. Agencia de limpieza, decoración de interiores y mudanzas.
2. Proporcionar gestión de vacantes, agencia de vivienda y otros servicios.
3. Suscripción de periódicos y revistas, recogida y entrega de periódicos y revistas.
4. Proporcionar servicios de mantenimiento para que las reparaciones menores no duren toda la noche y las reparaciones mayores se completen en tres días.
5. Instalar, mantener y reparar diversos electrodomésticos y artículos de primera necesidad.
3. El método de gestión que la empresa pretende adoptar
"Gestión estricta de la propiedad y prestación de servicios de calidad a propietarios y promotores" es la filosofía fundamental de la empresa, la gestión estandarizada y los servicios bien pensados. Ha creado la reputación de marca y la imagen de la empresa de gestión inmobiliaria.
(1) Gestión estandarizada
La gestión de propiedades implica una amplia gama de áreas. Es difícil para los usuarios comunes comprender completamente el contenido del servicio, los estándares y los grados de la gestión de propiedades. Es difícil para los propietarios comprender completamente la calidad del servicio y los estándares de cobro de la administración de propiedades. Los malentendidos en la relación entre las empresas inmobiliarias y los propietarios son una de las principales razones de la rígida relación entre las empresas inmobiliarias y los propietarios. La falta de mantenimiento oportuno de los edificios y equipos, la mala gestión diaria y la alta arbitrariedad son las razones fundamentales del bajo nivel de gestión de la propiedad y de las numerosas quejas de los propietarios. Nuestra empresa implementa una gestión de calidad integral y estandarizada desde la gestión inicial de proyectos, ocupación, decoración secundaria, reparación y mantenimiento de viviendas, suministro de agua, drenaje y gestión de equipos eléctricos, protección contra incendios, seguridad, limpieza, ecologización, servicios públicos, etc., para que nuestros gestión de propiedades de la empresa El comportamiento está más cerca de la estandarización de las prácticas internacionales, la gestión interna es autodisciplinada y el sistema es innovador para lograr los objetivos de gestión de una gestión estricta y ordenada y una alta calidad de servicio, para que los desarrolladores puedan estar tranquilos, los propietarios están satisfechos y la empresa tiene un alto nivel de gestión inmobiliaria. Los promotores se sienten tranquilos, los propietarios satisfechos y la reputación de la empresa mejora.
(2) Comunicación y servicio primero
Las capacidades de organización, comunicación y coordinación son cualidades indispensables e importantes para las empresas de administración de propiedades. Con estas cualidades, los conflictos en el trabajo a menudo pueden resolverse. los problemas mayores si lo haces pequeño, el asunto trivial se reducirá; de lo contrario, los malentendidos se volverán numerosos y el distanciamiento se profundizará;
En la actualidad, la mayoría de las quejas que reciben las empresas de gestión inmobiliaria se deben principalmente a una mala comunicación. Con este fin, la empresa ha establecido una oficina de enlace con los propietarios para comunicarse con los propietarios recibiendo visitas cortésmente, aceptando quejas de los propietarios, resolviendo problemas planteados por los propietarios (solicitudes razonables), respondiendo preguntas planteadas por los propietarios, instalando buzones de comunicación con los propietarios, paneles publicitarios, tableros de anuncios, etc. Construya buenas relaciones. Al mismo tiempo, en vista de que la administración de propiedades es un negocio específico y tedioso, la empresa requiere que los gerentes lo hagan ellos mismos, implementen la administración móvil, visiten la primera línea de servicio, comprendan directamente las necesidades de los propietarios, sean serios y responsable, persuadir a las personas con moralidad, ser honesto y digno de confianza, y responder a las solicitudes de los propietarios, para garantizar la calidad del servicio. Para cualquier problema relacionado con la mudanza y entrega del propietario, utilizaremos las ventajas de servicio estandarizado, paciente y amigable de la compañía de administración de propiedades para comunicar, guiar y consolar a los propietarios, y resolver de manera efectiva las quejas, malentendidos o quejas que algunos propietarios no hacen. comprender y seguir las regulaciones de administración de propiedades requiere registro y presentación al desarrollador por escrito. Quedan absolutamente prohibidas las prácticas y conductas que agraven los complejos conflictos entre propietarios y promotores, promotores y sociedades inmobiliarias, sociedades inmobiliarias y propietarios.
(3) Crear una cultura comunitaria que sea amable con los demás
Crear un entorno de vida y de trabajo armonioso, civilizado, cómodo y hermoso es nuestra misión y la aspiración común de la mayoría de propietarios. Por lo tanto, la empresa aboga por una cultura comunitaria civilizada, educada y bien intencionada, trabaja con los propietarios para construir una cultura comunitaria gloriosa, amigable y de confianza mutua, y guía a los empleados de la empresa para que desarrollen relaciones amistosas y cooperativas con los propietarios, las estaciones de policía y los residentes de la comunidad. comités y departamentos gubernamentales. Independientemente de si los empleados están en el trabajo o fuera del área de trabajo, deben estar dispuestos a ayudar a los demás, ser entusiastas y amables, y tomar la iniciativa para construir buenas relaciones interpersonales para la comunidad, los propietarios, ellos mismos y la comunidad. La sociedad abre una tierra pura de civilización.
4. Recursos humanos y materiales para llevar a cabo la gestión de la propiedad de XX Jiayuan.
(1) Configuración del personal.
Según el nivel de gestión determinado y la inspección in situ, basándose en el área de gestión de la propiedad de 20.000 metros cuadrados, la oficina de gestión "XX Jiayuan" de la empresa planea tener 11 miembros de personal.
Número de puestos Contenido responsable
Una persona, director de la oficina de gestión y director de la oficina de enlace con el propietario, es responsable de la organización general del trabajo y la comunicación con los propietarios
1 persona del personal de ingeniería es responsable de los equipos e instalaciones Reparación y mantenimiento
Asistente/cajero del vehículo 2 personas Gestión de estacionamiento, cajero, tarifa de cobro
Personal de limpieza y ecologización 1 responsable de limpieza y ecologización
Personal de seguridad 6 El personal es responsable de las posiciones, entrada y salida de vehículos y patrullas
Nota:
La casa matriz es responsable Para el personal financiero: La casa matriz es responsable del personal financiero.
(2) Breve análisis de los beneficios integrales
La tarifa de gestión integral y la tarifa de mantenimiento de XX Jiayuan pueden ser (los estándares de cobro anteriores son solo de referencia, los estándares de cobro finales se basan sobre los estándares de cobro aprobados por la Oficina de Precios Asunto):
Tasa de gestión y tarifa de mantenimiento
Edificio residencial de varias plantas 0,50 yuanes/metro cuadrado-mes 0,20 yuanes/metro cuadrado-mes
Centro comercial 1,50 yuanes/ Metro cuadrado mensual 0,25 yuanes/metro cuadrado-mes
Plaza de aparcamiento sobre el suelo 40 yuanes/plaza de aparcamiento-mes
Subterráneo plaza de aparcamiento 60 yuanes/plaza de aparcamiento-mes
5. Métodos operativos específicos de XX Jiayuan Property Management
La empresa implementa el concepto de servicio "orientado a las personas, orientado al propietario". La empresa implementa el concepto de servicio "orientado a las personas, orientado al propietario" e implementa servicios integrales y estandarizados desde la gestión inicial de proyectos, ocupación, decoración secundaria, reparación y mantenimiento de viviendas, suministro y drenaje de agua y gestión de equipos eléctricos, protección contra incendios y seguridad. , limpieza, ecologización, servicios públicos, etc. gestión de calidad. Poco a poco se estableció un sistema completo de seguridad y protección, un sistema de mantenimiento de equipos e instalaciones, un sistema de limpieza ambiental, un sistema de mantenimiento ecológico, un sistema de gestión de instalaciones públicas, un sistema de organización de actividades culturales comunitarias, etc.
(1) Trabajo preparatorio
La empresa enviará profesionales para realizar una investigación en profundidad sobre el proyecto a realizar, comprender la planificación del proyecto, las características de la propiedad, la distribución de la propiedad y la seguridad pública. condiciones en las áreas circundantes y combinar este plan Desarrollar un plan de gestión para un proyecto inmobiliario específico prepararse para establecer un equipo de gestión de la propiedad dos meses antes del inicio del proyecto, realizar la selección y capacitación del personal, formular reglamentos de gestión y procedimientos de trabajo basados en; las características del proyecto, y formular un manual de usuario. Establecer un equipo de administración de propiedades dos meses antes de mudarse para llevar a cabo la selección y capacitación del personal, formular diversas regulaciones de administración y procesos de trabajo basados en las características del proyecto y redactar manuales de usuario, convenios con propietarios y acuerdos preliminares de administración de propiedades para organizar la administración de la oficina de administración; una semana antes de mudarse a las habitaciones, dormitorios del personal y equipos de oficina relacionados, se debe inspeccionar y evaluar la adquisición de la propiedad y se debe completar la entrega de llaves, planos y materiales;
1. Establecer una estructura organizativa interna y preparar al personal adecuadamente
2. Seleccionar y formar al personal de gestión de inmuebles
Tres meses antes de realizar los trabajos de gestión. Los contenidos de la capacitación incluyen: conceptos de gestión profesional, manejo de emergencias, manejo de quejas de propietarios y usuarios, distribución especial de energía de ascensores en caso de obtener certificados de empleo, etc.
3. Formular normas y reglamentos
1) De acuerdo con las leyes, decretos, documentos y estilos de demostración de los departamentos gubernamentales pertinentes, prepare el "Convenio del propietario" y las "Instrucciones de uso". y prepararlos antes de mudarse emitidos a tiempo.
2) Desarrollar documentos de gestión rigurosos y científicos (varios códigos, reglamentos de gestión, responsabilidades laborales, procedimientos de trabajo, etc. para empleados de todos los niveles) y completarlos antes de incorporarse.
(2) Iniciar la gestión de la propiedad
1. Aceptación de adquisición de propiedad
1), información de derechos de propiedad (documentos de aprobación del proyecto, documentos de aprobación del uso del suelo, permisos de construcción).
2), información técnica (planos de terminación, certificados de inspección de equipos, etc.)
2), gestión de check-in
1), aceptación y entrega de vivienda. implementar el riguroso y científico "Sistema de gestión de check-in" de la empresa. Emitir avisos de mudanza y manuales para inquilinos, aclarar los procedimientos de aceptación de mudanza y los estándares de cobro, firmar el "Acuerdo del propietario", recibir a los propietarios de manera cortés y cálida y explicar de manera proactiva los asuntos relevantes firmar el contrato de encomienda de administración de la propiedad y el acuerdo del propietario; hacer que los usuarios entiendan y cooperen con la administración de la propiedad a través del trabajo publicitario; emitir "Instrucciones de usuario" y "Manual de usuario" para cooperar con los usuarios en la mudanza; , limpiar el saneamiento interior y exterior, limpiar las vías de acceso y ayudar a los usuarios en la reubicación y el control del tráfico hacer un buen trabajo en materia de seguridad durante la fase de reubicación de los usuarios, coordinar razonablemente al personal de seguridad de servicio y patrullar, y aumentar adecuadamente las fuerzas de seguridad.
2) Establecer expedientes de propietarios y expedientes de derechos de propiedad. Al realizar los procedimientos de transferencia, es necesario comprender sistemáticamente la información relevante de los propietarios, establecer archivos de clientes, definir el alcance y la proporción de los derechos de propiedad de cada propietario y establecer un sistema de archivo de derechos de propiedad para sentar una base sólida para el buen desarrollo del futuro trabajo de gestión. "Regulaciones de gestión", "Medidas de prueba para la gestión de la decoración secundaria y renovación de habitaciones familiares", "Estándares de cobro del servicio de gestión de propiedades de la ciudad de Xiamen" y otras reglamentaciones pertinentes, así como el "Acuerdo preliminar de gestión de propiedades", las "Instrucciones de uso" , "Acuerdo de propietario" y otras gestiones de implementación.
Al administrar el lugar de trabajo, la oficina de administración tomará las medidas necesarias de protección de seguridad y extinción de incendios para garantizar la seguridad de los trabajadores y los residentes circundantes, y controlará diversos tipos de polvo, gases residuales, desechos sólidos, ruido y Vibración Se debe reducir o evitar la contaminación y el daño al medio ambiente del sitio, así como el impacto en la vida diaria de los residentes circundantes.
Gestión de la prevención de la seguridad. Los trabajadores de la construcción de decoración secundaria deben solicitar certificados de acuerdo con las regulaciones gubernamentales y aceptar la gestión de la oficina de administración. Los trabajadores de la construcción nocturnos tienen la garantía por escrito del propietario o agente de evitar accidentes de seguridad en el uso de electricidad, gas y llamas abiertas; la decoración secundaria se gestiona de forma segura para eliminar los riesgos de incendio. Durante la coexistencia de la decoración secundaria y la ocupación, se deben fortalecer las precauciones de seguridad y se deben tomar medidas específicas para garantizar que no queden riesgos de seguridad.
Gestión de la salud ambiental. Estandarizar el transporte y almacenamiento de materiales de decoración secundaria y basura, y prohibir estrictamente el uso de alcantarillas para garantizar caminos suaves y un ambiente limpio en el edificio, fortalecer el control del ruido, limitar el tiempo de construcción de la decoración secundaria o realizar aislamiento acústico y minimizar el tiempo de construcción. Impacto en la vida normal y el trabajo de los residentes de los alrededores. Impacto, controlar el impacto ambiental causado por la intersección entre el período de ocupación y el período de decoración secundaria.
****Gestión de equipos e instalaciones. Asegúrese de que las líneas principales de agua y electricidad, las instalaciones contra incendios y otros equipos e instalaciones dentro y fuera de la residencia no sufran daños durante la segunda renovación. Está estrictamente prohibido utilizar las instalaciones contra incendios a voluntad para garantizar su funcionamiento normal.
Gestión de decoración secundaria exterior. Está estrictamente prohibido dañar la belleza general de la pared exterior, y no está permitido hacer agujeros en la pared exterior; está estrictamente prohibido instalar toldos o realizar cualquier forma de cierre de ventanas y pisos; -las ventanas del techo deben colocarse dentro de la hoja de la ventana; está estrictamente prohibido instalar o construir objetos personales y estructuras en áreas públicas; en particular, está estrictamente prohibido instalar puertas de hierro sin permiso en las escaleras.
Gestión de decoración secundaria civil. No está permitido utilizar martillos pesados para construcciones toscas para evitar daños a la estructura del piso; no está permitido cambiar o dañar la estructura principal del edificio, como columnas, vigas, losas, muros de carga, paredes exteriores, techos; impermeabilización, impermeabilización de cocinas y baños; las tuberías empotradas en la pared externa deben ser Se requiere tratamiento de impermeabilización para evitar la filtración de agua en las paredes exteriores. No se permite la construcción de mástiles sobre pisos sin vigas;
Gestión de decoración secundaria de instalaciones de agua y electricidad.
Una vez completado el proyecto de decoración, el hogar de decoración notificará al departamento de ingeniería de la oficina de administración para su aceptación, emitirá un formulario de aceptación de finalización y seguirá los procedimientos pertinentes.
(3) Mejorar los servicios diarios de administración de propiedades
1. Sistema de seguridad
1. Gestión general del entorno de seguridad de la comunidad
En la comunidad Se instalan sistemas de monitoreo de circuito cerrado alrededor del perímetro, entradas y salidas de tornos, entradas y salidas residenciales y cabinas de ascensores para establecer información de monitoreo ininterrumpido las 24 horas combinadas con el sistema de alarma de seguridad pública 110, las emergencias de seguridad pública pueden; ser solucionado oportunamente, de acuerdo a la normatividad.
Capacitar a inspectores de seguridad profesionales, que estén vestidos uniformemente, usen señales obvias, realicen deberes civilizados, estandaricen sus palabras y acciones, sean serios y responsables, realicen tareas y patrullajes las 24 horas en la comunidad y formulen instrucciones detalladas. rutas y frecuencias de patrullaje Hay señales de seguridad obvias y medidas de precaución para eliminar los riesgos de seguridad de manera oportuna;
Registrar visitantes en la entrada y salida, controlar la cantidad de personas que fluyen en el edificio y evitar que vendedores o personal no relacionado deambulen y distribuyan folletos publicitarios; establezca un sistema de llamadas de seguridad de propiedad de la empresa que cubra todo Xiamen; para que, en caso de una emergencia, despliegue inmediatamente la mano de obra y los recursos materiales de la empresa para brindar apoyo clave para formular planes de emergencia y medidas de respuesta a emergencias, como planes de prevención de tifones y terremotos;
2. Gestión de residentes
Los residentes tienen diferentes roles en la comunidad, son muy móviles y tienen identidades y antecedentes sociales extremadamente complejos. La gestión de residentes es un tema difícil en la gestión de propiedades actual. Nuestra empresa comenzará promoviendo la cultura comunitaria de afecto familiar, realizará visitas clasificadas a los residentes y se concentrará en ellos para cooperar con la comisaría y el comité vecinal para realizar encuestas a los residentes y personas flotantes en la jurisdicción; Garantizar la seguridad de los propietarios y residentes de los edificios y la armonía de las relaciones interpersonales.
3. Acceso de vehículos y gestión vial
El estacionamiento del edificio está guiado por personal dedicado, se administra de manera ordenada y los vehículos de motor están cuidadosamente ubicados; los vehículos no motorizados están ubicados en lugares prescritos Parque; inspeccionar las carreteras en el edificio todos los días para asegurarse de que las carreteras estén lisas y que las tapas de las alcantarillas no estén dañadas o perdidas, y que las tapas de las alcantarillas no afecten; el paso de vehículos y peatones, y no afecten a la vida diaria de los propietarios.
4. Gestión científica
Registre registros completos de eventos, fortalezca la inspección y el monitoreo de áreas propensas a accidentes y elimine los riesgos de seguridad.
B． Sistema de mantenimiento de equipos e instalaciones
1. Gestión y mantenimiento de la casa
Las entradas y salidas principales cuentan con planos de planta de los edificios, con señales obvias de construcción, unidades (puertas) y señales domésticas. Se llevan a cabo inspecciones periódicas de las paredes exteriores, y se realizan inspecciones periódicas de las paredes exteriores; los daños se reparan con prontitud para garantizar que la apariencia de la casa esté intacta y ordenada. Los azulejos de las paredes exteriores, la pintura y otros materiales decorativos no se pelan ni manchan. Los aires acondicionados se instalan en el mismo lugar y el agua de condensación se recoge de forma centralizada; Se instalan pequeños acondicionadores de aire en el mismo lugar y el agua de condensación se recoge de forma centralizada. Recoger el agua condensada de forma centralizada; instalar pequeños tablones de anuncios para comunicarse con los propietarios e informar oportunamente sobre asuntos relevantes.
II.***Gestión de Equipos
El mantenimiento y conservación de los equipos de la empresa está, en primer lugar, orientado a la prevención, insistiendo en el mantenimiento diario y la revisión planificada, para que los equipos estén siempre en funcionamiento. buen estado; en segundo lugar, debemos lograr "tres cosas buenas", "cuatro cosas buenas" y "cinco cosas" para el equipamiento de la vivienda. " y "Cinco habilidades". Las "Tres habilidades" se refieren al buen uso, mantenimiento y gestión de equipos importantes del edificio. Las "Cuatro habilidades" se refieren a la capacidad del personal de mantenimiento de la propiedad para usar, mantener, inspeccionar y solucionar problemas del equipo del edificio.
"Cinco fijos" significa que la limpieza, lubricación y mantenimiento de los equipos principales de la casa deben ser cuantitativos, fijos, de punto fijo, de tiempo fijo y de calidad fija, en tercer lugar, las reparaciones profesionales deben combinarse con el uso de; reparaciones del operador. Centrándose en reparaciones profesionales, los operadores de equipos también participan en el mantenimiento diario y realizan algunas reparaciones menores. El cuarto es mejorar el sistema de gestión de equipos y mantenimiento regular. Establecer procedimientos científicos de mantenimiento, mejorar la información de los equipos y la gestión de las tarjetas de registro de mantenimiento y formular razonablemente planes de mantenimiento regulares.
1) Gestión de los equipos de suministro y drenaje de agua
Objetivos de gestión: Mantener cuidadosamente los equipos, válvulas y tuberías de suministro y drenaje de agua para garantizar un funcionamiento normal, sin fugas y comodidad para los usuarios. .
Equipos de suministro de agua (incluidos depósitos de agua, bombas de agua, redes de tuberías, tanques de agua en techos, medidores de agua, válvulas, etc.). Realizar periódicamente inspecciones y mantenimiento anticorrosión en las bombas de agua domésticas y las redes de tuberías de suministro de agua para garantizar que los equipos de suministro de agua funcionen normalmente, que las instalaciones estén intactas y que no haya fugas ni contaminación en la sala de bombas de agua, la red de tuberías de suministro de agua y; los tanques de agua del techo se inspeccionan dos veces al día, las bombas de agua y las piscinas. Los tanques de agua tienen medidas de gestión estrictas y no existen peligros ocultos de contaminación; la calidad del agua doméstica cumple con las normas sanitarias; los tanques de agua secundarios y los tanques de agua del techo se limpian; y desinfectado cada seis meses, y no hay contaminación secundaria. Tienen licencias de saneamiento de suministro de agua secundario y desinfectantes de calidad del agua. Calidad del agua: conservar la licencia de saneamiento de suministro de agua secundario y notificar a los usuarios residenciales con un día de anticipación; se corta el agua.
Gestión del drenaje. Inspeccionar las tuberías de drenaje y otras instalaciones todos los días para garantizar un drenaje fluido, tratamiento de aguas residuales y que no haya obstrucciones ni desbordamientos, que no haya acumulación o empapado de agua en carreteras, garajes y salas de equipos durante la temporada de inundaciones; los tanques sépticos y los pozos de aguas residuales se limpian una vez al día; año en caso de accidente, el personal de mantenimiento realizará reparaciones de emergencia dentro del tiempo especificado y no habrá fugas de agua a gran escala, inundaciones ni suministro de agua a largo plazo.
2) Gestión de equipos de alimentación
Equipos de alimentación (transformadores, contadores, líneas de alimentación, interruptores principales, interruptores de carga exteriores, interruptores automáticos de protección contra fugas interiores, pararrayos, etc. ). Establecer un sistema de operación y mantenimiento de 24 horas para eliminar fallas de manera oportuna; inspeccionar las líneas de suministro de energía todos los días para garantizar que el suministro de energía sea normal y que las instalaciones públicas y el alumbrado, como carreteras y corredores, estén en buenas condiciones; sistema de inspección para la sala de distribución de energía (una inspección por turno, una inspección por mes) Verificar, reparar una vez cada seis meses) y mantener registros de operación notificar a los usuarios un día antes de los cortes de energía formular medidas temporales de administración de energía para la construcción temporal; y decoración del hogar; cortar rápidamente el suministro eléctrico en caso de terremotos, incendios, inundaciones, etc.; disponer de dinamo de emergencia en todo momento.
Gestión de salas de distribución de energía. Está administrado y de servicio por técnicos mecánicos y eléctricos, y el personal irrelevante tiene estrictamente prohibido ingresar a la sala; establecer registros de operación de distribución de energía, realizar inspecciones una vez por turno, una vez al mes y realizar mantenimiento una vez cada seis meses. descubiertos, se tratarán de manera oportuna y se mantendrán registros; la iluminación interior, la ventilación debe mantenerse bien y el inicio de la operación debe estar claramente marcado y se deben colgar carteles durante los cortes de energía y los cortes de energía durante el mantenimiento; operación e inspección, las herramientas eléctricas, como herramientas aisladas, zapatos aislados y guantes aislados, deben usarse de acuerdo con las regulaciones.
Al utilizar herramientas eléctricas, se deben utilizar herramientas aisladas, zapatos aislados, guantes aislados, etc., según sea necesario. El uso de “herramientas eléctricas” deberá cumplir con lo establecido en los “Procedimientos de Operación del Electricista”.
Mantener y mantener normalmente los equipos de suministro de energía. Observe el tipo de instrumento y si el voltaje es normal, los cambios en el uso de corriente, el valor máximo de corriente y si la corriente trifásica está equilibrada, y verifique y analice las diferencias con los registros de servicio para verificar si la carga real de cada rama; el circuito es consistente con el valor de configuración de los componentes de protección instalados. Verifique si la caja está firmemente fijada, si los dispositivos dentro de la caja están intactos, si las juntas de la puerta están sueltas, si la operación es flexible, si la cuchilla; La puerta y los contactos están quemados y si los cables están intactos. Si los contactos están quemados, si el aislamiento del cable está envejecido y quebradizo, si los fusibles tienen marcas de quemaduras, si el aislamiento del cable está en buenas condiciones, si el aislamiento de varios tipos de cables aislados está envejecido, si las uniones están quemadas o son quebradizas; , si la tela aislante ha fallado, si las juntas hay óxido en el espacio, si las tuberías metálicas conectadas al suelo están en buenas condiciones, si hay fallas u oxidación y si las distintas tuberías están firmemente fijadas; Verifique si las juntas de las tuberías están desconectadas o desunidas, si las tuberías están colapsadas o deformadas, si los aparatos eléctricos están firmes y si la resistencia de puesta a tierra de cada piso cumple con las normas de resistencia de puesta a tierra;
3) Gestión de equipos actuales débiles
Realizar un mantenimiento de rutina en el sistema de intercomunicación de control de acceso para garantizar que las fallas se puedan eliminar a tiempo.
4) Gestión de incendios
El centro de control de incendios está en servicio las 24 horas del día. Las instalaciones del sistema de protección contra incendios están completamente equipadas e intactas y pueden utilizarse en cualquier momento; se formula el plan; el administrador de incendios acepta una capacitación estricta en regulaciones formales.
Establezca un sistema de inspección diaria de prevención de incendios, inspeccione las instalaciones y equipos del sistema de protección contra incendios una vez por semana e inspeccione todos los equipos del sistema de protección contra incendios una vez al mes, descubra y elimine rápidamente los riesgos de seguridad contra incendios y asegúrese de que las instalaciones de protección están completas, intactas, completamente etiquetadas y disponibles en cualquier momento; establecer un diagrama de evacuación en caso de incendio en un lugar obvio; Las instalaciones de iluminación y las señales guía están en buenas condiciones y los canales de evacuación de emergencia son claros. Todo el personal administrativo domina el uso de las instalaciones y equipos de protección contra incendios y puede manejar diversos problemas, organizar y realizar publicidad y educación sobre; leyes y reglamentos de protección contra incendios y conocimientos de seguridad contra incendios, y aclarar la prevención de incendios en cada área. Persona responsable; establecer un cuerpo de bomberos voluntarios y formular planes de emergencia para emergencias contra incendios realizar simulacros de incendio todos los años para mejorar las habilidades de emergencia y mejorar la conciencia de los propietarios sobre la seguridad contra incendios;
3. Sistema de Garantía de Seguridad Ambiental
La gestión del saneamiento ambiental tiene como objetivo purificar el medio ambiente y proporcionar a los residentes un ambiente de trabajo y de vida limpio y confortable. Nuestra empresa implementa una estricta gestión de las "cinco determinaciones" para los trabajos de limpieza y saneamiento, es decir, determinación de personas, ubicaciones, tiempos, tareas y calidad.
Estándares de gestión: equipo completo de saneamiento, como botes de basura y contenedores de cáscaras; regulaciones de limpieza y limpieza (personal de tiempo completo y sistema de responsabilidad de limpieza y limpieza se limpian todos los días, y se realizan tareas de saneamiento y desinfección); salir con regularidad; la vivienda pública es segura ** Todas las instalaciones utilizadas están libres de termitas; no hay restos de papel, colillas de cigarrillos y otros desechos en los pasillos y otros lugares sangrientos de la casa; mantenerse limpio y libre de publicaciones aleatorias y graffitis, barandillas de escaleras, tejados, lugares públicos ****************************. Se deben mantener limpios los pasamanos de las escaleras, los tejados, las ventanas públicas de cristal, etc.
1. Limpieza diaria
Alcance del trabajo contenido y frecuencia preparación de etiquetas
Planta 1 Recoger la basura y limpiar el bote de basura 2 veces/día sin restos ni olores.
>2 Limpiar los pisos y escaleras una vez por día, sin escombros, sin acumulación de agua
3 Lavar las escaleras una vez por semana, sin escombros, sin escombros, sin acumulación de agua
4 Limpiar el buzón de la puerta del apartamento una vez/día sin polvo ni huellas
4 Limpiar el buzón de la puerta del apartamento una vez/día sin polvo ni huellas
4 Limpiar el buzón de la puerta del apartamento una vez/día sin polvo ni huellas
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5 Limpiar el buzón en la puerta del apartamento está libre de polvo y huellas dactilares una vez al día. No hay polvo ni huellas dactilares. 5 Limpia el ascensor dos veces al día. área pública** ** Las puertas de seguridad están libres de polvo una vez por semana
7 Limpie los pasamanos de las escaleras una vez por semana y están libres de polvo
8 Limpie los techos públicos **** una vez /semana sin polvo ni arañas Seda
9 Limpiar la boca de incendios 1 vez/mes sin polvo
10 Limpiar las ventanas 2 veces/mes sin polvo
10 Limpiar las ventanas 2 veces/semana sin agua
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1 Sin agua
2 Sin polvo
3 Limpiar las escaleras una vez/semana, no escombros, sin acumulación de agua veces/mes, sin polvo
Carretera 1 La superficie de la carretera se limpia y limpia de escombros cíclicamente
2 El espacio verde al borde de la carretera se limpia de escombros 2 veces/día
3 Se limpia el combinador de bombas de agua una vez/semana y no hay polvo
4 Postes de alumbrado público 1 vez/semana sin polvo
Se limpian áreas verdes 2 veces/día sin polvo ni hojas muertas
2. Eliminar cuatro plagas
En edificios Para áreas públicas como vías, espacios verdes, etc. se tomarán medidas de exterminio de roedores y cucarachas. regularmente una vez al mes, se exterminarán dos veces mosquitos y moscas, y se desinfectarán los cuatro criaderos de plagas en las zonas aledañas.
4. Sistema de mantenimiento ecológico
Desarrollar estándares de gestión ecológica, realizar riegos, fertilizaciones, podas, insecticidas, etc. con regularidad para hacer un buen trabajo en la jardinería y plantación de edificios; ; no hay cambio de uso, daño, pisoteo u ocupación del espacio verde; las flores, plantas y árboles crecen bien, están bien podados y hermosos, y no hay plagas, enfermedades, ramas rotas ni calvas; No hay restos de papel, colillas de cigarrillos, piedras u otros escombros en el espacio verde.
Estándares de Medidas del Proyecto
Riegos y riegos verdes (según cambio climático) Riego completo y exhaustivo
Recorte y poda del césped (según temporada) El césped es hermoso y suave
Eliminación de malezas (una vez por semana) para garantizar que básicamente no haya malezas
Control de plagas y enfermedades Control de plagas y enfermedades (dos veces al año) Sin plagas ni enfermedades
Mantenimiento y fertilización (4 veces al año) El espacio verde está creciendo vigorosamente
El espacio verde está creciendo bien y no está dañado
El espacio verde está no dañado. Gestión eficaz ****, introduciendo buenos mecanismos operativos, aprovechando al máximo el valor de las propiedades e inyectando impulso a la gestión inmobiliaria para que propietarios y promotores obtengan beneficios.
6. Sistema de organización de la actividad cultural comunitaria
1. Construcción cultural comunitaria
Crear un entorno de vida y de trabajo armonioso, civilizado y confortable es nuestro *** * , que es también el deseo común de la mayoría de propietarios. Durante los festivales, especialmente el Festival de Primavera y el Festival de Medio Otoño, la oficina de gestión debe liberar lugares para eventos y, junto con el comité comunitario, organizar a los residentes de la comunidad para que participen en diversas actividades culturales y artísticas positivas para que los residentes tengan un sentido de pertenencia; las actividades deben planificarse con anticipación para buscar el apoyo de los departamentos gubernamentales pertinentes y desarrollar buenas relaciones con los comités de propietarios, los comités comunitarios de vecinos y los departamentos gubernamentales pertinentes; establecer áreas de aprendizaje y publicidad en la construcción de tablones de anuncios; cooperar, apoyar y participar en la construcción cultural comunitaria; para promover una cultura comunitaria elegante.
2. Servicios convenientes
"Vivir la misma vida sin salir de la comunidad" es un objetivo importante de los servicios de la empresa cuando los residentes enfrentan diversos problemas en la vida o el trabajo y son difíciles de resolver. lidiar con, todos los empleados de la empresa pueden responder activamente para brindar servicios, tomar la iniciativa para resolver problemas de los residentes y llevar a cabo activamente servicios comunitarios temporales, especiales y proactivos para promover el desarrollo de la comunidad. Temporal y especializado, es una modalidad de servicio especial elegida voluntariamente por los residentes.
①. Servicios diarios
Establecer una oficina de enlace con los propietarios y una línea directa de servicio para abrir un lugar para que los propietarios/comité de propietarios se comuniquen con la empresa. quejas y solicitudes de ayuda de los residentes. Al presentarse para reparaciones, el personal de la empresa debe ser recibido calurosamente, manejar y responder a los diversos requisitos de los residentes de manera oportuna, establecer un sistema de visitas posteriores y registros, y emitir periódicamente hojas de opinión del servicio de administración de propiedades; a los residentes. Se proporciona un formulario para solicitar opiniones sobre el trabajo de servicio para hacer correcciones oportunas a sugerencias razonables; los ingresos y gastos de los honorarios del servicio de administración de propiedades se anuncian cada seis meses y se recopilan, distribuyen y envían por correo periódicos.
2), servicios especiales
Proporcionar servicios de mantenimiento especiales pagos. Negocio de reparación y decoración de interiores, las reparaciones menores no pasan la noche y pueden completarse en tres días; gestión de vacantes, encargo de instalación de electrodomésticos, desinfección y encerado de la casa; contratación de niñeras, tutores y atención médica; Los servicios de consultoría de información esperan.
VI. Descripción de los asuntos de toma de posesión de propiedad
(1) Una vez que nuestra oficina acepta la encomienda de la administración de la propiedad, el trabajo de toma de posesión del orden de vida básico de la comunidad, como la seguridad y el medio ambiente. El saneamiento se llevará a cabo de inmediato. El trabajo de toma de posesión se llevará a cabo en Se completará dentro de una semana para proteger los intereses vitales de los propietarios de la comunidad.
(2) Para completar el trabajo de adquisición de manera eficiente, los líderes de la empresa establecieron un equipo de aceptación de adquisición encabezado por el subdirector general Chen (con 9 años de experiencia en administración de propiedades). Los miembros incluyen dos ingenieros y un contador.