La necesidad y las formas de evolucionar desde la gestión de propiedades hasta la gestión de operaciones de activos
Los activos inmobiliarios, es decir, los bienes raíces, son una parte importante de la riqueza mundial. Los bienes raíces representan entre el 40% y el 50% de toda la riqueza en valor contable. Las 500 principales empresas del mundo son bienes raíces. Los bienes raíces son los negocios del mundo, y la construcción, venta y arrendamiento de bienes raíces, así como los beneficios para los propietarios de viviendas, representan aproximadamente el 15% del producto interno bruto del mundo. países ricos. La gestión inmobiliaria es una parte importante de la gestión de las empresas, incluidas las organizaciones sin fines de lucro. Sin embargo, el nivel de gestión inmobiliaria de las empresas en mi país es muy bajo y el concepto de gestión inmobiliaria aún no se ha formado.
La cantidad y el valor de los bienes raíces crecerán rápidamente en el desarrollo de China. ¿Quién operará y administrará estos enormes activos? ¿Quién obtendrá enormes ganancias operativas y de administración en Japón, la mayoría de los bienes raíces y bienes raíces comerciales? En lugar de ser administradas por propietarios de tierras, son administradas por compañías profesionales de administración de bienes raíces. Actualmente, la mayoría de las empresas de propiedad extranjera que invierten en el país contratan compañías de administración profesionales como consultores de administración para satisfacer las necesidades de preservación y apreciación del valor de la propiedad a través de la planificación inmobiliaria; . A medida que el concepto de propietarios de activos inmobiliarios nacionales se integra rápidamente con los estándares internacionales, muchas empresas de gestión empresarial, unidades de gestión logística y promotores inmobiliarios previsores están intentando activamente gestionar los activos inmobiliarios, especialmente los inmuebles comerciales, para poder compartir este enorme pastel.
La razón fundamental del surgimiento de la gestión inmobiliaria moderna radica en la amplitud y complejidad de la gestión de edificios moderna, la diversificación de los derechos de propiedad, la complejidad de las relaciones adyacentes, las diferencias en las necesidades de las personas, el deseo de perseguir riqueza, La búsqueda de la calidad de vida ha planteado fuertes requisitos para la división profesional del trabajo, y la organización profesional de las empresas de administración de propiedades surgió en un momento histórico.
Si una sociedad de gestión inmobiliaria sólo presta servicios inmobiliarios, puede satisfacer necesidades generales de vida y trabajo, pero está lejos de lograr el objetivo de invertir en activos inmobiliarios. Para las empresas de administración de propiedades, si solo cobran tarifas de administración de propiedades, los ingresos operativos serán limitados, los costos laborales serán cada vez más altos y los márgenes de ganancia serán cada vez más reducidos, la escala de los ingresos por alquiler de propiedades comerciales es a menudo diez veces o más; incluso diez veces más que los honorarios de administración de la propiedad decenas de veces, ya sea compartiendo con los propietarios o dando rendimientos fijos a los propietarios, siempre que se lleve a cabo una gestión eficiente, el margen de beneficio se puede ampliar diez veces o incluso cien veces. .
Por lo general, las empresas de gestión inmobiliaria sólo se sitúan en la posición de "niñera" y "ama de llaves" y no consiguen orientar bien a los propietarios a la hora de establecer el concepto de gestión global de activos. Centran su energía y sus recursos financieros en la propiedad. sentimientos de propietarios e inquilinos, pero la energía y los recursos financieros invertidos en la planificación de la gestión de activos para los propietarios están lejos de ser suficientes.
La mayoría de los propietarios aún no han establecido el concepto de gestión de activos, ni se han dado cuenta de los beneficios de una gestión coordinada de activos, y mucho menos han pagado inversiones para mantener e incrementar el valor de sus activos. La naturaleza a corto plazo y la incertidumbre de los contratos de servicios inmobiliarios también hacen que el comportamiento comercial de las empresas de administración de propiedades sea extremadamente propenso a un comportamiento a corto plazo. La mayoría de las empresas de administración de propiedades tienen un período de crecimiento corto y una gran brecha en las capacidades operativas.
En la operación de propiedades que generan ingresos, debido a que algunos propietarios aún no han entendido claramente las responsabilidades y obligaciones de las propiedades de inversión, prestan más atención a la adquisición de beneficios reales y no toman acciones activas para operar. sus propiedades personales. Las empresas de gestión de propiedades están más preocupadas por los activos La gestión de los activos del propietario se hizo a un lado. Una vez que el valor de los activos se deprecie, la gente cuestionará los modelos operativos de los centros comerciales, los hoteles y los apartamentos con derechos de propiedad.
Tanto el propietario como la empresa administradora de propiedades deben entender claramente que el propietario y la empresa administradora de propiedades deben considerar conjuntamente la preservación y apreciación de los activos del propietario y la operación y administración de los activos, mientras que la administración de la propiedad la empresa debería considerar más. Prestamos gran atención a la interacción con los propietarios, los guiamos desde una perspectiva profesional y nos convertimos verdaderamente en los administradores de los activos.
Una excelente gestión de activos inmobiliarios no sólo puede compensar las pérdidas intangibles y las necesidades de renovación de los activos, sino también mantener y aumentar el rendimiento de las inversiones. Una excelente gestión de activos sólo puede ser proporcionada por excelentes empresas de gestión de activos.
Las empresas de gestión de propiedades tienen la ventaja inherente de estar a la distancia más corta de los propietarios e inquilinos. Si se combinan con capacidades de gestión de activos, pueden convertirse en socios de los propietarios en la gestión de activos. En los Estados Unidos, los administradores de propiedades se dividen en tres categorías: la primera categoría es el administrador del edificio, que es responsable de la administración diaria del edificio (puede entenderse como el proveedor de servicios inmobiliarios diarios; la segunda categoría es el administrador de la propiedad); , que es responsable de contactar a los agentes y arrendar la propiedad (puede entenderse como el operador que opera los activos existentes del propietario; la tercera categoría es el administrador de activos, que es responsable de la planificación del desarrollo estratégico de la propiedad, la investigación de mercado y la gestión completa de los activos); planificación y operación.
Las empresas de administración de propiedades deben desarrollar activamente sus operaciones, educar a los propietarios y mejorar sus propias capacidades operativas para ocupar una posición favorable en las enormes ganancias de la gestión de activos inmobiliarios en el futuro.
La informatización es el medio más eficaz para ayudar a las empresas tradicionales de administración de propiedades a desarrollarse de manera estandarizada, refinada, a gran escala y operativa. El núcleo de la informatización es el software utilizado en la industria de administración de propiedades nacional. desarrollado hasta la quinta generación.
La función principal del software de primera generación es el cobro, que es completamente de mantenimiento de registros, sustituyendo la contabilidad manual y no tiene nada que ver con los procesos de negocio.
El software de segunda generación; agrega ingeniería, servicio al cliente y seguridad Las funciones y procesos comerciales como la protección contra incendios, la limpieza y la ecologización permiten que los procesos comerciales básicos de las empresas inmobiliarias se ejecuten en el software y logren la estandarización;
El software de tercera generación agrega la función de gestión de grupos empresariales y puede monitorear el negocio de cada sucursal y oficina de administración ayuda efectivamente a las empresas de administración de propiedades a desarrollarse a gran escala;
El software de cuarta generación agrega una gran cantidad de planificación, presupuestación, medición, funciones de análisis estadístico, evaluación del desempeño y soporte de decisiones para ayudar a las empresas de administración de propiedades a realizar una gestión refinada y digital de la toma de decisiones;
La última dirección de desarrollo es la operacionalización, y el defensor es Shanghai Weiyin Software. Tienen oficinas en Shanghai. Metro City, Shanghai Securities Building, Beijing Yintai Center. En la práctica de informatización de una gran cantidad de propiedades comerciales, como el Estadio de los Trabajadores, el trabajo de informatización de la gestión de propiedades comerciales se ha dividido gradualmente en cinco partes: gestión de activos operativos, arrendamiento de inversiones. gestión, gestión de atención al cliente, gestión inmobiliaria y gestión financiera.
Entre ellos, la gestión de activos operativos se pasa por alto fácilmente, pero es crucial. Los activos operativos incluyen oficinas, tiendas, apartamentos, almacenes, plazas de aparcamiento, espacios publicitarios, fábricas, equipos, vehículos y otros activos que pueden alquilarse para obtener ingresos. Este es el capital más importante para obtener beneficios inmobiliarios comerciales. Un buen software puede ayudar a los administradores a controlar la información detallada, el estado de posesión y uso y el estado de carga de diversos activos operativos en cualquier momento y en cualquier lugar, y realizar análisis estadísticos integrales de la distribución de activos, la eficiencia de uso, los niveles de alquiler y las tasas de cobro oportuno, incluidos los de los año anterior. , comparación de cifras reales del mes pasado y comparación con el presupuesto. A través del registro completo de información, análisis estadístico y procesos estrictos, se puede mejorar efectivamente la eficiencia del uso de los activos operativos. Después de usar el software, Metro Tower ha aumentado su tasa de utilización de activos, su nivel de alquiler y su tasa de cobro oportuno año tras año. Ahora es el edificio más próspero del distrito comercial de Xujiahui y una de las propiedades comerciales más rentables.
La gestión del arrendamiento de inversiones también es el núcleo de la gestión de bienes raíces comerciales. El software puede registrar completamente la información del inquilino, la información del contrato y la información del servicio al cliente en diferentes etapas, como planificación, desarrollo, ventas, arrendamiento, servicio al cliente y. administración de propiedades, y *Compartido entre varios departamentos según la autoridad. Al atraer inversiones para un nuevo edificio, puede promocionarlo rápidamente entre los inquilinos acumulados y acelerar el proceso de inversión. El software también puede analizar exhaustivamente el valor de los inquilinos en función de las tasas de pago puntuales, operaciones ilegales y otra información, seleccionar inquilinos de alta calidad entre los inquilinos acumulados continuamente y eliminar los inquilinos de baja calidad para aumentar las tasas de ocupación y los niveles de alquiler. En la promoción de inversiones de nuevos proyectos, el trabajo de captación de inversiones se puede completar rápidamente con la ayuda de información completa y de alta calidad sobre los inquilinos.
Otras funciones del software, como la gestión de acciones comerciales, la gestión de tarjetas de membresía, la gestión de devoluciones del propietario, etc., cubren todos los aspectos de los bienes raíces comerciales, estandarizan eficazmente la operación y gestión de los bienes raíces comerciales y obtener ganancias operativas en la mayor medida.
A medida que la industria madure cada vez más, las empresas de administración de propiedades que no puedan lograr la estandarización, el refinamiento y la escala serán eliminadas, y las empresas de administración de propiedades que no puedan lograr la operacionalización no podrán mantener las ganancias.