Cómo realizar una investigación sobre el estado de gestión inmobiliaria de zonas residenciales urbanas

En los últimos años, con el rápido desarrollo de la construcción urbana en nuestra ciudad y la continua expansión de la escala residencial, se ha ido impulsando paulatinamente el trabajo de gestión inmobiliaria en nuestra ciudad. Una gestión inmobiliaria de alta calidad desempeña un papel positivo en la mejora del entorno de vida, la promoción de la construcción de comunidades armoniosas y la mejora de la calidad de la ciudad. La nueva planificación urbana y la construcción de una ciudad segura, habitable y armoniosa con una población de un millón de habitantes deben promover y estandarizar aún más el desarrollo de este trabajo, según el acuerdo de trabajo de 2008 de la CCPPCh, el Comité de Asuntos Jurídicos de la CCPPCh. El liderazgo del vicepresidente Zheng Qiang organizó a algunos miembros de la CCPPCh para realizar una encuesta sobre la situación de la gestión de la propiedad en las zonas residenciales urbanas a finales de octubre. El equipo de investigación escuchó la presentación de la Autoridad Municipal de Vivienda, realizó inspecciones in situ en algunas zonas residenciales, celebró un simposio al que asistieron administradores de algunas empresas de administración de propiedades y distribuyó cuestionarios a los propietarios para solicitar opiniones. El estado de la investigación ahora se informa de la siguiente manera.

1. Situación básica

Tras el desarrollo de los últimos años, la labor de gestión inmobiliaria urbana en nuestra ciudad ha ido configurando una situación de diferentes tipos, amplios niveles y diversas formas. Según la encuesta, actualmente existen cinco métodos principales de gestión para las comunidades residenciales en nuestra ciudad: en primer lugar, la empresa de administración de propiedades más el tipo de servicio de limpieza residencial; en segundo lugar, el tipo de administración de propiedades después de que el desarrollador la vende; en tercer lugar, la administración independiente conjunta del propietario; el cuarto tipo, el tipo de gestión de recaudación de fondos de la unidad gubernamental; el quinto es el tipo no administrado.

Existen ***15 empresas administradoras de propiedades calificadas en el área urbana, incluidas 10 empresas calificadas de segundo nivel y 5 empresas calificadas de tercer nivel, con ***338 empleados más; en el área urbana Una zona residencial de gran escala con un área total de construcción de más de 1,5 millones de metros cuadrados. Entre ellas, 16 comunidades han establecido comités de propietarios. En las áreas residenciales donde se implementa la administración de propiedades, si se establece un comité de propietarios, el comité de propietarios y la empresa administradora de propiedades firmarán un "Contrato de servicios de propiedad"; si no hay un comité de propietarios, la unidad de desarrollo y construcción firmará un "Contrato preliminar"; Contrato de Servicios de Administración de la Propiedad” con la sociedad administradora de la propiedad. Contrato” o “Contrato de Encomienda”.

Para hacer un buen trabajo en la gestión inmobiliaria, nuestra ciudad ha tomado las siguientes medidas en los últimos años: aumentar la publicidad y mejorar la conciencia de los propietarios sobre el consumo inmobiliario. Mediante la distribución de materiales promocionales, la realización de consultas sobre políticas y regulaciones y la celebración de simposios, se da amplia publicidad a la Ley de Propiedad, el Reglamento de Administración de Propiedades y las políticas y regulaciones relacionadas, de modo que los ciudadanos puedan comprender, participar y apoyar mejor la administración de propiedades y crear un un mejor ambiente para el trabajo de administración de propiedades. Crear una mejor atmósfera; aumentar los esfuerzos de capacitación y mejorar la calidad del personal de administración de propiedades. Organizar a directivos y directivos de diversas empresas de gestión inmobiliaria para que realicen cursos de formación para mejorar la calidad de los empleados. Se organizó al personal relevante para aprender de la experiencia avanzada en otros lugares, estandarizar los servicios inmobiliarios y mejorar la calidad de la gestión, lo que logró buenos resultados y se fortaleció la supervisión para promover el sano desarrollo de la industria de gestión inmobiliaria. Se han promulgado las "Medidas provisionales para la administración de propiedades de la ciudad de Huanghua" y las "Medidas para la administración de fondos de mantenimiento de cuentas especiales" y otros documentos, que brindan garantías políticas para el desarrollo saludable de la industria de administración de propiedades en nuestra ciudad. De acuerdo con las "Medidas de gestión de calificación de empresas de administración de propiedades" del Ministerio de Construcción, se han formulado procedimientos operativos estandarizados para excluir por adelantado a las empresas de administración de propiedades no calificadas, lo que garantiza mejor la calidad del servicio de las empresas de administración de propiedades y es beneficioso para la salud de la administración de propiedades. La industria ha desempeñado un papel impulsor, se ha reforzado la orientación y se ha mejorado el sistema de autonomía del propietario. Incrementar la orientación de los comités de propietarios de cada zona residencial, crear activamente las condiciones para preparar el establecimiento del comité de propietarios, formular un pacto civilizado para los propietarios, aclarar los derechos y obligaciones, para que la mayoría de los propietarios tengan una mejor comprensión. de sus propios derechos y obligaciones, y comprender la importancia de la gestión autónoma. Se han producido nuevas mejoras. La mayoría de los propietarios apoyan y cooperan activamente en su trabajo con los comités de propietarios y las empresas de administración de propiedades, y poco a poco se está formando una fuerte atmósfera de construcción y gestión conjunta de la comunidad. Gracias al trabajo mencionado anteriormente, se ha mejorado considerablemente el nivel general de gestión de la propiedad urbana.

2. Problemas existentes

Aunque la gestión inmobiliaria de las zonas residenciales urbanas ha logrado ciertos resultados, no se pueden ignorar las dificultades y problemas existentes. Se manifiesta principalmente en los siguientes aspectos:

En primer lugar, la contradicción entre los propietarios y las empresas de administración de propiedades se ha vuelto cada vez más aguda y han comenzado a surgir factores inestables.

En segundo lugar, el inicio de la construcción y la inspección de aceptación de las zonas residenciales deben ser más estrictos. En algunas zonas residenciales construidas en fases, las instalaciones de apoyo no se construyen simultáneamente como se requiere. Por ejemplo, la mayoría de los proyectos de construcción residencial, como Qingqing Homestead, se completaron sin una aceptación integral, lo que provocó incidentes masivos hasta que se presentaron las peticiones. En algunas áreas residenciales, no se han implementado edificios de administración de propiedades, algunos proyectos ecológicos no han cumplido con los estándares y algunas instalaciones de apoyo no se han construido. Estos problemas no se han corregido a tiempo, lo que ha provocado que la construcción de áreas residenciales no cumpla. los requisitos generales de planificación. En tercer lugar, es necesario avanzar aún más en la concienciación sobre planificación y diseño de la comunidad. En particular, algunas zonas residenciales que se construyeron anteriormente obtuvieron resultados especialmente buenos. Algunas comunidades no construyeron ningún estacionamiento durante la construcción y no se reservaron espacios de estacionamiento. Con el rápido desarrollo de la economía social y la mejora continua del nivel de vida de las personas, el número de automóviles privados ha aumentado considerablemente. Una gran cantidad de automóviles privados inundaron las áreas residenciales, lo que provocó que muchas áreas residenciales se llenaran de automóviles, lo que provocó conflictos y disputas de vez en cuando. Además, algunas instalaciones de agua, electricidad, calefacción y otras instalaciones no pueden alcanzar "un medidor (válvula) para cada hogar", lo que genera grandes inconvenientes para la administración de propiedades y también afecta en cierta medida la relación entre los propietarios y las empresas de administración de propiedades. En cuarto lugar, es necesario crear más sinergias de gestión entre departamentos. Algunos propietarios tiran basura a voluntad, mantienen mascotas en violación de las regulaciones y construyen de forma privada. Algunos propietarios cambian el uso de sus casas sin autorización, dañan la seguridad estructural del edificio o causan fugas durante la decoración, afectando la vida normal de los propietarios vecinos. En este sentido, la gestión de la propiedad es difícil gestionar una empresa y los departamentos funcionales pertinentes rara vez intervienen. Algunos departamentos sólo cobran tarifas pero se niegan a asumir los costos de mantenimiento de las instalaciones. Eluden su responsabilidad cuando las instalaciones sufren daños, dejando a las empresas de administración de propiedades en una situación pasiva.

En quinto lugar, los problemas dejados por los promotores provocan disputas entre los propietarios y las empresas de gestión inmobiliaria. Los resultados de la encuesta muestran que la mayoría de las causas de disputas entre propietarios y empresas de administración de propiedades están relacionadas con problemas dejados por los promotores. Algunos desarrolladores son deshonestos y toman atajos durante el proceso de construcción, causando serios problemas con la calidad de las casas. Algunos han cambiado el diseño y la planificación sin autorización, lo que ha resultado en deficiencias inherentes a la construcción de la comunidad. Algunas de las promesas en materia de suministro de agua, suministro de gas, etc. al vender la casa no se pueden cumplir, lo que se ha convertido en el motivo de los propietarios. negarse a pagar los derechos de propiedad. Los propietarios de estos problemas no pueden obtener soluciones oportunas de los promotores y sólo pueden negociar con las empresas administradoras de propiedades, lo que genera conflictos y disputas entre las dos partes. Cuando algunas áreas residenciales fueron entregadas para su uso, las instalaciones de apoyo, como áreas verdes y caminos, aún no estaban completas, y los propietarios no recibieron los beneficios prometidos, lo que provocó conflictos entre las empresas de administración de propiedades y los propietarios. En algunas comunidades, la propiedad de las instalaciones públicas de apoyo, como garajes, sótanos, centros de actividades y clubes, no está claramente definida, lo que genera fuertes reclamos de derechos de propiedad por parte de los propietarios. También genera responsabilidades de mantenimiento, el reparto de los honorarios de administración de la propiedad y. La distribución de la renta de explotación de la propiedad.

3. Algunas sugerencias

Con el desarrollo de la economía social y la mejora del nivel de vida de las personas, la importancia de la gestión de la propiedad en las zonas residenciales se ha vuelto cada vez más importante. Según el análisis de los expertos pertinentes, la principal contradicción en la ciudad en el futuro se centrará en la cuestión de la gestión de la propiedad residencial. Por lo tanto, para construir una sociedad armoniosa y promover el desarrollo ordenado y eficiente de la gestión inmobiliaria en las zonas residenciales urbanas de nuestra ciudad en los próximos 3 a 5 años, se recomienda:

1. Centrarse en las perspectivas de desarrollo urbano, poner a las personas en primer lugar, integrar a la comunidad de residentes y construir una comunidad armoniosa. El primero es fusionar comunidades para solucionar la situación actual en la que la mayoría de las comunidades de nuestra ciudad son pequeñas, tienen altos costos de gestión y son desfavorables para la gestión. Las carreteras urbanísticas deberían utilizarse como los cuatro extremos principales de la comunidad y la escala debería controlarse entre 150.000 y 200.000 metros cuadrados, reduciendo así en gran medida los costos de gestión de la propiedad. El segundo es proporcionar calefacción centralizada y establecer una empresa de calefacción a gran escala en toda la ciudad para resolver eficazmente los problemas contradictorios causados ​​por la calefacción invernal en las comunidades urbanas y reducir los costos de vida de los residentes. El tercero es promover vigorosamente los trabajos de renovación de "una habitación, un metro (válvula)" para el agua, la electricidad, el gas y la calefacción para evitar conflictos entre los propietarios y las empresas de administración de propiedades debido a problemas de costos. El cuarto es planificar y establecer centros centralizados de servicios inmobiliarios en comunidades residenciales, especialmente comunidades de nueva construcción, para aumentar la función autohematopoyética de las empresas de gestión inmobiliaria.

En la comunidad, la empresa inmobiliaria se dedica a supermercados, verduras, desayunos, tintorerías, clínicas médicas, guarderías, salones de belleza, electrodomésticos y mantenimiento de vehículos y otras industrias estrechamente relacionadas con las necesidades de los residentes de la comunidad; cobra diversas tarifas y cobra tarifas de gestión; (como televisión por cable, agua pura, gas licuado, etc. no solo aumenta la función autohematopoyética de las empresas de administración de propiedades, sino que también facilita las necesidades diarias de los residentes de la comunidad y también puede reducir los costos de administración de propiedades de la comunidad). residentes. Quinto, los departamentos pertinentes deben trabajar juntos para investigar seriamente y abordar la construcción ilegal en áreas residenciales, la decoración ilegal, la modificación no autorizada del uso de la vivienda y otros malos comportamientos que infringen los intereses de otros propietarios, y esforzarse por construir una comunidad armoniosa.

2. Incrementar la supervisión y promover el sano desarrollo de la industria de administración de propiedades. Fortalecer la supervisión de la industria de administración de propiedades por parte de la Autoridad Municipal de Vivienda y crear un buen ambiente para ello. De acuerdo con el espíritu del "Reglamento de administración de propiedades" y documentos relacionados, con base en la situación real de nuestra ciudad, los detalles de implementación deben formularse lo antes posible para proporcionar una base política para el trabajo de administración de propiedades. Es necesario estandarizar aún más el comportamiento de licitación de la administración de propiedades, especialmente para introducir un mecanismo de competencia, cambiar completamente la situación de "autoconstrucción y autogestión" del trabajo de administración de propiedades por parte de las unidades de desarrollo y construcción, promover la supervivencia del más fuerte. entre las empresas de administración de propiedades y acelerar el proceso de comercialización de la administración de propiedades. Es necesario aumentar la supervisión de las empresas de administración de propiedades y hacer grandes esfuerzos para cultivar un grupo de modelos de empresas de administración de propiedades con alta calidad, buenos servicios y una gestión estandarizada, utilizando modelos para liderar el camino y utilizar modelos para promover. Rectificar y estandarizar el orden del mercado de administración de propiedades, fortalecer la gestión de calificaciones de las empresas de administración de propiedades, hacer cumplir estrictamente el sistema de admisión, autorización y presentación de informes de quejas e investigar y abordar con prontitud las quejas e informes de los propietarios. Es necesario ampliar aún más el alcance del trabajo y esforzarse por fortalecer la orientación de la gestión inmobiliaria de las comunidades residenciales de autoconstrucción por unidades.

3. Incrementar la publicidad y crear un buen ambiente para el trabajo de administración de propiedades. La gestión de propiedades concierne a miles de hogares y es una parte importante de la construcción de una sociedad armoniosa. Es necesario dar amplia y profunda publicidad a la "Ley de Propiedad" y al "Reglamento de Gestión de la Propiedad", fortalecer la educación de los residentes sobre el consumo de la propiedad, para que los participantes directos en la administración de la propiedad, los propietarios y las empresas de administración de propiedades, conozcan la ley y comprendan sus respectivos derechos en las actividades de administración de bienes tener una comprensión clara de las obligaciones que deben asumir y regular su comportamiento de acuerdo con el Reglamento. Es necesario orientar a cada comunidad residencial para que establezca comités de propietarios lo antes posible de acuerdo con los procedimientos legales, promueva la autodisciplina de los propietarios, proteja sus propios derechos e intereses de acuerdo con la ley, comunique y coordine activamente entre los propietarios y la administración de la propiedad. empresas y eliminar malentendidos y diferencias entre ambas. Es necesario educar a los propietarios para que cumplan proactivamente sus obligaciones en las actividades de administración de propiedades, cumplan conscientemente las regulaciones pertinentes sobre administración de propiedades, mantengan el orden público y el saneamiento ambiental, paguen los honorarios de administración de propiedades a tiempo y, cuando surjan disputas con las empresas de administración de propiedades, deben resolverse mediante los medios adecuados. Se deben tomar métodos y medidas para hacer frente a quienes no cumplen con sus obligaciones, a fin de evitar afectar el desarrollo normal de los servicios de administración de propiedades en toda la comunidad debido al incumplimiento de algunas personas de sus obligaciones. Es necesario educar y orientar a las empresas de administración de propiedades para que operen de acuerdo con la ley, cobren tarifas razonables, acepten la supervisión y se esfuercen por brindar servicios eficientes y de alta calidad a la mayoría de los propietarios.

4. Las empresas de gestión inmobiliaria deberían cambiar sus conceptos y mejorar los niveles de servicio. El éxito o el fracaso de una empresa de gestión inmobiliaria depende en gran medida de su calidad. Por lo tanto, las empresas de administración de propiedades deben educar y capacitar concienzudamente a sus empleados, cambiar constantemente sus conceptos de servicio y mejorar la calidad y las habilidades de servicio de sus empleados. Es necesario establecer y mejorar el sistema de gestión interna de la empresa, mejorar el mecanismo operativo y reducir los costos operativos. Es necesario llevar a cabo la gestión de la propiedad de las comunidades residenciales de acuerdo con las regulaciones políticas y firmar un "Contrato preliminar de servicios de propiedad" o "Contrato de servicios de propiedad" con los propietarios de manera oportuna para aclarar los derechos, obligaciones y responsabilidades de ambas partes. Debemos poner igual énfasis en los beneficios económicos y sociales, hacer todo lo posible para cumplir con los requisitos razonables de los propietarios, poner fin resueltamente a cualquier comportamiento que perjudique los intereses de los propietarios y manejar las diversas contradicciones y disputas que surgen en las actividades de administración de propiedades en conforme a la ley.

5. Mejorar la organización, aclarar responsabilidades y trabajar juntos para brindar una garantía favorable para el trabajo de administración de propiedades. En primer lugar, el gobierno debería establecer un grupo dirigente de gestión de propiedades. La gestión de la propiedad es un proyecto sistemático y algunos problemas están fuera del alcance de las autoridades competentes por sí solas. Como el aumento de los precios de la calefacción este año y otras cuestiones. Por lo tanto, el gobierno de la ciudad debe darle gran importancia y incluirlo en su agenda.

Es necesario aprender de las prácticas de otras ciudades, con el alcalde a cargo como líder del grupo dirigente, con oficinas bajo él, e involucrando a los departamentos pertinentes para estudiar y resolver problemas en el trabajo de administración de propiedades de manera oportuna. Todas las unidades relevantes deben asumir efectivamente sus responsabilidades bajo el liderazgo unificado del grupo líder, cooperar entre sí, apoyarse mutuamente, coordinarse y trabajar juntos, responsabilizar a los departamentos funcionales irresponsables y brindar garantías favorables para el trabajo de administración de propiedades. El segundo es explorar la integración del comité de propietarios y el comité vecinal en uno solo, y aceptar el mecanismo de liderazgo de la oficina del subdistrito. Todas las oficinas de subdistrito deben fortalecer aún más su orientación sobre la gestión de propiedades de las comunidades residenciales dentro de su jurisdicción. Todas las comunidades residenciales que cumplan con las condiciones deben establecer comités de residentes y comités de propietarios bajo la guía de las oficinas de subdistrito, y explorar las posibilidades. Integración de comités de propietarios y comités de vecinos dos en uno, al comité de propietarios se le asignan funciones de comité de vecinos, con un conjunto de personas y dos marcas, para resolver los conflictos a nivel de base y esforzarse por mantenerlos. armonía y estabilidad social. El tercero es adherirse al principio de desarrollo sostenible y planificar el futuro con altos estándares. El departamento de planificación y construcción debe considerar plenamente las cuestiones de gestión de la propiedad una vez finalizado el proyecto residencial al planificar y construir la ciudad, y resolver los problemas de dificultad para estacionar y caminar en áreas residenciales y las incomparables instalaciones públicas desde la fuente. Es necesario aumentar la supervisión de las unidades de desarrollo y construcción y formular estándares integrales de aceptación para proyectos de administración de propiedades. Cuando la comunidad esté completa y aceptada, se implementará un sistema de responsabilidad de aceptación basado en los hogares para controlar estrictamente la calidad de las casas, las instalaciones de apoyo, el agua y la electricidad, etc., para garantizar que las comunidades residenciales totalmente calificadas se entreguen a la sociedad. . Es necesario definir los derechos de propiedad de la infraestructura, sancionar los cambios no autorizados en los planes de construcción y ocupar espacios verdes e instalaciones públicas de acuerdo con la ley, y eliminar las disputas sobre la gestión de la propiedad comunitaria causadas por los problemas dejados por los desarrolladores desde la fuente. /p>