El mercado de viviendas de segunda mano de Taiyuan se está estancando
Prefacio: We-media ha brindado a muchas personas una plataforma y la oportunidad de hablar. Después de todo, hablar es gratis y la distancia de comunicación es corta. Inicialmente se limitaba al círculo de amigos. . Hace algún tiempo escribí varios artículos sobre casas y algunas personas sensibles pensaron que estaban involucradas en bienes raíces y se preguntaron si había demasiadas casas. Esto es lo mismo que aquellos que revenden reliquias culturales no son necesariamente coleccionistas de reliquias culturales, son solo pasatiempos, son profesionales y quieren expresar algunas opiniones y aparecer en los titulares sobre una determinada aplicación en el futuro. Es posible que los comentaristas del mercado de valores no sean necesariamente operadores de bolsa.
En primer lugar, un análisis del mercado de viviendas de segunda mano de Taiyuan revela que “Taiyuan no es el centro ni la ciudad de mayor actividad para la especulación inmobiliaria”.
En primer lugar, Taiyuan es la ciudad central”. parte del país que está "ni al este ni al oeste" El desarrollo económico de la ciudad está rezagado; en segundo lugar, la población es pequeña. El "Plan Maestro de la ciudad de Taiyuan (2011-2020)" aprobado recientemente por el Consejo de Estado requiere que la población se encuentre en el centro. área urbana a controlar en alrededor de 3,6 millones; en tercer lugar, Taiyuan está en el marco de la expansión de la ciudad a mediano plazo, es una ciudad determinada por el estado para reducir el stock, con un gran número de casas de nueva construcción y una larga. ciclo de digestión. Los indicadores de economía, población y vivienda existente son varios pilares importantes del mercado de vivienda de segunda mano, y Taiyuan no tiene ventaja en ninguno de ellos. Recientemente, "Bingzhou House Selling Notes" se ha vuelto muy popular en el círculo de amigos. Si el volumen de transacciones se duplica y tenemos que trabajar horas extras todos los días, la motivación interna para simplificar los procedimientos será suficiente para promover reformas. Un simple cambio del límite de números a "cualquier número que se publique, y el número se publique durante todo el día" redujo a la mitad el número de personas en la sala de servicios, lo que es suficiente para reflejar el desierto mercado de viviendas de segunda mano en Taiyuan. Por lo tanto, Taiyuan no es un punto caliente para los flujos de capital en el país, y ni siquiera tiene motivación para la especulación de capital a corto plazo como Hefei.
En segundo lugar, el mercado de viviendas de segunda mano de Taiyuan es un mercado "narcisista" con una motivación de transacción insuficiente.
Dado que el capital menosprecia el mercado de viviendas de segunda mano de Taiyuan, entonces el mercado de viviendas de segunda mano de Taiyuan El mercado es un mercado egocéntrico. El mercado del "narcisismo" digerido es un rígido mercado de viviendas de segunda mano. La base de compraventa es el tipo "distrito escolar, vida", es decir, es una casa en todo el distrito escolar para que los niños vayan a la escuela, o una casa cerca de un parque o autopista para personas mayores. para vivir, lo cual es más conveniente. Hay gente ocasional con intenciones de invertir a lo largo del metro número 2. Pasan por la calle Xuefu en el sur y la calle Shengli en el norte. Son las casas de metro de segunda mano en las zonas más populares del sur. Inner Ring Road hasta Changfeng Street. Dejando de lado el factor del distrito escolar, se pueden comprar casas de dos manos rápidamente. El aumento anual es de menos de 2.000 por metro cuadrado, lo que es simplemente insignificante en las ciudades cálidas. Además, la red de metro aún no está establecida, por lo que el impacto en los viajes no será grande dentro de 10 años. Por lo tanto, los principales factores que respaldan el mercado de viviendas de segunda mano de Taiyuan son el "distrito escolar" y la "vida", y la proporción relativa de viviendas en los distritos escolares es mayor.
Sin embargo, con respecto a esta motivación, en el contexto de "el público se retira del sector privado y avanza el sector privado", el surgimiento de un gran número de escuelas primarias privadas, escuelas primarias contratadas y Las escuelas secundarias privadas con participación pública también están asimilando constantemente el impulso y es probable que los precios de la vivienda sigan aumentando. Por ejemplo, en la zona del antiguo campamento militar, que originalmente era un lugar de moda, los precios generales de la vivienda no han fluctuado mucho en los últimos dos años y algunas casas se han vendido recientemente.
En tercer lugar, lo más crítico es que el efecto de "desapalancamiento" financiero de este año ya ha aparecido.
Hablé sobre el efecto de "desapalancamiento" financiero de este año en artículos anteriores. devolver capital limitado a la economía real, eliminar gradualmente la burbuja inmobiliaria y permitirle un "aterrizaje suave". Es lógico que Taiyuan sea una ciudad en proceso de reducción de existencias y una ciudad sometida a una regulación diferencial. El "desapalancamiento" no debería afectar a nuestro "Gran Taiyuan". Muchos intermediarios, al promocionar casas entre los clientes, prometerán que Taiyuan otorgará préstamos rápidamente y que no habrá grandes problemas. Incluso el New Deal del 1 de mayo de hace algún tiempo, que decía que se endurecían los préstamos para la vivienda, fue considerado por muchos intermediarios como "un gran trueno pero poca lluvia".
Sin embargo, se ha pasado por alto una cuestión, sin mencionar los cuatro bancos principales con condiciones de aprobación estrictas, algunos bancos por acciones que dependen de préstamos hipotecarios requieren la aprobación de la oficina central para sus cuotas de préstamos, y la cuota de la sede también está controlada por la "Sede del Pueblo". No es que el mercado de Taiyuan necesite apoyo, les daré más “cuota” en Taiyuan. Su plan se ha agotado y necesita presentar una nueva solicitud, porque ahora hay control nacional y no se alienta la expansión del mercado de préstamos para vivienda, y el estímulo original de los préstamos y la lucha por el rendimiento son dos conceptos diferentes.
Conozco a muchos amigos intermediarios. Amo mi casa, Haosheng, Zhonghuan, Yijia, etc. A principios de abril, algunos intermediarios sensibles ya estaban eligiendo bancos al otorgar préstamos. así que recomendé rápidamente qué compañía de préstamos elegir. A finales de abril, muchos bancos habían agotado sus límites de crédito y había una escena animada de muchos intermediarios reunidos para entrevistas en un banco que rara vez se mencionaba. En el pasado, a mediados de junio, muchos bancos de Taiyuan habían agotado sus cuotas por adelantado y no podían liberar fondos. Algunos directores generales de bancos se vieron obligados a volar a la sede para coordinar la cuota.
La restricción del crédito en la industria inmobiliaria en todo el país ha afectado al mercado de Taiyuan.
En cuarto lugar, el mercado de viviendas de segunda mano de Taiyuan se está estancando
Analicemos primero la situación actual del mercado desde varios aspectos:
Por un lado, el El precio de cotización de las viviendas de segunda mano ha aumentado y ha aparecido un gran número de casas con un precio total elevado. Frente a los datos nacionales de precios de la vivienda, los vendedores de viviendas esperan unilateralmente que sus casas se vendan a buen precio. Tomando como ejemplo una determinada comunidad, el precio de una casa de 110 metros cuadrados a principios de año rondaba los 980.000. en abril era más de 100. Recientemente, ha llegado a 1,1 millones. Por supuesto, esto es una ilusión. En el pasado, cuando la economía se estaba desarrollando rápidamente, la gente tenía suficiente dinero para comprar muchas casas de grandes metros cuadrados. Recientemente, varios factores han llevado a que se ponga en el mercado una gran cantidad de casas de grandes metros cuadrados. Por eso, a menudo verás en Internet que el precio total es de doscientos metros cuadrados.
Por otro lado está la prosperidad del mercado intermediario. Si has prestado atención, verás que desde el año pasado se han abierto muchas nuevas empresas intermediarias en los alrededores. Algunos artículos dicen que las empresas intermediarias también contribuyen mucho a los precios de la vivienda en Beijing. Si hay demasiadas empresas intermediarias, inevitablemente habrá necesidad de alimentos. En el relativamente rígido mercado de Taiyuan, el número de transacciones es limitado y relativamente fijo. Como se mencionó al principio del artículo, la mayor parte del mercado de viviendas de segunda mano de Taiyuan está destinado a la educación y el volumen de transacciones es constante. De esta manera, el intermediario ciertamente espera que el monto de la transacción de cada casa sea lo más alto posible y utilizará mucho poder para encontrar formas de aumentar el precio de la transacción. Cuando el precio de una casa sube, su efecto de guía y demostración es grande e impulsará un aumento del precio promedio general del área circundante. Por lo tanto, el mercado intermediario está en auge, lo que lleva a un mercado de viviendas de segunda mano artificialmente alto.
El tercero es el repentino desapalancamiento de las finanzas. En la actualidad, la mayor escasez es el efectivo. Incluso algunas personas ricas tienen un montón de activos fijos bajo sus traseros y están muy escasos de efectivo disponible. Sin mencionar a los padres jóvenes que solo necesitan casas de segunda mano, la mejor manera de comprar una casa es utilizar un préstamo bancario. Después de todo, la tasa de interés del préstamo no es alta, la presión a corto plazo no es grande y la calidad. de vida no se verá afectada, lo que está en consonancia con el concepto de gestión financiera. Parte del efectivo disponible se utiliza para emergencias y otras cosas, por lo que pedir un préstamo para comprar una casa de segunda mano se ha convertido en una tendencia. La aparición de un gran número de empresas de garantía también demuestra esta tendencia. La realidad de las dificultades para obtener préstamos y la lentitud de los préstamos se está haciendo evidente gradualmente, lo que inevitablemente extenderá aún más el ciclo de transacciones y dará lugar a un gran número de incumplimientos de contratos. Cuanto más suceda esto, más dispuesto estará el vendedor a exigir el pago completo. Por lo tanto, algunas casas con precios totales bajos se volverán más populares, mientras que las casas con precios promedio altos y precios totales altos serán cada vez más difíciles de comercializar. Incluso si el contrato se firma a tiempo, es posible que la transacción no tenga éxito.
El cuarto es el avance general del nuevo mercado inmobiliario. El mercado de viviendas nuevas ha ido satisfaciendo gradualmente las necesidades medioambientales, las necesidades de escolarización, los precios relativamente razonables y la tramitación sencilla de los préstamos de todos, lo que inevitablemente atraerá a un gran número de compradores de viviendas de segunda mano.
La situación del mercado de vivienda de segunda mano formada por estos aspectos es: precios de la vivienda falsamente altos - demanda estable o en disminución - dificultad para obtener préstamos (débil capacidad de apalancamiento) - escasez de efectivo (débil capacidad de comprar pago completo ) ). Este es un nudo que hay que apretar en ambos extremos.
En resumen, la probabilidad de que se produzca un punto muerto es cada vez mayor. Para desbloquearlo, todo el mundo debe ceder. Por un lado, el precio de las casas de segunda mano bajará y, por otro lado, el precio de las casas de segunda mano bajará. por otro lado, aumentará la modalidad de compra de una casa con pago total.
Al ingresar al mercado de vivienda de segunda mano, la situación a la que se debe enfrentar es que el vendedor tiene que esperar mucho tiempo, el ciclo de transacción es largo y el pago es lento; un precio alto y ha bloqueado fondos. Si hay demanda y es necesario venderla, entonces intente pedir el pago completo y bajar el precio de la casa adecuadamente; si es necesario comprarla, entonces debe ser en un área pequeña y la inversión de capital debe ser menor;
Solo una opinión personal.