Trucos actualizados para la rutina de "préstamo de alquiler", consulte estos "trucos de precaución"
Título original: Las secuelas del rutinario "préstamo de alquiler" son difíciles de eliminar y los riesgos de una escalada de las tácticas se avecinan.
La tradicional temporada alta de alquiler llega con la temporada de graduación. , y cómo los inquilinos evitan los "escollos" ha llamado la atención de todas las partes.
Una investigación reciente realizada por People's Daily Online Real Estate encontró que el esquema de "préstamo de alquiler" que causó problemas a los inquilinos el año pasado ha generado nuevos trucos, y los inquilinos pueden correr mayores riesgos por esto, por lo que deberían desvelarse. Al mismo tiempo, algunos inquilinos todavía tienen problemas como depósitos y alquileres no reembolsables, deducciones adicionales, rebajas de pago anticipado, informes crediticios vencidos y rechazos de préstamos debido a la ausencia de empresas de alquiler de viviendas, que no se han resuelto de manera efectiva.
Los abogados recuerdan a los inquilinos que deben tener cuidado al firmar un contrato de "préstamo de alquiler", tener cuidado con las trampas y mantenerse alejados de intermediarios irregulares.
Transferir riesgos y mejorar el truco del "préstamo de alquiler"
En términos generales, el modelo de "préstamo de alquiler" se refiere principalmente a que las empresas de arrendamiento de viviendas hipotecan el crédito de los inquilinos a empresas financieras de terceros. y empresas financieras El alquiler total se paga a la empresa de arrendamiento por adelantado, y luego la empresa de arrendamiento se lo entrega al propietario y el inquilino paga el dinero a la empresa financiera con regularidad.
Según expertos de la industria, las empresas de arrendamiento generalmente retienen los préstamos, retrasan los pagos a los propietarios en forma de pagos trimestrales o mensuales y utilizan los fondos para expansión, renovación y otros fines, lo que resulta en un alto apalancamiento irregular. operaciones de fondos y otros temas. Una vez que una empresa de arrendamiento encuentra problemas financieros y carece de funciones, causará riesgos y pérdidas a las empresas financieras, propietarios e inquilinos.
En la práctica real, debido a que el préstamo está incluido en el historial crediticio del inquilino e involucra a compañías de arrendamiento, propietarios, inquilinos y compañías financieras, los inquilinos a menudo rechazan los “préstamos de alquiler”. Algunas empresas de arrendamiento han ocultado la verdad y han utilizado "procesos internos" como excusa para obtener información privada, como fotografías de inquilinos con documentos de identidad, para inducirlos a firmar préstamos, convirtiendo los "préstamos de alquiler" en "préstamos de rutina".
Recientemente, muchos inquilinos de Beijing Daren Apartment informaron a People.com Real Estate que Daren Apartment indujo a los inquilinos que habían "depositado uno y pagado tres" a cambiar a "depositar uno y pagar uno". El inquilino solicita un "préstamo de alquiler". Los inquilinos de Daren Apartment que ya hayan utilizado "préstamos de alquiler" deben firmar un nuevo contrato de préstamo. Lo que es diferente del pasado es que esta vez el préstamo de alquiler se desembolsa directamente a la cuenta personal del inquilino y luego el inquilino lo transfiere al Daren Apartment.
El inquilino Wang Yuan le dijo al People's Daily Online Real Estate que el nuevo contrato se firmó a través del subprograma WeChat de Daren Apartment y que el prestamista era Smiley Finance. "Daren Apartment solo dijo que 'un depósito, un pago' puede reducir la presión sobre los inquilinos. Pensamos que era bueno en ese momento, pero descubrimos que era un préstamo después de que lo hicimos. Dijo: "Los fondos". Primero llegó a nuestra cuenta y luego nos pidieron que transfiriéramos el préstamo de una sola vez. Llegue a la cuenta de la empresa Renyu”.
Los analistas de la industria analizan que a través de este método de rotación, las empresas de arrendamiento transfieren los riesgos de deuda a los inquilinos.
Dado que los inquilinos no han tenido contacto directo con los préstamos de alquiler antes, después de que surgen problemas en la empresa de arrendamiento, las compañías financieras están obligadas a ayudar a los inquilinos a resolver los problemas de crédito causados por la interrupción de los pagos después de ser desalojados por el propietario. Sin embargo, en el nuevo método de pago, no existe una relación restrictiva entre la empresa de arrendamiento y la empresa financiera, es decir, no importa cuál sea la situación posterior, el inquilino debe pagar según el contrato y con el poder personal del inquilino. es más difícil recuperar el préstamo de alquiler transferido a la empresa de leasing.
Daren Apartment respondió al People's Daily Online Real Estate diciendo que en respuesta al comportamiento del personal de ocultar préstamos e inducir la firma de préstamos, Daren Apartment ha solicitado que las compañías financieras con las que coopera no emitan incentivos para el procesamiento de préstamos. al personal de arrendamiento, y exigió a los empleados que los empleados cumplan con su obligación de informar a los inquilinos de la verdad.
Según People's Daily Online Real Estate, la mejora del plan de "préstamo de alquiler" no es un caso aislado. Algunos inquilinos que alquilan a través de Beijing Haoyuan Hengye Real Estate Brokerage Co., Ltd. proporcionaron un contrato firmado. con Jinshang Consumer Finance Co., Ltd. El contrato de préstamo muestra que los fondos del préstamo emitidos por Jinshang Financial serán pagados a Haoyuan Hengye de forma independiente por el prestatario.
Las fotos del contrato electrónico proporcionadas por el inquilino muestran que la plataforma de préstamos desembolsará directamente los fondos del préstamo a la cuenta del inquilino y el prestatario los transferirá a la empresa de arrendamiento. El inquilino es totalmente responsable del pago. .
El contrato muestra que el inquilino no se negará a reembolsar el préstamo por cualquier disputa sobre bienes/servicios.
El contrato también estipula específicamente que “el inquilino sabe, comprende y confirma que Jinshang Financial no tiene ninguna relación de publicidad, garantía o distribución con Haoyuan Hengye. Cuando surja una disputa entre el inquilino y Haoyuan Hengye, el inquilino deberá hacerlo. El cliente debe negociar con Haoyuan Hengye para resolver el asunto por su cuenta y no tiene nada que ver con Jinshang Financial, y el inquilino no deberá negarse a reembolsar el capital del préstamo y los gastos relacionados por cualquier disputa sobre productos o servicios".
“Si la empresa de arrendamiento quiebra, el propietario que no pueda cobrar el alquiler desalojará al inquilino. El inquilino no tendrá casa donde vivir ni forma de recuperar el préstamo de alquiler restante, y tendrá que pagar el alquiler. seguir pidiendo dinero prestado a la compañía financiera para el reembolso", afirmó el experto del sector antes mencionado.
Ma Yuzhen, abogada de bienes raíces del bufete de abogados Longan de Beijing, dijo que las empresas de departamentos inducen a los inquilinos a firmar contratos de préstamo y violan su derecho a saber. Dijo que no podía descartar la posibilidad de que los empleados operaran de manera irregular y filtraran información personal de los inquilinos. Ma Yuzhen recuerda a los inquilinos que envíen información cuidadosamente y juzguen cuidadosamente el contenido del contrato antes de firmarlo.
Con la ausencia de empresas de arrendamiento, es difícil para los inquilinos defender sus derechos.
“En noviembre del año pasado, hubo un problema con la cadena de capital de Yujian Apartment El propietario. Nos echó porque no podía cobrar el alquiler. Pensé que el asunto estaba resuelto, pero este mes, inexplicablemente, me dedujeron más de 23.000 yuanes de la plataforma de préstamos. Verifiqué mi informe de crédito y descubrí que el préstamo de Yujian todavía estaba. Linda, una inquilina del apartamento Yujian en el distrito de Baoshan, Shanghai, ha estado preocupada por "préstamos de alquiler" durante medio año. contrato, todo fue hecho por el ama de llaves (personal de Yumi) y no tenía idea de que estaba en problemas.
Las capturas de pantalla proporcionadas por los inquilinos de Yujian Apartments muestran que el contrato de "préstamo de alquiler" no fue firmado por el inquilino. Muchos meses después de que se cancelara el alquiler, la compañía financiera aún retenía los fondos del inquilino.
Después de muchas comunicaciones con el adquirente de Shanghai Yujian, Maijia Apartment, y la agencia emisora de préstamos, Jinshang Financial, Linda dijo que Jinshang Financial se negó a reembolsar el alquiler sobrededucido en términos de informes crediticios, debido a la relación de arrendamiento. ha sido rescindido efectivamente y Jinshang Financial prometió ayudarla a limpiar sus registros de préstamos vencidos por un período de dos meses.
Al revisar todo el incidente, Linda descubrió que el contrato de préstamo operado por los empleados de Yujian para ella solo utilizaba una firma electrónica no identificable, e incluso dudaba si el contrato de préstamo cumplía.
Ma Yuzhen dijo que si el inquilino realmente puede demostrar que el contrato de préstamo no es la verdadera expresión de su voluntad, puede presentar una demanda y solicitar la revocación del contrato de préstamo. "Pero esto es difícil de lograr, después de todo, es poco probable que el inquilino conserve pruebas suficientes para anular el contrato de préstamo escrito".
Hay muchos inquilinos que tienen experiencias similares a las de Linda. El grupo de comunicación para inquilinos establecido por el inquilino de Beijing Xiaoqiang cubre a más de 10.000 inquilinos con "préstamos de alquiler" para proteger sus derechos. Una investigación inmobiliaria realizada por People's Daily Online encontró que los inquilinos que quedaron atrapados en "préstamos de alquiler" debido a las dificultades financieras del administrador del apartamento o la deserción del intermediario se enfrentaron al desalojamiento por parte del propietario, sin poder recuperar el alquiler y el alquiler impago. de la empresa de leasing, y estaban en necesidad Experiencias como seguir pagando préstamos firmados sin conocimiento, informes crediticios vencidos de inquilinos que cancelaron los pagos y restricciones de consumo.
Muchos inquilinos de Beijing Haoyuan Hengye dijeron a People.com Real Estate que después de que su comunicación con Haoyuan Hengye fue ineficaz, tomaron medidas como llamar a la policía y presentar demandas ante los tribunales. La policía creyó que la negligencia de Haoyuan Hengye hacia los inquilinos era una disputa económica y no presentó un caso. Después del fallo del tribunal, la ejecución no pudo continuar porque no había propiedad exigible. Algunos inquilinos que obtuvieron avisos de cancelación de arrendamiento de Haoyuan Hengye en diciembre de 2018 se comunicaron con Jinshang Financial para eliminar sus registros de crédito vencidos, pero aún no se pueden devolver sus depósitos y alquileres. "En general, ahora no podemos comunicarnos con el personal de Haoyuan Hengye. Se contactó a algunos inquilinos que no han sido bloqueados por el personal y también dijeron que ya no son empleados de Haoyuan Hengye. Algunas personas encontraron a Haoyuan Hengye ubicado en Muchas oficinas ya están vacías”, afirmó el inquilino.
Haoyuan Hengye Tenant proporcionó el formulario de entrega del alquiler y fotografías de los pagos pendientes de la plataforma de préstamos de terceros después de que se entregó el alquiler.
People's Daily Online Real Estate llamó varias veces al número de teléfono móvil que figura en la información de registro industrial y comercial de Haoyuan Hengye, y un miembro del personal que respondió a la llamada confirmó la recepción de la carta de la entrevista. ninguna respuesta.
El grupo de comunicación de protección de derechos establecido por Wang Weidong, inquilino de Beijing Tiandihao Real Estate Brokerage Co., Ltd., incluye a más de 300 inquilinos. En enero de 2019, se presentó un informe colectivo al público de Xicheng. Oficina de Seguridad de Beijing No ha habido más avances hasta el momento. Los clientes de los inquilinos no pueden comunicarse con el personal de Tiandihao.
Los inquilinos de Beijing Caishengda Asset Management Co., Ltd. informaron al People's Daily Online Real Estate que Caishengda en noviembre de 2018 obligó a los inquilinos a cambiar sus pagos de Jinshang Financial a Caishengda Rent, lo que provocó el crédito del inquilino. informe está atrasado. En la actualidad, no se puede contactar al personal de Caishengda. El adquirente, Aonan Yashe (Beijing) Real Estate Brokerage Co., Ltd., declaró que no asume las responsabilidades correspondientes y exige que el inquilino renueve el contrato de arrendamiento por un año, de lo contrario el El depósito no será reembolsado.
Al mismo tiempo, algunos inquilinos de Suzhou Lezhan Apartment, Beijing Wenxinwu Real Estate Agency Co., Ltd. y Beijing Shuangqiang Zhiyuan Real Estate Development Co., Ltd. también encontraron problemas similares. pérdida de contacto o Sin responsabilidad, los informes de crédito de inquilinos tardíos y las pérdidas financieras son comunes.
People's Daily Online Real Estate llamó repetidamente a los números de teléfono registrados en la información industrial y comercial de las seis empresas mencionadas y envió cartas de entrevista una por una después de que el personal de Suzhou Lezhan y Beijing Caishengda se enteraran de la entrevista. solicitudes, negaron cualquier contacto con las empresas. Respecto a la relevancia, otras empresas no han respondido al cierre de esta edición.
Se descubrió que los prestamistas de cinco compañías de leasing, Shanghai Yujian, Beijing Haoyuan Hengye, Beijing Caishengda, Beijing Wenxinwu y Beijing Shuangqiang Zhiyuan, solicitaron "préstamos de alquiler" a Jin BUSINESS CONSUMER FINANCE. LIMITADO. Para comprender cómo Jinshang Financial determina el cumplimiento de los contratos de préstamo, cómo controlar el riesgo de que las empresas de arrendamiento retiren fondos, cómo reembolsar los pagos cobrados de más y ayudar a los inquilinos a limpiar los registros de crédito vencidos causados por factores pasivos, el People's Daily Online Real Estate preguntó Se enviaron cartas de entrevista financiera de Jinshang.
La Oficina de la Junta Directiva de Jinshang Financial ha confirmado la recepción de la carta de la entrevista, pero no ha respondido al cierre de esta edición.
Para solucionar el dilema, los expertos piden reforzar la supervisión
¿Por qué las empresas de leasing están interesadas en alterar los "préstamos de alquiler"? ¿Cómo solucionar el desarrollo del “préstamo de alquiler”?
Hu Jinghui, ex vicepresidente de I Love My Home Group Holding Company, dijo al People's Daily Online Real Estate que los activos principales de los apartamentos de alquiler a largo plazo son demasiado caros, el rendimiento anualizado es bajo y Faltan canales de financiación eficaces. Como resultado, el mercado ha dado origen al "préstamo de alquiler". El "préstamo de alquiler" rutinario crea objetivamente un desajuste entre los fondos de capital y los vencimientos, con un alto apalancamiento y altos riesgos, lo que amplifica el apalancamiento financiero del mercado de apartamentos de alquiler a largo plazo, mientras que los riesgos se transfieren a los inquilinos y propietarios.
Zhao Xiuchi, vicepresidente y secretario general de la Sociedad de Derecho Inmobiliario de Beijing y profesor de la Universidad Capital de Economía y Negocios, cree que la explosión del alquiler de pisos a largo plazo está relacionada con el uso excesivo de " "Préstamos de alquiler" para adquirir viviendas a precios elevados, lo que provoca que los pisos de alquiler a largo plazo no puedan llegar a fin de mes. , también está relacionado con la supervisión laxa de los préstamos de alquiler y su utilización para otros fines.
Si bien existen varios inconvenientes y riesgos, algunos expertos señalaron que, como método de innovación financiera, el problema no está en el "préstamo de alquiler" en sí, sino en la falta de supervisión efectiva durante su uso. Debemos ser plenamente conscientes del papel positivo de los "préstamos de alquiler" en la industria del alquiler de viviendas y satisfacer las necesidades financieras razonables de las entidades operativas.
A medida que aumentan los precios de la vivienda en las grandes ciudades y siguen llegando jóvenes talentos, la demanda de viviendas en alquiler también aumenta gradualmente. Especialmente a medida que se acerca la temporada de graduación, los apartamentos de alquiler a largo plazo conocidos como "mudanza" y "pago a plazos" han atraído a muchos graduados universitarios que trabajan duro en las grandes ciudades. El apoyo financiero adecuado puede ayudar a aliviar la presión del alquiler.
En este sentido, Yan Yuejin, director de investigación del Think Tank Center del E-House Research Institute, cree que los reguladores deben fortalecer la gestión y el control de los riesgos financieros en el mercado de arrendamiento. Por ejemplo, una parte de los fondos se puede retirar adecuadamente para supervisión, similar a los fondos de préstamo equivalentes a un mes de alquiler del inquilino, lo que puede ayudar a prevenir riesgos después de que se incumplen varios tipos de contratos de arrendamiento.
De hecho, en respuesta a la arriesgada práctica de los "préstamos de alquiler", desde el segundo semestre de 2018, muchos lugares en todo el país han emitido sucesivamente documentos que regulan el negocio de los "préstamos de alquiler".
Muchos departamentos de Beijing exigen a las empresas de alquiler de viviendas que no utilicen fondos obtenidos de préstamos bancarios y otros canales de financiación para competir brutalmente por apoderarse de viviendas; Shanghai exige a las pequeñas empresas de préstamos y a las empresas de garantía de financiación que suspendan inmediatamente la cooperación con las empresas de arrendamiento. para llevar a cabo negocios de "préstamos" de "servicios de alquiler" personales; Chongqing rectifica las actividades ilegales de "préstamos de alquiler" y prohíbe estrictamente a los intermediarios obligar o engañar a los inquilinos para que firmen "préstamos de alquiler"; Hainan estipula que las empresas de arrendamiento de viviendas no pueden abrir "préstamos de alquiler"; "préstamos" y otros negocios financieros por su cuenta...
En agosto del año pasado, la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China exigió una mayor mejora de las políticas diferenciadas de crédito inmobiliario, prohibió estrictamente los "préstamos para el pago inicial" y los préstamos al consumo. impedir que los fondos de préstamos fluyan hacia el mercado inmobiliario y otras actividades ilegales, y frenó resueltamente la burbuja inmobiliaria. En enero de este año, la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China solicitó una vez más que siguiéramos controlando el caos en el mercado financiero, frenando aún más las actividades comerciales ilegales, tratando con instituciones de alto riesgo de acuerdo con la ley, tomando medidas severas contra las actividades financieras ilegales. actividades, mantener la estabilidad del mercado financiero y promover la construcción de mecanismos de largo plazo para el sector inmobiliario.
“El gobierno no está reprimiendo ciegamente el negocio de los 'préstamos de alquiler', pero está enfatizando el concepto de operaciones estandarizadas". Yan Yuejin cree que desde la perspectiva de las políticas locales, en primer lugar, se requiere que el El texto del contrato de alquiler debe tener una dirección. Se recuerda claramente a los inquilinos los términos del riesgo de "préstamo de alquiler", y la segunda es separar directamente la empresa de alquiler de apartamentos a largo plazo del negocio de "préstamo de alquiler".
"El 'préstamo de alquiler' tiene ventajas y desventajas. No debemos rendirnos por asfixia. Debemos tomar una buena prevención de riesgos y separar efectivamente la empresa de apartamentos del 'préstamo de alquiler'. Al mismo tiempo, "También es necesario recordar a los inquilinos los riesgos y establecer un fondo común que esté garantizado para ser asignado y los fondos del 'préstamo de alquiler' se utilizarán para pagar el alquiler del propietario", sugirió Zhao Xiuchi. (¿Los inquilinos entrevistados en este artículo son todos seudónimos)?