Detrás de la flexibilización de los controles en muchos lugares: la regulación bidireccional del mercado inmobiliario, ¿entiendes?

En los últimos días, se han informado noticias sobre la flexibilización de los controles del mercado inmobiliario en Nanjing, Tianjin, Sanya, Changsha y otros lugares. Políticas como la flexibilización de las restricciones a los asentamientos y la reducción del umbral para la entrada de talentos. La compra de viviendas, la cancelación de las restricciones a la compra de viviendas para grupos específicos y el ajuste de los préstamos del fondo de previsión para la vivienda han ido surgiendo uno tras otro. Aunque los funcionarios de Sanya, Changsha y Yanjiao negaron haber flexibilizado las restricciones de compra en un plazo de cuatro días, el tema de relajar los controles del mercado inmobiliario aún despertó la atención del mercado y una acalorada discusión.

Los expertos de la industria creen que muchas ciudades han relajado recientemente las restricciones a los asentamientos e introducido nuevas políticas de talento. Aunque esto es consistente con las políticas nacionales, afecta la política de control del mercado inmobiliario que se basa en el registro de hogares y la seguridad social como restricciones. , y es fácil para algunas personas El lugar genera inquietud. Lo que hay que dejar claro es que la estabilización del mercado inmobiliario también requiere un ajuste en ambos sentidos. No puede provocar un aumento repentino ni permitir que el mercado se desplome. Las regiones con caídas evidentes del mercado y los condados suburbanos en las ciudades también pueden implementar ligeros ajustes. con la política de políticas específicas de la ciudad y políticas ciudad por ciudad Ajustar para estabilizar las expectativas.

¿Se acerca la política de flexibilización? Los tres lugares refutan los rumores de "relajar las restricciones de compra".

El 30 de septiembre de este año, las "Medidas de implementación de subsidios para la compra de viviendas y la compra de viviendas para talentos de la ciudad de Changsha", que habían estado a modo de prueba durante dos años, Se formalizó oficialmente. Esta medida ha provocado recientemente acaloradas discusiones en el área local. El 23 de octubre, la Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Changsha declaró que noticias como "relajación de las restricciones de compra" y "relajación de las restricciones de compra" eran información falsa y que las medidas oficiales no implicaban contenido relacionado con la restricción de compra actual. política.

El 19 de octubre, el periodista se enteró en el sitio web de la Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Sanya que los talentos con un título universitario de tiempo completo o superior que realmente han trabajado en Sanya durante un año y han pagado la seguridad social y el impuesto personal durante un año puede comprar una propiedad en la provincia de Hainan. La Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Sanya declaró el día 21 que el aviso es solo los detalles de implementación de la serie de políticas sobre viviendas para talentos emitidas por la provincia de Hainan, y es consistente con el espíritu y las regulaciones de los documentos relevantes de la provincia de Hainan. no ha excedido los límites de las restricciones de compra.

Sin embargo, en comparación con la política anterior de restricción de compras en el mercado inmobiliario en la provincia de Hainan, donde los compradores extranjeros debían pagar 60 meses de seguridad social o impuestos personales, la nueva política de compra de talentos de Sanya ha relajado el umbral para la compra de talentos. Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, cree que la relajación de la política en Sanya tiene un gran impacto: "El mercado inmobiliario en Sanya y otras ciudades ha disminuido claramente, y se sospecha que la política de talentos estimula el sector inmobiliario encubierto".

15 de octubre, distrito de Liuhe, Nanjing Según la política, los extranjeros con permiso de residencia y título universitario en Nanjing no necesitan acumular 2 años de seguridad social o impuesto sobre la renta personal en los últimos 3 años para emitir un certificado de compra de vivienda. El 5 de junio de este año, el distrito de Gaochun, ciudad de Nanjing, canceló el requisito de que los extranjeros necesitan “dos años de seguridad social acumulada o certificados de impuestos personales dentro de tres años” para comprar una casa.

La Comisión de Reforma y Desarrollo Municipal de Tianjin solicitó opiniones el día 15 sobre las "Políticas y medidas para que Tianjin promueva el desarrollo de proyectos funcionales sin capital desde Beijing (prueba)" y planea implementarlas en un prueba de un año en el Parque Científico y Tecnológico Binhai Zhongguancun de Tianjin y en la Ciudad Tecnológica y Científica de Baodi Zhongguancun. Estipula que para los proyectos que implican la reubicación de las funciones no capitales de Beijing, los empleados cuyo registro familiar aún no se ha mudado a Tianjin y cuyas familias no tienen vivienda en Tianjin pueden comprar una casa en Tianjin sin necesidad de certificados de seguridad social o impuestos. . El documento también relajó la política de asentamientos de Tianjin.

La ciudad de Yangzhou ha introducido recientemente políticas para restablecer el límite máximo de préstamos del fondo de previsión para vivienda de 350.000 yuanes a 500.000 yuanes, y el coeficiente de capacidad de pago de los préstamos del fondo de previsión para vivienda se ha elevado recientemente de 0,3 a 0,5. se han informado políticas de flexibilización en algunas áreas de Zhuhai, las personas no registradas en el hogar pueden comprar una unidad en el distrito de Jinwan, el distrito de Doumen, la zona de alta tecnología y el nuevo distrito de Hengqin sin ningún umbral en agosto, la política de compra de vivienda en la nueva área de Lingang; de la Zona Piloto de Libre Comercio de Shanghai se aflojó y los compradores deben pagar impuestos individuales o El período de seguridad social se acorta de 5 años a 3 años.

Según las estadísticas del Centro de Investigación CRIC, desde septiembre, casi 30 ciudades de todo el país, incluidas Xinxiang y Luohe en Henan, Jincheng en Shanxi y Yichang en Hubei, han anunciado el levantamiento de las restricciones a la liquidación de talentos. . Las estadísticas del Centro de Investigación de Bienes Raíces Centaline muestran que desde 2019, más de 150 ciudades en todo el país han emitido diversas políticas de talento, un aumento de más del 40% en comparación con el mismo período de 2018. La mayoría de estas políticas están relacionadas con el sistema de registro de hogares, que ha reducido el umbral para la compra de viviendas locales en diversos grados.

Las áreas de control flexible se encuentran principalmente en los suburbios, y los precios de la vivienda han caído significativamente.

Las restricciones a los asentamientos y la reducción de los umbrales de compra de viviendas para los talentos han suscitado acalorados debates en muchas ciudades, incluida Changsha. , Sanya, Nanjing Liuhe y otros departamentos gubernamentales También han negado sucesivamente los rumores de que se están relajando las restricciones de compra en el mercado inmobiliario.

En opinión de Yan Yuejin, director de investigación del centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, estas políticas no suponen una flexibilización de las restricciones a la compra en sentido estricto, por ejemplo, del punto de partida de la vivienda. las políticas de compra del Parque Científico y Tecnológico Binhai Zhongguancun de Tianjin y la Ciudad Científica y Tecnológica Baodi Zhongguancun son: De acuerdo con la estrategia de Beijing de reubicar industrias relevantes, proporciona preferencias de compra de viviendas y salvaguardias para los empleados relevantes. La política de Shanghai solo se dirige a la nueva área de; la zona de libre comercio, lo que puede entenderse como la creación de un entorno y atracción para el desarrollo del talento. Pero objetivamente hablando, la compra de talentos ha relajado las condiciones de compra para grupos específicos de compra de viviendas, lo que tiene el efecto de relajar las restricciones de compra y tendrá un impacto en el mercado.

Zhang Dawei cree que la mayoría de las ciudades del país no están actualmente preparadas para retener talentos después de atraerlos. En este caso, muchas de las personas atraídas son compradores de viviendas, e incluso los especuladores inmobiliarios se han aprovechado de los talentos. La póliza permite comprar casas e instalarse en diferentes ciudades, provocando fluctuaciones en el mercado inmobiliario.

Tras la flexibilización de las restricciones de compra en la Nueva Área Lingang de la Zona de Libre Comercio de Shanghai, el mercado inmobiliario ha mejorado. Los datos publicados recientemente por Shanghai Lianjia muestran que en el tercer trimestre de este año, el volumen de transacciones de viviendas nuevas de Lingang New City ocupó el primer lugar entre todos los sectores principales de Shanghai. En el tercer trimestre, se completaron 2.810 transacciones de viviendas nuevas, con un precio total promedio de . 2,96 millones de yuanes. Aunque no se ha confirmado la política de relajación del mercado inmobiliario en Yanjiao, Hebei, los medios dijeron que el número de personas que visitan casas en el mercado ha aumentado ligeramente.

El periodista descubrió que en las ciudades donde el mercado inmobiliario se ha relajado recientemente, los precios de la vivienda han experimentado una caída relativamente obvia. Por ejemplo, los precios residenciales en Yanjiao básicamente han caído 10.000 yuanes por metro cuadrado. punto culminante en Sanya este año En los primeros ocho meses, el área de ventas de viviendas comerciales cayó un 50% interanual o las áreas sueltas se encuentran en los suburbios de la ciudad, como el distrito de Nanjing Liuhe y; El distrito de Gaochun, la nueva área de Lingang de la zona de libre comercio de Shanghai, la nueva área de Zhuhai Hengqin, etc., todos los cuales están en desarrollo y construcción, lejos de sus respectivas áreas principales de la ciudad.

Constantemente surgen varias políticas, como la flexibilización de las políticas de firma de límites de precios, que están estrechamente relacionadas con la caída del mercado inmobiliario local.

“Según nuestras observaciones, las ciudades que han introducido políticas de desregulación en el mercado inmobiliario se enfrentan más o menos a la expansión del inventario del mercado, el exceso de oferta, la disminución del volumen de transacciones, grandes caídas de precios, dificultades en la transferencia de tierras, y las dificultades financieras del gobierno debido a la escasez de ingresos y la alta presión sobre el crecimiento económico, el gobierno ha comenzado a ajustar las políticas por sí solo para mantener el buen funcionamiento del mercado sin violar las políticas del gobierno central.

El Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural ha solicitado anteriormente que los gobiernos locales cumplan con sus principales responsabilidades de estabilizar los precios de la tierra, los precios de la vivienda y las expectativas para garantizar la estabilidad del mercado. Xie Yifeng cree que la política de "talla única" para regular el mercado inmobiliario nacional ha terminado y el poder regulatorio se ha transferido a los gobiernos locales. Cuando los precios de la vivienda caen significativamente y el volumen de transacciones disminuye, los gobiernos locales deberían serlo. capaz de hacer los ajustes adecuados.

El ajuste bidireccional se centra en la estabilidad

Desde 2016, la regulación del mercado inmobiliario se ha extendido por todo el país a gran escala, extendiéndose gradualmente desde ciudades de primer y segundo nivel hasta algunas de tercera. - y ciudades de cuarto nivel, avanzando hacia las regiones central y occidental en términos de intensidad y método, se han implementado a su vez políticas como restricciones de compra, restricciones de préstamos, restricciones de precios, restricciones de ventas y restricciones comerciales.

Hasta ahora, el efecto de la regulación ha sido evidente y el mercado inmobiliario ha entrado en un período estable, con correcciones de precios en algunos lugares. Los datos sobre los precios de la vivienda para 70 ciudades grandes y medianas publicados recientemente por la Oficina Nacional de Estadísticas muestran que en septiembre, 40 ciudades vieron aumentar los precios de las viviendas de segunda mano mes a mes, y 53 ciudades experimentaron aumentos de precios mes a mes. de viviendas nuevas, ambas en su punto más bajo en los últimos dos años.

Xie Yifeng cree que la política de "vivienda para vivir, no especulación" no significa no desarrollar el sector inmobiliario, ni permitir que entre en recesión. De hecho, desde 2014, existe. Se han producido ajustes bidireccionales en la regulación del mercado inmobiliario. Las políticas para fortalecer la regulación y combatir la especulación también son apropiadamente laxas e indirectas.

Dijo que los bienes raíces son patrimonio del gobierno y también el tesoro de los residentes comunes. Bajo los principios de regulación clasificada, políticas específicas de cada ciudad y una política para cada ciudad, se pueden implementar ajustes menores en varios lugares.

El Instituto de Investigación Tongce también cree que "no utilizar los bienes raíces como un medio a corto plazo para estimular la economía" no significa que los bienes raíces y la economía no puedan desarrollarse de manera coordinada. Desde la perspectiva de la implementación de políticas, los gobiernos locales estabilizarán el mercado inmobiliario mediante el método de "reducir la flexibilización direccional si hace demasiado frío y endurecerlo y restringirlo si se sobrecalienta". Zhang Dawei también dijo que la estabilidad es un ajuste bidireccional: "Un gran aumento definitivamente no es estable, pero una fuerte caída tampoco lo es".

Xie Yifeng predice que políticas como las de compra de viviendas para talentos y la flexibilización de las restricciones de asentamiento aparecerán en más ciudades, y no descarta la posibilidad de romper las restricciones de compra en algunos lugares. El equipo del proyecto de big data sobre vivienda del Instituto de Estrategia Económica y Financiera de la Academia China de Ciencias Sociales cree que, bajo las expectativas de una desaceleración del mercado, incluso si las políticas de control inmobiliario se relajan en el margen, será difícil aumentar los precios de la vivienda. en un corto período de tiempo.

Aunque los gobiernos locales pueden hacer ajustes de acuerdo con los cambios del mercado, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural también afirmó que establecerá un sistema de seguimiento del mercado inmobiliario y mejorará el mecanismo de valoración y valoración de los inmuebles locales. trabajo de regulación. Es necesario supervisar estrictamente y responsabilizar a los lugares que no funcionan bien, tienen grandes fluctuaciones en el mercado y no logran los objetivos regulatorios.