Muchos lugares han emitido “órdenes límite” sobre los precios de la vivienda. ¿Hay un punto de inflexión en el mercado inmobiliario?

En apenas unos meses, el mercado inmobiliario de China parece haber alcanzado un punto de inflexión entre el calor y el frío. Una de las señales importantes es la reaparición de la "orden de límite de precios" que limita la caída de los precios de las viviendas nuevas.

Recientemente, muchos lugares, incluidos Jiangyin en Jiangsu y Yueyang en Hunan, han introducido políticas o entrevistado a empresas relevantes sobre temas como las reducciones de precios por parte de los desarrolladores. Según estadísticas del Centro de Investigación de Bienes Raíces Centaline, más de seis ciudades lo han hecho recientemente, incluidas Tangshan, Shenyang, Heze, Kunming, Jiangyin y Yueyang.

Mapa de datos: Mercado inmobiliario. Foto del reportero del Servicio de Noticias de China, Zhang Chang

Por ejemplo: la ciudad de Jiangyin ha propuesto que se prohíban estrictamente el dumping y las guerras de precios a precios bajos (como precios inferiores a los de costo, recortes de precios encubiertos, etc.), y Es necesario poner fin resueltamente a la competencia despiadada, a la reducción de los estándares y la calidad y a las guerras de precios. Si las circunstancias son graves, todas las preventas se cancelarán y se reemplazarán con ventas de viviendas existentes.

Además, según múltiples informes de los medios locales, Yueyang, Hunan propuso recientemente que el precio de venta de las viviendas nuevas no debería ser inferior al 85% del precio registrado.

Changchun también emitió un documento anteriormente, exigiendo a las empresas de bienes raíces que declaren y publiquen razonablemente el precio de preventa de viviendas comerciales, y que las ventas reales no deben tener menos del 10% de descuento.

No es la primera vez que se ponen límites a la caída de los precios de la vivienda nueva. En 2014, cuando el mercado inmobiliario estaba experimentando un ajuste, la ciudad de Hangzhou estipuló que si el precio real de transacción de una vivienda comercial era más de un 15% inferior al precio registrado, se restringiría la firma en línea.

En 2017, la ciudad de Zhongshan, provincia de Guangdong, dejó claro que si el precio de venta real de una vivienda comercial es superior al precio registrado o cae más del 15 %, la firma en línea no es posible.

En 2019, la ciudad de Ma'anshan, provincia de Anhui, estipuló que el precio de venta de las viviendas nuevas no debe ser inferior al precio registrado en un 10 %. En ese momento, la ciudad de Dalian también exigió que el precio real de registro de firma en línea para nuevos proyectos no bajara más de 5.

Las ciudades con un fuerte impulso para el aumento de los precios de la vivienda, naturalmente, no necesitan "limitar la caída". La mayoría de los lugares donde se emitirán "órdenes de limitación de precios" verán una mayor presión de inventario y un punto de inflexión en el mercado inmobiliario.

Tomemos Yueyang, Hunan, como ejemplo. Según datos publicados por la Oficina Nacional de Estadísticas, el precio de las casas nuevas en Yueyang cayó 0,7 intermensualmente en julio, que fue el mes más alto. disminución intermensual de los precios de las viviendas nuevas en 70 ciudades grandes y medianas; los precios de las viviendas de segunda mano en Yueyang ese mes también cayeron un 0,6 mes a mes, solo superado por Nanchong entre las 70 ciudades. Además, Kunming, Yueyang y otras ciudades también revelaron que los precios de muchos proyectos de viviendas nuevas se han reducido significativamente desde la segunda mitad del año.

Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, dijo que este año se ha intensificado la regulación del mercado inmobiliario. Desde la nueva lotería de Hangzhou hasta las restricciones de Beijing a la compra de viviendas divorciadas y muchos lugares que estipulan el tiempo para que los talentos se establezcan y compren casas, varias lagunas del pasado se están cerrando una por una. Sumado al endurecimiento de los préstamos hipotecarios y otros aspectos financieros, es inevitable que el mercado inmobiliario entre en un ciclo de ajuste en la segunda mitad de 2021.

Sin embargo, este ajuste no es simultáneo ni simultáneo. Si bien algunas ciudades están "limitando las caídas de precios", otras ciudades con una fuerte demanda aún pueden estar endureciendo los controles para enfriar el mercado. Por ejemplo: Recientemente, Haikou y Sanya han mejorado sucesivamente sus controles del mercado inmobiliario, exigiendo que los proyectos residenciales comerciales que han sido registrados no aumenten los precios en el plazo de un año en principio. Zhang Dawei cree que esto demuestra que ha habido una regulación bidireccional en el campo inmobiliario, en la que coexisten límites ascendentes y descendentes.

¿Por qué tantos lugares han emitido "órdenes de límite de precios"? Li Yujia, investigador jefe del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda de la provincia de Guangdong, le dijo a un periodista del Servicio de Noticias de China que tanto para el gobierno central como para el local, el Los "tres factores de estabilidad" están en la regulación del mercado inmobiliario. Los grandes aumentos y caídas no son aconsejables y pueden provocar fluctuaciones en las expectativas del mercado. Una vez que se forme la expectativa de una caída de los precios de la vivienda, esto conducirá a una mayor caída de los precios, formando así un ciclo. Por lo tanto, el gobierno necesita intervenir.

En los últimos años, cuando los precios de la vivienda caen, los propietarios suelen reunirse para "defender sus derechos" y protestar contra los recortes de precios de los promotores. En este momento, también ocurrirán con frecuencia "disputas de vivienda" sobre el precio de los bienes raíces y cuestiones de calidad. Si los precios de las viviendas caen demasiado rápido, algunos compradores de viviendas pueden dejar de pagar sus hipotecas o incluso experimentar una "ola de recortes de oferta", lo que desencadena riesgos financieros.

Vale la pena señalar que las “órdenes de límite de precio” a menudo se emiten principalmente en ciudades débiles de segundo o tercer y cuarto nivel. Li Yujia señaló que, en comparación con las ciudades clave de primer y segundo nivel, las de tercer y cuarto nivel tienden a tener una estructura industrial relativamente simple y tradicional y mejoras más lentas.

El auge inmobiliario y la fuerte relevancia industrial del sector inmobiliario impulsan la inversión, el consumo y el crecimiento del empleo, lo cual es muy importante para estas ciudades.

Por ejemplo: en algunos lugares, el consumo de los hogares está impulsado en gran medida por la compra y renovación de viviendas. Por lo tanto, estas ciudades son menos tolerantes a la caída de los precios de la vivienda. Además, la caída de los precios de la vivienda significa la disminución de la "financiación del suelo", lo que tendrá un mayor impacto financiero en lugares donde el apoyo industrial no es lo suficientemente fuerte.