Cómo ver las tendencias actuales de desarrollo inmobiliario
1. Análisis de la situación general actual del desarrollo inmobiliario
(1) La tendencia de la inversión inmobiliaria muestra que el macrocontrol ha dado resultados
Actualmente, una "continua" Los puntos de vista de la "teoría del sobrecalentamiento inmobiliario", la "teoría de la burbuja" y la "teoría del riesgo" creen que "el efecto de endurecimiento del macrocontrol anterior sobre el sector inmobiliario no es obvio", basándose en el hecho de que " De enero a junio, el monto acumulado de fondos de inversión en desarrollo inmobiliario fue de 4.924 mil millones, un aumento del 28,7% en comparación con el mismo período del año pasado." Creemos que para observar si las medidas de macrocontrol están funcionando, no debemos mirar los datos económicos de un cierto período de tiempo, sino que debemos observar su desarrollo y cambiar las tendencias durante un período de tiempo más largo. Las tendencias son más importantes que las absolutas. o cantidades relativas. En la Figura 1 se puede ver claramente que las medidas de macrocontrol adoptadas por el Estado para frenar el sobrecalentamiento de la inversión en activos fijos y en la inversión inmobiliaria han desempeñado plenamente su papel.
(2) La clave para juzgar si existe una burbuja inmobiliaria es ver si existe una demanda real
Creemos que la demanda actual de vivienda sigue siendo una demanda real, basada en sobre lo siguiente:
En primer lugar, desde la perspectiva de la demanda potencial, mi país tiene actualmente 490 millones de residentes urbanos. Para 2020, cuando se logre la "prosperidad moderada integral", el nivel de urbanización de mi país llegará a 55. -60%, y los residentes urbanos aumentarán de 800 a 850 millones de personas. Durante este período, aproximadamente entre 300 y 350 millones de nuevos residentes urbanos necesitarán resolver problemas de vivienda. Esto se estima a partir de la demanda de vivienda de la nueva población urbana. Por otro lado, la población urbana original también necesita mejorar sus condiciones de vivienda. A finales de 2003, la superficie habitacional per cápita de los residentes urbanos de China era de 23,8 metros cuadrados. Basado en la experiencia de los niveles de desarrollo correspondientes en países extranjeros, en base a la velocidad de mejora de las viviendas para los residentes urbanos en China en el pasado, cálculos preliminares basados en varios factores, como el proceso de urbanización de mi país y los datos estadísticos actuales, el área de vivienda per cápita para los residentes urbanos en mi país puede llegar a 35 metros cuadrados en 2020 arroz. En otras palabras, la superficie de vivienda per cápita de cada residente urbano debe aumentar en más de 10 metros cuadrados sobre la base actual.
En segundo lugar, al calcular a partir de la demanda efectiva, no se incluyen las necesidades de vivienda de los trabajadores comerciales desde las zonas rurales hasta las ciudades, y sólo se calculan las necesidades de vivienda mejorada de los residentes urbanos si se supone que 20. El porcentaje de hogares urbanos necesita viviendas mejoradas, y cada uno del 20% de hogares urbanos que necesitan viviendas mejoradas solo quiere agregar 20 metros cuadrados de vivienda. Entonces, el 20% de hogares urbanos en China son 27 millones de hogares, y cada hogar. Quiere aumentar sus viviendas en 20 metros cuadrados. La demanda real total es de 540 millones de metros cuadrados. Esta demanda existe objetivamente y es una demanda que se puede satisfacer ahora o con la ayuda de créditos para vivienda.
En tercer lugar, cabe señalar que, además de la demanda activa respaldada por el consumo de vivienda de los residentes, la demanda efectiva real también incluye una gran cantidad de demanda pasiva generada por la demolición de viviendas urbanas. Con la aceleración de la urbanización y la intensificación de la transformación urbana, la demolición de viviendas urbanas en mi país ha entrado en una etapa de rápido desarrollo. La escala de la demolición de viviendas en varios lugares, especialmente en áreas económicamente desarrolladas, continúa expandiéndose, mostrando una tendencia de rápido crecimiento. En 2003, la cantidad de casas demolidas en ciudades de todo el país fue de aproximadamente 140 millones de metros cuadrados, lo que representa alrededor del 28% de las terminaciones de bienes raíces ese año. Después de que la Oficina General del Consejo de Estado emitiera el "Aviso sobre el control de la escala de demolición y la estandarización del comportamiento de demolición" en octubre de 2003, el número de demoliciones de viviendas en ciudades de todo el país disminuyó en 2004. Sin embargo, en el futuro, debido a la construcción de infraestructura urbana, la renovación de la antigua ciudad y la demolición de edificios en ruinas, la cantidad de demolición de viviendas urbanas seguirá siendo grande, creando una enorme demanda de bienes raíces.
Sobre la premisa del apoyo a la demanda real, incluso si en algunas áreas puede producirse un sobrecalentamiento inmobiliario o un exceso estructural, no se puede juzgar que el sector inmobiliario ya sea una "economía de burbuja".