Cómo ser un buen asesor inmobiliario in situ

Cómo hacer un buen trabajo como consultor inmobiliario residente

Como empresa de consultoría inmobiliaria, ¿cómo consultar de verdad, especialmente para aquellos que nunca han realizado trabajos de consultoría y están a punto de ingresar? En esta industria, el siguiente contenido podría resultarle útil.

En términos generales, un consultor inmobiliario debe realizar de forma paulatina y profunda un trabajo de consultoría en gestión inmobiliaria de acuerdo con la secuencia de tiempos de construcción y entrega del inmueble. En trabajos específicos, el trabajo de consultor de administración de propiedades desempeña principalmente diferentes roles a través de las siguientes cuatro etapas diferentes: etapa de intervención temprana, etapa de orientación real, etapa de cierre del consultor y etapa de seguimiento posterior.

Etapa de intervención temprana:

El diseño arquitectónico moderno es complejo y tiene un alto contenido técnico. Con el fin de garantizar el uso y funcionamiento normal de la propiedad e implementar una gestión eficaz de la misma. la empresa inmobiliaria lleva a cabo la gestión diaria de la propiedad de acuerdo con la experiencia y las lecciones resumidas en el proyecto, y se presentan algunas sugerencias constructivas a la empresa inmobiliaria con anticipación para evitar el problema de los defectos descubiertos solo después de la finalización del proyecto. , la intervención temprana se puede llevar a cabo desde los siguientes cuatro aspectos:

1. A partir del diseño del proyecto se comienza a intervenir con antelación, participar en el diseño optimizado de los proyectos de construcción de inmuebles, implementar una gestión avanzada de los inmuebles y proporcionar servicios constructivos. sugerencias para mejorar la construcción de propiedades para facilitar el uso y administración de las propiedades una vez finalizadas.

2. Tener una comprensión profunda de las características del mercado local y la personalidad del proyecto, combinar perfectamente la experiencia avanzada en administración de propiedades con las características del mercado local y la personalidad del proyecto, y llevar a cabo en general La planificación de la administración de propiedades basada en esto guiará el trabajo futuro del consultor de administración de propiedades para evitar que el trabajo del consultor se aclimate debido a las diferencias regionales.

3. Participar activamente en el trabajo de supervisión del proyecto, monitorear integralmente la calidad de la construcción del proyecto y la instalación de equipos desde la perspectiva de la administración de la propiedad, descubrir y resolver problemas temprano y evitar deficiencias en el uso y los servicios de administración después de la finalización. propiedad está terminada.

En cuarto lugar, capacite al equipo de administración de la propiedad, familiarícese con las instalaciones y el equipo de la propiedad de antemano y evite errores indebidos causados ​​​​por apresurarse a la batalla. En la actualidad, durante mucho tiempo después de que la empresa administradora de propiedades se hace cargo de la propiedad, muchos de los problemas informados por los propietarios a la empresa administradora de propiedades son en realidad una continuación de la relación entre el promotor y el propietario. Por lo tanto, la intervención temprana desempeña un papel "alimentador" a la hora de reducir las quejas de los propietarios.

Además, durante la etapa de intervención temprana, las empresas de consultoría inmobiliaria también deben hacer sugerencias sobre la gestión inmobiliaria desde diversas perspectivas profesionales para facilitar el trabajo futuro de gestión inmobiliaria. El trabajo específico incluye la planificación y el diseño general de la comunidad y la gestión futura (ya sea para llevar a cabo la planificación y construcción en grupo, si se implementará una gestión separada de personas y vehículos en la gestión del estacionamiento, etc.), presentar sugerencias basadas en la experiencia en gestión de propiedades; inspeccionar el diseño arquitectónico (sótano, terreno, si el podio, piso estándar, techo) satisface las necesidades de la administración de la propiedad; brindar opiniones de referencia sobre la ubicación, distribución, diseño y estándares de decoración de las salas de administración; brindar sugerencias sobre el diseño y la instalación; instalaciones de apoyo de aire acondicionado, protección contra incendios, ingeniería inteligente y ascensores. Sugerencias racionales basadas en las regulaciones, políticas y condiciones reales de la propiedad inmobiliaria locales, hacer sugerencias sobre el modelo de gestión, la configuración de puestos, la dotación de personal, etc.

Etapa de orientación práctica:

Una vez finalizada la intervención temprana, el trabajo de consultoría entra en la etapa de orientación real. En esta etapa, la empresa consultora debe proporcionar las sugerencias de consultoría de administración de propiedades correspondientes en función del progreso del proyecto y organizar su implementación.

1. Ayudar a la empresa inmobiliaria a formular y establecer diversos modelos de gestión profesional, estructuras organizativas y personal preliminar; ayudar a la empresa inmobiliaria a calcular los costos de gestión de la propiedad en función de la situación real del proyecto inmobiliario y proponer. estándares de tarifas de administración de propiedades, que serán determinados por la empresa inmobiliaria Informar al departamento de precios del gobierno local para su aprobación ayudar a la empresa inmobiliaria a formular planes de contratación, seleccionar y capacitar al personal profesional de administración de propiedades (niveles de administración y operación) y formar un trabajo; equipo; ayudar en la valoración y evaluación de los trabajadores profesionales y técnicos.

2. Basado en una rica experiencia en administración de propiedades y combinado con la situación real del proyecto, compilar y revisar gradualmente un conjunto de documentos de sistemas de administración rigurosos y estandarizados para estandarizar el trabajo futuro de administración de propiedades.

3. Proporcionar un conjunto completo de procedimientos para la entrega, adquisición y aceptación de equipos, y ayudar a las empresas inmobiliarias (desarrolladores) en la entrega y aceptación de diversas instalaciones y equipos profesionales (incluida la entrega de los datos de finalización de varios proyectos profesionales, etc.).

4. Prepare un plan de mudanza, establezca y capacite a un grupo de trabajo de mudanza (reúna y resuelva algunas preguntas sobre administración de propiedades que los propietarios pueden hacer con anticipación) y lleve a cabo una simulación de mudanza. simulacros para que todo el personal de administración de la propiedad se familiarice con todo el proceso de trabajo para minimizar los errores durante el trabajo de mudanza y evitar que los propietarios piensen que la empresa inmobiliaria no es lo suficientemente profesional.

5. Ayudar a la empresa inmobiliaria a compilar diversos sistemas de gestión, establecer información relevante sobre el propietario, información profesional y técnica y otros archivos y proporcionar consultas y orientación sobre la compilación de archivos de gestión de propiedad.

6. De acuerdo con las necesidades del proyecto, introducir rápidamente el sistema CI y los estándares de garantía de calidad ISO9000; ayudar y guiar a la propiedad para llevar a cabo un trabajo de excelencia; ayudar a mejorar la marca de la propiedad, etc.

Etapa de orientación real:

7. Trabajo de formación La formación es una tarea importante a lo largo de todo el proceso de consultoría. La calidad de la formación está directamente relacionada con el éxito o fracaso de todo el proceso. trabajo de consultoría., la capacitación se puede dividir a grandes rasgos en la siguiente serie de temas:

1. Manual de trabajo, conciencia de seguridad y otra capacitación introductoria;

2. capacitación en intervención;

3. Cómo realizar la capacitación en entrega y aceptación;

4. Capacitación en gestión financiera de la propiedad;

5. capacitación en gestión;

6. Capacitación sobre cómo realizar la entrega y aceptación de instalaciones y equipos;

7. Capacitación sobre cómo realizar el trabajo de ocupación;

8. Capacitación sobre leyes y regulaciones relacionadas con la administración de propiedades;

9. Capacitación en concientización del equipo;

10. Capacitación sobre leyes y regulaciones inmobiliarias estrechamente relacionadas con la administración de propiedades;

p>

11. Conciencia de servicio, normas de comportamiento, etiqueta. Capacitación en cortesía y habilidades de comunicación;

12. Capacitación en métodos de gestión de información, archivos y documentos;

13. Capacitación sobre gestión de decoración e inspecciones de decoración;

14, capacitación sobre documentos, normas y regulaciones del sistema de gestión de la empresa, y responsabilidades laborales;

15. Capacitación sobre cómo establecer un sistema público que los residentes de la comunidad deben cumplir;

16. Cómo recibir y manejar quejas. Capacitación sobre métodos y métodos de manejo y visitas posteriores;

17. Capacitación en análisis de casos de administración de propiedades;

18. Serie de capacitaciones sobre cómo realizar actividades culturales comunitarias;

19. Serie de capacitaciones sobre el trabajo diario de gestión de seguridad

20. Serie de capacitaciones sobre; cómo prevenir y manejar diversas emergencias;

21. Una serie de capacitaciones sobre limpieza, jardinería y manejo ecológico

22. Capacitación sobre inspección de equipos en el sitio

23. Capacitación en clasificación de tecnología de ingeniería especial;

24. Varios tipos de capacitación en gestión de equipos (incluida la anual, la formulación de planes de mantenimiento mensuales, la gestión jerárquica de equipos, procedimientos de mantenimiento y reparación de varios tipos). de equipos, gestión de adquisición de equipos, identificación, desguace y otros procesos);

25. Formación en ingeniería civil y mantenimiento de instalaciones públicas;

26. eficiencia y actitud del mantenimiento del hogar;

27. Capacitación sobre cómo establecer un sistema de operación y gestión del club;

28. Cómo establecer y optimizar la capacitación para el flujo de trabajo, el trabajo y el personal administrativo. y estándares de evaluación

29. Cómo llevar a cabo la capacitación en inspección de calidad para varios departamentos

30. Conocimientos básicos de IS09000\IS014000 y otras series de capacitación;

31. Cómo realizar formación sobre excelencia en comunidades de gestión inmobiliaria.

Toda la formación debe planificarse y realizarse por etapas y de forma específica.

Es necesario integrar la teoría con la práctica, explicar completamente los conceptos básicos y las características de la administración de propiedades a los alumnos, asegurarse de que lo mencionado en la capacitación pueda implementarse bien en el trabajo real y luego presentar nuevas situaciones y nuevas situaciones encontradas durante la capacitación. proceso de implementación Sólo analizando y resumiendo los problemas, procesando los procesos y resultados, y luego mejorándolos, estos métodos de capacitación pueden ser verdaderamente implementados y efectivos.

Etapa de orientación práctica:

La formación puede realizarse mediante los siguientes métodos:

1. Estilo de aula

(1) Método de conferencia. Los consultores imparten principalmente conferencias y evalúan el rendimiento académico de los alumnos mediante hojas de respuestas escritas o defensas orales.

(2) Método de discusión. En una discusión o seminario, el formador plantea algunas preguntas (análisis de casos), organiza a los alumnos para que participen activamente en debates sobre cómo abordan estos problemas y luego el formador hace comentarios. A través de discusiones, los estudiantes dominaron los métodos para abordar problemas relacionados y pudieron afrontarlos con facilidad cuando encontraron problemas relacionados en su trabajo diario.

2. Tipo de simulación

(1) Método de análisis de casos. Primero, el instructor presenta un caso o instancia, y el alumno analiza y discute el caso y propone ideas y soluciones personales al problema.

(2) Gestión y juego. Este método de capacitación consiste en dividir a los alumnos en varios grupos, desempeñando los roles de clientes y gerentes respectivamente. El capacitador hará algunas preguntas y todos realizarán ejercicios de simulación para lograr el efecto de la capacitación.

Para la empresa consultora, esta etapa del trabajo es principalmente trabajo in situ. Para lograr verdaderamente el efecto de la consultoría, el personal de consultoría in situ debe controlar estrictamente cada vínculo de trabajo y formular cada paso y plan adecuado para el proyecto basándose en una comprensión detallada del mismo.

A lo largo de todo el proceso de consultoría, los consultores deben tener las ideas claras y saber qué hacer en cada paso, cómo hacerlo y qué conseguir. Todas estas son cuestiones a las que deben enfrentarse nuestros consultores residentes. Los gerentes de proyectos de consultoría deben tener una mentalidad firme en la gestión, tomar la iniciativa en todo el trabajo de gestión y organizar y supervisar con valentía el trabajo del personal de la propiedad del proyecto en la gestión de asuntos profesionales, en lugar de simplemente "ayudar" en todo, lo cual es fácil. Deje que la empresa consultora se vuelva pasiva y reduzca la efectividad del trabajo del consultor. Especialmente en las etapas intermedia y tardía del trabajo de consultoría, una vez que el personal relevante de la parte consultada haya dominado ciertas habilidades laborales, el consultor correrá el peligro de ser expulsado. afuera. Por tanto, los consultores deben reunirse y tomar la iniciativa durante todo el proceso de consultoría, y poder moverse libremente en la gestión. Sólo así el trabajo de consultoría podrá desarrollarse de acuerdo con las ideas de la empresa consultora y, en última instancia, lograr una situación en la que todos ganen. Durante el proceso de consultoría, los consultores no deben actuar arbitrariamente cuando se trata de cuestiones monetarias. Deben participar personas relevantes de la parte consultada para evitar problemas innecesarios e impactos negativos en el trabajo de consultoría.

Mantener comunicación periódica con la parte consultada, mantenerse al tanto de toda la información del proyecto y realizar cada etapa del trabajo de manera planificada de acuerdo con los requisitos de la empresa de la Parte A y el avance del proyecto, de manera de ajustar las ideas de trabajo en de manera oportuna. ?Como consultor, queremos pedirles que nos ayuden a hacer cosas, no pedirles que actúen en nuestra contra. Por lo tanto, los consultores deben cooperar con el Partido A cuando trabajan, pero si escuchan a nuestro Partido A en todo, entonces eso es lo que queremos hacer. ¿No es necesario que nos preguntemos? Como empresa consultora, ¿los consultores deben brindar orientación profesional en su profesión? (Para citar las palabras originales del jefe de proyecto del consultado). Por lo tanto, debemos aprovechar al máximo nuestra experiencia en administración de propiedades y nuestro conocimiento profesional, presentar de manera predecible varias sugerencias racionales, analizar los pros y los contras, enumerar una variedad de métodos de mejora y obtener la aprobación de la Parte A antes de continuar. implementación completa del plan propuesto Sólo una propuesta tan racionalizada puede considerarse básicamente completada.

La dirección debe dejar huellas, por lo que lo mejor es formular textos escritos para cada dirección, tales como: cartas de recomendación, registros de formación (incluidos formularios de firma de formación), planes de trabajo, resúmenes de trabajo, actas de reuniones y documentos de entrega Información, etc., y pedirle a alguien que lo firme. El texto del documento (carta) debe ser riguroso y estandarizado, debiendo revisarse cuidadosamente el formato, puntuación, tiempo, etc. Al mismo tiempo, es mejor que los consultores in situ desarrollen el hábito de llevar un diario de trabajo y mantener registros detallados del trabajo de consultoría realizado para que puedan resumirse posteriormente y mejorar continuamente sus habilidades de consultoría.

Los proyectos deben evaluarse periódicamente cada mes, inspeccionarse exhaustivamente el contenido y el alcance de cada especialidad, señalar los problemas, analizar las causas, proponer sugerencias de rectificación y realizar un seguimiento de la implementación de las correcciones. Los consultores deben ser buenos para resumir, descubrir problemas al resumir y realizar mejoras oportunas. Sólo así se podrá mejorar continuamente la eficiencia del trabajo de los consultores.

Etapa de cierre de consultoría:

Cuando el periodo de consultoría de gestión inmobiliaria está llegando a su fin, con el fin de asegurar los intereses comunes de ambas partes en el proyecto de consultoría y mantener la marca corporativa de la parte consultora, el proyecto de consultoría debe hacerlo De principio a fin, la empresa consultora y los miembros del equipo del proyecto de consultoría deben completar el trabajo de acabado del proyecto para que el proyecto de consultoría pueda tener una conclusión exitosa.

El cierre del proyecto de consultoría es la etapa final del ciclo de vida de la gestión del consultor. Las tareas principales incluyen: revisión del proyecto, recopilación, organización y archivo de los documentos del proyecto; experiencia y lecciones aprendidas del proyecto de consultoría; aclaración de los consultores El responsable del trabajo de seguimiento del proyecto (período de supervisión del consultor presenta la carta de finalización del proyecto de consultoría);

El trabajo de cierre del proyecto de consultoría se puede dividir en dos vertientes: revisión del proyecto y resumen del trabajo de consultoría.

1. Revisión del proyecto

1. Volver a revisar y revisar exhaustivamente los resultados del trabajo completado por los consultores durante el período de consultoría, e inspeccionar e implementar diversas actividades dentro del alcance del proyecto. ¿Estado de finalización del plan? Ejemplos específicos incluyen:

① Estado de preparación, envío e implementación del plan del consultor

② Estado de envío, respuesta y implementación de la carta de sugerencia,

③ Plan de trabajo mensual del proyecto e informe de finalización

④ Estado de finalización de cada trabajo especial

⑤ Varios registros de trabajo durante el período de consultoría

2. Realizar una evaluación general de la eficacia del servicio de consultoría.

La forma más objetiva, justa, integral y efectiva de evaluar la efectividad de los servicios de consultoría es evaluar el estado operativo general de la empresa consultada, y revisar y evaluar el desempeño del proyecto de consultoría a través de la operación actual. y situación de gestión de la empresa consultada.

3. Analizar los indicadores de satisfacción de la Parte A con el trabajo de consultoría.

Durante el período de consultoría, la empresa consultora generalmente emitirá un "Formulario de evaluación de la calidad del trabajo del consultor" a la empresa consultada cada trimestre. Cuando se complete el proyecto de consultoría, el formulario también se puede utilizar como uno de los. base para la evaluación del proyecto de consultoría.

4. Compare los distintos términos y requisitos del contrato de servicio de consultoría y verifique uno por uno si el trabajo se ha completado de acuerdo con el contrato.

5. Contabilidad de costos:

Liquidación del saldo final de los honorarios de consultoría con la empresa consultada contabilización final de los costos reales durante el período de consultoría;

2. Resumen del trabajo del proyecto de consultoría

Recopilar y organizar documentos del proyecto de consultoría, publicar información del proyecto, resumir experiencias y lecciones, etc. Cada proyecto, ya sea exitoso o no, debe verse como una oportunidad de aprendizaje. La tarea más importante del cierre administrativo es recopilar, organizar, editar y archivar todos los documentos relacionados con el proyecto, como informes de investigación de mercado de administración de propiedades y materiales de información relacionados con la industria donde se encuentra el proyecto, fotografías del trabajo durante el período de consultoría, cartas de consulta, cartas de recomendación, planes de trabajo e informes de trabajo, resumen de trabajo, información de trabajo, etc.

El primer propósito es proporcionar una base para verificar la situación relevante del proyecto en el futuro, y el segundo es proporcionar una referencia para la implementación de proyectos de consultoría similares en el futuro. También es mejor pedirle al gerente del proyecto consultor que resuma por escrito las lecciones aprendidas durante el proceso de gestión del proyecto de consultoría. Si el proyecto se hace bien, se puede extender a otros proyectos; si se hace mal, se debe evitar. el futuro; los casos se compilan y resumen. Esto no sólo mejorará a los propios directores de proyectos de consultoría, sino que también proporcionará referencias para el personal de proyectos de consultoría posteriores.

Etapa de post-seguimiento

Una vez finalizada la consulta presencial, el trabajo de consultoría entra en la etapa de post-seguimiento. Para la consultora, esta etapa de trabajo es en realidad la consolidación de todo el trabajo anterior. En esta etapa, la empresa consultora puede enviar un equipo de consultoría al sitio del proyecto de vez en cuando para realizar inspecciones y proporcionar opiniones y sugerencias de rectificación por escrito sobre problemas o deficiencias en el funcionamiento del contenido profesional relevante.

Todo el proceso de trabajo del consultor residente anterior también es mi experiencia trabajando como consultor residente. Espero que pueda proporcionar alguna referencia para mis colegas en el futuro.

Varias tareas en las que se debe centrar la consulta temprana sobre la propiedad

Generalmente existen tres formas de intervención temprana en la gestión de la propiedad, a saber: consulta temprana sobre la propiedad, intervención temprana sobre la propiedad y gestión temprana de la propiedad. Las tres formas tienen diferentes contenidos y diferentes formas de trabajar. El autor analiza ahora la necesidad de un trabajo preliminar de consultoría inmobiliaria y varias tareas en las que deberíamos centrarnos en función del trabajo real.

La necesidad de un trabajo previo de asesoramiento inmobiliario

Las empresas de gestión inmobiliaria son el vínculo entre los proyectos de desarrollo y construcción de los promotores inmobiliarios y la operación y gestión de propiedades. Etapa inicial del proyecto Es muy beneficioso contratar una empresa de administración de propiedades con un alto nivel profesional y cierta experiencia en gestión para realizar consultas preliminares sobre la propiedad durante la etapa de diseño o incluso en la etapa de estudio de viabilidad y planificación. Esto no solo contribuye a mejorar el diseño preliminar y el diseño en profundidad del proyecto, sino que también puede reducir o evitar inconvenientes o pérdidas para las ventas, el uso y la gestión futuros causados ​​por defectos de diseño causados ​​por una mala consideración. Para las empresas administradoras de propiedades, siempre que cuenten con cierta experiencia en gestión y personal profesional y técnico, pueden postularse activamente para participar en todo el proceso de desarrollo de proyectos de empresas inmobiliarias, a través de contratos, en la etapa de consulta temprana de proyectos inmobiliarios, y con la experiencia adquirida en la práctica, Brindar opiniones y sugerencias sobre problemas que fácilmente se pasan por alto en el diseño y partes que aún deben optimizarse a través de los resultados de la consulta inmobiliaria temprana, ganarse la confianza y el reconocimiento de la empresa promotora en su gestión; capacidades de servicio y esforzarse por lograr una intervención temprana en la propiedad durante la etapa de construcción. Completar la encomienda preliminar de administración de la propiedad antes de la aceptación de su finalización; Esto no sólo permite a la empresa de administración de propiedades comprender completamente el proyecto inmobiliario y sus diversas partes, sino que también le permite convertirse en la empresa más adecuada para aceptar la encomienda de administración de propiedades.

Varias tareas en las que se debe centrarse en la etapa inicial de la consulta de propiedad

1. Determinar el nivel de gestión del proyecto y formular un plan de gestión preliminar.

De acuerdo con el tipo de desarrollo de planificación del proyecto del desarrollador, la escala de desarrollo, el posicionamiento en el mercado, el posicionamiento del cliente, el posicionamiento de la calidad del producto y el posicionamiento del precio, la ubicación geográfica del proyecto de consultoría, el entorno circundante, el estado del proyecto relacionado y el mercado. investigación en profundidad y comprensión del análisis comparativo, las necesidades futuras de los clientes, etc., analizar e investigar, determinar el nivel de gestión del proyecto y formular un plan preliminar de gestión de la propiedad que sea compatible con él mediante análisis y cálculos preliminares, a fin de facilitar la Subpartida Posicionamiento del trabajo preliminar de consultoría inmobiliaria.

2. Determinar el nodo de tiempo de consulta del proyecto y formular un plan de consulta.

De acuerdo con el plan de diseño preliminar del proyecto realizado por el desarrollador y la unidad de diseño, la estructura arquitectónica, el tipo de distribución estructural, la configuración de las instalaciones y equipos, las instalaciones funcionales y los edificios de soporte, el entorno general, etc. del lugar consultado. El proyecto se analizará en función de la información relevante. Realizará análisis e investigaciones en profundidad, combinará el diseño del proyecto, el progreso de la ingeniería y la experiencia adquirida en la práctica de administración de propiedades para determinar el nodo de tiempo de consulta del proyecto y formular un plan de consulta. de la consulta temprana de propiedad debe ser coherente con el diseño del proyecto y el progreso de la ingeniería para facilitar el desarrollo La empresa adopta la decisión.

3. Determinar el contenido clave de la consulta y organizar el establecimiento de un grupo de consulta especial.

Basado en la demanda del mercado de productos inmobiliarios y el análisis de mercado de propiedades en venta y productos inmobiliarios en uso, desde la perspectiva de la estructura del proyecto y el diseño funcional, equipos e instalaciones de soporte funcional, instalaciones de seguridad, organización del tráfico. , paisaje de jardines y señales guía En otros aspectos, combinados con la profundidad del diseño de la etapa del proyecto, la experiencia adquirida en la práctica de administración de propiedades, el plan preliminar de administración de propiedades y la situación real del proyecto, estudiaremos y determinaremos el contenido clave de la consulta temprana de propiedades, organizaremos y establezca un grupo de consulta especial, aproveche al máximo el poder del equipo profesional y siga el plan del nodo de consulta. Complete una consulta especial para garantizar la calidad del trabajo preliminar de consulta de propiedad.

4. Recopile y utilice información sobre analogías de temas de consultoría y presente sugerencias de consultoría basadas estrechamente en el proyecto real.

De acuerdo con los requisitos del contrato preliminar de servicio de consultoría inmobiliaria firmado con el desarrollador, el contenido clave de la consultoría determinado por la investigación, la información relevante involucrada en diferentes formatos de propiedad y temas de consultoría, enriqueceremos la consultoría a través de inspecciones. , discusiones, recopilación y clasificación Datos de información analógica del tema, combinados con diferentes etapas del proyecto y diferentes profundidades de diseño profesional, de acuerdo con los requisitos estándar de la administración de propiedades y la experiencia profesional adquirida en la práctica de administración de propiedades, las necesidades de administración profesional en el preliminar plan de administración de la propiedad, necesidades de uso del cliente, etc., combinados con el proyecto. Hacer pleno uso de la información y los datos analógicos para presentar sugerencias de consultoría, de modo que las sugerencias puedan integrarse estrechamente con el mercado y el contenido de la consultoría sea consistente con el proyecto. .

5. Fortalecer la comunicación con desarrolladores y diseñadores para mejorar la aplicabilidad de las sugerencias de consultoría.

Basado en la descripción del diseño del proyecto, el diseño preliminar y los dibujos de diseño detallados proporcionados por el desarrollador y la unidad de diseño, a través de un estudio cuidadoso, algunos defectos de diseño descubiertos durante el proceso de lectura del dibujo y las necesidades futuras de administración de la propiedad y del usuario. Para la optimización, los departamentos y el personal relevantes de la empresa de administración de propiedades deben establecer diferentes partes con el desarrollador y la unidad de diseño. Durante el proceso de desarrollo del proyecto inmobiliario, debido a muchos factores como la temporada, el progreso de la construcción y la superposición del proceso, el desarrollador. Proporcionar sugerencias de consulta preliminares y asesoramiento sobre la propiedad. El grado en que se toman en serio las opiniones varía. Las empresas de administración de propiedades deben comprender el momento de las sugerencias y presentarlas de manera oportuna para las consultas y los informes de sugerencias que deben realizarse. Se debe realizar un seguimiento del estado de adopción del informe de sugerencias de consulta presentado, especialmente se debe realizar un seguimiento de las sugerencias y opiniones de consulta que tienen un impacto significativo en la operación, gestión, control y uso del consumo de energía posterior de la propiedad para promover la adopción e implementación de sugerencias clave y Evite perderse el desarrollo, el diseño y la construcción. El mejor momento para adoptar sugerencias y mejorar el efecto práctico de las sugerencias de consulta.

6. Fortalecer la investigación y el seguimiento de los efectos prácticos de la adopción de sugerencias por parte de los desarrolladores y proporcionar comentarios a los desarrolladores.

Una vez completado y puesto en funcionamiento el proyecto inmobiliario, el departamento de consultoría de la empresa administradora de la propiedad debe continuar haciendo sugerencias y opiniones prácticas que tendrán un mayor impacto en la operación, administración y energía de la propiedad posterior. control del consumo y ser adoptado por el desarrollador, a través de un análisis resumido, proporcionar retroalimentación de efectos prácticos a los desarrolladores y unidades de diseño, para que los desarrolladores puedan construir proyectos inmobiliarios con buena aplicabilidad y alta calidad en futuros proyectos de desarrollo. a la relación entre las empresas de administración de propiedades y los desarrolladores y diseñadores. Un vínculo importante para establecer una buena relación de cooperación entre las unidades.

El proyecto inmobiliario es un proyecto sistemático. A veces los diseñadores pueden no tener muy claros los problemas de uso y gestión futuros. Es inevitable que ignoren la conveniencia de los futuros propietarios y las necesidades de las empresas gestoras de propiedades. Esto requiere administración de la propiedad. Los consultores iniciales que administran la empresa plantearon los problemas de manera oportuna y los corrigieron durante el proceso de diseño. Por tanto, cuanto antes sea el tiempo de intervención de los trabajos de consulta preliminar de la propiedad, mejor, y cuanto más profundo sea el trabajo de consulta, mejor.

Una breve discusión sobre la estrategia "win-win" de la intervención temprana en la gestión inmobiliaria.

Resumen: Los promotores y las empresas de gestión inmobiliaria son las partes interesadas estrechamente relacionadas con la propiedad. Los desarrolladores planifican y construyen propiedades para formar el cuerpo de hardware; las empresas de administración de propiedades brindan servicios de administración de software a desarrolladores y propietarios. La clave para una intervención temprana en la gestión inmobiliaria es comprender a cada actor, encontrar el equilibrio entre las necesidades de inversión y uso, obtener retornos de la inversión y garantizar la comodidad de los propietarios y el desarrollo sostenible de la propiedad.

La intervención temprana en la administración de propiedades se refiere al proceso en el que las empresas administradoras de propiedades participan en la planificación, diseño y construcción del inmueble antes de hacerse cargo del mismo. Desde la perspectiva de los propietarios (usuarios) y la administración de la propiedad, se presentan algunas sugerencias racionales para que la propiedad satisfaga en la mayor medida las necesidades de los propietarios y la administración de la propiedad.

Los edificios modernos de gran altura tienen las características de diseño complejo, alto contenido técnico, largo período de construcción y difícil instalación y construcción. Para garantizar que la propiedad se pueda utilizar normalmente una vez terminada, es muy necesaria la intervención temprana de la empresa administradora de la propiedad. En la actualidad, algunos promotores con visión de futuro han comenzado a intentar implementar una gestión de intervención temprana en proyectos inmobiliarios, pero la mayor parte de la intervención temprana comienza aproximadamente medio año antes de que el propietario se mude. Principalmente presenta algunas sugerencias sobre el trabajo posterior del construcción e instalación, y se prepara para la aceptación de la adquisición. Hay ciertas fallas en la profundidad y amplitud de los primeros preparativos, y todavía es difícil resolver muchos problemas que los desarrolladores traen a la administración de propiedades.

La verdadera intervención temprana de una empresa de gestión inmobiliaria debe comenzar desde el diseño inicial del proyecto y finalizar con la aceptación de la toma de posesión de la propiedad.

La intervención temprana en la gestión inmobiliaria es muy necesaria tanto para los promotores inmobiliarios como para las empresas de gestión inmobiliaria. Los promotores inmobiliarios llevan a cabo la construcción de hardware de las propiedades, mientras que las empresas de administración de propiedades llevan a cabo la gestión de software. El primero construye propiedades, mientras que el segundo realiza las funciones de propiedades. Aunque son diferentes, están relacionados entre sí. Para los desarrolladores, el propósito de tomar decisiones de inversión, planificar y diseñar, seleccionar ubicaciones, tipos de habitaciones e instalaciones auxiliares apropiadas y formar propiedades a través de la construcción es mejorar el atractivo para los propietarios. Sin embargo, a los propietarios no sólo les preocupa la ubicación y la construcción de la propiedad, sino que también sopesan la calidad de la gestión de la misma. Por lo tanto, los desarrolladores deben elegir una buena empresa de administración de propiedades durante la etapa de planificación y diseño, y utilizar la experiencia y el conocimiento profesional de la empresa de administración de propiedades para hacer sugerencias y opiniones sobre la planificación y el diseño, de modo que la planificación y el diseño puedan satisfacer mejor las necesidades. requisitos de gestión de uso y sentar una base sólida para el trabajo de gestión futuro. Las empresas de administración de propiedades también deben establecer un modelo de gestión moderno, considerar plenamente las necesidades de uso y administración después de la finalización durante la etapa de desarrollo de la propiedad, tener en cuenta la necesidad de mejorar los niveles de vida e interactuar y comunicarse activamente con los desarrolladores sobre estos temas.

1. Intervenir anticipadamente desde la etapa de diseño del proyecto, participar en el diseño optimizado del proyecto de construcción de la propiedad, implementar una gestión avanzada de la propiedad, brindar sugerencias constructivas para mejorar la construcción de la propiedad y evitar problemas durante la etapa de uso una vez terminada la propiedad

Cuando las empresas de administración de propiedades participan en la planificación y el diseño de la propiedad, pueden proponer medidas de corrección y mejora basadas en problemas de planificación y diseño anteriores o defectos descubiertos en las prácticas de administración de propiedades comunitarias y en las prácticas de los residentes. vidas, de modo que estos problemas puedan abordarse durante la planificación y el diseño. Antes del inicio de un nuevo proyecto, la empresa de administración de propiedades puede primero formular un plan de planificación y diseño de propiedad residencial y perspectivas de planificación de desarrollo, presentarlo al desarrollador por escrito y determinar el plan de planificación y diseño de propiedad junto con los diseñadores del desarrollador, y hacer que lo firmen los líderes de ambos partidos. Después de la implementación, los aspectos específicos son:

1. Instalaciones de apoyo

Por ejemplo, la planificación y el diseño de áreas residenciales deben tener en cuenta. guarderías, edificios inmobiliarios, aparcamientos de vehículos, aparcamientos para bicicletas y clubes de propietarios, así como lugares adecuados para establecimientos e instalaciones comerciales.

2. La planificación y el diseño de los proveedores de agua, electricidad, calefacción, televisión por cable, comunicaciones y gas deben tener plenamente en cuenta las características regionales y las necesidades de desarrollo de la comunidad, y dejar espacio para el agua y la electricidad. capacidad de suministro.

3. En términos de materiales de construcción

La empresa administradora de propiedades proporcionará a la unidad de diseño información basada en la información sobre materiales de construcción aprendida durante la implementación del trabajo de administración de propiedades y el Uso previo de materiales de construcción por parte del desarrollador. Información detallada sobre las marcas y modelos de materiales de construcción y otros materiales que son propensos a problemas en la gestión de la propiedad para evitar dañar la imagen del desarrollador debido a la mala calidad de los materiales de construcción.

4. Aspectos de seguridad

Como instalación de postes, vallas, caminos, vigilancia, etc.

5. Eliminación de basura

Respecto al establecimiento de cuartos de basura y puntos para solucionar el problema de las emisiones contaminantes.

6. Lucha contra incendios

Cuestiones como la colocación y uso de bocas de incendio y aguas verdes.

7. Otros aspectos

Como el establecimiento y mantenimiento de clubes de propietarios, outlets y salas de administración de propiedades.

2. Proponer sugerencias racionales para la planificación, diseño y construcción del inmueble

1. Revisar la estructura de ingeniería civil, dirección de tuberías, líneas de acceso, sistema de seguridad, decoración interna y externa. , construcción de instalaciones y racionalidad de instalación del equipo. Concéntrese en inspeccionar equipos de seguridad contra incendios, equipos de automatización, equipos de monitoreo de seguridad, equipos de comunicación, equipos de suministro y drenaje de agua, equipos de aire acondicionado, equipos de garaje y estacionamiento público, equipos eléctricos, equipos de transporte y ascensores, equipos de servicio, etc.

2. Hacer sugerencias para la obra que satisfagan las necesidades de la administración de la propiedad y negociar soluciones.

3. Mantenga registros de los puntos clave para futuros mantenimientos y reparaciones en el sitio de construcción, así como los puntos clave para cambios en el dibujo.

4. Participar en la aceptación del proyecto, realizar inspección de equipos, inspección de apariencia, inspección de desempeño, pruebas funcionales y supervisar la rectificación de acuerdo con el plan de rectificación.

La empresa administradora de la propiedad debe contratar profesionales relevantes para participar en la supervisión de la construcción. Durante el proceso de supervisión, el personal de administración de la propiedad recopilará todo tipo de información sobre el edificio en la comunidad y en el lugar. Al mismo tiempo, estar familiarizado con cada parte, comprender la ingeniería subterránea y la ingeniería oculta, etc. Esto facilitará la preparación completa para la gestión futura. Durante este proceso, el promotor debe cooperar con la empresa de gestión de la propiedad.

3. Diseñar el modelo de gestión, redactar y formular el sistema de gestión

En la fase inicial de intervención, la empresa gestora de inmuebles debe diseñar el futuro modelo de gestión y formular el futuro modelo de gestión De acuerdo con los deseos y requisitos de los propietarios y usuarios, las normas y reglamentos correspondientes, incluidos los documentos y sistemas relevantes, deben redactarse junto con el desarrollador.

1. Preparar un comité de gestión de propietarios para salvaguardar los intereses de los propietarios.

2. Trabajar con el promotor para redactar las normas y reglamentos de propiedad, el estatuto de gestión del comité de propietarios, los convenios de propietarios, las medidas de gestión de la construcción decorativa, etc. dentro de la jurisdicción.

3. Establecer una organización de administración de propiedades dentro de la jurisdicción, estipular el sistema de responsabilidad laboral del personal de cada departamento y preparar un manual del hogar, medidas integrales para la administración de propiedades, etc.

4. Desarrollar un plan de capacitación para el personal en el trabajo e implementar el plan.

Debido a la intervención temprana, la unidad de administración de la propiedad debe tener un conocimiento básico de la planificación y el diseño general, la estructura, el diseño de las tuberías, el equipo y las instalaciones de la propiedad, y estar familiarizado con los peligros potenciales que pueden surgir. en la propiedad esforzarse por aprovechar los riesgos descubiertos Los problemas se pueden resolver antes de que el grupo de construcción e instalación abandone el sitio, lo que no solo ahorra costos, sino que también acorta en gran medida el período de transición entre el desarrollo, la operación y el uso de la propiedad. Si puede obtener la autorización del desarrollador para supervisar y coordinar la calidad de la construcción e instalación de viviendas con las unidades de construcción e instalación en nombre del desarrollador durante la etapa de aceptación de finalización para garantizar la calidad de la construcción de la propiedad, la empresa administradora de propiedades puede garantizar el buen progreso del trabajo de aceptación de la adquisición después de la adquisición, es decir, podemos brindar servicios oportunos y confiables a los propietarios. Además, la intervención temprana de la administración de la propiedad también puede capacitar al equipo para evitar errores provocados por apresurarse a la batalla y dejar una mala impresión a los propietarios.

La intervención temprana en la gestión inmobiliaria permite que el personal técnico y de ingeniería de las empresas gestoras de propiedades esté plenamente capacitado en el proceso de gestión de intervención temprana, lo que favorece el desarrollo integral de sus habilidades y el cultivo de conocimientos técnicos y de ingeniería. talentos en empresas de administración de propiedades. La gestión de intervención temprana de la empresa de gestión inmobiliaria debe gestionarse estrictamente internamente de acuerdo con los diversos sistemas de gestión de la empresa. Sobre esta base, se debe establecer un sistema de trabajo eficaz para garantizar el funcionamiento estandarizado de la intervención temprana de la gestión de propiedades. ;