El mecanismo de implementación de las políticas de crédito para vivienda bajo "una ciudad, una política" será más claro
La estabilización económica es escasa, las bases para la recuperación no son sólidas y se están implementando políticas una tras otra. La reciente reunión afirmó claramente que "debemos implementar profundamente un paquete de políticas para estabilizar la economía y aumentar razonablemente las políticas macroeconómicas en respuesta a la nueva situación". Después de que el banco central redujera sus tasas de interés de política (MLF y DR007) el 15 de agosto, la LPR a 5 años cayó otros 15 puntos básicos el 20 de agosto. Las tasas de interés hipotecarias de referencia bancaria cayeron a un mínimo histórico y varias regiones también ajustaron los estándares. para identificar propietarios de vivienda por primera vez.
A juzgar por el hecho de que el mercado de la vivienda comercial se recuperó de mayo a junio pero se ha debilitado nuevamente desde julio, el principal problema en el mercado actual es que algunos residentes tienen una confianza insuficiente y expectativas débiles. Las razones detrás de esto son que, por un lado, debido a la distribución de la epidemia, los ingresos actuales y las expectativas de ingresos futuros de los residentes se han visto muy afectados, por otro lado, existen algunos derivados causados por el impacto del sector inmobiliario; lado de la oferta (como la estrecha cadena de capital de algunas empresas inmobiliarias). Problemas, como la dificultad en la ejecución de proyectos en determinadas áreas.
Por lo tanto, el tono político debe ser multidimensional. Por el lado de la demanda, las expectativas de los residentes deberían impulsarse y activarse reduciendo los pagos iniciales, bajando las tasas de interés y aumentando la inversión de capital de bajo costo. La mejora de las expectativas por el lado de la demanda y la estabilización de las ventas también son la clave para hacer frente a los riesgos por el lado de la oferta. La propuesta de "permitir a los gobiernos locales utilizar el crédito y otras políticas en 'una ciudad, una política'" significa que, en el marco de la responsabilidad principal y la responsabilidad territorial, el crédito, los impuestos y otras políticas están estrechamente relacionados con la promoción local para garantizar la entrega de propiedades. el sustento de la gente y promover la "estabilización del mercado inmobiliario". Un paquete de políticas resuena con la misma frecuencia****.
Desde el segundo semestre de 2016, la política de crédito para la vivienda se ha adherido a la idea de "una ciudad, una política", ya no como "9.30" en 2014, "3.30" en 2015 y principios de 2016 ( claramente estipulado). ", "9.30" en 2014, "3.30" en 2015 y principios de 2016 (eliminando el índice mínimo de pago inicial en ciudades con restricciones para la compra de viviendas y ciudades sin restricciones para la compra de viviendas). En cambio, se implementan políticas diferenciadas basadas en las condiciones reales de Sin embargo, cada región, debido a la gestión vertical y la independencia del sector financiero, esta política diferenciada la formulan básicamente los departamentos de gestión financiera locales de acuerdo con los requisitos de política del banco central.
Después de la epidemia de 2020, a. Se implementó un paquete de mecanismos a largo plazo para la financiación inmobiliaria. El objetivo principal es controlar la escala y la proporción de los flujos de capital hacia el sector inmobiliario mediante la aplicación de la concentración de préstamos, las "tres líneas rojas", etc., para proporcionar más apoyo al sector inmobiliario. La economía real y las pequeñas, medianas y microempresas, y para mantener el resultado final sin riesgos sistémicos, por lo tanto, los departamentos de gestión financiera en varios lugares son más cautelosos en el control del monto total, la prevención de riesgos, etc. las ciudades de tercer y cuarto nivel en el continente con una salida neta de población y una escasa oferta de viviendas se han relajado estrictamente. Por ejemplo, la tasa de pago inicial para la primera vivienda se mantiene en 2,5-3 y la tasa de interés sigue siendo alta.
Muchos lugares han informado que en el proceso de promover la entrega garantizada de propiedades, estabilizar el mercado inmobiliario y promover la demanda, sienten que los bancos deberían reducir los índices de pago inicial, bajar las tasas de interés, aumentar las cuotas y respaldar las necesidades de financiamiento razonables. incluido el financiamiento para empresas privadas y préstamos hipotecarios, etc. Sin embargo, los departamentos de gestión financiera locales también tienen su propia lógica de juicio. Por un lado, los departamentos de gestión financiera locales deben implementar los requisitos de la gestión macroprudencial financiera nacional. Por otro lado, deberían formular de forma independiente las políticas correspondientes basadas en los precios autorregulados y el juicio de riesgo de la industria de los bancos locales.
En el segundo trimestre de 2022, el saldo de préstamos hipotecarios para viviendas personales era de 38,86. billones de yuanes, un aumento interanual de 6,2, 2,7 y 6,8 puntos porcentuales menos que al final del primer trimestre y el mismo período de 2021, respectivamente.
A finales del segundo trimestre de 2022, los nuevos préstamos inmobiliarios a nivel nacional representaron el 4,9% de todos los préstamos nuevos, una disminución de 4,5 puntos porcentuales con respecto al trimestre anterior. Después de alcanzar un máximo de 19,9 en el cuarto trimestre de 2020, el saldo de préstamos inmobiliarios personales como proporción de todos los préstamos inmobiliarios nuevos ha comenzado a alcanzar su punto máximo y caer.
El 29 de septiembre de 2021, el Banco Central y la Comisión Reguladora Bancaria de China celebraron conjuntamente un simposio sobre financiación inmobiliaria y mencionaron mantener el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario y proteger los derechos legítimos y intereses de los consumidores de vivienda. En el cuarto trimestre del año pasado, la proporción de saldos de préstamos hipotecarios para viviendas personales se recuperó levemente, pero en el primer semestre de este año este indicador cayó por dos trimestres consecutivos.
De enero a julio de este año, la superficie de compra de suelo disminuyó un 48,1% interanual, los fondos en plaza de empresas inmobiliarias disminuyeron un 25,4% interanual y el importe de las ventas de viviendas comerciales disminuyó un 28,8% interanual. La otra cara de la crisis en toda la cadena industrial es la contracción del crédito en este campo. Por ejemplo, muchas empresas inmobiliarias ya no utilizan financiación a gran escala para adquirir terrenos y los residentes están menos dispuestos a solicitar hipotecas. comprar casas e incluso pagar préstamos por adelantado y aumentar los ahorros. Este efecto se transmite ascendente y descendente a sectores de consumo como la construcción, los materiales de construcción, los muebles y electrodomésticos, y también arrastra hacia abajo todo el crédito social.
El mercado inmobiliario es relativamente estable e incluso está aumentando rápidamente. Por ejemplo, desde la segunda mitad de 2020 hasta la primera mitad de 2021, es razonable controlar estrictamente el flujo de fondos hacia el sector inmobiliario. Sin embargo, cuando el mercado inmobiliario experimenta una rápida tendencia a la baja, lo que afecta gravemente la estabilidad de la industria y la seguridad de los medios de vida de las personas, las políticas de crédito financiero, como la herramienta política más importante de las políticas anticíclicas, deben ajustarse adecuadamente. Por supuesto, este ajuste no significa una entrada de fondos a gran escala en el sector inmobiliario, sino que las políticas de crédito, impuestos y tierras deberían cooperar de manera integral para ayudar a que las políticas locales de ayuda se implementen en un paquete, frenando así La tendencia a la baja del sector inmobiliario y su impacto.
Por supuesto, esto no significa que todas las localidades deban reducir significativamente los estándares, relajar los pagos iniciales, bajar las tasas de interés y aumentar la escala de los préstamos inmobiliarios, pero sí significa que "una ciudad, una ciudad "Debe implementarse verdaderamente bajo la política crediticia y como responsabilidad principal de los gobiernos locales. Estamos comprometidos a estabilizar las expectativas y estabilizar el mercado inmobiliario. Como resultado, las políticas de préstamos para vivienda que se han aplicado en algunas ciudades se han retrasado en su implementación, el tiempo de coordinación de políticas se ha retrasado y la implementación se ha retrasado seriamente. No han alcanzado las "políticas oportunas y decisivas" propuestas por el Consejo Nacional y. ya no ocurrirá. De esta manera, podremos alcanzar los objetivos previamente propuestos por la dirección de mantener la estabilidad del crédito y del financiamiento social y apoyar la recuperación de la demanda efectiva de crédito.
Para las ciudades de tercer y cuarto nivel en el continente, es decir, ciudades donde antes no había restricciones de compra, si todavía hay espacio para la reducción, el índice mínimo de pago inicial puede reducirse a 20. Sin embargo, para las ciudades de primer nivel o de segundo nivel, los ajustes de la política crediticia aún deben ser cautelosos. El autor cree que incluso si muchas ciudades de tercer y cuarto nivel reducen el porcentaje mínimo de pago inicial y las tasas de interés hipotecarias, esto no provocará una rápida recuperación en el mercado inmobiliario. Porque los fundamentos actuales del sector inmobiliario, incluida la oferta y la demanda, las expectativas de ingresos, la asequibilidad, los niveles de precios de la vivienda, las expectativas futuras, etc., ya no son lo que solían ser. Debemos apoyar necesidades rígidas y mejorar las necesidades, y no debemos inundar el país con inundaciones ni sobrepasar el futuro. Este es el resultado final.