El dilema entre R&F y su hijo

En el sector inmobiliario, es raro que un padre y un hijo establezcan su propio negocio. Zhang Li y Zhang Liang, padre e hijo, poseen cada uno una empresa inmobiliaria: R&F y Shidi.

No es que Zhang Liang no quiera unirse a R&F, sino que debido a que R&F tiene dos jefes, la participación de Zhang Li y Li Silian supera ligeramente a la de Zhang Li también se ha dividido en el norte. y el sur durante mucho tiempo.

El tensor que no puede tomar el relevo tiene que hacerlo solo. Al igual que Wang Sicong, que también es uno de los "Cuatro Jóvenes Maestros de la Nueva Ciudad de Beijing", ha realizado inversiones locas en los últimos años. Sin embargo, a diferencia de Sicong, la mayor inversión de Tensor sigue siendo en bienes raíces: Shidi Group. En la clasificación del CRIC del año pasado, el campo ocupó el puesto 100 con 25,74 mil millones.

Después de vivir la época dorada del sector inmobiliario, tanto padre como hijo se han encontrado con problemas en los últimos dos años. En el campo que no cotizaba en el mercado, hubo una crisis de canje de facturas comerciales. Los defensores de los derechos se apresuraron al edificio R&F y exigieron que Zhang Li "pague sus deudas con su padre". profundas dificultades financieras, abrumados por sí mismos e incapaces de ayudar.

“Si sales a tontear, siempre tendrás que devolver el dinero”. En el ámbito inmobiliario, muchos magnates inmobiliarios que han disfrutado de los dividendos de la época ahora han venido a pagar sus deudas.

Todos en el círculo inmobiliario conocen a Tensor "R&F Young Master" y sus bienes raíces, pero no esperaban que los bienes raíces estuvieran en problemas tan grandes. La empresa que no salió a bolsa el año pasado ha estado últimamente en el punto de mira por su negativa a pagar las facturas comerciales.

El 25 de julio, docenas de proveedores de Shishi y poseedores de boletos llegaron a la sede del Grupo Shishi en el edificio R&F Yingkai de Guangzhou y lanzaron la "carta" "Incumplimiento de la deuda del pago de la deuda del Grupo Shishi".

En el video en vivo distribuido por el grupo de la agencia, estalló un conflicto físico entre guardias de seguridad en la sede del campo y defensores de derechos, y la escena una vez se salió de control.

El sitio respondió el 27 de julio: "En este momento, el sitio llegó a un consenso con los poseedores de boletos y resolvió adecuadamente el problema. Todas las operaciones de la empresa no se han visto afectadas". Inesperadamente, una semana después, el 2 de agosto, algunos poseedores de entradas simplemente se sentaron frente a la puerta de cristal de la recepción de la sede central y continuaron defendiendo sus derechos.

Evidentemente, la agitación en las entradas comerciales que comenzó en mayo no ha amainado del todo.

A principios de mayo, hubo noticias de que las facturas comerciales del Grupo Shidi estaban vencidas y se negaban a ser pagadas. El asunto involucrado fue una factura comercial emitida por Shishi Sun Company Huizhou Modern City a Shanxi Fuxingsheng, que se emitió entre abril y mayo de 2020.

En ese momento, respondimos en el acto que debido a que Shanxi Fuxingsheng estaba involucrado en un fraude, se suspendió el pago correspondiente. Al 7 de mayo se trataba de 57 millones de facturas comerciales impagas, de las cuales el 70% será pagado y la empresa completará el seguimiento del 30% restante según los resultados de las autoridades judiciales.

Tal respuesta hizo que los poseedores de entradas se sintieran insatisfechos, y muchos de ellos se pelearon con la persona responsable de la comunicación en el grupo WeChat.

Bajo presión, Shishi declaró el 8 de mayo que los proyectos de ley en cuestión habían sido respetados al 100%. Sin embargo, todavía hay tenedores de billetes que siguen defendiendo sus derechos.

Wall Street Insights ha sabido de muchas fuentes que las facturas que vencen en abril y mayo están casi totalmente pagadas. Las facturas después de este período se encuentran en un estado de oscilación. Una persona institucional consultó datos de la Bolsa de Letras de Shanghai Sólo en la ciudad moderna de Huizhou, había 1.377 letras comerciales pendientes al 1 de julio, con un monto total pendiente de 720 millones de yuanes.

Personas cercanas a R&F revelaron que con respecto al tema de los boletos comerciales, Zhang Li fue al sitio para organizar una reunión para discutir soluciones.

Alguien de una organización dijo sin rodeos que a los ojos de la organización, el campo es un "pequeño R&F". Entonces, después de que estalló la crisis de las facturas comerciales, algunos poseedores de boletos dijeron: "Si no podemos pagar en el momento, iremos a R&F".

El día después del incidente de protección de derechos sobre el terreno, muchos inversores temieron que la tormenta se extendiera a R&F y vendieron las acciones y bonos de R&F. Como resultado, R&F Real Estate sufrió sucesivas pérdidas en el mercado de valores. 26 y 27 de julio. Doble muerte por deuda.

Esto asustó a R&F a "refutar los rumores" urgentemente durante la sesión. Al mediodía del 27 de julio, R&F Real Estate anunció que R&F Group actualmente no tiene préstamos financieros ni acuerdos de garantía de deuda con Shishi Group que directa o indirectamente constituyan pasivos financieros para el grupo, y R&F Group no tiene ninguna relación de capital con Shishi Group.

La carrera empresarial del Sr. Zhang comenzó en 2003.

Tensor, que regresó de estudiar en Canadá, no ingresó a R&F. En cambio, como Wang Sicong, eligió capital de riesgo, que abarca tecnología, catering, entretenimiento, etc., pero al final solo hubo unos pocos exitosos.

Lo que Tensor realmente hace a lo grande es el sector inmobiliario. En 2006, con el apoyo de Zhang Li, Zhang Liang fundó Shishi Group. Él y su madre, Liao Dongfen, poseían el 80% y el 20% de las acciones respectivamente. La persona jurídica era su tío, Zhang Xiaolin, Zhang Xiaolin, de Zhang Li. hermano.

El primer proyecto sobre el terreno, la ciudad de Zhongshan Jinghu, fue gestionado por Wu Linzhi, director general adjunto de Defuli Beijing en ese momento.

En el prospecto para la salida a bolsa de Shishi Group el año pasado, la presentación de 98 empresas afiliadas ocupaba cuatro páginas. Estas empresas se pueden dividir en dos categorías: empresas de Tensor Holdings, como empresas relacionadas con Black Hole Investment, como Beijing R&F City Real Estate Development Co., Ltd.

Los dos mercados más grandes para el negocio inmobiliario de Tensor Liang se encuentran en Guangzhou y Guizhou: uno es el territorio de su padre Zhang Li y el otro es el territorio de su suegro Long Shaobin. De manera abierta o encubierta, los padres de Tensor Liang habían perdido mucha sangre por el campo.

Zhang Li incluso proporcionó personalmente garantías sobre el terreno. Según el prospecto, el monto de los préstamos mutuamente garantizados para Tensor y Zhang Li a finales de 2017 y 2018 fue de 5.045 millones de yuanes y 2.850 millones de yuanes. respectivamente.

Además, en 2019, Sidian Real Estate pagó 206 millones de RMB a las partes relacionadas de Zhang Li, es decir, las filiales de R&F, por la prestación de servicios de decoración mecánica y eléctrica, servicios de suministro y arrendamiento, etc.

Una serie de enredos han provocado que Shishi sea considerada una empresa de R&F.

¿Cómo puede un padre ignorar los problemas de su hijo? Sin embargo, Zhang Li no puede salvar el terreno y el propio R&F Real Estate todavía se encuentra en un camino difícil para reducir la deuda.

En 2017, R&F gastó 19.900 millones para adquirir 70 hoteles Wanda. Esta controvertida medida se convirtió en una carga financiera para R&F. Además, R&F continuó expandiéndose en contra de la tendencia en 2017 y 2018, hundiendo dos hoteles. En las ciudades de tercer nivel, la deuda eventualmente seguirá aumentando, y el índice de deuda neta alcanzará el 200% en 2019.

Según los datos de los indicadores del informe anual, R&F todavía se encuentra en el rango rojo de las "tres líneas rojas".

El informe anual de 2020 muestra que los préstamos totales de R&F Real Estate ascienden a 159.730 millones de yuanes y que necesita pagar deudas elevadas de 63.892 millones de yuanes en un año. Al final del período, R&F tenía 39.950 millones de yuanes en efectivo, y la relación entre efectivo sin restricciones y deuda a corto plazo era de 0,4, lo que indica una cadena de capital muy estrecha.

Después de que el ratio de endeudamiento siguió aumentando, Li Silian tomó la decisión de reducir la adquisición de tierras. Desde 2019, R&F Real Estate ha comenzado a reducir las adquisiciones de terrenos en el mercado abierto. A finales de 2020, el banco de terrenos de R&F tiene un área de construcción vendible de aproximadamente 51,9 millones de metros cuadrados, 6 millones de metros cuadrados menos que el. 57,9 millones de metros cuadrados en 2019.

La otra cara del control de los gastos de liquidez y el pago de la deuda son las débiles ventas.

Según el anuncio, a finales de julio de este año, R&F Real Estate había logrado unos ingresos por ventas totales de aproximadamente 73,34 mil millones de yuanes, con un área de ventas de 5,4641 millones de metros cuadrados. En comparación con el mismo período del año pasado, los ingresos por ventas aumentaron un 10% y el área de ventas disminuyó un 3%.

Según el objetivo de ventas de 150 mil millones de RMB establecido por R&F Real Estate en 2021, la tasa de finalización en los primeros siete meses fue solo del 48,89 %, menos de la mitad.

En los años anteriores de 2019 y 2020, R&F Real Estate tampoco logró sus objetivos de ventas, lo que muestra la continua debilidad de R&F en las ventas. Yihan Think Tank recopiló datos sobre la proporción de viviendas existentes en el inventario de 50 empresas inmobiliarias típicas el año pasado. Había 6 empresas inmobiliarias con más del 20%, y R&F Real Estate era una de ellas.

Restringida por las tres líneas rojas, la dificultad de financiación de R&F Real Estate también está aumentando. Mientras que las empresas de bienes raíces generalmente están emitiendo bonos en dólares estadounidenses con tasas de interés más bajas este año para reemplazar los viejos bonos de alto interés, R&F está haciendo lo contrario.

En febrero de este año, R&F emitió un bono con un capital de 325 millones de dólares y una tasa de interés del 11,625 % para pagar deuda antigua. En el mismo mes, R&F completó un bono del 7 % con vencimiento en 2021. Oferta pública de bonos senior por un monto principal de US$ 325 millones. Posteriormente, la tasa de cupón de un bono nacional con una emisión total de 950 millones de yuanes se ajustó del 3,95% al ​​7%. La fecha del valor ajustado es el 7 de abril de 2021 y el período de emisión es de 7 años.

Además, R&F Properties lleva mucho tiempo sin emitir financiación de deuda en el mercado público.

R&F, que tiene una financiación limitada, sólo puede vender acciones y activos.

El año pasado, R&F emitió nuevas acciones, emitiendo 257 millones de nuevas acciones a 9,82 dólares de Hong Kong por acción, recaudando un total de 2.524 millones de dólares de Hong Kong. Por otro lado, R&F vendió una participación del 70% en el Parque Logístico Integral del Aeropuerto Internacional R&F de Guangzhou a un fondo relacionado con Blackstone en agosto del año pasado, ganando 6.300 millones de yuanes. En el cuarto trimestre, realizó alrededor del 40% de sus participaciones en. varios proyectos mediante la venta de parte de sus intereses 100 millones de yuanes, además de un gran número de proyectos comprometidos.

R&F también ha despedido empleados. En comparación con el número de empleados a finales de 2019, los empleados en el trabajo de R&F se redujeron casi un 40% el año pasado.

En mayo de 2017, Zhang Liang y Long Qian, que era 12 años menor que él, se casaron en Sídney.

En aquel momento, el tensor, su hijo y su esposa no esperaban el futuro que les esperaba.

R&F es una entidad especial entre las empresas inmobiliarias chinas. Implementa un sistema de "doble jefe". El informe financiero de R&F muestra que Zhang Li y Li Silian poseen el 27,50% y el 28,97% de las acciones, respectivamente. Es el presidente y Zhang Li es el copresidente. En la junta directiva de R&F también forman un delicado equilibrio miembros de ambas partes.

Bajo tal estructura accionarial, se ha convertido en un problema embarazoso tanto para el hijo de Zhang Li, Tensor, como para la hija de Li Silian, Karen Li, ingresar a R&F como el "maestro", por lo que ambas segundas generaciones optaron por Fundó su propio negocio.

La empresa inmobiliaria de segunda generación Tensor es ambiciosa. Quiere convertir a Shishi en la manzana del sector inmobiliario e implantar un conjunto de conceptos de Internet en el sector inmobiliario incluso antes de que R&F haya alcanzado los "100 mil millones". "Objetivo, Shishi fijó su objetivo en 100 mil millones.

Sin embargo, lo triste es que R&F, que alguna vez fue uno de los "Cinco Tigres del Sur de China", ha cometido sucesivos errores de inversión y pasos en falso en los últimos años. No solo ha perdido su posición de liderazgo en el mercado. industria, también se ha convertido en el foco de las instituciones "Empresa peligrosa".

Después de más de diez años de trabajar en el Grupo Shishi, el Sr. Zhang aún no ha tenido éxito, confiando en R&F y su padre. En los últimos años, el buen funcionamiento de los ejecutivos de las "celebridades de Internet" no ha logrado cambiar las malas condiciones operativas sobre el terreno.

La agitación de los billetes comerciales es sólo una muestra de la situación financiera sobre el terreno. Según el prospecto, de 2017 a 2019, el índice de deuda neta de Shidi Group alcanzó el 3809%, el 533% y el 225% respectivamente, lo que es mucho más alto que el promedio de la industria.

Además, el folleto muestra que los tipos de interés de los préstamos a domicilio superan el 10%, alcanzando el más alto el 24%.

La causa fundamental de la actual crisis sobre el terreno es que ha experimentado una rápida expansión en un corto período de tiempo, lo que ha dificultado que las finanzas y las operaciones se mantengan al día, y también se ha topado con regulación. .

El R&F actual puede como mucho protegerse a sí mismo, pero no puede extender la mano para salvar a la gente sobre el terreno. Según el análisis legal, no existe una relación de equidad entre R&F y Shishi. Incluso si Zhang Li y Zhang son padre e hijo, Zhang Li no tiene la obligación de resolver el problema de la deuda de Shishi.

Sin embargo, la relación de sangre y la relación financiera entre Zhang Li y Tensor significan que las dos empresas no pueden separarse por completo.

Después de arrancar la etiqueta de "R&F Young Master", Tensor finalmente tiene que superar esto por su cuenta.