Cómo juzgar el valor o la burbuja inmobiliaria a través del ratio alquiler-venta
La denominada "relación alquiler-venta" se refiere a la relación entre el alquiler mensual por metro cuadrado de superficie de construcción y el precio por metro cuadrado de superficie de construcción.
Método de cálculo: Relación alquiler-venta = alquiler mensual/precio de la vivienda
[Pregunta de ejemplo]
1. precio de alquiler/casa. Por ejemplo, en una zona residencial de Dalian: un apartamento con ascensor de 81 m2 con muebles, un alquiler mensual de 1.600 yuanes al mes y un precio de venta de 10.000 por metro cuadrado. Calculado en base a este precio y nivel de alquiler, la relación alquiler-venta. = 1.600 yuanes/(10.000 × 81 m2), alquiler La proporción de ventas es de aproximadamente 1:506. Más de 200 veces indica una burbuja grande. Más de 200 veces indica una burbuja grande y no es adecuada para la inversión.
2. Una casa de 120 metros cuadrados en una comunidad de Beihuan tiene actualmente un precio de 3.000 yuanes por metro cuadrado, con un alquiler mensual de 600 yuanes (con algunos muebles) y un alquiler de 5 yuanes por metro cuadrado. metro cuadrado. La relación alquiler-venta es de aproximadamente 1:600, que es el doble de la línea estándar internacional de 1:300 (lo que indica una grave burbuja de precios de la vivienda).
Haciendo caso omiso de otras situaciones, cuando la tasa de interés anual es superior a 6, siempre que la relación alquiler-venta supere 1:200, comprar una casa no es rentable. Tiene 1 millón de yuanes a la mano, de los cuales solo los ingresos por intereses son 60.000 yuanes al año. No es rentable comprar una casa si el alquiler mensual es inferior a 5.000 yuanes. En la actualidad, una casa en Beijing se vende por. Por lo general, con 1 millón de yuanes sólo se pueden recaudar 60.000 yuanes al mes. El alquiler es de unos 2.000 yuanes. En algunas áreas, llega incluso a 1:500 a 1:700, lo que indica una formación de espuma importante.
Los principales factores que afectan actualmente la relación alquiler-venta son:
1. La tasa del impuesto inmobiliario que aplica el estado a los bienes inmuebles, etc.
El impuesto sobre bienes inmuebles determina cuánta inversión restante ingresará. El mercado inmobiliario determina la proporción de casas desocupadas. Supongamos que hay 100.000 unidades de vivienda disponibles para alquiler en una ciudad sin la presión de los impuestos inmobiliarios, es posible que 50.000 unidades no entren en el mercado de alquiler. Por lo tanto, los datos de la "relación alquiler-ventas" en este momento no son del todo ". relación alquiler-ventas". " valor. Si se aplica un impuesto sobre bienes inmuebles, más del 90% de las otras 50.000 casas desocupadas podrían entrar en el mercado de alquiler, lo que inevitablemente conducirá a una fuerte caída de los alquileres. En este momento, la "relación alquiler-venta" cambiará. Bajo la tendencia al aumento de los precios de la vivienda, si un impuesto sobre bienes raíces o el llamado impuesto sobre tenencias de bienes raíces de mi país puede debilitar en gran medida las esperanzas de los inversores de obtener ganancias y acumular casas, y el llamado impuesto sobre tenencias de bienes raíces no es un. valor completo de "relación alquiler-venta". Los inversores que deseen obtener beneficios y acumular casas vacías y sin uso se verán muy restringidos.
2. El impacto de las políticas macro crediticias en los consumidores inmobiliarios.
Por ejemplo, la nueva política de préstamos para vivienda de mi país ha reducido significativamente el índice de pago inicial y la tasa de interés de reembolso para viviendas ocupadas por sus propietarios, sin embargo, para viviendas no ocupadas por sus propietarios y que no se compran por primera vez. Vivienda ocupada por sus propietarios, tasa de pago inicial y reembolso. Las tasas de interés están sujetas a límites estrictos. La política de vivienda de segunda mano no da señales de relajarse.
La implementación de esta política tiene como objetivo garantizar que los inversores no puedan pedir prestado dinero bancario para actividades de inversión y especulación a gran escala, y evitar que los inversores transfieran riesgos de burbujas a los bancos. Sólo aquellos que utilizan exclusivamente sus propios fondos pueden especular con una tercera o incluso cuarta vivienda. Como resultado, los riesgos de los inversores se dispararon y sus necesidades de inversión se vieron restringidas. Por lo tanto, los inversores se atreven a dejar un gran número de propiedades de inversión sin utilizar y no alquilarlas, esperando que los inmuebles se revaloricen al igual que los tipos de interés. Evidentemente, esta política crediticia también es una condición importante que restringe directamente la "relación alquiler-venta".
El tercero es el apoyo del gobierno a las necesidades de compra de vivienda de la mayoría de la gente y la implementación de políticas preferenciales.
Dado que el derecho a la vivienda es parte del derecho de los ciudadanos a vivir y es también una base importante para la estabilidad social y el desarrollo armonioso, el gobierno debe satisfacer las necesidades de este tema al precio más bajo posible, reducir los costos relevantes impuestos y tarifas, y extender los préstamos, la implementación de tasas de interés preferenciales e incluso subsidios gubernamentales directos, como las políticas propuestas por la nueva política de préstamos para vivienda del gobierno central para aumentar la seguridad de la vivienda, reducir los impuestos sobre la escritura de compra de una vivienda personal y los primeros. -Las tasas de interés de compra de vivienda en el tiempo restringen directamente la "relación alquiler-venta". Políticas como el aumento de la intensidad de la vivienda asequible, la reducción de los impuestos sobre las escrituras de compra de viviendas individuales y el interés de los compradores de vivienda por primera vez en la nueva política central de préstamos hipotecarios son principalmente medidas para resolver el problema de la vivienda propia para los grupos de ingresos bajos y medios. Esta medida reducirá en gran medida el número de inquilinos. La disminución de la cantidad conduce directamente a cambios en la "relación alquiler-venta".
4. Procedimientos y normas legales para que los promotores inmobiliarios construyan y vendan casas.
El sistema de preventa de bienes raíces de mi país es una política de incentivo especial en las primeras etapas del desarrollo inmobiliario y todavía se utiliza después de que el mercado se ha desarrollado mucho. Además, los precios de la vivienda se han disparado debido a la especulación. Los promotores tienen una gran cantidad de casas ociosas que no han entrado en el mercado de venta ni en el de alquiler, a la espera de una revalorización tras la disparada. Esto tiene mucho que ver con la preventa. sistema implementado en nuestro país. En este contexto, el valor de la "relación alquiler-venta" cambiará drásticamente. Los desarrolladores en nuestro país retrasan activamente las ventas, no abren el mercado una vez finalizado, o incluso convierten el gran mercado en múltiples mercados pequeños, y practican el acaparamiento de casas disfrazadas para hacer subir los precios de la vivienda. Esto tiene una relación significativa con el sistema de preventa. para vivienda comercial en nuestro país. Una vez que se cancele el sistema de preventa, los precios de la vivienda caerán significativamente. La renuencia a vender, no alquilar, y desacelerar activamente el ritmo de construcción y ventas solo puede ocurrir en las condiciones del actual sistema de preventa, y todos los compradores de viviendas son compradores de viviendas.
5. Se suministran terrenos de propiedad estatal para la construcción de viviendas.
Si el gobierno tiene un control estricto sobre la tierra, provocará un aumento en la demanda de compra de viviendas, promoviendo así el aumento de los precios de la vivienda si el gobierno amplía la oferta de tierra o no establece un precio; calendario de desarrollo para el desarrollo del suelo, no establecerá restricciones, lo que llevará a que los promotores acaparen terrenos y viviendas debido a los limitados recursos de suelo urbano y las ventajas de ubicación, decidiendo cuándo ofrecerlos al mercado, afectando los cambios en los precios de la vivienda. La oferta de tierra afectará seriamente la "relación alquiler-venta" del mercado. Al mismo tiempo, el aumento de los precios de la tierra y si las operaciones en el proceso de transferencia de tierras son transparentes, competitivas y estandarizadas también conducirán a la ampliación o reducción del ratio de alquiler en la "relación alquiler-venta", provocando así que cambie el valor de la "relación alquiler-venta".
En sexto lugar, las condiciones para la apertura del mercado inmobiliario en el país y en el extranjero. Las condiciones de apertura de la vivienda también afectan la "relación alquiler-venta" de los precios de la vivienda.
La apertura de la vivienda al mundo exterior también afecta a la "relación alquiler-venta" de los precios de la vivienda. La responsabilidad del gobierno de la ciudad es tomar la iniciativa para garantizar las necesidades de vivienda de locales y nacionales e imponer restricciones estrictas a la compra y especulación de viviendas por parte de extranjeros y capital externo. Si un número significativo de personas tiene problemas con la política de vivienda, el gobierno puede perder votos en las elecciones. Para garantizar las necesidades de vivienda de su propia gente, muchos países han tomado diferentes medidas para regular la compra de viviendas por parte de extranjeros para evitar el aumento de los precios de la vivienda y la expansión de la contradicción entre oferta y demanda. Nuestro país se encuentra en la etapa primaria de la economía de mercado. Debido a la falta de comprensión y afán de desarrollo, aún no hemos formulado un sistema estricto de control inmobiliario. Para aumentar el PIB, alguna vez se permitió a los extranjeros comprar e invertir en bienes raíces, e incluso se permitió a los inversores extranjeros especular con bienes raíces. Además, una gran cantidad de capital extranjero ha entrado en el mercado chino a través de canales fuera del sistema para hacer subir los precios de la vivienda, incluido un gran número de agencias intermediarias que operan en China. El aumento de los precios de la vivienda conducirá inevitablemente a los correspondientes cambios en el "alquiler". relación precio-venta".
7. El alcance estadístico y el método de muestreo de la "relación alquiler-venta" en el mercado inmobiliario.
Por lo general, la "relación alquiler-venta" de una ciudad tiene un rango geográfico estricto. El modelo urbano actual de mi país es el modelo de "condado gobernado por ciudades", donde las ciudades gobiernan un gran número de aldeas y pueblos agrícolas. No es cierto que los precios de la vivienda en un gran número de pueblos y ciudades agrícolas se confundan con los precios de la vivienda para las personas que trabajan y viven en las ciudades, y no son precios de la vivienda en el verdadero sentido. Por lo tanto, es más científico y práctico calcular la relación alquiler-venta en una ciudad o región basándose en datos de organizaciones autorizadas.