Estudio de mercado sobre bienes raíces en Fuyang

Para frenar el crecimiento de la inversión inmobiliaria y el aumento excesivo de los precios de la vivienda, el Consejo de Estado promulgó las "Ocho Políticas Nacionales" en 2005, y en 2006 colaboró ​​con nueve ministerios y comisiones para formuló las "Seis Políticas Nacionales" para regular el desarrollo inmobiliario, pero la política regulatoria tuvo poco impacto en la inversión en desarrollo inmobiliario ese año. Debido a muchos factores, como la retirada de las empresas industriales de las ciudades a los parques, la inversión en el desarrollo inmobiliario ha crecido rápidamente y los precios de la vivienda se han mantenido altos. Los precios de la vivienda han superado con creces la asequibilidad de los residentes comunes y el mercado inmobiliario en la ciudad de Fuyang ha experimentado cambios importantes. Las escenas candentes de registro de reservas, colas para comprar casas y dificultades para encontrar una casa han desaparecido silenciosamente cuando el país introdujo; la política del impuesto al valor agregado de la tierra. Sin embargo, la introducción de esta política ha provocado en gran medida que los desarrolladores agreguen el mayor costo del impuesto al valor agregado de la tierra a los precios de la vivienda. Afectados por las políticas nacionales de macrocontrol.

Desde principios de este año, el estado ha ajustado las tasas de interés de los préstamos para vivienda dos veces. El ajuste de las tasas de interés ha provocado que las tasas de interés de los préstamos para vivienda de la ciudad aumenten un 3,4% en comparación con el mismo período del año pasado. El aumento de las tasas de préstamos para vivienda ha reducido, hasta cierto punto, la cantidad de préstamos requeridos por los compradores de viviendas para comprar casas. Este año, los compradores de viviendas son correspondientemente más racionales. La mayoría de los compradores de viviendas están adoptando una actitud de esperar y ver qué pasa. Las ventas de la mayoría de las propiedades por parte de los promotores ya no son tan fluidas como en años anteriores.

Aunque se ve afectada por las políticas de macrocontrol del país, el impulso de la inversión inmobiliaria continúa sin disminuir. En 2006, la inversión en desarrollo inmobiliario de la ciudad de Fuyang aumentó un 32,8% a lo largo del año, alcanzando un valor de producto bruto de 23,84. mil millones de yuanes, un aumento del 18,5% respecto al año anterior.

Desde la perspectiva de la dirección de uso de la inversión en desarrollo inmobiliario, es principalmente la inversión en construcción de viviendas comerciales y la tarifa de compra de terrenos, que ascienden a 1,64 mil millones de yuanes y 1,11 mil millones de yuanes respectivamente, lo que representa el 93,9% de La inversión total en desarrollo inmobiliario, de la cual los honorarios de compra de terrenos crecieron rápidamente, hasta un 166,6%. Desde la perspectiva del uso de vivienda comercial, la inversión residencial sigue representando la mayoría. En 2006, la inversión residencial fue de 2.270 millones de yuanes, lo que representó el 77,3%, un aumento interanual del 28,9%. Entre ellas, la inversión en villas y apartamentos de lujo cayó significativamente, hasta el 39,6% del año anterior. La inversión en edificios comerciales creció relativamente rápido, con una inversión completa de 330 millones de yuanes, un aumento interanual del 87,4%; los edificios de oficinas aumentaron un 8,2% respecto al año anterior. Para Fuyang, el desarrollo y las ventas de bienes raíces en Fuyang en 2006 bajo la influencia de políticas de macrocontrol fueron los siguientes:

(1) Con el aumento de la demanda de los consumidores, el mercado inmobiliario ha mostrado un " auge de la oferta y las ventas" buen impulso.

(2) Con la expansión de los objetos de consumo y los grupos de consumidores, el área del mercado inmobiliario se ha ampliado continuamente, lo que hace que Fuyang Real Estate presente dos grandes "mercados regionales". El primero es el mercado inmobiliario, que se centra en las zonas urbanizadas y se expande hacia el exterior. Sus objetivos de consumo son principalmente los ciudadanos de Fuyang. El segundo es el mercado inmobiliario ubicado principalmente en la ciudad de Shoujiang, cerca de Hangzhou, y los consumidores son principalmente ciudadanos de Hangzhou.

(3) Con la mejora continua de los niveles de consumo y la actualización continua de los conceptos de desarrollo de los promotores inmobiliarios, el mercado inmobiliario de Fuyang presenta dos características principales de los bienes raíces, a saber, los bienes raíces a lo largo del río y. bienes raíces principalmente en el mercado inmobiliario del área de Silver Lake.

(4) Con la expansión del mercado inmobiliario y la intensificación de la competencia en el mercado inmobiliario, se ha producido un desarrollo "orientado a la exportación" en el mercado inmobiliario, y cada vez más otros tipos de Las empresas han recurrido al desarrollo inmobiliario y han mostrado signos de La localización de empresas locales y las características de localización de empresas no locales: las empresas en la ciudad de Fuyang se desarrollan en otras ciudades y las empresas inmobiliarias de otros lugares ingresan a Fuyang. Fuchun es famosa por sus hermosos paisajes. Fuyang es una ciudad típica con montañas y ríos en el sur del río Yangtze. El entorno geográfico de nuestra ciudad determina las ventajas y características únicas del desarrollo del mercado inmobiliario.

(1) Principales ventajas:

① Ventaja de ubicación Fuyang se encuentra junto al área urbana de Hangzhou y es parte integral del área metropolitana de Hangzhou, a 180 kilómetros de distancia. Llevar a la fuerza. Con la reconstrucción de la autopista Hangzhou-Fuyang, la apertura de la autopista Hangzhou Ring Expressway y la autopista Hangzhou-Qian, la modernización de las instalaciones de transporte ha acortado la distancia desde Fuyang a la ciudad de Hangzhou y sus bloques adyacentes Yinhu y Dongzhou. a media hora de la rotonda de Hangzhou.

②. Ventajas ambientales Fuyang tiene hermosos paisajes, que no solo tienen la belleza de una ciudad montañosa, sino también la belleza de una ciudad fluvial. El lugar escénico a nivel nacional, el río Fuchun, atraviesa todo el territorio. Desde la antigüedad, ha sido conocido como "el mejor paisaje del mundo, y Fuchun ha sido elogiado en los tiempos antiguos y modernos". En el territorio hay muchos estanques de montaña, embalses y montañas bajas y pendientes suaves, que son muy adecuados para el desarrollo inmobiliario. Las propiedades inmobiliarias pueden ubicarse cerca de montañas y ríos, que son únicos y armoniosos entre el hombre y la naturaleza. Puede satisfacer plenamente el concepto de vida de la gente urbana de regresar a la naturaleza.

③ Ventaja de precio En la actualidad, el precio medio de las viviendas comerciales en Fuyang es de unos 4.100 yuanes/metro cuadrado, mientras que el precio medio en el círculo central de Hangzhou es de más de 13.000 yuanes/metro cuadrado. El precio total de los principales tipos de casas adosadas en los suburbios de Fuyang, como el bloque Fuyang Yinhu y el bloque Dongzhou, se sitúa en alrededor de 1,5 millones, que es exactamente el mismo que el precio de los apartamentos de alta gama en el centro de Hangzhou. En términos de superficie, estructura del edificio, medio ambiente, calidad, etc., las casas adosadas en los suburbios tienen ventajas incomparables.

④. Ventajas económicas básicas Desde la reforma y el desarrollo, Fuyang ha captado firmemente el enfoque de la economía privada. La fabricación de papel, los cables, las comunicaciones, los equipos deportivos y otras industrias han logrado un rápido desarrollo, la fortaleza integral de la ciudad ha seguido aumentando y el nivel de vida de la gente ha seguido mejorando. El desarrollo de la economía local ha mejorado las capacidades de control macro del gobierno y ha proporcionado más recursos financieros para la construcción. En particular, la construcción de infraestructura, que es la precursora del desarrollo profesional, puede guiar y promover mejor el desarrollo inmobiliario.

⑤. Ventajas de la derivación del gobierno. La décima reunión plenaria (ampliada) recientemente celebrada del noveno Comité Municipal del Partido de Hangzhou propuso establecer una estrategia de desarrollo de "Gran Hangzhou, gran construcción", lo que brindó una oportunidad única para Fuyang y las oportunidades de desarrollo son extremadamente buenas. Siguiendo el pensamiento estratégico de construir una metrópolis interconectada que abarque toda la ciudad, el posicionamiento básico de la planificación y construcción urbana de Fuyang en el "XI Plan Quinquenal" es convertir a Fuyang en una "Ciudad Fuchun con Paisajes Famosos", una "Nueva Industria Moderna" Ciudad", y una "Tierra Santa residencial y de ocio". Se ha convertido en la "ciudad dormida" de Hangzhou y ha cambiado "condado suburbano" por "suburbio".

(2) Principales desventajas

① El sistema de transporte público existente no coincide con la estrategia de desarrollo inmobiliario de construir la "ciudad dormida" de Hangzhou. Desde la perspectiva de la experiencia internacional, es exitoso. construcción Debe haber un requisito previo para la construcción de una "ciudad dormida", que es un sistema de transporte interurbano muy desarrollado, especialmente el sistema de transporte público. En la actualidad, el sistema de transporte público de Fuyang a Hangzhou todavía está situado al nivel de los condados suburbanos ordinarios y las capitales de provincia, lo que está lejos de cumplir con los requisitos de los ciudadanos de Hangzhou para establecer su primera residencia en Fuyang.

②. La construcción de viviendas, educación, servicios médicos y otras instalaciones de apoyo está retrasada y la habitabilidad es deficiente. Actualmente, la tasa de desocupación y la tasa de liquidación de inmuebles vacíos en las zonas marginales urbanas y suburbanas están abandonadas. Las áreas son muy altas Una de las razones más importantes es que la habitabilidad de estos edificios es pobre, enfrentan varios problemas como la falta de instalaciones necesarias como transporte, vivienda, educación y atención médica, y el costo. de vida es muy alto. A pesar de la supresión del macrocontrol, no es difícil comprobar que todavía hay un número considerable de inversores entre los compradores de viviendas en las zonas afectadas. Lo que interesa a estos inversores es la escasez y el potencial de revalorización de villas y casas adosadas en el futuro bajo la premisa de que el país controla estrictamente la oferta de suelo residencial de alta gama. No reconocen la habitabilidad actual de las zonas demolidas.

③. La estructura de la oferta de vivienda en las zonas urbanas no es lo suficientemente razonable. En la actualidad, las unidades de vivienda convencionales lanzadas al mercado inmobiliario de nuestra ciudad son demasiado grandes y el precio total es demasiado alto. La gran mayoría de los clientes objetivo de este tipo de vivienda tienen su propia segunda o tercera residencia, por lo que su demanda independiente no es fuerte y el entorno político actual no fomenta la inversión en la compra de viviendas. Pero al mismo tiempo, hay un gran grupo de consumidores autónomos en el mercado, pero se ven disuadidos por el alto precio total de la vivienda y la contradicción de la estructura irrazonable de la oferta de vivienda es prominente.

④ El precio de transferencia del terreno es relativamente alto. El terreno para el desarrollo de viviendas comerciales se transfiere en forma de "licitación, subasta y cotización". Una de las razones por las que los precios de la vivienda son altos y la gente corriente no puede permitirse el lujo de comprar una casa. Se entiende que el precio unitario de transferencia de terreno para la subasta del terreno de la antigua planta de agua de Fuyang es de 12.300 yuanes por metro cuadrado, y la relación de superficie planificada es de alrededor de 3,2. Después de la conversión, el costo de adquisición del terreno en el precio de la vivienda es de 3.843 yuanes por metro cuadrado. metro El precio de preventa de la vivienda comercial puede alcanzar los 10.000 yuanes por metro cuadrado, el costo del terreno de otras propiedades también representa una proporción relativamente alta. Debido a que está ubicado en los suburbios de Hangzhou, el desarrollo inmobiliario de Fuyang se encuentra en un nivel relativamente avanzado en comparación con condados similares en Zhejiang. La mayoría de los desarrolladores son desarrolladores de Hangzhou, lo que coloca el nivel de desarrollo general de Fuyang en un nivel inmobiliario cercano al de Hangzhou. El desarrollo de algunas villas es incluso superior a la calidad en Hangzhou. Los estilos arquitectónicos también se han diversificado con los tiempos, pero la mayoría de los diseños de las propiedades todavía están dispuestos en filas. Un pequeño número de propiedades tipo villa tienden a construirse con paisajes naturales y el diseño cambia con el terreno. A juzgar por la mayoría de las propiedades en venta, la distribución interna de las propiedades en Fuyang ha formado su propio paisaje ambiental, pero las instalaciones de apoyo internas no son muy completas, principalmente para satisfacer las necesidades de vida más básicas de los ciudadanos.

Los edificios residenciales comerciales tienen altos costos de construcción y varios tipos de casas.

La mayoría de las propiedades utilizan materiales de construcción de alta calidad y tienen un cierto nivel de diseño paisajístico. Además, la mayoría de proyectos inmobiliarios se centran en la construcción inteligente. En la actualidad, los tipos de productos de vivienda comercial de Fuyang están relativamente diversificados, principalmente rascacielos y pequeños rascacielos, y las villas y casas adosadas también representan una gran parte. El primer y segundo piso son garajes o tiendas, y el tercer piso y los superiores son residencias; algunos de los pisos superiores son estructuras dúplex;

Actualmente, muchos proyectos inmobiliarios en Fuyang cubren un área de más de 100 acres, como Jiulong Villa, Holley Yongtong Yicheng y Mingcui Taoyuan, que cubren un área de más de 300 acres Lilac Garden, Kowloon No. 1 y Water Anqingyun, Rongda Fifth Ring Road, Dongfang Coast, etc. cubren un área de más de 100 acres. El auge del desarrollo a gran escala ha provocado una mayor mejora de la comunidad. Instalaciones de apoyo y diversas instalaciones, eliminando la situación en la que las instalaciones de apoyo de la comunidad dependen únicamente de las instalaciones circundantes. Algunos proyectos a gran escala han planificado y construido jardines de infancia y grandes centros comerciales, todos los cuales constituyen complejos de viviendas comerciales con jardines paisajísticos y agrupados. espacios verdes, que pueden brindar comodidad integral a los propietarios. Todos los detalles de la vida están incluidos dentro del radio de la comunidad. La era del mercado está cambiando silenciosamente el estilo de vida de los consumidores.

Kowloon Villa es la propiedad inmobiliaria más grande entre los proyectos existentes, con un área total de construcción de aproximadamente 660.000 metros cuadrados, seguida de Mingcui Taoyuan, con un área total de construcción de 400.000 metros cuadrados, y un total de unas 1.300 unidades en las dos fases.

Los siguientes son los proyectos más representativos actualmente a la venta:

(Tabla 1) Nombre del proyecto Desarrollador Área de construcción Número de unidades Jindu Chrome Garden Futong Jindu Real Estate 110.000 metros cuadrados Más de 350 Qingfeng·Wanheyuan bienes raíces industriales y comerciales 60.000 metros cuadrados, aproximadamente 300 unidades Lilac Garden Feihong bienes raíces 180.000 metros cuadrados, más de 1.000 unidades Lily Blue Bird Garden Lily bienes raíces 22.500 metros cuadrados 118 Caiyun Garden We Real Estate 140.000 metros cuadrados 908 unidades Lily Garden Lily Real estate 70.000 metros cuadrados, alrededor de 250 unidades, Huali Yongtong·Yicheng Yongtong real estate, 300.000 metros cuadrados, más de 1.000 unidades, Mingcui Taoyuan, área comercial y residencial de Zitai, 400.000 metros cuadrados, 1.300 unidades, Rongda Licheng, Rongda bienes raíces, 150.000 metros cuadrados, 150 unidades, Mingyu Garden Mingyu Real Estate 19.341 metros cuadrados, 120 unidades, Kowloon One, Silver Creek, Kowloon, 130.000 metros cuadrados, Kowloon Villa, Fuyang, Zhejiang Electric, Kowloon, 800.000 metros cuadrados, Lago Shanglin , Zhejiang Qingyuan, 150.000 metros cuadrados, 346 unidades, Huating, Yunding, Zhejiang Huating, 200.000 metros cuadrados, más de 1.600 unidades