¿Cuál es el resultado final para el desarrollo de apartamentos de alquiler a largo plazo?
El apartamento de alquiler de larga duración que ha estado funcionando durante todo el camino aún no ha tenido su momento culminante, pero primero es derribado por las tormentas que siguen cayendo: la "sala de formaldehído" que no se puede evitar, el alquiler grupal y las particiones que no se pueden detener, la explosión que no se puede detener Con el fondo de capital completo y los préstamos para alquiler... no podemos evitar preguntarnos: ¿Cuál es el resultado final para el desarrollo de apartamentos de alquiler a largo plazo?
Explosiones multidimensionales más allá de las puertas de formaldehído
A diferencia de la puerta única de formaldehído en 2018, los apartamentos de alquiler a largo plazo explotaron en más dimensiones en 2019, incluida la supervisión financiera, los fondos comunes de capital y Se han informado con frecuencia sobre alquileres de grupos y habitaciones divididas en Dimensions, e incluso tomas de cámaras secretas de cuestiones policiales y de derechos humanos.
En la tarde del 7 de agosto de este año, Nanjing Lejia Apartment anunció que la empresa había cesado sus operaciones debido a una "mala gestión". A diferencia de las empresas convencionales de alquiler de apartamentos a largo plazo que dependen de las diferencias de alquiler y la prestación de servicios de valor añadido como puntos de beneficio, el modelo de negocio de Lejia Apartment es "altos ingresos, bajos alquileres". Detrás de un modelo de negocio aparentemente deficitario, Lejia Apartments esconde en realidad su mayor ambición: al pagar un alquiler trimestral al propietario y exigir a los inquilinos que paguen el alquiler semestral o anualmente, Lejia Apartments tiene la intención de utilizar los fondos acumulados por la mala asignación de fondos para buscar El objetivo final de una expansión de escala más rápida y una mayor participación de mercado puede ser tener poder de fijación de precios en el mercado de alquiler a largo plazo después de lograr el monopolio del mercado. Sin embargo, Lejia Apartments, que operaba con pérdidas según el modelo de quema de dinero y reembolso, no sobrevivió el día en que se convirtió en el "jefe" del mercado de alquiler a largo plazo.
En el ámbito de los apartamentos de alquiler a largo plazo, no sólo se trata de un fondo común de capital, sino que también existen “préstamos de alquiler” obligatorios. El llamado "préstamo de alquiler" significa que las empresas operadoras de apartamentos de alquiler a largo plazo cooperan con las instituciones financieras para proporcionar financiación del alquiler a los inquilinos. La institución financiera paga un anticipo al apartamento de alquiler a largo plazo y el inquilino reembolsa el préstamo de alquiler. mensualmente.
Un periodista del Beijing Business Daily descubrió que entre los cuatro métodos de pago admitidos por la marca de apartamentos de alquiler a largo plazo "Danke Apartment", la única opción de pago mensual es el "pago mensual en cuotas si los inquilinos". Quienes tengan la intención de alquilar una casa y quieran firmar un contrato para vivir en una vivienda Danke, sólo pueden optar por aceptar el servicio de "préstamo de alquiler". El mensaje en la aplicación Danke Apartment dice: "El pago mensual a plazos es un servicio de préstamo de alquiler que Danke Apartment le ayuda a gestionar con una institución financiera externa. Los intereses de las cuotas y las tarifas de gestión corren a cargo de Danke Apartment durante". Durante el proceso de visualización de la casa, muchos administradores de Danke también recomendaron a los periodistas del Beijing Business Daily: "Los pagos mensuales son los más rentables. Incluso si el contrato se rescinde a mitad de camino, el crédito personal del inquilino no se verá afectado". La mayoría de los residentes a largo plazo en el mercado actualmente tienen Todas las marcas de apartamentos de alquiler participan en préstamos de alquiler en diversos grados. Por ejemplo, además de los cuatro métodos de pago habituales: pago mensual, pago trimestral, pago semestral y pago anual, "Ziroom" también lanzó el "Cuota exclusiva de Ziruke". El monto del alquiler en este formulario es ligeramente menor que el pago mensual. formulario, pero debe El capital (alquiler mensual en forma de cuotas) y los gastos de gestión se pagan mensualmente para Qingke Apartments, que recientemente presentó su solicitud de cotización en los Estados Unidos, el servicio de "préstamo de alquiler" también representa el "; mayoría" de las firmas de contratos de apartamentos, según muestra su prospecto, al 30 de junio de 2019, Qingke Apartment ha cooperado con 11 instituciones financieras y el 65,2% de sus inquilinos han utilizado servicios de pago a plazos.
El alquiler de habitaciones divisorias, prohibido explícitamente por las autoridades reguladoras, también ha mostrado sus "verdaderos colores" después de que una serie de inquilinos dieran la noticia. La investigación muestra que cuando las empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo se ocupan de casas divididas existentes, todavía hay situaciones en las que "continúan alquilando casas divididas sin desmantelarlas obligatoriamente y retiran intensamente las viviendas de los estantes para evitar la supervisión". Sólo desde noviembre, los mercados de Beijing han visto muchos casos de demolición de tabiques debido a alquileres ilegales.
El lado AB de "diferencia de alquiler, valor añadido, apalancamiento"
Los apartamentos de alquiler a largo plazo han experimentado problemas constantes en los últimos años y la industria los considera como la "secuelas" de la avalancha enmascarada de industrias emergentes. Algunas opiniones del mercado dicen: "Si las políticas adoptadas desde 2015 han permitido que los apartamentos de alquiler a largo plazo se disparen y comiencen a crecer enormemente, entonces una serie de acontecimientos negativos como tormentas eléctricas y préstamos de alquiler desde 2018 traerán de vuelta a esta industria algo 'flotante'. " suelo". La realidad ha demostrado que la búsqueda ciega de escala y un modelo de desarrollo radical no conducirá en última instancia a nada más que plumas de gallina.
Las consideraciones detrás de la expansión acelerada de las empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo no son difíciles de entender. El mercado de apartamentos de alquiler a largo plazo parece estar lleno de oro, pero de hecho, los costos de inversión son altos, el ciclo de recuperación de capital es largo y las ganancias son escasas. El problema de la "dificultad para obtener ganancias" siempre lo han enfrentado las grandes empresas. operadores de apartamentos.
Y casi se ha convertido en la forma más "simple y tosca" para que las empresas que explotan apartamentos de alquiler a largo plazo se apoderen de cuota de mercado.
Se informa que la fuente de ganancias convencional actual de los apartamentos de alquiler a largo plazo es principalmente la diferencia de alquiler formada por "administrar la vivienda del propietario - subarrendar a los inquilinos", así como los servicios de valor agregado brindados a Sobre esta base, cuanto mayor sea la base de propiedad, mayor será el potencial de ganancias. Al mismo tiempo, los departamentos de alquiler a largo plazo están involucrados en la financiarización, lo que los ha empujado a la vía rápida de escala y desarrollo. Pero si caminas demasiado rápido, inevitablemente tropezarás.
Xiong Lin, director ejecutivo de Ziru, dijo una vez: "Nuestra lógica contable es en realidad muy simple. Tomamos una casa, invertimos dinero para decorarla, estandarizarla y luego alquilarla. A través de ambos extremos: el propietario final Cobramos tarifas de servicio a nuestros clientes para cubrir nuestros costos de decoración y operación. Sin embargo, aunque somos una empresa líder, tenemos una gran cantidad de propiedades de alquiler en el mercado, además de los “recursos autogenerados” que se cobran por el alquiler”. propiedades, Zuroom La sed de fondos también se hace evidente en la búsqueda frecuente de financiación externa.
“El desarrollo de apartamentos de alquiler a largo plazo requiere aversión al riesgo, inversión a largo plazo, bajos costos de capital y bajo retorno de la inversión, lo que no implicará el problema de la precipitación y retirada de capital y dinero de China. es 'dinero corto', dinero caliente, dinero caro', el mercado de capitales no permite un rendimiento bajo de ganancias a largo plazo, y muchas empresas han abandonado repentinamente el mercado debido a la falta de apoyo financiero que cumpla con las características del largo plazo. industria de apartamentos de alquiler, lo que dificulta el desarrollo financiero de la industria", dijo el presidente de la Asociación de Corretaje de Bienes Raíces de China. Según Hu Jinghui, la actual industria de apartamentos de alquiler a largo plazo tiene un problema de desajuste entre los atributos industriales y los atributos de capital. Al mismo tiempo, es necesario resolver urgentemente cinco riesgos potenciales importantes, a saber, el desajuste entre los ingresos y los gastos de alquiler, los préstamos para alquiler, la falta de supervisión de los depósitos de los inquilinos, la falta de supervisión de las empresas de arrendamiento y la seguridad de las viviendas de alquiler.
Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, señaló que la combinación de "apalancamiento financiero de servicios de valor agregado de diferencia de alquiler" es un modelo de ganancias generalmente reconocido por la industria. Sin embargo, esta combinación tiene riesgos y oportunidades: el alquiler a largo plazo. Aunque la expansión de los apartamentos y el apalancamiento pueden ayudar a las empresas a "conquistar ciudades y tierras", también aumenta la posibilidad de turbulencias para la supervivencia de la empresa. El alquiler de "habitaciones de formaldehído" se realiza en cierta medida según el modelo de "carta de estilo chino". Las empresas o parte del personal de operación y mantenimiento fuera de línea están bajo presión de desempeño para reducir las vacantes y aumentar la división de viviendas de alquiler a largo plazo; La repetida prohibición de alquilar apartamentos refleja la urgente necesidad de escala y rentabilidad en el alquiler de apartamentos a largo plazo.
Después de la expansión, la empresa está más allá de su propia conciencia
Según estadísticas incompletas, a finales de 2018, había más de 80 marcas activas de apartamentos de alquiler a largo plazo en China; a partir del primer semestre de 2019, el número de apartamentos de alquiler a largo plazo en todo el país. El inventario total de viviendas es de aproximadamente 3,35 millones de unidades (aproximadamente 1,5 millones de unidades). Sin embargo, la realidad muestra que la creciente "ley de la selva" no sólo ha contribuido a la rápida expansión de la industria del alquiler a largo plazo, sino que también ha causado daños a la industria a corto plazo.
Algunas voces del sector dicen que la cuestión fundamental en el desarrollo de apartamentos de alquiler a largo plazo merece ser aclarada por todos los participantes del mercado. Las empresas posteriores de alquiler de apartamentos a largo plazo deberían pensar de manera más científica sobre cómo establecer un modelo de desarrollo que se adapte a sus necesidades, en lugar de crecer ciegamente y de manera salvaje. Sólo un desarrollo razonable y compatible puede garantizar el flujo constante del mercado. Más allá de la "conciencia corporativa", muchos todos. Los expertos de la industria coinciden en que las normas de la industria y los estándares nacionales no pueden faltar.
En primer lugar, lo que hay que implementar es el estándar de la industria que debe unificarse. En términos de las regulaciones de las aplicaciones de apartamentos de alquiler a largo plazo, cada operador de apartamentos debería aplicar un proceso de divulgación de información unificado, como que la función de visualización del plano de planta no se debe eliminar de los estantes y se debe mostrar la información central de la casa, etc. en términos de la calidad del aire de la casa, si está conectada a Internet. ¿Qué estándar debe cumplir la calidad del aire de una casa de alquiler antes de poder alquilarla? ¿Deberían incluirse claramente en el contrato las normas pertinentes para las "pruebas de formaldehído"? contrato de alquiler? ¿Cómo se debe equilibrar la carga de la prueba entre ambas partes en caso de "exceso de formaldehído"?
En segundo lugar, también se debe realizar un seguimiento oportuno del apoyo legislativo a la industria de apartamentos de alquiler a largo plazo y de la supervisión de los departamentos pertinentes.
Hu Jinghui señaló que hasta el momento, la industria de alquiler de apartamentos a largo plazo no tiene apoyo legal de nivel superior. El único que se puede ver a nivel nacional y con el nivel legislativo más alto es el Ministerio de Vivienda. y la Orden No. 6 de Desarrollo Urbano-Rural, que se implementó en febrero de 2011. "Medidas para la administración del arrendamiento de viviendas comerciales", el nivel de gobierno local se limita a avisos y medidas, y la ley más alta para industrias que involucran decenas de billones es sólo medidas departamentales. Es difícil regular el mercado y proteger los derechos e intereses de la gente corriente. Al mismo tiempo, la supervisión por etapas y al estilo de campaña trata los síntomas pero no la causa raíz, y el mecanismo de seguimiento no puede funcionar eficazmente de forma regular.
Zhang Bo, analista jefe del 58 Anjuke Real Estate Research Institute, dijo que la primera fase de la industria de apartamentos de alquiler a largo plazo casi ha terminado y actualmente se encuentra en la segunda fase, es decir, la " oligopolio" con una mayor concentración de la industria. disputa". Esta etapa durará mucho tiempo. La lógica detrás de la batalla por la escala es que es difícil para las principales empresas obtener ganancias en el corto plazo, pero las que no son importantes tienen menos espacio para sobrevivir y desarrollarse en el futuro. Predice que el líder del mercado de apartamentos de alquiler a largo plazo representará más del 70% de la cuota de mercado en los próximos 2 o 3 años. La tercera etapa es la etapa ganadora del "poder del producto", y el "poder del producto" ya tiene; convertirse en el núcleo de la competencia entre todas las partes en la tercera etapa.
Dong Liang Ronglei, reportero del Beijing Business Daily