Changchun lanzó el "primer intento" de transferencia centralizada de tierras

El "primer disparo" de transferencia concentrada de tierras de este año ha comenzado.

Hoy (15 de abril), la ciudad de Changchun tomó la iniciativa al anunciar el primer plan centralizado de suministro de tierras y tomó la iniciativa en el país al realizar la primera transferencia centralizada de tierras. Sin embargo, esta vez la transferencia centralizada de terrenos fue un poco mediocre y atrajo sólo a cuatro empresas inmobiliarias líderes a participar en la licitación. De los 51 terrenos originalmente previstos para la venta, 11 fueron cancelados. Finalmente se vendieron 38 terrenos residenciales, de los cuales 32 se vendieron a precios de reserva y 2 no se vendieron, todos concentrados en varios distritos de la ciudad, con un total. Valor de transacción de 19.308 millones de yuanes.

Según las estadísticas de los periodistas del "Daily Economic News", 15 ciudades, incluidas Beijing, Guangzhou, Shenzhen y Hangzhou, anunciaron el primer lote de planes centralizados de suministro de tierras este año, con una oferta total de 41,55 millones de tierras. Metros cuadrados. Entre ellos, el precio inicial total del primer lote de suministro de tierras en Beijing, Hangzhou, Guangzhou y Nanjing superó los 80 mil millones de yuanes. A juzgar por el tiempo de transferencia del primer lote de suministro de tierras centralizado en varias ciudades, se concentra principalmente en más de un mes desde mediados o finales de abril hasta principios y mediados de mayo.

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El primer lote de subastas de tierras centralizadas finalizó con éxito

Hoy, el primer lote de subastas de tierras centralizadas en Changchun tuvo 38 terrenos residenciales en venta, 32 de ellos se negociaron al precio más bajo, con un precio mínimo promedio de 3.225 yuanes por metro cuadrado, en comparación con el precio mínimo de terreno residencial de Changchun de 3.278 yuanes por metro cuadrado, que fue el más alto del país. En 2020, los precios de la tierra en Changchun ya son muy buenos. Los precios de la tierra son relativamente estables; la tasa de prima disminuyó 1,1 puntos porcentuales en comparación con la tasa de prima para todo el año en 2020, hasta el 3,3%. El área de construcción prevista para esta ronda de transacciones centralizadas de suministro de terrenos es de 5,62 millones de metros cuadrados, equivalente al 29,4% del volumen de transacciones en 2020. Se puede observar que el ritmo de venta de terrenos en Changchun es relativamente uniforme.

En términos generales, la actual ronda de transferencia concentrada de tierras en Changchun no es muy popular y sólo atrae la atención de las cuatro empresas inmobiliarias líderes: China Railway, China Resources, Poly y Vanke. Sin embargo, en la competencia por terrenos de alta calidad, las empresas inmobiliarias líderes tienen ventajas obvias.

En esta subasta de terrenos, China Railway Real Estate gastó un total de 4.400 millones de yuanes (incluidos 3.900 millones de yuanes para terrenos residenciales) y adquirió 11 terrenos residenciales, 1 terreno comercial y 1 terreno para biblioteca en la ciudad de Yongchun. En el distrito de Chaoyang, ciudad de Changchun, todas las transacciones se realizaron al precio más bajo, con un precio mínimo promedio de 2.912 yuanes por metro cuadrado.

China Resources es la única empresa de bienes raíces en la actual ronda de oferta de terreno centralizada de Changchun que ha activado límites de precios y áreas de alquiler competitivas para adquirir terrenos. El terreno adquirido esta vez está ubicado en la calle Xiaonan, distrito de Kuancheng. que es un área relativamente importante en el norte del área urbana central de Changchun. Después de alcanzar el límite de precio, después de 36 rondas de competencia, finalmente se ganaron 4.100 metros cuadrados de terreno para viviendas de alquiler. El precio mínimo vendible fue de 3.585 yuanes por metro cuadrado, con una tasa de prima del 29,4%, que fue la tasa de prima más alta en este. ronda de oferta de tierras.

Además, Poly y Vanke obtuvieron cada uno un terreno residencial y la tasa de prima sigue siendo inferior al 4%. Además, las parcelas de tierra restantes fueron adquiridas por promotores locales en Changchun y la mayoría de ellas se vendieron a precios de reserva. Entre los terrenos residenciales obtenidos por empresas inmobiliarias locales, solo tres terrenos tienen una tasa de prima de entre el 15% y el 20%. Están ubicados principalmente en el distrito de Nanguan, la nueva área de Changchun y la zona de desarrollo industrial de alta tecnología de Jingyue, las principales zonas de desarrollo de. Ciudad de Changchún.

"Esta ronda de cambios en el método de licitación de suministro centralizado en Changchun ha pasado del antiguo 'el mejor postor obtiene' a 'licitación de precio limitado para el área de vivienda', y se están implementando gradualmente medidas para estabilizar los precios de la tierra. ."

Pan Hao, analista senior del Instituto de Investigación Shell, analizó al reportero de "Daily Economic News" que la estructura centralizada de suministro de tierra en Changchun se ha ajustado significativamente en esta ronda, distribuyéndose principalmente en el oeste y el sur. El distrito de Chaoyang y Green Park se han convertido en las áreas con la proporción de área de construcción planificada de más rápido crecimiento en transacciones de terrenos residenciales, y la proporción aumentó entre 10 y 20 puntos porcentuales en comparación con todo el año 2020. Por el contrario, aunque Poly y Vanke adquirieron terrenos en la Zona de Desarrollo Industrial de Alta Tecnología de Jingyue, la proporción del área de construcción planificada para transacciones de terrenos residenciales en el área cayó 13,9 puntos porcentuales en comparación con todo el año 2020.

Pan Hao dijo que habrá dos rondas de suministro centralizado de tierras en Changchun este año y que la estructura general de suministro aún necesita atención continua. En esta ronda de oferta de suelo centralizada, dos parcelas de terreno residencial fueron rechazadas por falta de cotizaciones de empresas inmobiliarias. La tasa de venta fallida fue del 8,2%, inferior al 10,1% a finales de 2020. La tasa de venta fallida mostró una caída. tendencia.

El primer lote de suministro de suelo centralizado en 15 ciudades supera los 40 millones de metros cuadrados

El 14 de abril, el Centro de Comercio de Recursos Públicos de Shenzhen puso a la venta el primer lote de suministro de suelo centralizado de 2021 Se espera que las seis parcelas de tierra se pongan a subasta el 13 de mayo.

Las seis parcelas están distribuidas en el No. 1, Jianggangshan, Baoan, el No. 1, Guangming Phoenix City, el No. 1, Yousong, Longhua, el No. 1, Xili, Nanshan y el No. 2, Zona de Cooperación de Shenshan, con un total Área de construcción de 910.100 metros cuadrados. El área total de construcción es de 910.100 metros cuadrados y el precio inicial total es de 10.576 millones de yuanes.

Hasta el momento se han anunciado en nuestra ciudad 15 planes de oferta de suelo para la primera tanda de este año, suministrando un total de 41,55 millones de metros cuadrados de suelo.

Las nuevas regulaciones de suministro de tierras de "doble concentración" cubren las cuatro ciudades de primer nivel de Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen, así como Tianjin, Chongqing, Nanjing, Hangzhou, Xiamen, Hefei, Jinan, ¡Wuhan, 18 ciudades calientes que incluyen Chengdu, Fuzhou, Zhengzhou, Wuxi, Suzhou, Shenyang, Changchun, Ningbo, Qingdao y Changsha!

Estas ciudades piloto realizarán transferencias terrestres en tres tandas este año.

Según las estadísticas del reportero del "Daily Economic News", 11 ciudades han concentrado la oferta de suelo por primera vez este año, superando el 30% de la superficie de oferta de suelo anual. Entre ellos, el primer suministro de tierra centralizado de Guangzhou representó el 62% del área de suministro de tierra anual, y Suzhou, Changchun y Shenyang representaron más del 40%.

Además, la naturaleza del suelo en esta oferta de suelo centralizada no es sólo para viviendas comerciales, sino también para terrenos en arrendamiento. También hay nuevos cambios en las bases de licitación.

Por ejemplo, entre el primer lote de 30 ofertas de terrenos en Beijing, casi el 40% correspondía a viviendas públicas de alquiler. Anteriormente, se había intentado subastar terrenos de Haidian Shucun para obtener acciones de propiedad, pero ahora se están introduciendo terrenos residenciales en el mercado de Beijing, diversificando más los métodos de licitación.

Hangzhou ha centralizado la oferta de terrenos por primera vez, excepto en dos casos de terrenos específicamente destinados al alquiler de viviendas para talentos, todos los terrenos han establecido límites de precios para viviendas nuevas. Entre ellos, el límite de precio medio es de 26.038 yuanes/metro cuadrado, y el límite de precio máximo es de 29.227 yuanes/metro cuadrado. Si se implementan las ventas de decoración, el límite de precio medio de decoración es de 3.327 yuanes/metro cuadrado.

Según el informe del Instituto de Investigación Shell, el foco de la oferta centralizada de suelo de Guangzhou debería centrarse en la oferta de viviendas de propiedad privada, viviendas públicas de alquiler y otras viviendas. Entre ellos, el área límite superior de viviendas públicas de alquiler y viviendas propias representa el 27% de esta oferta. Entre ellos, el área límite superior de viviendas gubernamentales asequibles y viviendas de propiedad privada es de 830.000 metros cuadrados, las viviendas de propiedad gubernamental alcanzan los 740.000 metros cuadrados y las viviendas públicas de alquiler alcanzan los 590.000 metros cuadrados.

Cabe mencionar que algunas ciudades que no están en la lista de 22 ciudades también han anunciado que se unirán al equipo centralizado de suministro de tierras.

El 9 de abril, la Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Xuzhou anunció que se uniría al campamento de la ciudad de suministro de tierras de "dos concentraciones", con no más de 4 veces al año y no menos de 1.000 acres de tierra cada vez, con intervalos de tiempo, el número y la ubicación de las parcelas de tierra están relativamente equilibrados; las actividades de transferencia se organizan de forma centralizada y el tiempo de transacción no excede 1 día hábil después de que se completa la lista. Establecer un mecanismo disyuntor para las licitaciones y subastas de terrenos. Durante el proceso de licitación, subasta y cotización de terrenos, cuando la tasa de prima alcance el 50% o supere el precio máximo establecido, se suspenderán las pujas en línea y se utilizará una lotería para determinar el ganador.

Anteriormente, el 30 de marzo, el gobierno municipal de Xi'an emitió el "Aviso de la Oficina General del Gobierno Popular Municipal de Xi'an sobre el establecimiento de un mecanismo de vinculación de bienes raíces y tierras para promover el desarrollo estable y saludable del Mercado Inmobiliario", que decía claramente: "Cada año se publicarán trimestralmente anuncios sobre la transferencia de terrenos residenciales y trimestralmente se organizarán anuncios sobre la transferencia de terrenos de construcción de propiedad estatal.

Bajo las nuevas regulaciones sobre el suministro centralizado de tierras, ¿cómo pueden las empresas inmobiliarias "apropiarse de tierras"?

La implementación de las nuevas regulaciones de oferta de suelo de "doble concentración" sin duda tendrá los impactos correspondientes en las empresas inmobiliarias de diferentes niveles.

El presidente de Vanke, Yu Liang, ha dicho anteriormente que las nuevas regulaciones de este año sobre el suministro centralizado de tierras requieren que las empresas tengan una gran flexibilidad en la financiación. Si no tienen una gran flexibilidad, se enfrentarán a un suministro centralizado de tierras. mucha presión.

"En general, esta política es beneficiosa para empresas como Longfor. La política debería ser beneficiosa para los profesionales inmobiliarios de alta calidad, pero puede ejercer cierta presión sobre empresas altamente apalancadas o pequeñas y medianas empresas. "El director ejecutivo de Longfor, Shao Mingxiao, también habló sobre sus puntos de vista sobre el suministro centralizado de tierras: "La aparición de la política pondrá a prueba las capacidades operativas de las empresas inmobiliarias y su capacidad para centrarse en la promoción y el marketing. También considera la capacidad de las empresas inmobiliarias en. entrega, desde la adquisición de terrenos hasta la planificación, la planificación, la construcción, la entrega, el servicio al cliente y una serie de capacidades de cadena completa "

Sin embargo, el desarrollo de las pequeñas y medianas empresas. será relativamente difícil. Un ejecutivo de una empresa inmobiliaria regional dijo a un periodista del "Daily Economic News": "La oferta de suelo centralizada todavía ejerce cierta presión sobre nuestras pequeñas y medianas empresas inmobiliarias.

Frente a la oferta de tierras centralizada, debemos competir con muchas empresas inmobiliarias gigantes y también necesitamos movilizar más recursos al mismo tiempo para participar en subastas de tierras. En comparación con las empresas inmobiliarias líderes con una solidez financiera relativamente fuerte, sin duda estamos en una posición privilegiada. una posición débil. Puede ser exagerado decir que si no logramos obtener el primer lote de suministro centralizado de tierras este año, es probable que nos enfrentemos al dilema de no tener arroz para cocinar en la segunda mitad del año. "

"Entonces, frente al suministro de tierras centralizado, el enfoque que planeamos adoptar es presentar socios, formar un equipo y participar conjuntamente en más subastas de tierras, lo que también puede distribuir los riesgos. "Dijeron los ejecutivos de la compañía inmobiliaria antes mencionada.

Un informe del hospital cree que desde el piloto de las nuevas regulaciones financieras de las "Tres Líneas Rojas" el año pasado, la industria ha entrado en la etapa de reducción de deuda y apalancamiento. y las cuentas por cobrar de ventas se han convertido en una "transfusión de sangre" para las empresas. La implementación de nuevas regulaciones sobre el suministro centralizado de tierras traerá cambios profundos en el lado de marketing de las empresas. Es necesario reorganizar el ritmo de ventas y los nodos de marketing anteriores. para hacer frente a la demanda concentrada de fondos para la adquisición de tierras.

Para el suministro centralizado de tierras en 22 ciudades clave, cómo tomar una decisión con fondos limitados requiere que las empresas juzguen científicamente la tendencia de desarrollo de la ciudad y el valor de la misma. Si se va a realizar un seguimiento intensivo de varias parcelas de tierra, también es necesario invertir en capacidades de análisis y desarrollo del personal, por otro lado, 22 ciudades son el foco estratégico de las empresas inmobiliarias. El ritmo de oferta de suelo en estas ciudades converge, las empresas inmobiliarias necesitan analizar con precisión las diferentes regiones y ciudades si quieren obtener un mayor retorno de la inversión.

En términos generales, las empresas con una fuerte solidez financiera seguirán obteniendo más. oportunidades para adquirir terrenos, mientras que las empresas con mayor presión financiera pueden enfrentar mayores impactos y la diferenciación corporativa se intensificará aún más. Para participar más en la subasta y aumentar la probabilidad de éxito en la adquisición de terrenos, las empresas pueden adoptar un enfoque conjunto para adquirir terrenos. tierra y soportar la presión financiera.

Ex director del Centro de Investigación de Políticas del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, director del Centro de Investigación de Renovación Urbana del Instituto Nacional de Investigación sobre el Desarrollo de Renmin. Universidad de China, dijo en una entrevista con periodistas que aunque la política centralizada de suministro de tierras ha podido afectar el mercado de subasta de tierras en el corto plazo, el factor más importante en el mercado es la oferta de tierras. Si sólo cambia el método de subasta de tierras y la oferta de tierras no aumenta, o incluso disminuye la cantidad total, el impacto en los precios de la tierra será muy limitado. Sólo cuando se subastan tierras en varios lugares y la oferta total de tierras aumenta significativamente, los precios de la tierra se verán afectados y permanecerán estables, o incluso se estabilizarán con una disminución. Sólo cuando los precios de la tierra mantengan una caída constante y aumente la oferta de tierra, los precios de la vivienda serán estables y no aumentarán bruscamente", dijo Qin Hong. Changchun lanzó el "primer intento" de transferencia concentrada de tierras: 11 casos fueron suspendidos, 32 casos fueron completados en el precio más bajo, y sólo participan 4 empresas inmobiliarias líderes