Los pisos de alquiler de larga duración han experimentado una nueva ronda de “explosión”
Tras el incidente de Lejia, otro apartamento de alquiler a largo plazo tuvo problemas en la cadena de capital. Recientemente, Yueru Asset Management Co., Ltd. (en lo sucesivo, "Yeru Apartment"), Hangzhou Deyu Technology y Guochang Real Estate Agency Co., Ltd. han estado expuestas a problemas en la cadena de capital. Los expertos de la industria creen que en el entorno financiero de toda la industria, sólo las empresas líderes de apartamentos pueden obtener el favor de los bancos y el capital, mientras que los apartamentos pequeños y medianos casi no tienen posibilidades de financiación. Los apartamentos de alquiler a plazo han entrado gradualmente en el área de aguas profundas, y los apartamentos pequeños y medianos pueden enfrentar mayores dificultades para ser eliminados.
Muchos apartamentos de alquiler a largo plazo han encontrado problemas en la cadena de capital
Según informes de los medios, el 8 de octubre, Yueru Apartments emitió un anuncio indicando que no podía hacerlo debido a enormes Presiones operativas y financieras. Mantener las operaciones normales de la empresa.
Casualmente, según informes de los medios, Deyu Technology en Hangzhou provocó una crisis en la cadena de capital debido a los altos ingresos y los bajos alquileres. Además, Guochang Real Estate Agency Co., Ltd., también en Hangzhou, también cerró sus puertas. A muchos propietarios se les debe el alquiler y los inquilinos también han perdido dinero en el pago del alquiler.
El periodista notó que desde 2018, la industria de apartamentos de alquiler a largo plazo ha seguido "explotando", incluidos los problemas de las cadenas Yujian Apartment, Haozhaohao, Ai Apartment, Youtenant, Kaixin Asia, Dingjia Apartment y Hangzhou De Capital. Han surgido uno tras otro en apartamentos y otros apartamentos. Hasta ahora, más de 20 apartamentos alquilados por padres han quebrado debido a la rotura de las cadenas de capital y a la mala gestión. Entre ellos, el cierre de Lejia Apartment ha causado pérdidas a muchos propietarios e inquilinos en Nanjing, Suzhou, Hefei y otros lugares, atrayendo más atención del mundo exterior.
El comentarista financiero Yan Yuejin comentó que la mayor presión financiera sobre los apartamentos de alquiler a largo plazo también muestra que las expectativas operativas y las reacciones del mercado son inconsistentes. Hasta cierto punto, la transferencia de capital también tiene como objetivo evitar que las pérdidas se expandan, lo que significa que la transferencia de capital también tiene como objetivo evitar que se expandan las pérdidas. También hace que las empresas posteriores de alquiler de apartamentos a largo plazo deban prestar más atención a la gestión de la propiedad y los riesgos financieros.
"High in, low out" destruye el crédito general de la industria
El reportero de Beijing News notó que entre las instituciones de departamentos que esta vez tuvieron problemas con sus cadenas de capital, como Lejia Apartamento, ellos también tienen un enfoque de “alto adentro, bajo afuera”.
El modelo llamado "alta entrada, baja salida" significa que usted compra una casa a un precio superior al precio de mercado, paga al propietario el alquiler de un mes o un cuarto del alquiler y alquila la casa a un alquiler más bajo, pero recibirá un pago único de alquiler. El alquiler del huésped es de medio año, o incluso de un año. Si el inquilino quiere pagar mensualmente, el precio del alquiler será alto por lo que muchos inquilinos optan por alquilar por medio año o incluso por un año porque es más barato.
“El modelo de “alta entrada, baja salida” está destruyendo el crédito general de la industria”. Quan Li, fundador de Dongdongdong, señaló que “alta entrada, baja salida”, como los préstamos para alquiler, también lo es. un método típico de utilizar fondos comunes de capital para operar La práctica de alquiler de apartamentos a largo plazo. Este modelo amplificará de forma invisible el apalancamiento. Debido a la falta de control de riesgos, una vez que la gestión empresarial falle, eventualmente provocará graves pérdidas para los propietarios e inquilinos.
Además, Yueru Apartment es otro modelo. El modelo de ganancias consistente en aprovechar la diferencia de precios también tiene riesgos. A medida que los alquileres caen, el espacio para el desarrollo se vuelve cada vez más pequeño. Yueru Apartment también dijo que no pudo mantener los costos operativos y la presión financiera de 1.600 unidades y, finalmente, tuvo que vender la empresa.
Quan Li enfatizó además que la industria del alquiler actualmente carece de restricciones legales y no existe un sistema de protección de depósitos ni un sistema de depósito de seguridad. Esto significa que, si la empresa quiebra, seguirá faltando una protección adecuada para los inquilinos y propietarios. Por lo tanto, Quan Li pidió "un castigo severo para los intermediarios ilegales y los segundos propietarios en esta industria".
Desde la perspectiva de la industria, la falta de fuerza vinculante para los operadores de apartamentos en esta etapa es un caldo de cultivo para la industria, la principal causa de los malos negocios. Zhao Qingxiang, de la Asociación de la Industria de Agencias Inmobiliarias de Beijing, sugirió que "se deben introducir regulaciones sobre el arrendamiento de viviendas lo antes posible, y la industria del arrendamiento debe establecer umbrales de entrada a través de la legislación".
Como formato de negocio emergente, Los puntos débiles de los apartamentos de alquiler a largo plazo son "terrenos y dinero caros", una rotación costosa y lenta". Hasta ahora, ninguna empresa puede proporcionar un modelo de ganancias claro. Con una función autohematopoyética insuficiente, los apartamentos de alquiler a largo plazo sólo pueden depender de transfusiones de sangre externas y financiación continua, especialmente en las etapas de inicio y desarrollo, cuando están ansiosos por ampliar su escala.
Quan Li cree que desde la perspectiva del entorno financiero de toda la industria, sólo las empresas líderes de apartamentos pueden obtener el favor de los bancos y el capital, mientras que los apartamentos pequeños y medianos casi no tienen posibilidades de financiación. Para los apartamentos pequeños y medianos que carecen de competitividad sostenible, elegir la transferencia o salida de capital es una opción más adecuada.
■ Caso
¿Yueru tiene una crisis financiera y los inquilinos están perdiendo dinero en el alquiler?
En abril de este año, Liu Fang (el seudónimo de Liu Fang fue cambiado a petición del inquilino entrevistado) alquiló una casa de tres dormitorios propiedad de Henan Yueru Asset Management Co., Ltd. en el distrito de Jinshui, Zhengzhou. . "En septiembre, acabo de pagar el alquiler de medio año, 5.800 yuanes, pero el propietario dijo que no había recibido el alquiler y que la casa sería recuperada esta noche", dijo Liu Fang a los periodistas el 17 de octubre.
Liu Fang dijo que hay miles de inquilinos como ella, y todos son inquilinos del Apartamento Yueru. El periodista se enteró de que debido a una ruptura en la cadena de capital, el capital se vendió a Zhengzhou Bison Damei Apartment Management Co., Ltd. (en lo sucesivo, "Zhengzhou Bison Damei"). Sin embargo, porque Yueru Apartment ocultó el hecho de que. Llevaba mucho tiempo en mora con el alquiler del propietario y el depósito del inquilino, Zhengzhou Bison Delta ahora ha rescindido la adquisición.
Desde que Yueru Apartments cayó en una crisis comercial, muchos inquilinos se han enfrentado a la falta de vivienda y los propietarios también se han enfrentado a una situación en la que no tienen forma de cobrar el alquiler.
Con 1.600 unidades, Yueru Apartment no puede mantener sus operaciones
“Después de pagar el alquiler, algunos inquilinos descubrieron que el propietario había cambiado las cerraduras de las puertas y no podían entrar. "El inquilino fue expulsado por el propietario". Liu Fang dijo que actualmente, el inquilino ha formado un grupo de WeChat de 500 personas. Sin embargo, el número de inquilinos cuyos intereses se han visto perjudicados supera con creces esta cifra. La información pública muestra que Yueru Apartment opera 1.600 unidades.
Además de los inquilinos, a los propietarios también se les debe el alquiler desde hace mucho tiempo. Algunos propietarios dijeron que no han recibido el alquiler desde abril de este año y Yueru lleva cuatro meses atrasado en el pago del alquiler.
Según las capturas de pantalla proporcionadas por el inquilino al reportero de Beijing News, el 8 de octubre, la cuenta pública operada por Henan Yueru Apartment emitió un anuncio, pero luego lo eliminó.
Este anuncio muestra que en septiembre de 2019, todas las acciones de Yueru Company fueron transferidas a Bison Delta Company, y se han llevado a cabo los procedimientos pertinentes de transferencia de capital y cambio industrial y comercial. Una vez firmado el contrato de transferencia, el adquirente será el único responsable de la operación y administración de la empresa, la administración de la propiedad y otros asuntos.
Liu Fang dijo: "Antes de esto, no recibimos ninguna noticia y no sabíamos que la cadena de capital de Yueru Apartment se había roto, y mucho menos la noticia de que había sido revendido". /p>
Henan Yueru Apartment comenzó en 2014 y se ha expandido rápidamente antes, con un número total de unidades de vivienda que alcanzan las 1.600 unidades, incluidas unidades de vivienda descentralizadas y principalmente unidades de vivienda centralizadas.
Wang Yinwei, presidente de Yueru Apartments, afirmó una vez públicamente que la mayoría de los apartamentos de alquiler a largo plazo en China se encuentran actualmente en un estado de baja rentabilidad y que la diferencia de precio solo se puede ganar tanto como sea posible mediante una gestión eficiente. gestión. Yueru Apartment rápidamente "cercó el terreno" y acumuló una gran cantidad de costos de recolección de vivienda y costos operativos en la etapa inicial.
Sin embargo, con la caída de los alquileres en Zhengzhou, el espacio de desarrollo de este modelo de ganancias basado en diferencias de precios de ingresos es cada vez más pequeño. En el anuncio anterior, Yueru Apartment también dijo que no podía mantener los costos operativos y la presión financiera de 1.600 unidades y, finalmente, la cadena de capital se rompió y tuvo que vender la empresa.
El adquirente dijo que había cancelado la adquisición
El 16 de octubre, un periodista del Beijing News se puso en contacto con la persona a cargo del apartamento Henan Yueru como inquilino, quien dijo: " Yueru Apartment Si el apartamento ha sido adquirido por una nueva empresa, debe ponerse en contacto con la nueva empresa para cuestiones de alquiler". Al mismo tiempo, la persona a cargo también dijo que renunció a Yueru Apartment.
Sin embargo, el adquirente informado anteriormente, Zhengzhou Bisundame Company, emitió un anuncio el 11 de octubre que decía: "Henan Yueru Asset Management Co., Ltd. incumplió los pagos de alquileres atrasados a los propietarios en agosto y septiembre de 2019. depósitos de inquilinos y lo ocultó maliciosamente a nuestra empresa después de que estalló el incidente que involucró a propietarios e inquilinos exigiendo reembolsos, el accionista original de Henan Yueru Asset Management Co., Ltd. emitió unilateralmente un anuncio en nombre de Henan Yueru Asset Management Co. , Ltd. sin autorización, maliciosamente La deuda corporativa está dirigida a nuestra empresa, lo que ha afectado gravemente el normal funcionamiento de nuestra empresa.
Además, los propietarios y clientes que se encuentran en mora en el pago de alquileres y fianzas están directamente involucrados en las 1.600 propiedades que nuestra empresa pretende adquirir, lo que ha afectado seriamente la reputación de la empresa, resultando en la imposibilidad de completar la adquisición de las propiedades en el futuro. período, e imposibilitando a nuestra sociedad alcanzar el objeto de adquisición. ”
Henan Yueru Apartment ha caído en dificultades operativas y la nueva adquisición ha puesto fin a la adquisición. Entonces, ¿cómo compensar la pérdida de intereses de inquilinos y propietarios?
Según. Según informes de los medios locales, la Oficina de Administración de Bienes Raíces y Seguridad de la Vivienda Municipal de Zhengzhou ha intervenido y su persona a cargo relevante dijo que "ya está manejando activamente este caso y anunciará cualquier progreso de manera oportuna". Al mismo tiempo, la Oficina Municipal de Cartas y Llamadas de Zhengzhou también aceptó el caso y creó un departamento especial para atacar a Yue, como el grupo de trabajo de inquilinos de apartamentos.
Liu Fang dijo: “Esperamos que el caso. El gobierno puede presentarse para coordinar y dejar que ambas partes negocien y devuelvan el alquiler que hemos pagado. ”